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内容推荐 房子是当之无愧的“国民话题”。无论是调控、限购,还是学区房、投资房,房子都能成为全民的争议和焦点。除了居住的意义之外,房产投资更是财富增值的热门选择,成为绝大多数人又恨又爱的目标。 然而,无论是自住还是投资,对于买房这件事,很多人又是很盲目的。买房好还是租房好?买房要不要考虑学区?买郊区的大房子还是城区的小房子?国外的房子值不值得投资?中国的房地产会步日本的后尘吗?……很多这样的问题困扰着我们。 这本《城里的房子(读懂中国房产财富的逻辑)(精)》的作者徐远教授,长期关注中国的经济和金融发展,参与各类城市调研和企业研究,学生和朋友又有着不少的买房经历,对于房子这件事,形成了自己系统的、独特的看法。 这本书既有针对不同人群的买房指南,也有不同类型城市房价走势的明确判断和理论分析,还有国内外房价和投资的比较。阅读这本书,对于增加对房价的理解和把握,有非常直接和有效的帮助。其中,实战部分是基于作者多年基础研究,以及学员的热门问题总结而来,尤其有实践和指导意义。 作者简介 徐远,原名徐建国,任教于北京大学。研究兴趣涉及微观金融、宏观经济和中国经济发展。先后毕业于北京大学数学系、北京大学中国经济研究中心、美国杜克大学经济系,师从宋国青教授和艾伯特·皮特·凯尔(Albert Pete Kyle)教授。在国内外学术杂志上发表论文三十余篇,担任FT中文网、澎湃新闻网、第一财经网、《新京报》等媒体的自由撰稿人。曾任香港大学、加拿大麦吉尔大学金融学助教授。主要著作《中国经济增长的结构和效率问题研究》。 目录 自序 城里的房子 第一篇 房产配置,远近高低各不同 第一章 刚需族购房——中国房价有泡沫吗 第二章 改善型购房——哪种投资更能改善你的财务状况 第三章 买房养老——哪些城市的房地产可以投资 第四章 租房——租房比买房便宜吗 第二篇 多维勾勒房市轮廓 第五章 纽约与北京,谁的房价应该更高 第六章 我国的房价收入比为什么那么高 第七章 关于房产税的三个基本问题 第八章 共有产权、租售同权的影响几何 第三篇 对标国际发达城市,拨开中国房价迷雾 第九章 纽约:世界之都的房价有多高 第十章 芝加哥:没落的贵族 第十一章 德国低房价的“阳谋” 第十二章 东京地产:“泡沫”没有告诉你的故事 第十三章 首尔地产:历史的一面镜子 第十四章 中国香港:蜗居在南中国海 第四篇 房价的经济学透视 第十五章 看北京的高楼,想科斯定理 第十六章 真实利率与房价周期:中国、美国和日本的证据 第十七章 高房价与低生育意愿 第五篇 房市问答 第十八章 房价、地价、地票价三问 第十九章 万科宫斗,投资客看什么? 第二十章 关于买房的13个观点 第二十一章 短问快答,解开买房的共同疑惑 致谢
序言 城里的房子 城里的房子,和月光一样珍贵。 ——徐远 因为买房,所以看了下地产 因为厌倦了加拿大冰冷的天气,2009年我回北 大任教。刚回国的时候,里里外外地瞎忙活,也没 买个房子。到了要结婚的时候,还是没房子。好在 太太心宽,也不介意,只是抱怨结婚照照得不够美 。 结了婚,慢慢明白以前的学问大多是白做了。 柴米油盐酱醋茶,照顾好家人,才是最大的学问。 书生清谈,误人误己。 买房子的时候,太太让我做点功课,看看房价 的趋势,以及在哪里买房合适。这倒也不难,因为 以前在城市化问题上下过点功夫。房子的价值,无 非就是城市的价值。 仔细一看,房子的问题比想象的还要简单。 从纵向来看,这些年来城市房价的上涨,无非 就是经济增长和城市化的结果,完全符合经济规律 ,并无奇怪之处。从横向来看,中国的房价和国际 同类城市的房价相比,还有很大的差距,谈不上泡 沫。从投资收益率的角度看,房产依然是稳健可靠 的投资对象。加上居住的刚需,房子附加的各种功 能,公共资源的高度聚集等,买房的合理性毋庸置 疑。 一天晚上,我在楼下站桩,抬头居然看到了月 光。在雾霾重重的北京,加上大家繁忙而无暇,月 光是极少见到的。那一刻我蓦然意识到,城里的房 子,和月光一样珍贵,哪有不买的道理? 剩下的问题,就是在哪里买了。因为我们在北 京工作,首套房肯定是选在北京。至于地段,其实 根本没得挑。北京大学地处北京西北角的海淀区, 这里的新房子很少,且往往一开盘就被买光,能排 上号就算不错了。至于房屋质量,不要太挑剔,因 为北京的房屋质量都很一般,大开发商的房子还稍 微好一点。当时我们恰好碰上一个万科的楼盘,就 买了。 买房之后,也就没再关心这事。从学术的角度 来看,中国的房价实在没有研究的必要,一切都过 于简单明了——城市居民要改善住房条件,农村居 民要进城;中小城市的居民要往大城市迁移;、另 外还有很多人要买多套房,买改善房。房价哪有不 涨的道理。约束条件下的“极度”理性 2015年,大城市的房价开始猛涨。