当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，加上房地产新模式加快构建、“一城一策”推行，房地产市场区域日益分化，城市间差距变大，发展潜力也各不相同。
作者针对这些问题，在之前提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架基础上，深度研究了国内外房地产的现状、走势和未来潜力，用详实的调研数据，将理论与案例相结合，试图为广大读者提供清晰的分析框架，看清房地产大趋势。

任泽平，中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任等职务。提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”成为业内经典标准分析框架。已出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》《全球房地产》《新基建》（荣获中组部第五届党员培训创新教材奖）等。

第1章 全球房地产大趋势
全球房价大趋势
是什么造成了不同经济体房价涨幅差异
一国内部哪个区域房价涨幅最大
全球核心城市房价比较
中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列
1000万元人民币能买什么房子
中国内地核心城市高房价存在泡沫吗
全球学区房报告
哪些国家优质学区房溢价高
哪些国家优质学区房溢价低
第2章 中国房地产大趋势
中国房地产六大趋势
什么决定房地产周期
中国房地产未来的六大趋势
启示：构建五大支柱住房制度，推动向新发展模式转型
中国住房过剩了吗
中国城镇住房存量
中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡
哪些地方房子多，哪些地方少
中国住房有多少市值
如何研究住房市值
中国住房市值有多少
中国住房市值在国际上处于什么水平
未来房地产税会怎么收
房地产税试点的原因
房地产税试点的可能方案
房地产税试点的可能影响
未来趋势展望
他山之石：美国、英国、日本如何征收房地产税
第3章 中国人口大迁移的新趋势
人口大迁移从城市化到大都市圈化
人口迁移的一般规律：从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市
中国人口大迁移：从城市化到大都市圈化
人口迁移对经济和社会的重大影响
启示：充分尊重人口、产业向优势区域集聚与城市发展的客观规律
中国城市人才吸引力排名
通过跨城求职数据解密流动人才特征
长三角、珠三角人才集聚且跨区流动性减弱
多数重点城市人才净流人率上升，城市群内人才流动成为主流
第4章 寻找潜力之城
中国城市发展潜力排名
中国城市发展趋势与规律
中国最具发展潜力城市50强
拥抱大都市圈城市群，把握未来趋势
中国城市群发展潜力排名
城市群发展规律
中国五大最具发展潜力城市群
中国都市圈发展潜力排名
都市圈时代来临
十大最具发展潜力都市圈
中国十大最具发展潜力城市
北京：政治、文化、国际交流和创新中心
上海：全球化的大上海，未来媲美纽约
深圳：乘改革开放之风、造创新活力之都
广州：广东省高质量发展的排头兵，省制造业的中坚力量
杭州：民营经济的“大本营”、全国领先的“数智化城市”
成都：新一线龙头、西部经济高地
苏州：从“世界工厂”发展为“创新高地”
南京：六朝古都，“芯片之城”正在崛起
武汉：九省通衢，中部崛起的战略支点
重庆：携蓉城共筑西南双核
第5章 重点城市研究
上海房价涨幅大的背后逻辑
上海房价近10年均价上涨约两倍
从区域看：上海主城区房价涨幅居前
二、三居室户型涨幅居前
学区房：上海“中考新政”使优质初中学区房降温
地铁房：地铁开通推升房价，距地铁近涨幅大
长沙——全国房地产调控的“模范生”
2010—2020年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市中处较低水平
长沙房地产为什么调控得好
重庆打出稳房价“组合拳”
2010—2022年重庆房价、涨幅在全国主要城市处较低水平
重庆房地产为什么调控得好

