本书是金茂所合伙人袁青、张莹琳、韩春燕、孔瑜结合其城市更新等领域的完整业务经验，从法律视角对城市更新实务展开的研究。全书分上、中、下三编，通过梳理城市更新新政策、援引典型实例，对城市更新的理论、概念进行阐释，对城市更新中不断涌现的新情况、新问题开展探索与思考，厘清了城市更新制度建设的堵点，明晰了城市更新的新风向，为城市更新问题的解决提供了新的方案与思路，帮助读者更好地理解城市更新相关政策，有效助力各主体更好地参与城市更新进程。

张莹琳，律师，上海市金茂律师事务所合伙人，上海市律师协会国资国企业务研究委员会委员，上海市律师协会律师专业水平评审委员会评定的“建筑房地产专业律师”。
张律师专注于建设工程全流程、房地产全流程、城市更新及相关法律事务。
在建设工程和房地产投资、开发、建设、交易、争议解决等方面有长达15年的完整业务经验，受聘担任多家大型国有企业、国内标杆施工单位、知名房地产企业法律顾问；成功代理土地出让、建设工程、房地产类诉讼、仲裁案件逾百件；为多起建设工程、房地产收并购等业务提供非诉法律服务。
在城市更新领域，深入跟进上海及长三角地区城市更新项目，提供包括方案论证、文件起草、法律意见出具在内的全过程法律服务；同时，持续为城市更新和治理等工作的法律研究及项目推进建言献策。
张律师还积极参与立法，曾参与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）（征求意见稿）》修订课题组的修订工作，并参与编著《最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）理解适用与实务指南》等。
个人公众号：房地产建筑法律评论
电子邮箱：elenazhang@jinmao.com.cn

上编 城市更新的概述
第一章 “十四五”规划下的城市更新
第一节 从“加强城市规划建设管理”到“实施城市更新行动”
一、“十一五”时期（2006-2010年）
二、“十二五”时期（2011-2015年）
三、“十三五”时期（2016-2020年）
四、“十四五”时期（2021-2025年）
五、小结
第二节 实施城市更新行动的重要意义及目标任务
一、引言
二、完善住房制度
三、提高城市治理水平
四、实施城市更新行动要做到“六个必须”
第二章 上海、深圳、广州城市更新的制度演进、特点与解读
第一节 上海城市更新的制度演进与特点
一、引言
二、上海城市更新的制度演进
三、上海城市更新的特点
四、上海城市更新制度面临的挑战
五、小结
第二节 《上海市城市更新条例》重点解读
一、引言
二、配套文件梳理
三、重点解读
四、小结
第三节 深圳城市更新的制度演进与特点
一、引言
二、深圳城市更新的制度演进
三、深圳城市更新的特点
四、深圳城市更新制度面临的挑战
五、小结
第四节 《深圳经济特区城市更新条例》重点解读
一、引言
二、重点解读
三、小结
第五节 广州城市更新的制度演进与特点
一、引言
二、广州城市更新的制度演进
三、广州城市更新的特点
四、小结
第六节 《广州市城市更新条例（征求意见稿）》重点解读
一、引言
二、重点解读
三、小结
第三章 城市更新与其他城市建设行为辨析
第一节 城市更新与土地出让
一、引言
二、城市更新的土地出让方式
三、城市更新的土地出让价款
四、城市更新的土地出让过渡期政策
五、深圳与上海两城城市更新在土地出让上的对比
六、广州与北京两地城市更新在土地出让上的对比
七、城市更新中土地出让可能面临的问题
第二节 城市更新与土地储备
一、引言
二、禁止的合作模式：国企向土储中心进行直接债权投资
三、未禁止的合作模式：“土储中心”接受社会资本合作
四、司法实务：应当避免“明股实债”的合作模式，否则可能遭遇履行困境
五、小结
第三节 城市更新与产业用地
一、引言
二、产业用地的理论基础与产权交易和调整规则的发展
三、《产业用地政策实施工作指引（219年版）》重点解读
四、地方产业用地政策文件中的产业用地定义
五、上海产业用地政策
六、产业用地更新的未来发展方向
七、小结
第四节 城市更新与旧城改造
一、引言
二、旧城改造在我国的概念起源
三、我国旧城改造与城市更新：政策演进下的概念交织
四、全国性的旧城改造：从“棚户区改造”到“城镇老旧小区改造”
五、北京的旧城改造：老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新等
六、广东的旧城改造：“三旧”改造
七、上海的旧城改造：旧区改造
八、小结
第五节 城市更新与拆除重建和征收
一、引言
二、上海、深圳两地城市更新政策文件中的拆除重建与征收
三、征收拆迁法律关系与房屋拆除
四、小结
第六节 城市更新与房地产开发
一、引言
二、城市更新 第一阶段：房地产开发导向的城市建设阶段
三、房地产开发导向下城市更新面临的僵局
四、城市更新 第二阶段：避免过度房地产开发的城市运营阶段
五、《防止大拆大建通知》下的房地产
六、小结
第四章 城市更新存在的问题
第一节 城市更新的价值导向问题
一、《防止大拆大建通知》重点解读
二、《防止大拆大建通知》后各地城市更新的变化与影响
三、《防止大拆大建通知》发布后城市更新的新思路与新探索
第二节 城市更新的管理机制问题
一、城市更新法律法规体系的不足
二、城市更新法律法规体系的建立与完善
中编 城市更新的上海方案
第一章 城市更新的上海模式
第一节 法规和机制的建立
一、地方法规体系层面
二、城市更新机制的建立
第二节 城市更新项目的组织实施
一、适用范围
二、管理及实施单位
三、实施方案的制定
四、土地供应与房屋征收
五、规划设计及调整
六、出让前准备
七、土地出让
八、招商合作
第三节 土地资源平衡库的建立
一、土地资源的配置原则
二、土地资源的配置方式
三、土地资源平衡库的建立
第四节 预供地机制的建立
一、工作目的和机制
二、适用范围
三、工作

