韩秀云
清华大学经济管理学院教授
中国著名经济学家、中央电视台财经评论员
中央人民广播电台经济顾问及经济频道首席顾问
《经济日报》总编室经济顾问
已出版：
《推开宏观之窗》获2004年第14届中国图书奖
《看不懂的中国经济》获2008年度十佳图书
《金融海啸与我何干》获2009年度输出版优秀图书奖
《中国新趋势》获2015年度输出版优秀图书奖

写完这本书的最后一个字，我合上电脑，走到窗前，
窗外阳光明媚。
回想起写书的这段时光，心生感慨。
我在清华教书30余年，第一次讲课就获得了清华大学
优秀教学奖。为师多年，教出学生无数，其中不乏各行各
业的成功人士，我上过央视的《百家讲坛》，做过中央人
民广播电台的经济节目，写过很多本获奖的书籍。但提笔
写这本书的时候，我依旧战战兢兢、如履薄冰，不敢有一
丝懈怠。
借用一句大家喜欢的歌词：我曾经跨过山和大海，也
穿过人山人海。
却从没停下写作。
2018年国庆，我在青海海拔3 OOO米的高山上写作，
在寒风中写下的每个字，都如眼前的群山，绵延不绝。
圣诞节，我在台湾省最南端的垦丁写作，在海边写下
的每句话，都发自我的肺腑，如同眼前的太平洋，惊涛拍
岸。
2019年元旦，我在香港写作，笔下的每个标点，都如
同眼前维多利亚港湾里，那璀璨的灯火，永不熄灭。
春节的时候，我去看女儿，女儿问：妈你什么时候收
工，咱们过年呢!
我说，孩子，妈收不了工了。我得把书写完啊。其实
我很内疚，我生女儿时，忙着讲课，女儿生孩子时，我又
忙着写书。
我对女儿说：“妈忙碌了大半辈子，停不下来了。”
记得王国维在他的《人间词话》中提到，人生有三种
境界，第一种境界是，昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽
天涯路；第二种境界是，衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔
悴；第三种境界是，众里寻他干百度。蓦然回首，那人却
在，灯火阑珊处。
他描述的人生的三种境界，却也是我这段时间写作的
三个阶段，我一开始写作，字字为艰，感受到了望尽天涯
路的艰难；接着就是第二种境界，我感受到了衣带渐宽终
不悔的那种坚持，眼下我还没有感受到第三种境界。
希望我蓦然回首，你就在那灯火阑珊处。
现在的我，身在清华园，窗外是青春的故事和知识的
回响，此刻我提笔，写下这篇后记。
我把30多年的积累和经验变成书交给大家。我希望这
一次，我不仅仅是一位老师，更是作为一位在经济学领域
中的老朋友，在跟你分享，希望看到我书的朋友，都会有
所收获。
我还想把30多年来欠的问候，通过这本书带给我的同
学、我的老师、我的亲属、我教过的学生、听过我课的学
员、看过我电视的观众、看过我书的读者，让这本书捎去
我的问候：久违了!
说到这儿，我想和年轻的读者说几句心里话。
现代社会信息太泛滥了，很多人拿着手机每天都在浏
览，他觉得挺充实的，但到底有什么收获呢?不知道。可这
样下去很危险，很多人就这样，在不知不觉中就被社会淘
汰了。
这个时代的主力军是80后和90后，这两代人与生俱来
就带-有焦虑和浮躁的心理。他们害怕孤独，害怕失败，更
害怕一事无成。所以，他们总是在焦虑为什么得不到自己
想要的。比如财富、恋人、名誉等等。但与此同时，他们
又很努力，他们深知自己缺乏什么，比如能力、人脉。所
以，我给大家的建议是：放平心态，活在当下。
现在的人围着票子、房子、车子打转，以为这是成功
，其实不然。财富只是生活的手段，活着最重要的是精神
富足、心态平和，既不攀比也不急功近利。别太计较眼前
的得失，要往远处看。
我们说，谁的人生更精彩?比的是谁付出的多，谁播种
的多，谁收获的就多。最后比的是什么?比的是谁的知识丰
富，谁的眼界宽阔，谁的心灵充实。我们要保持乐观阳光
的心态。
我的人生感悟是：把你的知识变成能力，把你的经历
变成财富。年轻人且珍惜!聪明人且努力!成功者且前行!
昨日清晨我走出家门，空气清新，四周安静，听到鸟
呜。我喜欢清晨的阳光和穿过指尖的风，这一刻，我仿佛
回到了30年前，第一次在校园里教书的那一天，这一切，
仿佛就在昨天，而我的心也明媚如昨。
读者朋友，到了要和你们说再见时，我有些依依不舍
。
感谢你们，让我在读书世界中遇到了你们，也遇到了
一个更好的自己!
谢谢你们的到来，你们的陪伴。
后会有期。
韩秀云
2019年4月23日于清华园

