本书作者介绍了包括从传统融资到创造性的融资等很多可用的融资策略。布朗切克敏锐和有理有据的建议，指导着投资者在取得更大收益的同时也避免了法律和金融的陷阱。从清楚明了和按部就班地整体介绍抵押市场开始，作者考察了一些基本概念，比如通货膨胀、委托书、贷款商的分类、贷款计划以及各种类型的贷款等。本书是一本房地产投资融资的基础教科书，同时也具有很强的可操作性。

随着国内房地产业的逐步规范并与国际接轨，金融业改革的推进和融资机制的逐步完善，房地产投资必然成为国民经济中的活跃力量。

本书可以说是一本房地产投资融资的基础教科书，同时也具有很强的可操作性，比如了解抵押贷款市场、如何与贷款商打交道、涉及的法律问题、合伙等。本书既适合学者参考，也适合中国的投资者学习之用。但要注意的是，书中主要围绕美国的房地产投融资展开，部分内容并不完全适合我国房地产市场和金融市场的发展现状，因此读者在学习的同时应结合我国的情况灵活运用。

译者序

第一章 房地产融资入门

 了解金钱的时间价值

 负债经营的概念

 无债务拥有房地产

 融资如何影响房地产市场

 融资如何影响具体交易

 房地产投资商如何利用融资

 何时现金投入优于融资

 您将从本书学到什么

 本章要点

第二章 房地产借贷的法律基础知识

 什么是抵押

 本票详述

 抵押详述

 委托书

 公共档案系统

 优先留置权

 什么是止赎

 司法止赎

 非司法止赎

 绝对止赎

 本章要点

第三章 了解抵押贷款市场

 机构贷款商

 初级和二级抵押市场

 抵押银行和抵押经纪商

 常规和非常规贷款

 标准贷款

 非标准贷款

 政府贷款计划

 联邦住房管理局贷款

 退伍军人事务部

 各州和地方的贷款计划

 商业贷款商

 本章要点

第四章 如何与贷款商打交道

 利率

 贷款的分期偿还

 财产税和保险托管

 贷款费用

 风险

 贷款种类

 选择贷款商

 如何向贷方说明(陈述)投资项目

 二手房地产的融资

 再融资，值吗

 填写贷款申请表

 本章要点

第五章 创造性地通过机构贷款人融资

 双向交易——零现金短期融资

 经纪商的技巧

 利用两次抵押

 无证明文件和无收入证明的贷款

 从属化和抵押物替代

 使用附加抵押物

 本章要点

第六章 硬货币和私人货币

 急需的资金

 到哪去找硬货币贷款商

 向亲友借款

 使用信用额度

 信用卡

 本章要点

第七章 合伙与参股

 参股的基本安排

 合资

 合伙方式的其他安排

 何时不宜合伙

 本章要点

第八章 租赁期权

 一种融资方式

 承租权一占有权

 转租

 转让

 再说期权，购买的“权利”

 期权可以出售或行使 

 租赁期权

 本章要点

第九章 业主融资

 业主融资的优势

 承担现有贷款

 受现有贷款制约的收购

 分期付款的土地合同

 使用购买财产本票

 包裹融资(Wraparotmd Financing)

 本章要点

第十章 结束语

附录A 利率表

附录B 各州止赎权规定指南

附录C 表格样本

统一住房贷款申请表(FNMA表格1003)

交易费用估算表

结算报表(HUD—1) 

本票(FNMA格式本票)

加利福尼亚州委托书(简式) 

抵押书(佛罗里达—FNMA) 

房地产购买期权(倾向于买方) 

包裹抵押书(委托书)附件

分期付款的土地合同(总括的售卖权)

从属化协议

词汇表

什么是止赎

止赎是留置本票抵押物的抵押权人，对借款人违约所采取的法律程序。虽然止赎程序在各州稍有不同，但基本上有两类止赎：司法止赎和非司法止赎。在通行抵押书的州，最常用的是司法止赎；而在使用委托书的州，则采用非司法止赎(叫做售卖权)。虽然大多数州都同时认可两种止赎权，但按照惯例，多数州都只采用某一种。本书附录B中，有各州的止赎程序列表。

司法止赎

司法止赎，是贷款人(抵押权人)要求强制出售借方(抵押人)不动产的一种诉讼程序，约有三分之一的州采用的是司法止赎。和所有诉讼一样，司法止赎程序的第一步是向借款人以及其他对房产享有次级权利的当事人发出传票(一种法定的诉讼通知书)。(记住：所有的次级留置权，包括租借权都因止赎而失效，因此这些权利人都要收到法律告知)。如果借款人未能应诉，法院将判决借款人违约。下一步，法院指定某人计算出借款人应付的金额，其中包括利息和诉讼费用。然后，贷款人必须在报纸上连续数周刊登售卖公告。

如果借款人未能在拍卖之日前偿付所欠的全部金额，将在法院台阶上举行售卖。整个诉讼程序所延续的时间，短则几个月，长则一年，这取决于你在哪个州以及该州的案件数量。

售卖的进行就像拍卖一样，房产将卖给出价最高的竞买者。除非房产的净值金额很大，否则惟一的竞买人就是贷款人的代理人。贷款人的报价可以等于借款人的欠款额，这样他不必再拿出现金购买该房产。一旦贷款人取得房产的所有权，他会想办法通过房地产经纪商将房屋出售。

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近年来，在中国经济持续发展的背景下，中国房地产业快速增长，已经成为了拉动经济增长的主要行业之一。同时，房地产业的迅猛发展也受到了投资者的关注。但在目前房地产业和金融业都有待规范和发展的情况下，房地产投资活动尚未发展起来。随着房地产业的逐步规范并与国际接轨，以及金融业改革的推进和融资机制的逐步完善，房地产投资也必然成为国民经济中的活跃力量。

房地产投资的一个关键内容就是融资，如果没有融资活动，房地产投资市场就不能发展。作为投资者来说，由于自有资金的限制，融资将成为投资活动中的主要环节。但融资有很高的技巧性并涉及到很多风险，因此，必须掌握相应的融资知识和技巧，才能在投资中以最小的风险实现最大的利润。

本书可以说是一本房地产投资融资的基础教科书，同时也具有很强的可操作性，既适合学者参考，也适合中国的投资者学习之用。但书中讲述的部分内容并不完全适合我国房地产市场和金融市场的发展现状，因此读者在学习的同时也应结合我国的实际情况灵活运用。

最后，作为北京环球启达翻译咨询有限公司的成员，由衷地感谢公司以及出版社在本书的翻译过程中给予的支持与帮助。

由于时间和水平有限，疏漏与差错在所难免，敬请各位读者批评指正。

                           译者

                         2006年2月