张捷的《房势(解析房地迷局)》，从经济学的角度，从土地经济的实质，从全球大博弈的视角，从房地产的特点和实质，以致游资对地方政府的政策影响等等，全方面地说明中国的经济模式的深层内质，那就是建立在国家垄断的土地一级市场制度上的地方政府盈利模式和政治制度。正是这个模式，创造性地发明了通过一级土地市场筹集资金的的高效机制，而土地的价值就是公共服务的贴现。

《房势(解析房地迷局)》由张捷所著。

《房势(解析房地迷局)》内容简介：房地产的发展就是城市的发展，而发展中国家就是要首先让核心城市发达到与世界接轨的高度，进而形成自己的发展模式，并以此与世界进行博弈。中国大规模基础设施建设促进了土地价值的增值，带动房地产价格的暴涨。不要说房地产绑架了中国经济，火车的运行肯定是要被火车头拉动和控制的，土地财政具有其内在合理性。中国的楼市不是一个泡沫市，而真正在幕后操盘的是游资。看待房地产要与全球资本市场大势结合起来，大危机背景下，世界进入通胀将不可避免。中国必须思考自己的道路，缩减需求、使资源供需形成新均衡点，是中国博弈世界、避免危机中遭受重大损失的关键，而做好房地产一盘棋，则是其中要害。