房地产大趋势：房子
还能买吗？哪些区域有潜
力？
房价还会涨吗？房子
还能买吗？哪些区域有潜
力？为什么过去20年房价
越调越涨？为什么2021—
2022年房地产市场出现
了大调整？未来房地产的
大趋势是什么？
过去20年，中国房地
产经历了高速发展阶段，
住房市值增长近20倍、房
价普涨。当前，房地产大
开发时代正在落幕，步入
总量平衡、区域分化的新
发展阶段，主因是城镇化
进程放缓、人均住房面积
接近发达国家水平、住房
供给逐渐平衡、人口总量
达峰、置业人群见顶回落
等。
我们提出过业内广为
流传的房地产经典分析框
架“长期看人口、中期看
土地、短期看金融”，出
版了房地产领域专著《房
地产周期》《全球房地产
》等。在这个分析框架基
础上，2015年成功预测“
一线房价翻一番”，被评
为年度十大经典预测，
2022年底成功预测2023
年将首次出现分化式复苏
。
本着实战经济学精神
，我们在此前研究基础上
，继续拓展房地产领域研
究，从宏观到中微观、从
总体到区域，基于丰富的
历史资料、扎实的逻辑数
据，对国内外房地产市场
进行了深入、细化分析，
试图在总量平衡、区域分
化的时代背景下，分析不
同区域、板块的房地产发
展潜力，试图为广大读者
提供清晰的房地产分析框
架，看清房地产大趋势。
一、全球房地产大趋
势：核心城市核心区域的
房产是能够长期跑赢通胀
的少数资产，硬通货
放眼全球，驱动不同
经济体房价走势的因素及
规律有哪些？哪些国家房
价涨幅大？哪些区域涨幅
大？
我们的研究发现，决
定房价走势的因素主要是
：经济增长带来收入提升
，居民购买力增加会拉动
房地产需求增加；人口总
量与结构变动引起的人口
效应，主要体现在中高收
入经济体吸引跨境人口流
入和主力置业人群的变动
；货币供应带来的货币幻
觉反映在各国货币超发引
起资产价格变化；住房制
度引导一国房地产市场发
展，德国房价稳定关键在
于以居住导向的住房制度
设计。
同时，受人口流入、
产业发展等因素影响，一
国内部区域房价涨幅也有
差别，一般来说，核心城
市核心区域的房价高、涨
幅大，是能够长期跑赢通
胀的少数核心资产，硬通
货。法国巴黎市房价57年
上涨44倍，涨幅位于巴黎
大区之首，超过法国房价
平均涨幅的30倍、法国名
义国内生产总值（GDP）
涨幅的32。7倍。
国际对比看，中国内
地一线城市的绝对房价、
相对房价位居全球前列，
全球前十大高房价城市，
中国占一半，租金回报率
却低于其他国家的核心城
市。原因是什么呢？房子
还能买吗？根据我们研究
，由于土地供给严重不足
、优质公共资源富集以及
货币宽松，中国内地核心
城市房价并非由当地人群
收入的中位数决定，而是
由全国高收入人群决定；
加上中国居民收入统计不
全、高储蓄率、高经济增
速等因素，其房价收入比
和租金回报率不具备国际
可比性。如果把经济体或
城市比作一家公司，住房
就类似公司的股票，房价
是股价，房价收入比是估
值，租金回报率是股息率
。发达经济体经济增长稳
定、增速低，不具备爆发
性，估值一般；中国的经
济增速在全球较高，核心
城市相对房价高，是成长
性的反应，估值较高。
学区房概念源于就近
入学原则，由于与优质教
育资源匹配，学区房往往
存在溢价现象。根据我们
研究，实行“租售同权”＋
教师流动的国家，不存在
教育资源失衡和学区房炒
作，比如德国、日本，这
些国家严格设定全国统一
的中小学教师培养标准，
教学硬件设施标准化，“
租售同权”落实相对到位
，教师流动制度严格执行
，学区房溢价较低；反之
，优质教育资源不均衡＋
买房才能上好学校的国家
，学区房存在较大溢价，
包括美国、英国、法国、
韩国，这些国家的优质学
区税收多、教育经费充足
，各地教育资源相对失衡
，精英教育文化盛行。
……
（2）上海都市圈协同
发展使得环沪区域经济产
业受益，上海部分产业、
资金和置业需求溢出，带
动环沪区域房价上涨。（
3）由于目前不同区域教
育资源分布不均，优质学
区房仍有较大溢价，但随
着教育新政出台，通过购
买学区房获得优质教育资
源的确定性下降，部分学
区房有所降温，但长期仍
有价值。（4）地铁开通
推升区域房价，距地铁近
涨幅大。
近年，长沙、重庆房
价、涨幅在全国主要城市
中处较低水平，房价保持
稳定的原因有哪些？第一
，长沙和重庆有充足土地
供应，保障购房需求能够
得到充分满足。第二，实
行“低端有保障”的多层次
住房供给体系，充沛住房
供应市场。如重庆开创了
“重庆模式”公租房制度，
实现了市场供给与政府保
障并举的“双轨制”住房体
系，保证了中低收入者的
住房供给。第三，把握金
融源头、控制投资力度。
第四，推行试点区域限价
政策。如长沙于2017年
首创“成本＋利润＋税金”
的价格构成，限制商品房
的平均利润率为6％～8％
，限价标准清晰严格，既
确保了房企一定的盈利空
间，也确保了房