房子是当之无愧的“国民话题”。无论是调控、限购，还是学区房、投资房，房子都能成为全民的争议和焦点。除了居住的意义之外，房产投资更是财富增值的热门选择，成为绝大多数人又恨又爱的目标。
然而，无论是自住还是投资，对于买房这件事，很多人又是很盲目的。买房好还是租房好？买房要不要考虑学区？买郊区的大房子还是城区的小房子？国外的房子值不值得投资？中国的房地产会步日本的后尘吗？……很多这样的问题困扰着我们。
这本《城里的房子（读懂中国房产财富的逻辑）（精）》的作者徐远教授，长期关注中国的经济和金融发展，参与各类城市调研和企业研究，学生和朋友又有着不少的买房经历，对于房子这件事，形成了自己系统的、独特的看法。
这本书既有针对不同人群的买房指南，也有不同类型城市房价走势的明确判断和理论分析，还有国内外房价和投资的比较。阅读这本书，对于增加对房价的理解和把握，有非常直接和有效的帮助。其中，实战部分是基于作者多年基础研究，以及学员的热门问题总结而来，尤其有实践和指导意义。

徐远，原名徐建国，任教于北京大学。研究兴趣涉及微观金融、宏观经济和中国经济发展。先后毕业于北京大学数学系、北京大学中国经济研究中心、美国杜克大学经济系，师从宋国青教授和艾伯特·皮特·凯尔(Albert Pete Kyle)教授。在国内外学术杂志上发表论文三十余篇，担任FT中文网、澎湃新闻网、第一财经网、《新京报》等媒体的自由撰稿人。曾任香港大学、加拿大麦吉尔大学金融学助教授。主要著作《中国经济增长的结构和效率问题研究》。

自序 城里的房子
第一篇 房产配置，远近高低各不同
第一章 刚需族购房——中国房价有泡沫吗
第二章 改善型购房——哪种投资更能改善你的财务状况
第三章 买房养老——哪些城市的房地产可以投资
第四章 租房——租房比买房便宜吗
第二篇 多维勾勒房市轮廓
第五章 纽约与北京，谁的房价应该更高
第六章 我国的房价收入比为什么那么高
第七章 关于房产税的三个基本问题
第八章 共有产权、租售同权的影响几何
第三篇 对标国际发达城市，拨开中国房价迷雾
第九章 纽约：世界之都的房价有多高
第十章 芝加哥：没落的贵族
第十一章 德国低房价的“阳谋”
第十二章 东京地产：“泡沫”没有告诉你的故事
第十三章 首尔地产：历史的一面镜子
第十四章 中国香港：蜗居在南中国海
第四篇 房价的经济学透视
第十五章 看北京的高楼，想科斯定理
第十六章 真实利率与房价周期：中国、美国和日本的证据
第十七章 高房价与低生育意愿
第五篇 房市问答
第十八章 房价、地价、地票价三问
第十九章 万科宫斗，投资客看什么？
第二十章 关于买房的13个观点
第二十一章 短问快答，解开买房的共同疑惑
致谢