第一章 游资凶猛：调控大势下游资将往何处去？

　一、游资：房市、股市中的顶级掠食者

　二、渠道为王：游资控制矿业和大宗商品囤积的大战略

　三、唯快不破：信用稀缺社会中的信贷提供者

　四、传统中国金融世界的王者：游资的历史渊源

　五、游资的来源与热钱

　六、游资套利潜规则

　七、参悟游资未来策略

　八、透过博弈论的多棱镜看游资

　九、旗鱼行动：流动性不均衡下的游资杀戮

　十、温州故事：游资高利贷真相

第二章 钢做的泡沫：中国房地产泡沫论思辨

　一、谁买得起房子？

　二、财富井喷：中国房价的非泡沫性

　三、四万亿投资价值：房价的成本支撑

　四、乡土中国与现代中国：中国房地产的另类价值

　五、房地产绑架了中国经济吗？

　六、填充泡沫：中国的工业化与房地产

第三章 趋势分析：中国房地产牛市大拐点在哪里？

　一、帝国大厦的政治经济学

　二、哈里森模型：经济周期与房地产走勢

　三、国内房地产市场的不均衡性

　四、老龄化未必就是房市尽头

　五、为什么西方要妖魔化中国楼市？

　六、调控、牛市与通胀

　七、中国房地产还能走多远？

　八、拐点：两轮牛市的间歇与终结

　九、房价调整能走多远？

 七、中国房地产还能走多远？

 八、拐点：两轮牛市的间歇与终结

 九、房价调整能走多远？

第四章 当头棒喝：土地经济再认识

 一、被妖魔化的土地财政

 二、地方融资平台之惑

 三、房地产：中国经济的火车头

 四、京沪的高地价是其他地方发展的机会

 五、小产权房转正威胁国本

 六、香港经济崛起的秘笈：土地财政

第五章 认识城市发展的规律：从功能驱动型城市到文化驱动型城市的跨越

 一、我的房事回忆：现身说法城市发展规律

 二、从功能到文化：城市的起源与变迁

 三、从罗马斗兽场到巨蛋：城市不断升级的门槛

 四、千里不运粮：城市供应的物流规律

 五、妖魔化拆迁的背后：食利建设还是在建设中食利

 六、去城市化：城市盛极而衰的历史使命

 七、美国式房价和生活的资源基础

 八、顺势而为：顺应规律进行建设和投资

 九、西方炒作中国贫富差距根本利益所在

第六章 全球大博弈视角下的中国房地产

 一、主权债务压力下即将到来的大通胀时代

 二、美国量化宽松与中国的流动性不均衡

 三、量化宽松谁买单？

 四、美联储的逆袭：会有QE3吗？

 五、世界金融江湖的三国演义

 六、中国高积累率的玄机

 七、失败国家印度

 八、日本房产泡沫真相

第七章 房地产保卫中国：通胀主导世界财富再分配下的谋国之道

 一、资源的特殊性与危机再探底的必然性

 二、资源与劳动的定价博弈

 三、宏观调控与在铁轨上玩耍的孩子

 四、步入辉煌：受控着陆走向新周期

 五、房地产：中国争夺世界资源的吸星大法

 六、笨鸟先飞的战国策：以中国对于印度的先发资源优势为例

 七、通胀重新分配世界财富狂潮中的中流砥柱

后记

四、传统中国金融世界的王者：游资的历史渊源

炒房是从浙江开始的，山西也非常流行，游资也集中在上述地域，而中国的富裕地区却不仅仅是江浙和山西，中国的广东离香港最近，也最先有特区最先发达，而福建的一些地方也有下南洋的传统并且与台湾一衣带水，而北京上海等等大城市更是国家的政治中心和经济中心，但是为什么就是江浙和山西民间金融比较发达？

这里是有历史渊源的，历史上浙江的钱庄和山西的票号就是中国的金融老大，他们动辄数百万两白银的金融运作在当时世界上也是无与伦比的，与皇帝的税收和能够控制的银两也是可比的。钱庄和票号也是大量通过发行银票的流通，取得低成本的银票准货币，再拿这些银票货币去炒卖地产，中国古代的地主利用钱庄进行土地的炒卖和兼并，是早有历史的，这些地方是有这些历史传承的。中国的广东、福建等地也很富裕，但是这些地方就没有这样的历史传承，这些地方历史上是进行外贸和走私的，不是玩钱玩银子的，上海的开埠也是买办文化而京城是玩政治的，历史传承和历史智慧的作用是巨大的。

而在中国近百年的发展中，虽然西方的金融观念进人中国，但是中国的钱庄档手们也有自己的生意经，这是独立于西方之外的生意经，这些生意经在中国历史上是从来不受重视也难有文字流传的，因为在抑商的长期国策下，经营操盘取得暴利肯定是要被官府限制的，不被镇压就不错了。所以这些生意经就是师傅带徒弟的私相授受，虽然解放后中断多年，但是私相授受的环境还是有的，尤其是家族之间的传授，这样的智慧传承造就了炒房操盘的人才，同时也使得浙江和山曲取得了更大的财富流人。

历史上的钱庄和票号，对于怎样金融套利是非常在行的，有其独到的生意经。在历史上中国的金融套利，就是钱庄利用各地的银价、利差与土地、粮价的大规模套利活动，这些钱庄和票号形成了全国性的网络，与中国的各次粮食危机和金融危机也是分不开的，不断地造成地价、粮价和利率的大幅度波动，导致民不聊生威胁社会安定，中国的改朝换代来自土地兼并，而这样的兼并与中国古代特有的金融运作方式的加剧作用也是密不可分的，而对这一切的金融研究一直不被历史研究所重视。

