《房地产的繁荣与萧条》源自作者托马斯·索维尔在斯坦福大学的公开课，以美国本次房地产危机为主，讲述了其来龙去脉，以及与之相关的政策、利率、通胀……并对房地产市场的过去做了总结，对潜藏的危机做了纰漏，对未来进行了展望。本次的再版，一方面更新了经济态势，另一方面，引入自首版以来获取的新实证，分析了两党政客颁布的混淆视听的新政策。

房地产的繁荣与萧条一直在全球各地上演，但21世纪的这轮房地产行情却具有典型意义，其中尤以美国为最，涨如天堂，跌如地狱。

究竟是什么导致了房地产的繁荣与萧条？

当代著名经济学家托马斯·索维尔一贯以通俗、对症地解读经济现象而著称，《房地产的繁荣与萧条》即是他在房地产方面总结历史、剖析教训的代表作。

《房地产的繁荣与萧条》甫一出版，即成为美国人人必读的房地产泡沫入门书。

中国的房地产虽仍行走在大牛市之中，但国人常常对其走向心有惴惴。值此之际引入本书，以飨读者。

“房地产，一贯引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。”

“政府越是干预，房价越是高涨，居住成本越是会侵吞更多的收入份额。”

修订版序

第1版序

致谢

第1章　房地产繁荣的经济学原理

第2章　房地产繁荣的政治学原理

第3章　房地产的萧条

第4章　房地产的繁荣神话与潜藏危机

第5章　房地产的过去与未来

参考文献

放宽信贷标准

联邦政府为改变私人金融机构抵押贷款流程而做出的最初的举措之一便是1977年颁布的《社区再投资法案》。如同许多政府措施一样，最初，该法案仅仅具备指导意义，而随着时间的推移，该法案的实施越来越广泛，越来越严格。

《社区再投资法案》指示，“每一个相关的联邦金融管理机构都要应用自己的管理权，在考核金融机构的时候，鼓励这些金融机构在不违反企业的安全与健康运作的情况下，帮助自己的社区满足贷款信用要求。”

尽管加上了“安全与健康运作”的限制性词条，但是，这些词语却显得无关紧要。很明显，在法案审理之时，它们的存在无足轻重，参议院仅仅花费了一天的时间进行审议辩论，而众议院则干脆没有辩论。然而，一个隐含的论断是，政府官员有资格来指导借款人，告诉借款人应该将存款人和投资人委托自己的资金以贷款方式发放给谁，而这一论断的正确性已然通过多年的验证并越来越清晰。但这个著名的论断却几乎没有遭到过质疑，不论是在《社区再投资法案》申请通过的时候，还是法案正式实施之后。

尽管《社区再投资法案》并没有产生立竿见影的重大影响，但随着时间的推移，构成其立案基础的论断及具体的条款细则，却为各式政府官员及政府机构向借款人持续施加压力提供了强大的依据，由此借款人不得不为政客和官僚们心仪的贷款人发放贷款，而不是根据自己的经验和专业知识来选择和判断贷款人。

借款人受到的压力在20世纪90年代骤然加剧，此后更是呈几何级数式倍增。90年代初期的各项研究表明，在当时，甚至连黑人和白人申请贷款的通过率的差异都能够引爆媒体的神经，甚至能够惊动国会和白宫向相关管理机构施压，以敦促其指导银行修正信贷规则，监控各项信贷统计数据，例如按人种、按社区、按收入等分类的贷款通过率，同时，对未能完成政治指标的银行及其他借款人进行罚款。

这一压力加速的起始点其实来得更早，应该推算到1989年，时值乔治H.W.布什政府当政。1989年4月，《纽约时报》报道：

司法部曾向亚特兰大的所有主要银行、储蓄机构、信贷机构发出信函，要求查阅过去5年来的信贷记录。调查的目的是确认信贷机构是否存在由于种族构成或其他原因拒绝发放贷款的历史记录。

司法部对这次调查的基本描述是一次基本的常规性调查，但该部门的一位发言人却声明，这或许是有史以来针对可疑的歧视性信贷所做出的最大规模的联邦调查。

压力自然延伸到房利美和房地美，它们自然必须购买借款人受迫发放的高风险的抵押贷款。1992年，国会通过，乔治H.W.布什签署了一项法令，旨在建立一整套目标体系，以规范和规定“各企业购买位于中心城市、农村以及其他服务水平低下地区的房屋抵押贷款的年度指标”。到了继任的克林顿政府时期，司法部部长珍妮特·雷诺（Janet Reno）更是不吝向种族统计数据触碰到警戒线的借款人发出采取司法措施的威胁。

