张捷的《房噬(楼市食利本市)》是一部揭示楼市灵魂的微观经济学，全景刻画房地产食利乱象百态，《房势》姊妹篇，扭曲商业规则的楼市食利万象，疯狂的炒房团原来大都是穷光蛋，房地产核心问题是收入落后房价增长的分配问题，解决房价问题的钥匙在控制、限制食利和增加人民收入。

张捷的《房噬(楼市食利本市)》讨论的是：房地产的发展就是城市的发展，发展中国家就是要先让核心城市发展水平与世界接轨，进而形成自己的发展模式，以此与世界博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动了中国经济。不要说房地产绑架了中国经济，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市场，真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求，使资源供需形成新均衡点，这是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。

前言 认识房价乱相从食利开始

第一章 食利博弈贯穿房地产

 引言

 一、扭曲操作：违背商业惯例的售楼潜规则

1.退房的故事

2.合同文本的陷阱

3.并非“样板”的样板间

4.不公平的付款、签约模式

5.楼市食利保护伞：《消费者权益保护法》

6.缩水的期房

7.政府监管：破解售楼潜规则的不二法门

 二、钉子户真相：拆迁食利潜规则

1.不一样的“拆迁”

2.劫富济贫的拆迁

3.“全民钉子户”与“钉子专业户”

4.拆迁公司的故事

 三、开发商食利潜规则

1.食利拆迁，还是被拆迁所食利

2.中国城市高房价背后的秘密

3.在食利下，开发商的“空手道”

4.开发商的拆迁食利

5.被妖魔化的开发商实际上是最软的柿子

第二章 房地产市场再认识

 引言

 一、亲身经历话房市

 二、选房攻略

 三、中介与业主委员会的故事

1.中介潜规则

2.业主委员会：中国社会民主建设的基石

3.订立社会契约：业委会的形成机制

 四、房地产微观博弈论

1.面对烂尾楼买房人如何自保

2.为什么调控下房租暴涨

3冲介是房租涨价的“替罪羊”

4.中介的正面作用

5.透析房地产商住倒挂的合理性

 五、中国富人为什么热衷移民海外

 六、房地产营销的口碑传播学

第三章 炒房食利MBA全教程——疯狂的炒房团原来都是穷光蛋

 引言

 一、炒房的食利来源

1.炒房的利润来源

2.套取银行资金是关键

3.炒房团与售楼潜规则

 二、细节决定成败：炒房“空手道”真经

 三、各方博弈与利益分配

1.炒房离不开开发商

2.建安公司的利益纽带

3.炒房中银行的利益博弈

4.炒房组织运作与利益分配

 四、炒房的历史渊源

 五、全球背景下看炒房

1.炒房的“与时俱进”与海外热钱

2.新型泡沫更危险

3.资本的决定力量

第四章 房地产价值论

 引言

 一、房地产价值来源

 二、食利：房地产赚钱诀窍

 三、避免食利：土地财政再认识

 四、是食利建设。还是在建设中食利

 五、谁买得起房

 六、解析世界房地产经济迷局

1.发达国家低房价真相

2.再看关日韩与中国的房价差异

3.西方的野蛮拆迁史

4.美国绝非私有产权的天堂

5.西方炒作中国贫富差距的根本利益所在

 七、外资食利中国楼市潜规则

第五章 房价问题的本质是分配不公与通胀

 引言

 一、房价暴涨是社会财富再分配

 二、房价GDP大部分是农民工收入

 三、房地产业不是要反暴利，而是要反食利

 四、控制房价的根本是控制食利

 五、城市化与房价的不均衡

1.房价问题从不嫁“凤凰男”谈起

2.中国房价分布不均

3.中国新城镇的形成落后于经济发展

4.地区差异下的分配不公

 六、收入增长应当快于房价

1.人力支出与工资收入的剪刀差

2.劳动歧视与新剥削

3.宏观调控防通胀

 七、房价问题说到底是分配问题

第六章 房市分配机制再思考

 引言

 一、通胀与财富分配

1.资源先占者食利

2.通胀是博弈食利的利器

3.西方在通胀中怎样发钞保民生

 二、税收与调控房价和调节分配

1.合理修正土地增值税

2.物业税：不应遏制投资而要遏制食利

3.釜底抽薪的控制房价之道

4.户籍改税籍改革刻不容缓

 三、拆迁潜规则必须改变

 四、房地产调控新思维

1.房地产调控是系统工程

2.国家调控与房地产“牛市”

