房地产业的国情读本，业界精英的必读之书，探索房地产业乱局的深层次原因，勾勒重整中国房地产经济的总体方案，导引房地产企业在产业重组重战略取胜。本书面对复杂的房地产业，试图进行整体、系统、全面的分析，从而提出了重整房地产经济的对策方案，力求成为一部研究房地产业的力作。

第1章 求解房地产暴富的产业基础／1

1．1问题富豪的偷天陷阱／1

1．2房地产暴富的操作流程／6

1．3破解产生问题富豪的产业基础／8

第2章 扭曲的中国房地产业链条／9

2．1获取土地环节：计划失控和权力寻租／9

2．2房地产开发环节：违法违规的始作俑者／10

2．3建筑施工环节：行贿受贿、贪污腐败的重灾区／13

2．4中介服务环节：欺骗消费者和为虎作伥／15

2．5物业管理环节：不规范经营的替罪羊／17

2．6建筑设计环节：高速产出艺术平庸的建筑／18

2．7建材产销环节：贻害子孙的假冒伪劣／19

2．8装饰装修环节：以次充好和偷工减料／20

2．9扭曲的中国房地产业链条／21

专栏1 评估业食物链——一个评估师不得不说的话／22

第3章 中国房地产业的核心问题／29

3．1发育不全的市场／29

3．2落后的房地产业结构／33

3．3滞后的企业机制／36

3．4 中国房地产业是一个问题产业／38

专栏2 销控掩盖下的售楼8大花招／41

专栏3 一个售楼员叙述售楼黑幕／48

第4章 体制性原因：造成房地产业问题的根源／51

4．1房地产及其市场的独特性／51

4．2中国房地产业的资本结构缺陷／55

4．3落后的企业经营模式／59

4．4畸形的市场结构／62

4．5政府的缺位、越位和寻租／71

专栏4 中国寻租炒地“第一案”／95

第5章 垄断与竞争不足的房地产市场／101

5．1高度不完全竞争的中国房地产市场／101

5．2中国房地产业的准寡头垄断的市场结构／102

5．3准寡头垄断市场结构下的企业行为／105

5．4准寡头垄断市场结构下的房地产市场绩效／111

专栏5 房地产市场中的“杭州现象”／115

第6章 市场失效与政府失效并存的中国房地产业／123

6．1市场失效／123

6．2政府失效／127

6．3市场失效与政府失效同时并存／130

6．4中国房地产业的潜规则／135

专栏6 政府失效的原因／140

专栏7 沈阳“圈地运动”／143

第7章 重整中国房地产经济／151

7．1任重道远的中国房地产业／151

7．2重塑中国房地产业的微观基础／163

7．3中国房地产企业经营模式的战略转型／171

7．4发展房地产投资基金／177

7．5中国房地产业的战略重组／196

7．6推进房地产业的市场化进程／213

专栏8 外资房地产基金在中国投资的动向／228

第8章 政府转型：破解双重失效的钥匙／233

8．1政府的转型和定位／233

8．2政府供给的公共产品：住房政策／243

8．3政府职能：培育市场和建立市场秩序／257

8．4城市政府对房地产经济运行的中观调控／269

专栏9 非营利组织的基本特征／284

专栏10 日本的“独立行政法人”制度改革／285

专栏11 海南地产泡沫／289

第9章 中国房地产业步入新阶段／293

9．1步入新的发展阶段／293

9．2避免再次走入政府失效的陷阱／295

参考文献／297

后记／307

1．3．1问题富豪=问题官员+问题贷款

在房地产暴富的操作流程中，要求暴富游戏的玩家必须同时具有和地方政府、商业银行的亲密关系和搞定权势人物的能力。

(1)土地的使用权在地方政府的手里，需要政府审批。在有些大城市总有那么几个行事低调的房地产商靠能拿地而成为富豪，这些神秘的商人一般都和某位权势人物存在某种秘密且深厚的关系，他们的发家史往往和他所依傍的官员调动、升迁构成同一张路线图。

(2)钱在银行，需要向银行借贷。也需要与银行的权势人物和信贷主管串通勾结，通过多重抵押、连环担保等作弊方式获取银行贷款，并向贷款审批提供回扣。

一旦游戏玩砸了，或者三方当事人任何一方出事，出的事就不会是小事，涉及的人也不会是一般的人。在这里，问题富豪的背后有问题官员和问题贷款，问题富豪=问题官员+问题贷款。

1．3．2破解产生问题富豪的产业基础

为什么大量的问题富豪产生在房地产业?为什么很多连中学文化都没有的问题富豪的房地产做得非常大?为什么大量腐败高官与房地产项目相关?