如果我们在此处深究有关抵押贷款借款人涉嫌种族歧视的枝末细节，势必需要绕许多弯路，耗费不少口舌，我们暂且把相关的内容放到第4章中相应的部分详细阐述。不过，即便仅仅是停留在此处的直观感受，我们也不免倒吸一口气，禁不住地产生怀疑：每月收到一封黑人邮件以要求进行信贷放款检查的借款人是否会感觉受到冒犯——特别是在不论白人还是黑人均获得了高比例的抵押贷款申请批准的情况下。

尽管媒体和政界的许多人都将统计显示出的差异视做人们真实待遇差异的主要证据，而不是人们自己的轨迹和记录，这便是另一个显著的、毫无事实依据却几乎从未遭受挑战的论断。此外，这一论断还与一个简单的事实相矛盾：统计差异在不同的群体中同样存在，同样常见，同样长期持续，同样出现在不同的国家，甚至存在于完全无法用歧视来解释的情形。

将统计差异视作抵押贷款歧视的做法，完全忽略了一个简单的事实，即抵押贷款借款人从事的是需要赚钱的生意。诚然，即便是那些很快地谴责企业“贪得无厌”的人们，也时常发表一些自相矛盾的言论，似乎借款人是依据个人的喜好来审批贷款申请。借款人不会依据个人喜好来评判信贷，售卖汤汁的坎贝尔公司（Campbell’s）倒是“喜好至上”。如果借款人只是因为个人好恶便拒绝掉具备良好还款付息潜质的贷款人，那么，他们的做法无疑是在自取灭亡。此外，更有趣的一个事实是，与白人所有的银行相比，黑人所有的银行反而拒绝了更多的黑人贷款申请，这无疑是对信贷种族歧视论的当头棒喝。与此同时，也动摇了一个隐含的论断，即不同的贷款拒绝率体现的是决策者的意愿，而不是贷款人的具体情况。当然，我们无法推断，向黑人所有的银行申请贷款的黑人申请人是否与向白人所有的银行申请贷款的黑人申请人同质。

P37-39

两位《纽约时报》的金融作家如此总结当前房地产市场以及整体经济的状态：

房地产，一贯引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败，而其影响将可能会持续数年才得以消退。

我们如何陷入如此尴尬的境地，以及华盛顿当前的作为是否会让事情转好或变坏，这些，便是本书阐述的主题。

多数书籍的再版都是对第1版的零星修正，本书则不然。有鉴于第1版中的分析、推论异常精准，这一次的再版主要便是更新经济态势，引入自首版以来获取的新实证，并分析两党政客颁布的混淆视听的新政策。或许，相对于“修订版”而言，将此版叫做“加强版”更为合适。

任何灾难—经济领域的或其他方面的，余波中不可避免的互相谴责、推诿已经滋生出许多政治性的修辞和政治性的导向宣传，其中许多反反复复见诸媒体，并有一部分现身学术界。因此，要想穿越政治迷雾，理解究竟是什么将我们带到了何处，关键在于将事实与辞藻剥离。否则，我们的研究工作将难免成为无益的延伸，甚至是重复。

这个问题究竟有多复杂？房地产繁荣与衰退的经济学原理简单而直白。但它的政治学原理却充斥着许许多多误导性的修辞，不过这些完全能够借助事实逐个击破—我们剖析的事实越多，我们能够清除掉的浮华辞藻也越多，犹如日出扫除阴霾。有时，我们会被深入辨析后看到的事实所震惊，但是，至少，我们不再被政治蛊惑所困扰。

伟大的大法官奥利弗·温德尔·霍姆斯（Oliver Wendell Holmes）一语击破那些为懈于思考而做出的种种借口，他指出，“要思考事物的本质而不是浮于其上的修辞。”本书将直击事实，致力于切断包括在其外的虚妄辞藻。

托马斯·索维尔

胡佛研究院

斯坦福大学

谈到近30年来的经济学家，索维尔确实可以傲立其中。

——《华尔街日报》

这是一本关于房地产泡沫的入门书，更是对于执政阶层无能方面的揭露。

——《美国观察者》

如果你想看到对本轮房地产危机直率、真实的讨论，并且对经济、政治有深刻理解，那么《房地产的繁荣与萧条》就是你需要的。

——《华盛顿时报》