在历史上中国不是没有资本，之所以没有成为资本社会，在经济上是因为贵金属货币的社会没有那么多的货币来满足需要，在政治上没有足够的影响力和政治地位，就如中世纪的犹太人是二等公民但却执各国金融业的牛耳。中国古代粮价与地价、银价也是剧烈变动的，一般情况一两银子买二石米，但是饥荒时一两银子买不到一斗米的情况比比皆是，而正常情况3两银子一亩地，也可以变成一两银子二亩地(黄仁宇，《十六世纪中国的财政与税收》，三联出版社)，在古代钱庄和票号等金融业也是以田产来抵押放款的，也是以炒作土地、田产、房产作为主要的牟利手段之一，因为囤积粮食可能被官府征用风险很大，而囤积土地房产则一般不会，因为在古代中国土地房产的最大持有者就是社会的统治阶级。钱庄通过发行银票或者汇票来支付购买或者收押土地的款项，高价出售土地和低价占有抵押土地，地价低的时候囤积收购土地，典当以其取得的典当土地从钱庄处取得银票放款，钱庄与当铺还形成了类似央行与商业银行的关系，钱庄开出银票相当于发钞而当铺在钱庄取得银票相当于贴现。资本以银票而不是实银取得了金融衍生的利益，同时政府是难以征用的，因为钱庄、当铺所实际占有、控制的大量土地房产，名义上都是有其他主人的，是有当票在外面的，他人有权赎当的。现在游资的各种行为，实际上就是中国历史上金融炒作生意经的发展。  中国很多改革开放以来的富裕阶层，所受的文化教育程度不高，因此就有了什么不读书就赚大钱等等的说法，但是要注意到的是这些致富的人员中原来的地主和资本家的子弟特别多，比例很大，更多的也是家里祖辈曾经有过经商经理人的经历，这些人都是有传承的，他们所受到的教育不高很多是因为当年的出身问题和社会动荡被剥夺或者错失了教育的机会，他们从家里所得到的家传的生意经的水平比一般人在大学里面学到的营销案例不仅仅实用更关键的是有不为外人所知的独特性，因此历史的传承是非常重要的。看游资的各种金融行为，就知道是有高度的智慧包含其中，不能因为自己多上了学读了书喝了洋墨水就看不起中国乡间的隐士高人，中国的历史传承下是山外有山的。

中国古代由于白银等贵金属货币的有限性，在粮食收获季节由粮食交易所产生的货币流通需求会造成货币紧缺，在青黄不接的时期粮食紧缺时就会产生粮价与地价比值的暴涨，从而产生了以年为周期的粮价、地价和银价的波动，而中国的俸禄是以粮价和货币甚至包括布匹等等共同计算的，社会实际实行的是一个多重货币体制，这样的货币兑换过程中钱庄是非常容易套利的。因此北宋的王安石搞青苗法，就是看到了这样的套利对于老百姓的鱼肉对于社会安定的威胁。青苗法利率二分，也就是20％利率，时间是青苗到成熟的半年的时间，这样的利率已经大大的低于当年的高利贷的利率，政府以府库的金融实力进行金融操控，挤压了高利贷的空间，就是这样的好事也因为与金融利益集团不合作而失败，所以即使是在商人金融家为社会末流的皇权时代，其左右社会政治的能力也是极强的，更何况是在金融为王的资本市场时代呢！

由于中国领先世界千年，中国的历史文化传承中是存在巨大的历史智慧的，需要让这样的历史智慧传承为国家和社会起到积极的作用而不是淤积在地下经济的灰色地带，应当认识到中国对于投机、投资的水平和历史是丝毫不弱于西方的金融大鳄的，他们不是学习西方经济理论的书本知识，而是来自历史的经验积累，有经过长期实践检验的生意经，从陶朱公到沈万三再到伍秉鉴、胡雪岩等等代表人物风起云涌，只不过他们的智慧不被中国历代皇权所重视，不但不重视而且是刻意加以限制，其思想也不能成为文字留传。现在中国需要的是发掘中国的历史智慧，给他们合法的舞台而不是地下舞台，合法以后不仅仅可以发扬光大中国的历史智慧，也可以把这样的地下暗流和不稳定因素纳入监管和征税的范畴，促进社会和谐和安定团结。P9-12