房地产业这些问题确实发人深思。让我们共同来破解产生问题富豪的产业基础，破解造成房地产业成为腐败温床的原因。P8

2004年秋，我与一好友聊起我正在写一本《房地产投资基金》的书，在写房地产市场现状等书稿的引子时，深感房地产业有许多需要说明白的问题， 自己有感而发，不吐不快，结果越写越多，一发而不可收，洋洋洒洒地写了十几万字。只好改变写作计划，把引子独立成书。自嘲自己不擅写书，只擅写书的引子。好友笑称，有经济学大师就是把引子写成不朽之作而流芳百世。并举证说，有一经济学大师计划写作6册、24部的鸿篇巨著，最后尽其毕生精力并在生前挚友的帮助下完成了计划的1／24即第一部，也就是一个引子，而这个引子成为经济学划时代的名著，研究这部名著成为经济学的分支。这位经济学大师就是马克思，他写作完成的“引子”就是《资本论》。我笑答，我不求流芳百世，只求流通万册。

读者将要读的本书就是由另一本书的引子引出来的．但这并不影响本书的立意。房地产占到世界财富的40％至50％。在西方，住房占了居民全部财富的30％到60％。在我国，房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率和间接贡献率共计1．9～2．5个百分点。房地产业的核心行业住宅业关系民生的根本。然而，我国的房地产业是造就问题富豪最多的产业，是国内大案要案发生最为频繁的产业，是造成国有资产流失最多的地方，是掠夺农民最残酷的产业．是法律纠纷、消费者投诉最多的产业，是造成国内银行系统性风险最大威胁的产业，是我国最不规范的产业之一。“蚕蛹破茧成蝶，凤凰涅磐新生”。我希望本书的出版能对房地产业的规范化和健康发展贡献绵薄之力，使最不规范的产业多一点和谐、多一点公平、多一点效率、多一点理想。

与我国房地产业存在不规范相似，我国房地产业的研究也存在着一些局限性。首先，缺乏对房地产业整体和全面的研究。房地产领域的研究，基本是写房地产业主要分属建设部和国土资源部、我国房地产是个非常特殊和复杂的产业有关。其次，形成了利益集团并展开日益明显的博弈。现行的制度缺陷产生了大量的既得利益，形成了力量强大的利益集团。为了确保利益集团的既得利益，强大的利益集团形成日益明显的博弈。中央和地方、部门之间，政府和企业、银行之间博弈。一些受各方雇佣的经济学家也参与其中，相反的观点和统计数据互相打架，媒体失实和夸张的报道推波助澜，使房地产业和市场更加扭曲和失真，使人们更不识其庐山真面目。第三，缺乏深层次的研究探讨。房价是一个吸引人们眼球的热门话题，市场层面的肤浅研究层出不穷，房地产泡沫更使房价或房地产市场的讨论充斥了泡沫，甚至出现了房价高是中国国情、房价高是有效需求拉动的结果等观点。

本书的写作力图规避上述的局限。首先，本书是客观、独立的研究，是读书人的理论偏好，不受利益集团的左右。其次，系统分析。本书面对复杂的房地产业，试图进行整体、系统、全面的分析，从而提出了重整房地产经济的对策方案，力求成为一部研究房地产业的力作：第三，探究深层次的原因。本书采用从现象到本质的分析过程．一层深一层地由表及里地发现问题，探究深层次的制度根源，寻找解决对策。利用身处第一线的实际经验，力求深度分析和切中时弊，使提出的对策具有实际可操作性和指导价值，避免了学者著书隔靴搔痒的通病。

作者并不是开出房地产业包治百病的药方，而是设计房地产业变革和重整的可行性框架方案，尽管这个解决方案还显得不成熟、不全面，仅仅是粗线条的框架。本书的贡献：一是设计重整中国房地产经济的总体框架方案；二是提供一个对房地产业的全视角的经济分析；三是提供制定企业战略和市场竞争策略的方向和图景；四是使人们深刻认知国情和房地产业的整体实况。