城里的房子
城里的房子，和月光一样珍贵。
——徐远
因为买房，所以看了下地产
因为厌倦了加拿大冰冷的天气，2009年我回北
大任教。刚回国的时候，里里外外地瞎忙活，也没
买个房子。到了要结婚的时候，还是没房子。好在
太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照照得不够美
。
结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。
柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。
书生清谈，误人误己。
买房子的时候，太太让我做点功课，看看房价
的趋势，以及在哪里买房合适。这倒也不难，因为
以前在城市化问题上下过点功夫。房子的价值，无
非就是城市的价值。
仔细一看，房子的问题比想象的还要简单。
从纵向来看，这些年来城市房价的上涨，无非
就是经济增长和城市化的结果，完全符合经济规律
，并无奇怪之处。从横向来看，中国的房价和国际
同类城市的房价相比，还有很大的差距，谈不上泡
沫。从投资收益率的角度看，房产依然是稳健可靠
的投资对象。加上居住的刚需，房子附加的各种功
能，公共资源的高度聚集等，买房的合理性毋庸置
疑。
一天晚上，我在楼下站桩，抬头居然看到了月
光。在雾霾重重的北京，加上大家繁忙而无暇，月
光是极少见到的。那一刻我蓦然意识到，城里的房
子，和月光一样珍贵，哪有不买的道理？
剩下的问题，就是在哪里买了。因为我们在北
京工作，首套房肯定是选在北京。至于地段，其实
根本没得挑。北京大学地处北京西北角的海淀区，
这里的新房子很少，且往往一开盘就被买光，能排
上号就算不错了。至于房屋质量，不要太挑剔，因
为北京的房屋质量都很一般，大开发商的房子还稍
微好一点。当时我们恰好碰上一个万科的楼盘，就
买了。
买房之后，也就没再关心这事。从学术的角度
来看，中国的房价实在没有研究的必要，一切都过
于简单明了——城市居民要改善住房条件，农村居
民要进城；中小城市的居民要往大城市迁移；、另
外还有很多人要买多套房，买改善房。房价哪有不
涨的道理。约束条件下的“极度”理性
2015年，大城市的房价开始猛涨。涨价风从深
圳开始，向其他城市蔓延，引起了新一轮对房地产
价格的“全民热议”。据说，神州上下，没有哪个
饭局不讨论房子的问题。
从趋势上讲，这完全符合我们事先对房价趋势
的判断。从周期上讲，这无非就是前两年的悲观情
绪开始消退，股市、债市的投资机会开始减少，资
金重新开始转向房产。所以，这一轮房价的上涨，
并没有什么奇怪的地方，依然没有什么研究的必要
。
但是，房地产问题的社会关注度很大，很多人
认为中国房价有泡沫，对此，北大国发院也要开个
小会讨论下。黄益平老师问我可不可以发个言，我
自然从命。稍微做了点功课，找点数据画了几张图
，我简单说了基本观点：房价上涨有坚实的基本面
支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。
当时我用了“约束条件下的极度理性”来表达
观点。“极度”这个词显得有点过头，多少有点“
语不惊人死不休”的味道，但当时我仔细看了数据
，这个论断确实有足够的证据。
首先，房产的投资收益率明显高于长期债券。
考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能
，房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是
高了一点点，而是高出很多。单凭这一点，就足以
说明房价没有泡沫。
……
“上车”这个比方，还针对买房时的一个误区
：买房子这么大的事情，要避免折腾，要力争一步
到位。这个想法固然美好，但是对于很多年轻人来
说不现实，容易错失良机。买不起心仪的大房子，
不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买
不起。先上车，才能与城市发展的列车一起前进。
你眼中的未来
虽然争议很多，但是房子的问题真的很简单，
简单到几乎不可能错。古希腊有句话，叫作“唯有
简单，才有可能正确”。我是把事情弄到极简了，
才敢讲这句话的。总结起来，无非两句话。
第一句：中国城市的房价增长，真的没有超出
常识的部分。人们之所以对房价有那么多误解和抱
怨，更多是不适应房价过快的增速。政府对房价的
调控，也更多是从增速的角度，而不是从房价水平
的角度。
第二句：房价增速快，是有简单而坚实的经济
学基础的。资产价格是对未来收入的提前反映，而
这个反映的速度远快于收入的增长速度，也快于人
们意识的调整速度。当更多的人慢慢明白这一点时
，对于房价的争论也就会慢慢平息。这世界不曾为
任何人而改变，我们能做的就是尽快看清形势，适
应形势。
说完了简单的部分，接下来说一点稍微复杂的
。房产价格，和所有资产价格一样，是对未来资产
能够带来的收入流的反映。对于这个收入流的判断
，是有点难度的，它需要一个靠谱的分析框架，以
及对现实情况的准确把握。看多还是看空，取决于
你眼中的未来。
倘若你对中国的前景乐观，就该买；反之，就
不该买。房子的事情，就这么简单。
现实中的很多分歧，、其实是来自对未来的判
断。我自己的理解是，尽管我们的经济发展和社会
变迁中存在很多问题，但中国经济的大河，依然会
蜿蜒前行。目前，中国经济已经基本完成了初步的
工业化，又恰逢信息技术的基本成熟和落地应用，
技术进步的步伐不可阻挡。而同时，中国已经形成
的大市场和依然存在的巨大潜在市场，是技术进步
的温床。这一点，决定着未来中国和世界的基本格
局。
我们学习历史，是为了知道历史没有常形。
是为序。
徐远
2018年4月28日