习近平总书记在党的二
十大报告中指出，要“坚持
人民城市人民建、人民城市
为人民，提高城市规划、建
设、治理水平，加快转变超
大特大城市发展方式，实施
城市更新行动，加强城市基
础设施建设，打造宜居、韧
性、智慧城市”。
实施城市更新行动，推
动城市结构调整优化和品质
提升，转变城市开发建设方
式，对全面提升城市发展质
量、不断满足人民群众日益
增长的美好生活需要、促进
经济社会持续健康发展，具
有重要而深远的意义。
笔者作为城市更新法律
服务领域的先锋者，越发感
受到：以前的城市发展，着
重于创造空间增量、兑现局
部土地建筑价值。但未来的
城市发展，需要塑造新动能
、新优势，围绕人民群众对
美好生活的需要，重塑城市
空间和街巷肌理；需要在创
新中保留传统，在发展中发
扬文化传承，防止千城一面
，一拆了之；需要围绕场景
重构创造品质增量，培育城
市区域各有特色但整体兼容
并蓄的繁荣；需要充分调动
各类市场主体的积极性，同
时充分尊重城市发展的自然
历史规律等。
自参与城市更新法律服
务以来，笔者有幸持续为城
市更新和治理等工作的法律
研究和项目推进建言献策，
深入跟进了上海首宗“场所
联动”城市更新项目——虹
口区弘安里项目，全面参与
了上海及长三角地区多个“
标杆性”“示范性”城市更新
项目，在城市更新法律服务
领域有一定的理解，也更加
深切地认识到：城市更新是
一项复杂、庞大的社会系统
工程，包括街区改造、城中
村改造和旧住房更新改造等
形式，涉及历史风貌保护、
国土空间综合规划、市场运
作、资本运作、公众利益表
达等多个领域，其中问题错
综复杂，与百姓民生息息相
关。然而，当前我国绝大多
数城市仍在探索城市更新基
本制度架构搭建的过程中，
如何建立起一套完善的城市
更新制度体系，是各地亟待
解决的现实问题与重大挑战
，也是目前我国城市更新发
展的重要目标。
因此，为厘清城市更新
制度建设的堵点，明晰城市
更新的新风向，助力各主体
更好地参与城市更新进程，
笔者组织、开展了多次研讨
、交流活动，检索、梳理了
各地各阶段的法规、政策，
收集、归纳了众多案例、材
料，力求能结合完整业务经
验与成果，集理论与实践于
一体，清晰、全面地为读者
展现我国城市更新图谱，呈
现金茂律师事务所最全面的
独家解读，对城市更新中不
断涌现的新情况、新问题开
展探索与思考，为城市更新
中的重点问题提供新颖、详
尽的解决方案。
经过反复讨论、打磨，
历时四年，终于付梓。也谨
以本书，抛砖引玉，以期帮
助读者更好地理解城市更新
及相关政策，为我国的城市
更新发展贡献金茂之力。
当然，虽勉力而为，无
奈绠短汲深，谬误纰漏难以
避免，还请方家不吝赐教、
匡之正之，以便将来修订时
进一步完善。
上海市金茂律师事务所
合伙人律师
袁青 张莹琳 韩春燕
孔瑜
2022年12月