3.遏制炒房食利的途径及其副作用

4.保障房必须是郊区“蜗居”

 五、透视中外贫富差距问题

1.西方贫富分野的问题

2.中国的贫富统计问题

3.中国贫富差距表现在区域和阶层的差距

4.西方的实际贫富差距分析

 六、针对外籍人士征税保护国家核心利益

 七、公平分配机制的博弈思考

第七章 食利与中国控制房价必要性

后记 民生与民声

第一章 食利博弈贯穿房地产

引言

中国房市的首要特点，在于开发商与购房者处于市场交易完全不对等的状态，由此出现了迥异商业惯例的扭曲规则。这当然是违反商业交易公平性的。这种不公平的根源就是开发商的食利。遏制食利对于规范市场、促进市场的良性发展是必不可少的，对此政策不应缺位。

一、扭曲操作：违背商业惯例的售楼潜规则

1.退房的故事

以商业惯例而言，在房地产期房的交易中，如果开发商违约，购房者可以退房，但是实际情况是如果购房者真的要退房，很快就会发现退房约定实际上变成了一个装饰性条款，根本无法执行。原因就是房价涨了，退房的款项怎样计算的问题。如果按照原价退房，购房者所得到的房款远远低于涨价以后的房价，事实上变成了开发商盈利。这样的违约惩罚条款j对开发商而言根本无所谓。

如果购房人退房，一般会约定由开发商赔偿购房者3％的违约金，但是这个违约金且不说远远低于房价的涨幅，就算是房价不涨也不能弥补购房人的损失。按照按揭七成计算，以现行6％左右的利率标准，一年下来利息就达到了房价的4.2％，这还没有计算银行收取的按揭手续费、贷款要求的评估和保险等费用，所以违约金一般是难以覆盖实际损失的。

当然房价也有下调的可能，但是房价真的降了以后，退房是否就比较合算了呢？实际上就算是在降价的情况下，购房者退房仍然是有问题的。如果房地产崩盘，开发商会普遍因为资金链断裂违约，购房者选择在这个时机退房所面临的风险是无比巨大的。因为如果购房者持有房屋不退，在开发商崩盘清算的时候作为支付了主要房款的消费者有房产的第一受偿权；而如果购房者退房的话，那么购房者的房子立即可以被债权人扣押抵债。购房者是开发商的一般债权人，其退房款在债务的清偿顺序上要排在税款、工资、工程款和银行贷款之后。如果开发商清偿了上述优先债权以后还有富余，退房者也要与其他一般债权人按照比例分享余款。然而，开发商如果有给一般债权人的偿债能力的话，他是不会崩盘的。所以，购房者退房很可能会血本无归。

这种情况实际上是违反一般商业惯例的。按照一般的商业惯例要分清违约责任，对于供货方的责任，退款要按照合同价与市价哪个高执行哪一个；对于购买方的责任，则是按照市价与合同价哪个低执行哪个。对应到房地产业，如果购房者在开发商违约的情况下退房，要按照涨了价的房价退款；而对由购房人责任引起的退房，要按照合同价格补偿房款。这样才能够体现违约惩罚的含义。同时，退房是合同终止的一种行为，不影响索赔损失和赔偿违约金，而有证据表明违约金不足以弥补损失的，还要赔偿损失。甚至有些法学学派要求违约金与损失赔偿共同进行。违约金在这时相当于没有实证的间接损失和精神损失赔偿。

在房地产交易领域，开发商相对于购房人来说一般是强势的一方，彼此力量对比悬殊。中国的法律施行起来，在某些情况下，也难免受到外界因素影响，法院正常的诉讼结果就是开发商只退还购房人实际支付的房款。基本上，开发商违约的案例都是以退还房款、支付违约金而告终，但是要注意到在个人之间的购房却不是这样的，甚至在购房行为无效的时候，也不是简单的恢复原状或只退还交易款项，而是要按照房屋的新价值来计算的。比如，宋庄画家村购买农民宅基地无效的案件就是按照重置的新市场价格作为标的进行审判的。

