老人从楼道坠亡，物业公司和开发商谁来赔偿？业主违约，物业公司可否断水、断电制裁？“承诺书”上签字的效力如何？本书精选了64个实际案例，并对所选案例进行了分类、总结、梳理，客观反映了物业公司、房产开发商与业主共同关注的法律问题。你心里所困扰的问题，或许本书也能为你解答。

一个令人身心愉快的居住环境离不开良好的物业管理服务，因此，物业无小事。作者根据多年的法律服务实践，认真拣选了64个实际案例，并对所选案例进行了分类、总结、梳理。客观地反映出物业管理服务中存在的法律问题。为了增加本书的实用性，作者特意在每一章节后，请一些在业界较为知名的物业公司对每章节的内容发表观点或进行点评，读者从中可以了解到物业公司的实际想法、实际情况、希冀和建议。

第一章 物业公司与开发商

第二章 物业公司与业主

第一节 房屋设施管理与维修

第二节 小区共用部位、共用设施设备日常维护

第三节 停车管理

第四节 人身财产安全保卫

第五节 物业费用收取的相关问题

第三章 物业公司与业主委员会

第四章 物业管理相关法律法规

后记

  法院经审理认为，根据国家有关规定，标准高层民用建筑的地下室与地上层不宜共用楼梯间。必须使用共用楼梯间时，应在首层与地下层的入口处，设置隔离墙和防火门隔开，并有明显标志。本案的该楼楼梯存在的设计瑕疵与老人的摔伤致死存在因果关，开发商应当承担主要赔偿责任；该楼停电后，物业公司虽然采取了部分措施，但未完全尽到管理职责，仍应承担一定的赔偿责任；老人外出时已经明知停电的事实，本人亦应注意个人的人身安全，其摔伤与本人的疏忽大意有一定的关系。法院根据各自的过错程度判决：开发商赔偿64，800元，物业公司赔偿32，400元。【案例分析】

通过本案，首先应引起物业公司注意的是：当开发商没有达到与业主的购房合同中所约定的交付条件时，或存在其他遗留问题时，物业公司应如何处理与开发商及业主的关系，以减少、避免承担损害赔偿责任。我们认为，在开发商存在遗留问题的情况下，物业公司首先应把开发商的遗留问题对业主委员会或全体业主进行告知和提示，并应就这些问题将对物业管理服务工作造成的影响，如实地向业主委员会或全体业主进行汇报，听取他们的处理意见。无论业主们决定采取单独与开发商进行谈判的方式，还是采取与物业公司联合与开发商谈判的方式，物业公司均应积极配合。我们认为：物业公司虽没有督促开发商解决遗留问题的法定义务，但一个优秀的物业公司应该积极督促开发商解决遗留问题，这主要是基于以下三点理由：(1)基于物业管理服务工作本身应具有的、为业主的财产保值、增值考虑的原则，及应最大限度地维护业主利益的职责；(2)减少开发商遗留问题给物业公司管理工作及业主带来的不便和损失；(3)区分开发商和物业公司的责任。P2

 物业管理是房地产市场发展到一定程度的必然产物。随着住房制度改革的深入，住房私有化幅度加大，物业管理逐渐被社会所理解和接受，公众对房屋质量和综合服务的要求也越来越高。同时，围绕住房的各种问题也越来越多起来，物业管理成为消费者投诉的热点问题，也是社会各界都比较关注的一个问题。

物业管理的发展与城市建设速度、人民居住环境改善密切相关。从物业管理产生和发展的历史看，它的出现需要以下几个方面的条件：(1)房屋产权多元化。进行物业管理必须具备的条件之一是房屋产权多元化，单一的房屋产权可以由产权人自行管理，就像我们过去的直管公房一样。随着房屋的商品化，房屋产权日益多元化，房屋不可能由某个产权人来管理，也不可能由产权人独自管理，因此，全体产权人必须委托一家单位来管理房屋，并明确房屋所有者、管理者、使用者对住房的权利、义务、责任，这是物业管理产生的前提条件。(2)人们生活水平的提高，个人需求的增强。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住、住得下，提高到要住得好，即由住房的"住面积"到"住装修"，再到目前的"住环境"，"住环境"就是需要有高水平的物业管理。(3)社会经济的发展。只有经济发展了，人民的收入提高了，才有能力支付物业管理费；社会的发展，使得社会分工细化，物业管理行业才会出现。这两个条件的存在，才能把居民物业管理的潜在需要变为有效需求。