本书是在总结现有的研究成果的基础上创作而成，凡是作者从他人论文和专著中获得思想和灵感，都尽量写明出处，并在参考文献中列明。这些高人的见解使本书能够站在高起点上，使作者有站在巨人肩膀之感，心存深深的感激之情。虽然互联网的产生使人们获取信息更加便利，但是网络上的许多文章没有作者姓名和出处，在此只能对引用文章内容但未注明来源的作者表示感谢，也呼吁网络上转发文章应该尊重作者的知识产权，写明作者姓名和文章出处。

对于广大读者来说，如果你读了我写的书对你的工作和学习有帮助，这是我最大的快乐，也是本书的价值所在。因作者才疏学浅，房地产业复杂深奥，本书的错误和不足在所难免，敬请读者不吝指正。

我的电子信箱：jijunren@sohu．com

任纪军2005年6月于北京

我是个写书的慢手，写作本书花费了我近一年的时间。

“子规夜半犹啼血，不信东风唤不回”。在本书扫尾的2005年，我国大城市的房地产泡沫膨胀，把本来就高的房价推到了当地居民可望而不可即的高处。房地产业和房地产市场的问题通过房地产泡沫凸现出来。根据本书的研究结论，我国房地产市场问题比如房价高的深层次根源是体制性缺陷，这些制度设计缺陷造成房地产业市场和政府的双重失效，体制改革滞后是制度缺陷长期存在并形成机制的要害。中央政府出台宏观调控政策调控房价，挤压房地产泡沫。虽然已经触及了房地产业的制度缺陷，但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，即宏观调控政策不能代替体制改革政策和产业政策。特别是在治理了短期的房地产投机性炒作之后。需要实施改革政策，推进房地产业深层次的制度性改革和产业经济重整，构建“居者有其屋”的和谐社会。“安得广厦千万间。大庇天下寒士俱欢颜”。在本书出版之际，我希望本书能对治理房地产泡沫和后泡沫时期房地产经济的改革、重整做出贡献。

胥和平曾是我在中国社科院的同事，现在既是我平时海阔天空胡侃的酒友，也是一同出外摄影的游伴。他就是前言中提到的好友。本书的创作首先获得了他的首肯和支持。本书的写作思路、风格是和他侃出来的，他也提出了自己的想法和企盼。但是，可能书稿的实际写作水平与他心目中的样板尚存差距，当我把初稿给他征求修改意见时，他的结论是可读性仍然不高。大概他错把我当成新闻学博士了。对和平的支持和批评我表示感谢，特别是对构思阶段的支持和建议。

沈志渔也是我在中国社科院亦兄亦弟的同事，现任经济管理出版社总编辑。当我把写作《房地产投资基金》的计划告诉他时，志渔表示大力支持，认为选题不错。志渔是那种干什么事都特别认真的人，带着深度的眼镜，当强调自己的观点时有时爱重复自己说过的话。这次，当他重复支持我写书的话时，我深刻地感到那句至理名言的精辟，“真理是不怕重复的”。然而半年之后，我把《房地产投资基金》的引子独立成专著硬塞给志渔。面对我的“狸猫换太子”，志渔“逆来J顿受”，依然从比酒瓶子底还厚的眼镜片里真诚地看着我，替我出主意想办法，让人感觉到诚挚的友情。我对志渔的帮助和鼓励深表感谢。

胡耀锟是我公司的同事，我多次与他聊起本书的写作，他不仅给予了鼓励，并对部分内容提出了自己的建议，谢谢了。

经济管理出版社编辑部主任谭伟，对书稿提出了修改意见，提高了书稿的可读性，并对图书的出版、设计、销售等进行了策划，在此一并表示感谢。

对外经济贸易大学的李娜同学，帮助我查找资料、借书、录入等。我欠了她一个大人情，真不知道该如何感谢她。

就在作为引子的本书出版之际，我正在快马加鞭地赶写作为主体的《房地产投资基金》，希望能将两本姊妹篇奉献给读者。

任纪军2005年8月于北京