序言
楼市
第1讲
房价的“成长史
第2讲
楼市中看不见的手
第3讲
市场决定资源配置
第4讲
买房要选稀缺
第5讲
买住宅怎么选
第6讲
买商铺和写字楼
第7讲
买房看机会成本
第8讲
买房要注意几件事
第9讲
买房还是租房？
第10讲
政府为何要调控楼市？楼市泡沫破了谁买单？
第11讲
调控还会继续吗？
第12讲
房地产税会推出吗？
第13讲
房地产税推出后房价会下跌吗？
第14讲
房地产泡沫的破灭
股市
第15讲
炒股要懂经济学
第16讲
股票的诞生
第17讲
荷兰东印度公司的股票
第18讲
资本市场的重要性
第19讲
股市如何运行
第20讲
证券交易所的作用
第21讲
道琼斯指数的故事
第22讲
看懂股价指数
第23讲
股市的投资理念
后记

第1讲
房价的“成长史”
我在清华教书的时候，经常有人问我，老师，中国的房价到底会不会跌啊?还有人问，我想买房子，现在能买吗，还是再等等?我们就来看一看，中国的房价到底会跌还是会涨。
前不久我在网上看到一个段子。说的是一个德国人，他叫马库斯。2005年他拖着一只箱子，带着300万元存款，从德国到上海浦东创业。300万元存款约为30万欧元，在德国也不算小数目了。他在上海花了200万元经营红酒生意，剩下100万元买了个房子。10多年过去了，200万元的生意被他亏空了。他准备把房子卖掉回德国，一看才发现，自己当初花100万元买的房子升值了，两室两厅的房子，还住了10年，卖了1125万元人民币。他做梦都没想到，自己在买房上发了大财。回国前他耸耸肩说道：“中国真是一个神奇的国度。我本想开酒吧，靠卖红酒赚钱，忙了10年，费尽心思，结果呢，生意一分没赚，还赔个底朝天。但我买了房子，什么都没干，却让我赚了10倍的钱。”他准备回国，给德国人讲讲自己在中国的创业故事。
德国人马库斯正好赶上中国房价暴涨的10年，如果这10年他待在德国，未必能有这么好的运气，因为德国房价没有这么涨过。
说到德国的房子，我有发言权。1991年清华大学派我去德国读书，我对那里的房价感受特别深刻。
我一到那就有德国同事问我：“你在中国挣多少钱?”我顿时头上开始冒汗，如实说：“月薪100元。”100元?他们的眼睛瞪得大大的：“100元你怎么生活?”
我说：“每月房租才2元钱，生活消费特别低，物价也非常低，我生活得很好。”而当时在德国租一间房，月租是400马克，合1200元人民币。这是我在国内一年的工资收入。幸亏我有奖学金，否则我在德国根本就无法生存。
1200元比2元，差了600倍。这是当年德国和中国租房的价格差异。
当时在德国有很多中国留学生和我一样，租不起房；现在在中国，很多人面临的另外一个问题是，买不起房。
20世纪90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时都是单位分房。1996年我回国后，住房制度开始改革，单位不再分房，有了公积金，实行贷款买房。1998年7月国务院发文，取消福利住房制度，实行住房分配货币化。从那时起，中国就进入了买房时代。从1998年到2018年，整整过去了20年。
刚开始，北京的商品房对我来说简直就是天价：每平方米售价1000元。房子太贵了，我每月工资496元，一套房10万元，我肯定买不起。后来涨到每平方米5000元，我更买不起了；涨到每平方米1万元时，我真的买不起了；等房价超过每平方米1．5万元时，我基本没什么想法了。跟我一样，对很多人来说收入似乎永远追不上房价。
到2007年，房价开始猛涨，再到2017年，北京房价均价突破每平方米5万元。照这样的速度涨下去，普通打工族何时能在北京买上房子? 只有北京是这样的吗?不是的，全国各地的房价都在涨。这些年我讲课走遍祖国各地，到处普及宏观经济知识。我每到一处看到变化最大的就是房价，前年一个价，去年一个价，今年又是一个价。所到之处，房价都是翻了番地上涨。
2004年我去南宁讲课，在南宁市中心地段的邕江两岸，特别漂亮的水景房才3000多元每平方米。在课上我说，这里房价便宜，大家可以买房。第二次去涨到4000元，第三次去涨到5000元，2018年南宁房价已突破l万元大关。
你可能会问新疆呢?边远地区的房价是不是也这样涨?我告诉你，新疆也是一样。2006年10月我问乌鲁木齐的房价，他们说不贵，每平方米2000元左右。2007年我又到乌鲁木齐讲课，新疆学员说，乌鲁木齐的房价涨到了4000元，一年就涨了1倍。到2018年乌鲁木齐的房价已经涨到1万元了。
所以说，这些年，一、二线城市房价猛涨。
先看一线城市北京的房价：2005年是6000元左右，到2018年均价5万元，涨了约8倍。
……
P3-5

楼市中看不见的手如何决定房价？买房为什么要选稀缺？买房的机会成本有哪些？
炒股为什么要懂经济学？参与股市有哪几种方式？为什么要了解荷兰郁金香泡沫？
这些问题与你的生活息息相关，这些问题的本质都是经济学问题。不懂经济学或者不清楚经济形势，你就无法做出正确判断！本书不用专业术语、公式图表，用简单生动的例子就可以将经济学现象化繁复为精妙，让你看清经济大趋势，抓住你的小机遇！

