明源地产研究院：致力于推动中国房地产业管理创新。成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。持续推出“中国房地产业管理研究成果”。创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近10万册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计销量已突破5万册；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前粉丝量已突破80万，后续还将努力向更高目标迈。

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自序ⅩⅤ
章 从增量向存量转轨，企业战略全面升级001
节增量市场总体向好，存量渐成蓝海004
一、调控政策呈新常态，稳市场成调控主基调005
二、地产行业整体向上，但住宅销售增速放缓006
三、开发利润合理回归，为存量崛起做足铺垫009
四、城市分化持续加剧，带来结构性布局机会011
五、百强门槛不断提高，存量渐成房企战略蓝海014
第二节多重行业利好加持，存量市场崛起提速019
一、新时代的经济特征，赋予存量地产新动能019
二、政策引导红利落地，存量市场迎实质利好023
三、地产与资本融合，共同掘金存量市场027
第三节打通资管血脉，决胜地产存量时代033
一、存量市场五大机会，各路玩家纷纷进场034
二、增量与存量市场逻辑迥异，房企面临巨大挑战041
三、借鉴国际经验，抢跑房地产存量市场044
第二章 投：谋定后动，寻找套利空间051
节国内存量地产的投资现状054
一、诸多国际资本涌向国内存量市场，投资风向初现054
二、存量市场的两大套利机会及三大关键要素061
第二节定方向：根据企业优势选择合适的资管切入领域063
一、世界成熟存量市场的玩家结构相对简单，基金占主力063
二、从国内现状来看，万亿蓝海市场吸引六大玩家竞选赛跑068
三、基于自身资源禀赋，企业应理性选择细分领域切入075
第三节选资产：没有更好，只有更合适078
一、“知己知彼”，洞察存量市场发展现状和未来趋势078
二、“以退为进”，以投资者的视角看待不同业态的资产价值109
第四节明标准：匹配需求，即是王道119
一、区域或城市选择120
二、产品或租售选择128
三、融资或套利选择135
第五节洞察各业态投资策略，培养鹰一般的战略眼光139
一、写字楼物业典型投资案例140
二、零售商业物业典型投资案例155
三、产业园区物业典型投资案例165
第三章 融：积极创新，拓宽募资渠道183
节降速分化，解读中国房地产业融资现状185
一、政策调控趋稳，融资趋势降速分化186
二、资金来源趋紧，行业融资渠道受阻190
第二节钱贵钱紧，对比国内融资市场与海外市场差异197
一、美国市场以基金为主导，融资体系发达197
二、我国房地产业面临两大融资难题199
第三节由粗到细，由重到轻，寻找存量地产融资破局思路202
一、由粗到细，主体信用意识回归管理信用202
二、由重到轻，资产证券化满足存量融资需求206
第四节典型创新性存量融资产品解读210
一、CMBS产品典型案例分析210
二、抵押型REITs产品典型案例分析218
三、收益权类ABS产品典型案例222
第四章 管：专业运营，提升资产价值231
节国内的存量资产管理现状与问题233
一、战略方向不明，缺乏清晰的业务模式234
二、组织定位尴尬，难以发挥资管核心价值235
三、考核体系单一，容易忽略长期资本回报236
四、资管能力不足，亟待精细化的管理改造237
第二节明确战略，根据企业特点适配业务管理模式238
一、以重为主、以轻为辅，依托股市回报扩大规模239
二、以重为主、以轻为辅，“销售+抵押”逻辑实现滚动开发241
三、专注资本运作，凭借股权投资实现资本套利242
四、专注重资产持有，依托自有资金优化资产配置243
五、轻重并举，借助外部力量实现资产增值244
第三节组织重塑，发挥资产管理的中枢职能245
一、借鉴标杆企业，思考资管部门的组织定位246
二、厘清工作边界，明确资产管理的岗位职责250
三、人才选拔培养，内外兼修搭建人才支撑体系252
第四节思维升级，系统性提升企业资产管理能力254
一、科学估值，全新思维匹配合理激励机制255
二、NOI为先，强化预算管理，开源节流提升收益260
三、业务创新，重构消费场景，持续提升资产价值271
四、全局风控，围绕资本关注指标进行资产管理动作289
五、数字赋能，借助科技让企业实现“精益资管”303
第五节解析国内外优秀资管公司案例，强化运营以实现资产增值328
一、写字楼资管核心要素与案例分析329
二、购物中心资管核心策略与案例分析342
三、产业园区资管核心策略与案例分析359
第五章 退：金融加持，打通资管闭环381
节推出三大难：流动差、成本高、收益低383
一、国内存量商业物业市场现状384
二、国内存量商业物业退出的三大难题386
第二节破局三条路：拓渠道、降成本、促收益391
一、拓渠道：设定多层退出机制，打通最优“出表”途径392
二、降成本：产品结构优化，降低交易成本394
三、促收益：运营优化与利益绑定，提升资产收益398
第三节纵观国内外REITs发展，进退自如实现资本循环400
一、美国REITs产品概述及特征401
二、国内REITs产品概述及特征406
三、国内公募REITs需要关注的几大关键点412
四、公募REITs呼之欲出，三条战略赛道已经显现420
后记425

中国房地产正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期，伴随着众多行业红利，存量市场的发展已经拉开大幕，未来存量市场必将取代增量市场成为新的行业，也必将成为主赛道、主战场，房企必须未雨绸缪，提前应对。存量大时代下，超过两百万亿的市场蓝海有待挖掘，新的掘金机会已经来临。但存量与增量的逻辑迥异，对房企的传统能力提出了新的挑战。未来无论是轻资产还是重资产模式，都离不开核心的资产管理能力；尤其是资产证券化大潮助推下，房企若不能打造很好的资管能力，未来连项目散售的机会都不复存在。本书从优选资产管理发展视野的高度切入，借鉴成熟市场的行业经验，洞察靠前企业存量转型及创新的关键要素；同时，通过海外标杆-靠前标杆-区域标杆等案例解读，构建资产管理能力的全新模型，对“投、融、管、退”四个能力进行了全新阐述，旨在帮助靠前的企业及行业相关机构洞察未来的市场趋势，把握当前的机遇挑战，迎接行业全新分水岭。