城市不仅是文明的坐标，也是现代经济和社会生活的载体，向城市的聚集，没有止境。
中国的高房价，是投机炒作的结果吗？中国房价飙升的根本原因是什么？政府增加土地供应，就一定能抑制房价上涨？政府调控房价的真正目标是什么？中国房价还会继续上涨吗？和股票、基金等金融工具相比，房产值得投资吗？哪些城市的房子最值得买？自住房是当下买好，还是观望一阵、一步到位好？优先买郊区便宜的大房子，还是市区高价的小房子？国外的房子真的很便宜吗？去国外投资房产划算吗？房子的产权只有70年，租一辈子房子比买房划算？目前实在买不起，怎么租房合适？……
徐远著的这本《城里的房子（读懂中国房产财富的逻辑）（精）》，会帮助你看清未来，赢得未来。

第四章 租房——租房比买房便宜吗
对于租房，很多人有一个误区，以为租房很便宜。例如，一些同学会有这样的观点：像北京、上海这些大城市的房子，租售比达到60多倍，也就是说，房价是年租金的60多倍，而且房屋的产权只有70年，那我租一辈子的房子，没什么了不起。
大城市里的房子，“买不起的时候租，等有条件再买”，这个无可厚非。但是如果以为可以一直租，租房比买房便宜，那就大错特错了。这有三个方面的原因。
大城市房租的快速增长
我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。2010年到2016年，是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租，每年的涨幅都在6％以上。其中，上海房租上涨得*快——每年11。2％，7年时间翻了一倍还要多；深圳和广州其次，分别是每年7。5％、7。4％；北京相对慢一点，但每年涨幅也有6。4％。相较于这些年平均2。6％的通货膨胀率（以下简称“通胀率”），这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。
对于房租的持续快速增长，租房的朋友深有体会。现在一线城市的房租很贵，就是这些年房租持续上涨的结果。举个例子，现在北京一个六七十平方米的小两居，月租金经常要六七千元，好地段的则更贵。同样的房子，放在六七年前，房租也就是每月两三千元的水平。
这样的增速，是非常恐怖的。你若租一辈子的房子，几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子，月租金为
6000元，每年增长6％，也就是明年涨360块，后年涨380块……70年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是33。4万多元。注意，这是月租金，年租金要401万元。注意，这是租金，不是售价。怎么样，看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？
房租的快速上涨，并不是我国特有的现象，国外也一样。据统计，“二战”后这70多年里，发达国家大城市的房租，每年增长速度都在6％以上。
那么，房租为什么增长那么快呢？
一方面，从供求原理讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺盛，供给增加又很慢，那么价格会上升很快。
大城市的租房市场，是一个“需求刚性＋供给刚性”的双重刚性市场。从需求面来看，很多人涌进大城市，在没房子的时候只能租房住，这个需求是刚性的。从供给面来看，因为给定地段的房子就那么多，供给增加很慢，房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租，租房的不得不租，这种情况下的房租增速，一定是很快的。 另一方面，根据恩格尔定律，随着收入增加，食品方面的支出比例是下降的，居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说，就是人们可以把更多的钱用在房租上。这样一来，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7％以上，所以房租的增速一定快于这个数。
买房比租房便宜很多
由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实从长久来看，其相对于房租是很便宜的。
简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子，其售价为432万元，月租金为6000元，那么年租金就是72000元——租售比达到60倍。在这种情况下，是租房划算，还是用30年的房贷买下来划算？
乍一看，是租房划算，毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨，那么结论是完全反过来的。
先来看“租”。假设每年租金上涨6％，这样累积30年，你一共付了多少租金呢？答案是约付了569万元。然而，付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租房。
再来看“买”。如果你凑了30％的首付，并用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么你的首付和房贷本息总额大约是603万元，比30年的租金总额仅仅多了34万元。然而不同的是，这个时候你已经有了一套属于自己的房子，而且贷款已经还清了，房子成了净资产。粗略估算，30年后，这个房子的价值应在千万元以上（随着通胀率涨就会上千万）。所以租房和买房的差别，至少是千万级的。
所以如果有条件，还是尽快买房。
这样一个计算过程，帮助我们理解了一个重要的现象，那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但如果考虑到房租的快速增长，那样房价就不高了。质言之，现在的高房价，是对未来房租增长的提前反映。
这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快，而且非常稳定，那么它的股票的估值就会比较高。因为如果大家都看好这个股票的话，就会尽快去买，而不是等到业绩实现再去买——那时候就晚了。一旦大家争先恐后去买，股票价格就上去了，估值也就高了。过去这些年，我国房价涨得很快，也是这个道理——有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，争相买入，价格随之快速上涨。
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