当中国人刚刚开始拥有私有房屋、步入小康社会之际，新的财产观念与过去的生活习惯、管理模式不断地产生冲突，旧矛盾还未完全解决，新矛盾又不断产生。由于物业管理涉及的法律关系很多，并且复杂，出现的法律问题也很多。如物业管理合同是什么样的合同，业主大会委托业主委员会签订合同，如何体现业主大会的全体意志?修改合同是否经全体的业主大会讨论，怎么表现出签订合同的效率?等等。又如从物权的角度来说，物业管理提供的是公共性服务，与社会上政府提供的公共性服务有何区别?物业管理区域是私人领域还是公共领域，出现人身伤害，谁来承担责任?等等。

物业管理对于中国人来说，才是十来年的事情，是一个崭新的社会现象，对于法律界也是一个崭新的领域。物业管理事情虽小，但理论分析要透，不从理论上解释清楚，我们就无法达到建设和谐社会的目的。

本书作者在法律实践中取得很不错的经验，总体说来，本书对广大物业管理人士、法律人士，都有很积极的促进作用。北京市建设委员会物业管理处处长 刘刚2005年2月17日

这本书的写作，对我们来说，不仅是对物业相关问题和观点进行思索和表达的过程，更是一个再学习的过程。  物业管理服务作为一个新兴行业，蕴涵着巨大的商机及美好的发展前景，但同时许多相关法律问题也日益突显在我们面前，如，精装修住宅质量问题的责任承担、开发商遗留问题的处理、管理纠纷主体的确定、小区房屋折旧对物业管理的影响、房屋维修基金的管理、业主委员会的监督问题等都是值得我们大家思考的。其中的部分问题，我们在本书中已有所涉及，并结合自己的经验，从案例中，为广大物业公司和业主概括、提供了一些教训和建议希望可以在相似纠纷发生前，对大家起到警示作用。但许多问题由于缺乏相关的典型案例和相应法规，我们未进行分析与点评，可以说，这也是本书存在的一点不足与遗憾。  但随着物业管理行业的发展，该行业出现的问题及纠纷将会越来越多，因此，我们认为，更为积极、有效地避免及解决纠纷的办法，应是在社会及政府的关注下，相关部门尽快出台相应的法规，对物业管理行业的发展真正起到规范作用，而这个目标的实现还需要所有关注物业管理行业发展的人们进行不懈的努力。  在本书的写作过程中，我们得到了很多人的支持和帮助，在此一并表示感谢。感谢物业管理处的刘刚处长，他对我们的指导，让我们感到政府部门对物业管理行业健康发展的关注。感谢法律出版社及伍远超编辑，对本书的出版所倾注的大量的努力。感谢我们的同行陈红艺律师、彭彦律师给本书提供的建议。  同时，该书的出版，也得到了很多物业公司真诚的帮助，北京金罗马物业管理有限责任公司总经理徐北风、北京首佳物业管理有限公司常务副总经理王雪丽、北京太月物业管理有限责任公司总经理助理左佳、北京市均豪物业管理有限责任公司总经理于庆新、北京市久筑物业管理有限责任公司副总经理李永仓、北京金瑞物业管理有限责任公司总经理李辉、北京银达物业管理有限责任公司总经理薛福志，均在百忙之中，分别按照本书章节的顺序，给读者们写了精彩的点评，从物业公司的角度分析了目前物业管理行业存在的问题，并提出了解决建议。他们对每一章节的点评，不仅使本书的实务性更强，也使读者们能够更为直接地了解到目前物业管理行业的现状。此外，北京金瑞物业公司的董事长王明栋、北京太月物业管理有限责任公司的刘毅聪总经理也为本书的出版提供了帮助，对他们所做的工作，我们真诚地表示感谢。北京市泰泽律师事务所 何欣荣 申黎2005年3月于海淀区

"总体说来，本书对广大物业管理人士、法律人士，都有很积极的促进作用。"--北京市建设委员会物业管理处处长刘刚