涨价风从深 圳开始,向其他城市蔓延,引起了新一轮对房地产 价格的“全民热议”。据说,神州上下,没有哪个 饭局不讨论房子的问题。 从趋势上讲,这完全符合我们事先对房价趋势 的判断。从周期上讲,这无非就是前两年的悲观情 绪开始消退,股市、债市的投资机会开始减少,资 金重新开始转向房产。所以,这一轮房价的上涨, 并没有什么奇怪的地方,依然没有什么研究的必要 。 但是,房地产问题的社会关注度很大,很多人 认为中国房价有泡沫,对此,北大国发院也要开个 小会讨论下。黄益平老师问我可不可以发个言,我 自然从命。稍微做了点功课,找点数据画了几张图 ,我简单说了基本观点:房价上涨有坚实的基本面 支撑,中国的房价高度理性,谈不上泡沫。 当时我用了“约束条件下的极度理性”来表达 观点。“极度”这个词显得有点过头,多少有点“ 语不惊人死不休”的味道,但当时我仔细看了数据 ,这个论断确实有足够的证据。 首先,房产的投资收益率明显高于长期债券。 考虑到经济还会继续增长,以及房产的抗通胀功能 ,房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是 高了一点点,而是高出很多。单凭这一点,就足以 说明房价没有泡沫。 …… “上车”这个比方,还针对买房时的一个误区 :买房子这么大的事情,要避免折腾,要力争一步 到位。这个想法固然美好,但是对于很多年轻人来 说不现实,容易错失良机。买不起心仪的大房子, 不妨买一个小一点、便宜一点的,否则会越来越买 不起。先上车,才能与城市发展的列车一起前进。 你眼中的未来 虽然争议很多,但是房子的问题真的很简单, 简单到几乎不可能错。古希腊有句话,叫作“唯有 简单,才有可能正确”。我是把事情弄到极简了, 才敢讲这句话的。总结起来,无非两句话。 第一句:中国城市的房价增长,真的没有超出 常识的部分。人们之所以对房价有那么多误解和抱 怨,更多是不适应房价过快的增速。政府对房价的 调控,也更多是从增速的角度,而不是从房价水平 的角度。 第二句:房价增速快,是有简单而坚实的经济 学基础的。资产价格是对未来收入的提前反映,而 这个反映的速度远快于收入的增长速度,也快于人 们意识的调整速度。当更多的人慢慢明白这一点时 ,对于房价的争论也就会慢慢平息。这世界不曾为 任何人而改变,我们能做的就是尽快看清形势,适 应形势。 说完了简单的部分,接下来说一点稍微复杂的 。房产价格,和所有资产价格一样,是对未来资产 能够带来的收入流的反映。对于这个收入流的判断 ,是有点难度的,它需要一个靠谱的分析框架,以 及对现实情况的准确把握。看多还是看空,取决于 你眼中的未来。 倘若你对中国的前景乐观,就该买;反之,就 不该买。房子的事情,就这么简单。 现实中的很多分歧,、其实是来自对未来的判 断。我自己的理解是,尽管我们的经济发展和社会 变迁中存在很多问题,但中国经济的大河,依然会 蜿蜒前行。目前,中国经济已经基本完成了初步的 工业化,又恰逢信息技术的基本成熟和落地应用, 技术进步的步伐不可阻挡。而同时,中国已经形成 的大市场和依然存在的巨大潜在市场,是技术进步 的温床。这一点,决定着未来中国和世界的基本格 局。 我们学习历史,是为了知道历史没有常形。 是为序。 徐远 2018年4月28日
导语 城市不仅是文明的坐标,也是现代经济和社会生活的载体,向城市的聚集,没有止境。 中国的高房价,是投机炒作的结果吗?中国房价飙升的根本原因是什么?政府增加土地供应,就一定能抑制房价上涨?政府调控房价的真正目标是什么?中国房价还会继续上涨吗?和股票、基金等金融工具相比,房产值得投资吗?哪些城市的房子最值得买?自住房是当下买好,还是观望一阵、一步到位好?优先买郊区便宜的大房子,还是市区高价的小房子?国外的房子真的很便宜吗?去国外投资房产划算吗?房子的产权只有70年,租一辈子房子比买房划算?目前实在买不起,怎么租房合适?…… 徐远著的这本《城里的房子(读懂中国房产财富的逻辑)(精)》,会帮助你看清未来,赢得未来。 精彩页 第四章 租房——租房比买房便宜吗 对于租房,很多人有一个误区,以为租房很便宜。例如,一些同学会有这样的观点:像北京、上海这些大城市的房子,租售比达到60多倍,也就是说,房价是年租金的60多倍,而且房屋的产权只有70年,那我租一辈子的房子,没什么了不起。 大城市里的房子,“买不起的时候租,等有条件再买”,这个无可厚非。但是如果以为可以一直租,租房比买房便宜,那就大错特错了。这有三个方面的原因。 大城市房租的快速增长 我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。2010年到2016年,是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租,每年的涨幅都在6%以上。