第一章 谁是疯涨房价的责任主体

 ——房地产宏观调控主体研究

 第一节 房地产调控所涉主体

 第二节 房地产商的社会责任边界

 第三节 房地产价格管制中的政府责任

第二章 上帝的归上帝、恺撒的归恺撒

 ——房地产业的定位与保障性住房

 第一节 房地产业定位研究

 第二节 社会保障房

第三章 先有鸡还是先有蛋

 ——房价与地价的关系及土地政策法律

 第一节 房价地价的关系

 第二节 集体土地的利益分配

第四章 加税减税，谁说了算

 ——房地产调控中的财税政策法律

 第一节 房地产税收调控的效率和效力

 第二节 住宅房产税的调控效果

第五章 不差钱还是钱太少

 ——房地产调控中的货币政策法律

 第一节 房地产调控中的货币政策

 第二节 土地财政下的地方债

附录 我国房地产宏观调控主要政策汇总

杨勤法编著的《房地产宏观调控政策与法律》讲述了：房地产宏观调控指的是政府通过对房地产总量的控制来调节经济的运行。“宏观”的含义就是“总量”、“全局”，而不是“单个”、“具体”。房地产宏观调控的措施包括国家的产业政策、土地政策、财税政策、货币政策等手段，通过上述政策的运用，达到房地产供求总量的平衡，从而维护房地产市场的健康发展。近几年房地产价格的快速上涨引起了社会各阶层的广泛关注。为控制房价，从中央到地方都出台了大量的政策、法律、法规和行政措施，这些措施对抑制房价起到了一定的积极作用。然而，政府为了一定的执政目标，超越职权，出台的许多措施已经背离了宏观调控的本质，是用行政干预代替了市场自我调节的运行。这些政策和措施，一方面存在合法性问题；另一方面，通过政府管制干预房地产价格，扭曲了价值规律，使市场价格无法发挥配置资源的关键作用，使我国的楼市成为了典型的“政策市”。

房地产宏观调控离不开对房地产业的正确定位。房地产业到底是不是我国的支柱产业，我国的相关政策法律经常出现反复。产业政策对房地产业定位的反复，使房地产调控措施不停摇摆。研究表明，不同时期，国家对房地产业的不同定位，对房地产的投资额、销售、施工、土地出让等都产生了不同程度的影响。我国应对房地产业的产业政策法律进行一次清理，使部门之间、相同部门不同时期的政策法律相互协调，给市场的参与者以一个合理的预期。

决定房价的一个重要因素是地价。我国土地从协议转让到“招拍挂”，土地价格节节攀升的同时，相关土地制度也遭到了各界的诟病。现行土地制度的问题存在的面非常广，有基本制度方面的缺陷，有现行法律、法规的漏洞，也有宏观调控政策的弊端，这些都影响了房地产宏观调控的实际效果。而房地产市场宏观调控效果欠佳更有土地的法律政策执行不力的问题。由于地方政府对土地财政的过度依赖，中央房地产宏观调控政策没有得到地方政府的积极支持。各地损害产权人利益、强行拆迁，以公共利益之名、违法征用土地，经济适用房、廉租房政策落实不到位等损害了中央对房地产宏观调控的整体部署。房地产宏观调控要取得理想效果，必须完善现有土地制度，合理调整中央与地方的利益，严格土地政策法律的执行。

财税政策法律是我国房地产宏观调控赖以依靠的重要手段之一。财税政策法律在调控过程发挥了积极的作用，但在抑制房价上涨方面的效能却没有得到体现。除现有的财税政策法律没有得到很好的执行外，财税调节功能被夸大了。许多税种的出台与控制房价的目标背道而驰。要有效发挥财税政策法律在房地产宏观调控中的效果，必须明确各级政府的财税权限，公开论证新税种的正负效应，在加税的同时，进行必要的减税。

货币政策对房地产宏观调控有决定性的影响。2009年货币的大量供应成了房价疯涨的推手。研究表明，房价高低与货币供应量的多少有相关性。我国多年的宽松货币政策使巨额资金流人楼市，使房地产市场对银行资金产生依赖。一旦银行资金收紧，许多房地产企业的正常发展都会受到影响，反过来，这又将威胁到银行资金的安全。房地产市场宏观调控要取得实际效果，房地产市场的货币政策应保持连贯性，同时与其他调控政策相协调。

房地产市场的宏观调控涉及的面很广，任何一方的不当或错误都会影响房地产宏观调控的实际效果。本书从纵向和横向两个方面对我国房地产市场的相关政策法律作了详尽的研究。一方面以时间为线索，对房地产宏观调控政策法律进行纵向思考。我国房价从2003年开始上涨，由此引起了管理层的关注，相应的调控政策法律也相继出台，同时，本书也以2003年以来的房地产调控政策法律为样本，分析了相关政策法律的出台背景、存在的问题、对房地产市场的影响及相关的改正建议。另一方面以管理部门为线索，对房地产宏观调控进行横向思考，比较分析各部门之间房地产调控政策法律的矛盾与冲突，找出其原因，提供自己的意见。

最后，本书建议相关部门，在房地产宏观调控中，决不能以调控为名干预市场经济的发展，房价的上涨不是市场化的恶果，而是市场化还不够深化及政府缺位的结果，我国现行的房地产调控政策法律必须作出调整，否则，中国的房地产市场调控难以取得理想效果。

《房地产宏观调控政策与法律》共五章，第一章为房地产市场调控主体研究。根据中央政府、地方政府各自的职责，重点研究中央与地方在房地产宏观调控中的利益博弈，各自应负的责任。由于房地产调控涉及的部门众多，本章对主要部门的责任也作了．分析，其中以发改委、住建部门、国土部门、财税部门、金融部门为主。研究内容包括出台政策法律的权力范围、政策法律的实际效果(包括内容分析)、对房地产市场的影响等。第二章为房地产业的定位与保障性住房。

房地产宏观调控近年来一直是政府宏观调控的重点之一。杨勤法编著的《房地产宏观调控政策与法律》从房地产宏观调控主体、保障性住房与房地产业的定位、房价与地价的关系及土地政策、房地产调控中的财税政策、房地产调控中的货币政策几个方面入手，探讨我国房地产宏观调控中的得失，并提出自己的建议。