因此，中国的房地产在退房的环节，法律条文的实行在实践中往往受到人为因素干扰。房地产的潜规则违反了商业惯例形成了食利，所以造成开发商可以不受限制地违约，取得大量灰色利益。社会上，每一个购房者被违约而不能追究开发商责任的痛苦经历，成为社会大众憎恨开发商的主要原因。

P5-7

序 所有的智慧是相通的

我指着张捷的鼻子说道：“哪个行业你都搅合一把，你小子要逆天啊！”他淡定地说：“我努力的目标是经济圈里最懂法律的，律师圈里最懂经济的。”我说：“好吧，所有的智慧都是相通的。”当张捷把《房噬》的书稿发给我，并嘱我贡献序言的时候，我再次被惊到了！

我这个做了多年房地产法律事务的律师自认为很了解这个行业，曾在房子涨价前及时出手，因创造了30万变300万神话而沾沾自喜，但读完这本书之后有种“噢……原来是这样啊”的感慨。书的内容我就不介绍了，只是希望更多的人读读这本书，读过之后也能像我一样发出这样的声音：“噢……原来是这样啊！”这本书是关于房子的，张捷以其在第一线的经历所带来的深入体会，给我们阐释了水面下的真相。当初这本书的核心文章之一就发表在《第一财经日报》上。《揭秘炒房利益链》那一篇文章不仅仅引起了业内的反响，也影响了后续的调控政策。张捷提出了房地产问题的核心不是房价问题而是分配问题，揭示了在房地产投资、投机背后的食利才是问题的本质。我知道房子是每个人心里的痛，特别是对于年轻人。

现在的电视剧都流行“穿越”，好卖的车都号称“跨界”，这两点都可以在张捷身上体现出来。我和张捷是通过当时轰动全国的一起黑社会老大案的审理认识的，我的律师事务所负责代理刑事部分，张捷负责代理民事部分。该案件涉及房地产和经济领域的诸多问题，张捷在经济和房地产领域的经验积累给人深刻的印象。

说到“跨界”，一个中国科技大学学半导体物理的他，在研究所研究核物理后不久就下海，搞起了信息和计算机系统。因为做财务管理信息系统和银行金融系统的系统分析师，使得他对财务和金融等有了系统的了解。由于自己创办的公司遭遇危机和重大诉讼，他自己给自己打官司，又考了个律师证，当了北京房地局下属机构的法律顾问，做过多个名案——主要是在幕后审查各种投资交易的法律文件。此后，他成为了律师界的隐士，在这个过程中对房地产、投资、金融等大量内幕和潜规则有了深入的理解。也可以说，他是一个“接地气”的实战派人物。然后，他自己做房地产，当老板了，又在股市做股民维权和投资理财的事情，成为了网络名人，但他并不满足于对物质财富的追求，开始写书，与社会分享他的知识财富。后来，他在中央电视台等媒体做起了经济频道的嘉宾，最近听说还当上了《环球财经》的副总编。

应张捷贤弟之邀给他的新书写个序，迟迟不敢动笔，干了24年律师写序还是头一遭，真担心把序写成了代理词。然而，我看完书稿，满怀感慨地落笔，却发现之前的顾虑全是多余：张捷不是一个能用文书描述的人！他的写作是杂文，甚至是散文吧！

第一次见到他就让我很有穿越感：办公室的家具一水古典红木，穿着一身中式衣裤，手里还把玩着一块美玉，举止谈吐有点鸿儒遗风。一盘道，人家祖上还真是北京的名门望族，难怪透着一股说不出来的做派。我们能够投缘是因为我们有共同的认识和爱好，都喜欢孩子，也都喜欢越野。他和我都是同龄人——已过不惑之年，却长着一颗80后的心！我们有时间会开着“大切”越野车往没人的地方开，一去就是个把月。

作为一个充满穿越感和不断跨界的张捷，看问题的视角总是那么的与众不同，就像一个好的摄影师，手里不一定有什么好设备，但拿出来的照片总是让人惊喜。张捷在短短的三四年间出版了《霸权博弈》、《资源角逐》、《涨价的世界》、《房势》、《信用战》五本书，也算是著作等身、出版专著百万字以上了。仔细阅读后，你会发现原来世界可以这么理解，问题也可以这么解决。