其中,上海房租上涨得*快——每年11。2%,7年时间翻了一倍还要多;深圳和广州其次,分别是每年7。5%、7。4%;北京相对慢一点,但每年涨幅也有6。4%。相较于这些年平均2。6%的通货膨胀率(以下简称“通胀率”),这个房租的增速是非常快的,快了至少一倍以上。 对于房租的持续快速增长,租房的朋友深有体会。现在一线城市的房租很贵,就是这些年房租持续上涨的结果。举个例子,现在北京一个六七十平方米的小两居,月租金经常要六七千元,好地段的则更贵。同样的房子,放在六七年前,房租也就是每月两三千元的水平。 这样的增速,是非常恐怖的。你若租一辈子的房子,几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子,月租金为 6000元,每年增长6%,也就是明年涨360块,后年涨380块……70年后,租金是多少?你可以拿出计算器简单计算一下,结果是33。4万多元。注意,这是月租金,年租金要401万元。注意,这是租金,不是售价。怎么样,看到这样的数字,你还觉得可以租一辈子的房子吗? 房租的快速上涨,并不是我国特有的现象,国外也一样。据统计,“二战”后这70多年里,发达国家大城市的房租,每年增长速度都在6%以上。 那么,房租为什么增长那么快呢? 一方面,从供求原理讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺盛,供给增加又很慢,那么价格会上升很快。 大城市的租房市场,是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。从需求面来看,很多人涌进大城市,在没房子的时候只能租房住,这个需求是刚性的。从供给面来看,因为给定地段的房子就那么多,供给增加很慢,房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租,租房的不得不租,这种情况下的房租增速,一定是很快的。 另一方面,根据恩格尔定律,随着收入增加,食品方面的支出比例是下降的,居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说,就是人们可以把更多的钱用在房租上。这样一来,房租一定是上涨的,而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上,所以房租的增速一定快于这个数。 买房比租房便宜很多 由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实从长久来看,其相对于房租是很便宜的。 简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子,其售价为432万元,月租金为6000元,那么年租金就是72000元——租售比达到60倍。在这种情况下,是租房划算,还是用30年的房贷买下来划算? 乍一看,是租房划算,毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨,那么结论是完全反过来的。 先来看“租”。假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付了多少租金呢?答案是约付了569万元。然而,付了这569万元以后,你还是没有房子,还得继续租房。 再来看“买”。如果你凑了30%的首付,并用公积金贷款买了这套房,30年还清,那么你的首付和房贷本息总额大约是603万元,比30年的租金总额仅仅多了34万元。然而不同的是,这个时候你已经有了一套属于自己的房子,而且贷款已经还清了,房子成了净资产。粗略估算,30年后,这个房子的价值应在千万元以上(随着通胀率涨就会上千万)。所以租房和买房的差别,至少是千万级的。 所以如果有条件,还是尽快买房。 这样一个计算过程,帮助我们理解了一个重要的现象,那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长,可能觉得房价高,但如果考虑到房租的快速增长,那样房价就不高了。质言之,现在的高房价,是对未来房租增长的提前反映。 这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快,而且非常稳定,那么它的股票的估值就会比较高。因为如果大家都看好这个股票的话,就会尽快去买,而不是等到业绩实现再去买——那时候就晚了。一旦大家争先恐后去买,股票价格就上去了,估值也就高了。过去这些年,我国房价涨得很快,也是这个道理——有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力,争相买入,价格随之快速上涨。 P25-29 |