大家好，我是韩秀云。
此时清华大学即将迎来1 08周年校庆，校园里四处散
发着回忆和青春的味道。我走在清华园，感受着清华的百
年沧桑和激荡岁月，我在清华教书也有35个年头了。记得
20 1 6年清华经管学院2006级MBA班聚会，我们一起聊天
时，同学们都感谢听我的话当时在北京买了房。2006年北
京的房价不到1万元，后来涨到了5万元，现在就更高了。
他们说，韩老师，还记着您当时在课上说，北京未来
的房价会涨。我们听了您的话，都贷款买了房，现在的我
们在北京住的房子比身边同龄人要好，贷款压力要小，这
都多亏了您。
这个功劳不是我的，是经济学的，判断未来趋势是一
个经济学家应该具备的能力。
这些年来，我对中国经济发展做出过几个判断。2003
年非典席卷了中华大地，人人胆战心惊。很多人都认为如
此时期，中国经济会零增长或负增长。但我用一本《推开
宏观之窗》告诉大家，中国经济处于大爆发的前夜。很多
人不信，但有的人信了，他们抓住了2003—2007年这5年的
经济暴涨期，这些人无论是投资实业，还是买房炒股，都
赚了钱。
2007年全国经济形势一片大好时，我用一本书告诉大
家，现在是《看不懂的中国经济》。很多人不信，或者说
不愿意相信，但有些人信了，他们就躲过了猝不及防的危
机，因为接下来就是2008年席卷全球的金融危机了。
10年了，2018年许多人预测，2019年会是前所未有的
经济寒冬。
很多人问我，韩老师，会吗?真的会吗?我只想说，这
是中国从一个大国走向强国必然要经历的磨难。在这个磨
难之后将是中国经济空前的机遇。
所以，在寒冬时，我们要积蓄力量；在春天时，我们
要播种插秧；在秋天时，我们才能收获果实。
希望我的这本书是寒冬中的一堆篝火，虽然不足以融
化漫天冰雪，但可以带给你温暖，让你能生存下去，等待
春天。
下面我简单地帮助各位读者梳理一下这本书的要点。
本书的内容分三部分。
第一部分是楼市。中国20年的房地产市场一路走来，
房价为什么涨?这不是政府的宏观调控能决定的，房价和地
价都由市场供求来决定。当你决定买房时，不光要看政府
对楼市的调控，还要考虑自己何时出手。买房要看楼市的
长线，看楼市的未来趋势。你是买房还是租房?是买住宅还
是买商铺和写字楼?这些都需要考虑稀缺性，并做出理性选
择。我国的房地产税一定会推出，这是地方财政的需要。
推出后房价会暂时下跌，这是人们的心理恐慌导致的，你
需要提前做好准备。同时要警惕中国楼市泡沫的破灭，避
免出现负资产的现象。
第二部分是股市。决定股票价格的因素是股息和利率
。判断股市总体走势要看股价指数。如道琼斯指数、纳斯
达克指数、香港恒生指数，上证指数和深成指数等。炒股
要有投资理念，别去投机。炒股应该注意些什么?在股市中
怎样避免风险?如果你被套车该怎么办?要警惕股市泡沫破
灭的风险。虽然中国炒股可以融资融券，但提醒你尽量别
借钱炒股，小心平仓和爆仓。判断我国股市有没有行情，
要看我国经济增长的情况，看大资金是否启动，看投资者
心态的好坏。其实，中国经济没有这么差，你要坚定信心
，股市还是有机会的。
第三部分是汇市。就是人民币的升值和贬值。人民币
的汇率不会一直跌下去。汇率问题看似与你无关，其实宏
观经济是牵一发而动全身的。不让热钱撤离中国，人民币
走向国际化，成为国际货币这是大势所趋，强国必定有强
势货币。未来的货币世界是三分天下：美元、欧元、人民
币三足鼎立。
这些都是我30多年教学经验的积累。我想教你学会怎
样“经济”地面对你的一生，学会如何像经济学家一样思
考，解决问题。
现在，人们的生活节奏很快，很难有时间坐下来安静
地读完一本书，从中汲取知识。为此，我们还专门制作了
与这本书相关的音频课程，在各大网络平台播出，用更通
俗的语言，更具有历史性的经济学故事，帮助你读完这本
书。无论何时何地，只要你愿意，都可以利用一切碎片化
的时间，完整地学完这本书，本书将帮助你在经济学领域
成长。
亲爱的读者朋友们，我是韩秀云。
让我们书里见。
韩秀云
2019年4月23日于清华大学

韩秀云教授的经济课和她的研究一样，不只停留在经济学理论，更擅长通过分析当前经济形势，对未来的经济发展趋势做出精准判断。
无论你是想了解经济学的求知者，还是想认清行业发展趋势的职场人士，或是想看清市场格局的理性投资者，在本书中，你不仅可以学习到专业全面的经济学知识，而且能读到你最关心的股市、楼市、汇市分析，同时，你将学会运用经济学知识，在经济寒冬中让资产保值增值。