我相信不论是张捷，还是他的读者或粉丝，一定也有同感：所有的智慧都是相通的！

万国法源律师事务所创办人

北京泽盈律师事务所主任

北京市律师协会并购与重组专业委员会副主任

赵红革

后记 民生与民声

民生是政府的责任，民声是政府需要倾听的声音。在笔者创作关于房地产的两本书的当时，民声中的战斗机——“微博”正轰轰烈烈地蓬勃发展。各种各样的人怀着各种各样的心情旁观或参与着“微博”，其中不乏有人利用民声干涉政策，打着改变民生的旗号利用民声。

此刻，笔者关于房地产的第二本书《房噬》终于通过有关方面的严格审查与读者见面了。第一本《房势》主要阐释中国当今房地产的宏观经济理论和发展趋势。这本书则关注与房地产相关的微观层面，更关注于食利对于房地产的影响，更关注于分配公平的重要性。

笔者在成为律师以后就以代理房地产案件为主，经手的房地产相关案件有数百件，并且同时给政府的一些相关部门做法律服务，深层次、近距离地了解了这个行业。后来自己亲身从事房地产投资的策划、操盘等工作，对于房地产行业的全面内幕更有了切身体会。与这个行业的大多数专家学者不同，笔者是实战派起家的，大量的行业潜规则若非亲临其境是难以洞悉的，因此本人致力于让公众了解房地产的真相，努力把这个行业更全面地展现出来。

很多人都曾忧心重重地询问笔者怎么看房价。不论是想买房的，还是已经坐拥几套房产的，都心浮气躁地认为中国房地产是即将破灭的泡泡。想买房的希望房价降到他出手买房以后迅速健康上涨，一去不回头；有房子的则怕政策性失血，资产贬值。对于这个问题，笔者的回答也是一个问句：到底谁盼着房地产降价？中国房地产问题的答案不是房价，而是找出房价不合理的根源在哪里。这个根源不是所谓的泡沫、投资、投机，而是食利和分配不公。

居者有其屋是民生，难道房价下降就是民声吗？如果房子便宜了就是造福民生，那么香港人的幸福指数一定很差！如果把北京比作一盘多米诺骨牌，那么陆续开通的地铁则指引着沿线房价一路飙升。一般人都能理解这样的涨价，但是，修地铁是民生，地铁开通谁人受益？修地铁的费用是谁负担的？因涨价带来的利益谁得了呢？老百姓不满房地产行业的背后，更不满的是其中分配的不公和食利的横行。而这些食利通过各种产业的潜规则，最终都要房价埋单，要老百姓埋单。房地产问题的核心是分配问题和食利问题，房地产业内存在的食利就如一张血盆大口吞噬着一切。

在笔者陆续发表一系列关于房地产的文章以后，有人给我留言“你被收编了”，仿佛只有谩骂及抱怨才是爱国，才是人民的心声。什么是真正的民心？民意测验的结果不等于民心！好比你问一个人：“你爱不爱吃肉？”多半人会回答：“爱吃。”那么如果你告诉他：“吃肉多了会三高”，结果会是什么？“爱吃肉”只是民意，代表不了民心。所以，我不认同很多网站所谓的调查报告。一个百姓很难站在政策层面上去分析事物，那么所谓的民意发出的声音又有多少参考价值呢？

在中国，房地产一直是一个敏感的话题，出版关于房地产的书籍很不易，尤其是，出版与一些主流声音不一致的书籍就更难。笔者最早开始在网上动笔写关于房地产的帖子是在2006年，而成书的时间却到了2010年，但是到出版就好事多磨了。随着时间的推移，当初很多的预测已经变成了事后的分析，而产业的新发展、新信息和新思考也不断地完善、丰富了书稿的内容——这书变得越来越厚了。终于有一天，笔者决定把原来一本书变成了现在的两本书，也就是前面的《房势》和现在的《房噬》。现在，两本书都可以与读者见面了。

正因为笔者的话很多人听了不舒服，《房势》的出版才一波三折。《房噬》在有些人眼里依旧是另类，所以，在这里我要感谢一如既往支持我的山西人民出版社、北京文苑文化发展公司、乔良将军、潘彤女士、林鹰女士、李鸿呈先生以及我的助手薛晓明先生。欣然为本书撰写序言是我的老友——中国律师界的60后领军人物赵红革先生。这本书是我俩第一次非商业合作，就让这本书成为我们成功合作多年的纪念吧。