认识张捷很久了，每次去北京，他那里是必去的。和张捷聊天是个享受，他就像一本百科全书，涉猎研究之广，让你不由得想，这个人怎么什么都知道呢？除博学以外，更难能可贵的是他看待问题的独特视角。也许是他出生世家的家学传承以及他从物理研究到律师、金融投资等各行业的传奇经历，凭借厚实的知识积累和理性分析能力，张捷的思维方式往往与众不同：对于许多一般人司空见惯的问题，他总能从独特的角度以解剖刀般的方式分析阐述问题的根源和内在机制，同时还能从广度和深度对问题提出自己的解决之道。近年他发表的许多文章在中国文化界、思想界广泛流传转载，引起较大反响。所以，和他聊天，我大多数时候都宁愿做个听众，在偶尔提出些疑问希冀他把问题阐述论证的更清楚外，就是享受着听一个智者和博学者传道的快乐了！

同样，这次阅读他的新书《房势》，我又感受到了不同视角下看待问题从而豁然开朗的愉悦感觉，而且竟然意想不到地获得了专业性启发。

作为我这样的从事城市规划研究的专业人员，对于张捷在《房势》里所针对的问题，例如房地产的现状和走势、房地产和土地财政的关系、房地产与城市发展的关系等等，是相对熟悉的。城市规划作为城市建设发展的龙头，与土地利用和管理联系紧密，与房地产的开发建设密切相关。虽然，张捷在《房势》这本书里几乎未有提及城市规划，但是，在通读完之后，我觉得这本书不仅仅是经济学论著，而对于城市规划专业研究，以致城市建设经营，也是极具参考和研究借鉴的。

实际上，土地财政和城市规划密切相关。80年代末，为适应土地有偿使用的要求，上海等地提出了控制性详细规划的雏形，主要的目的就是对城市建设项目进行具体的定性、定量、定位的控制和引导。1992年底建设部第22号令《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确出让城市国有土地使用权前必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。所以，土地使用权制度的全面推广，对城市规划编制与实施过程产生了深远的影响，城市规划既决定了土地使用权的初次分配，同时也是对开发权的确认。可以说，在中国，城市规划就是土地财政的落实工具，其重要性不言而喻。这也是为什么近几年来各级政府热衷于城市规划甚至提出：“城市规划就是生产力”口号的原因！土地财政的顺利实施，政府的公共投入和产出，房地产开发建设的收益，政府政绩形象建设，几乎都物化为城市规划的蓝图和各项指标，尤其容积率密度高度等土地关键性指标，不仅是开发商最关心的数据，更是各级政府首脑最最关心和念叨的。城市规划师几乎成了最忙的人。

然而，现实的问题是，城市规划的制定往往跟不上中国各地建设的速度，甚至无法准确判断城市建设的规模和强度。我的感觉是，基于西方理论体系的城市规划原理和法规似乎对于中国高速发展的城市化过程力不从心。就拿最核心的确定土地性质和控制指标尤其是开发强度来说，规划师往往理想化地拟定规划条件，往往使用标准化的指标体系，对土地经济的核心本质没有研究和把握，把城市规划仅仅作为引导城市美好空间建设的技术工具。这种情况在目前中国的实际建设中，对控制引导土地财政下的土地出让困难重重。于是，不断地修改规划就成为常态。作为规划师或城市规划管理者，也很痛苦，为啥一个技术路线合理，逻辑体系严密的城市规划在现实城市建设中无法顺利实施呢？

张捷的《房势》，从经济学的角度，从土地经济的实质，从全球大博弈的视角，从房地产的特点和实质，以致游资对地方政府的政策影响等等，全方面地说明中国的经济模式的深层内质，那就是建立在国家垄断的土地一级市场制度上的地方政府盈利模式和政治制度。正是这个模式，创造性地发明了通过一级土地市场筹集资金的的高效机制，而土地的价值就是公共服务的贴现。我兴奋，《房势》无意间解释了我一直疑惑的所谓为什么现阶段的城市规划体系总不能很好地适应城市发展需要的问题。根据张捷的研究，尤其对于土地经济的认识，解释了许多城市规划本身无法解释甚至无法解决的现象。也坚定了我在规划实践过程的认识：城市规划的任何实施和落实，都不应该仅仅是土地使用、建筑空间等等物质层面的内容，最根本的应该是一种权益的变化，也就是说，土地资源配置的本质是权力的分割、分配与交易。中国的城市规划技术路线，只有真正从中国现实的经济学和社会学的研究出发，而不仅限于物质空间的研究，以一个高端而全面的视野，理解土地经济的实质，才能真正做到对社会利益的合理分配落实，才能真正呼应我们国家高速发展的建设要求。城市规划师不应该简单的是一个设计师，更应该是经济学家，社会学家，甚至是政治学家。从这一点来看，张捷如果从事城市规划的研究和决策，也许比一般的规划师更合适。

我觉得，《房势》的读者，基于不同的背景，可能会有不同的解读和感受，但无论如何，有一点是肯定的，那就是必有收获。一本好书，一生财富。张捷已经出了很多好书了，我期望着他能笔耕不断，好书不断，作为读者，我们将会受益无穷。

江浩波

上海同济城市规划设计研究院所长，高级规划师，国家一级注册建筑师

2011年12月24日圣诞夜

历时3年，终于我写的关于房子的书得以出版了。我出版我的2本关于房地产的书，只是想给读者一个全新的看房地产市场的视角，一套解释当今中国房地产的经济体论和分析背后的经济现象。

书稿由于在中国谈房地产的形势一天三变，很多人担心与未来不契合而导致出版后与市场情况不符，导致书稿几易其手，辗转了超过10家书商与出版社，出版界对房子这个题材格外慎重是不难理解的，然而1000天过去了，中国房市并未明朗，而是更加扑朔迷离，书稿当中很多当时的预测已经成为了事后的分析，终于得以出版面世。我的很多观点在《环球财经》上发表，尤其是2010年7月号的封面文章，本书的观点是经得起时间考验的，对于本书的出版，潘彤女士在策划上倾注了大量心血，薛晓明对全书进行了编辑整理，林鹰、李鸿呈参与了图书的讨论，特此表示感谢。

难道中国房地产真的畸形么？难道房价下来真的是广义上的百姓期盼的么？难道房地产市场崩盘真的是群心所向么？难道中国的地产商真的黑心暴利么？难道房价下来了百姓就得开心颜了么？

房子不等于家，所以，有了房子也不等于拥有幸福，不论小家，还是国家，房地产固然是重要的振兴之本，但绝对不是万能的救世主。有了房子，还要有爱，有经营，有丰富的物质与精神建设，才会成为家；有了房地产，要有公平的分配机制，还要有人民的幸福指数，才会有国家的未来。买了房子不等于拥有幸福，不买房子，你一样有幸福的权利和可能，为什么我们有房子住的和没房子住的人都为房子患得患失的不安呢？

房地产市场的荣衰，对一个国家来说，是比较重要的经济基础，不过房市不等于房价，很多人以房价的暴涨认定房市的畸形是片面的，盼望房价跌的人很多，但是有房住的毕竟还是大多数，他们真的期盼房价大跌么？渴望买房子的人又有多少是流落街头？而现在楼市出现了调整的势头，有有很多声音说房地产不能崩盘了，但叫得声音高的未必能够代表沉默的大多数。在国际化的当下，看中国房地产一定要站在一个至高的角度，一人一地，都不代表什么。房地产作为金融博弈的重要棋子，在中国经济大国崛起的洪流中，要有一个更深入的认识。对房地产的各种声音是情绪化的声音很多，理性的分析很少，系统的分析的人更少，能够建立一个理论分析体系进行研究的是市场最稀缺的，我机会出版《房势》这本书，希望更多的人能够对于中国的房地产经济现象进行理性的思考，家国天下，房子是纽带，天下兴亡影响匹夫之生活，也以房地产为最主要的体现。

最后，愿以此书与所有关心房地产和楼市的朋友以书会友，共同切磋提高！

张捷