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书名 房地产那些事儿(一部房地产江湖的野史)
分类
作者 商智//冷洋
出版社 新世界出版社
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简介
编辑推荐

本书不是对房地产暴利的道德审判,也不是关于房价或涨或跌的口水战。这是一部房地产江湖的野史。

本书紧扣地王、房价、房奴、蜗居等大众焦点话题,向读者生动再现一个乱象丛生的地产江湖,为读者演绎一部惊心动魄的商战大片!

深度解读地产江湖鲜为人知的恩怨与内幕,全面剖析地产商与政府、学者、房奴、炒房客的终极博弈和生死较量!

内容推荐

你不能将本书当成一部房地产的正史来读。它不是对房地产暴利的道德审判,也不是关于房价或涨或跌的口水战。这里讲述的主要是与房地产有关的那些形形色色的人和事,人是鲜活的人,事是有趣的事。这是一部房地产江湖的野史。

在房地产江湖的多方博弈中,除了开发商,还有政府、专家学者、普通的购房者、炒房客,他们都有各自不得不说的故事。想当年,开发商北京摩根扳倒北京市副市长刘志华的手法,就像一部惊心动魄的商战大片;以易宪容、曹建海为代表的一干学者与以任志强、潘石屹为代表的开发商之间的争吵,离全武行已经只有一步之遥了;口水战背后,是房奴的叹息和呻吟,吵来吵去,父母、祖父母、丈母娘、未婚女青年都成了推高房价、制造房奴的替罪羊……地产江湖,乱象丛生。

如果你已经对媒体上、网络上的房价口水战感到厌倦,不妨翻开这本书,体验一个不一样的地产江湖,听听我们向你娓娓道来的房地产那些事儿。

目录

前言

第一章 开发商那些事儿

 一、黄怒波:踏入地产江湖的诗人

 二、孙宏斌:一条来自北方的狼

 三、张宝全:柿子园中的地产大鳄

 四、潘石屹与邓智仁:一段鲜为人知的恩怨

 五、杨国强:最土的首富

 六、李思廉与张力:地产双雄

 七、任志强:地产江湖“任我行”

第二章 开发商与政府、官员那些事儿

 一、房价:开发商与政府的终极博弈

 二、朱孟依:走“高层路线”的地产大佬

 三、刘志华:被开发商扳倒的副市长

 四、周良洛:沉沦于地产江湖的明星区长

 五、罗忠福:在博弈中倒下的开发商

第三章 开发商与学者那些事儿

 一、开发商与学者的生死较量

 二、易宪容:迷失于地产江湖的学者

 三、徐滇庆:荒唐的赌局,悲哀的学者

 四、叶檀:房地产战争

第四章 房奴与炒房客那些事儿

 一、房奴那些事儿

 二、房奴代言人

 三、租房又何妨

 四、两个炒房客的故事

 五、农民:地产博弈中最大的输家

后记

参考书目

试读章节

一、黄怒波:踏入地产江湖的诗人

2009年9月10日,参加大连夏季达沃斯年会的北京中坤投资集团董事长黄怒波自曝称,房地产业是个暴利行业,一个20亿元的项目,如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。

对大城市房价为何能居高不下,黄怒波列举出四条原因:一是存在通胀预期;二是因为流动性过剩,企业尤其是国企手里“不差钱”;三是实体经济不景气,制造业缺乏投资机会;四是一些大企业,包括部分央企,没有发挥好带头作用,纷纷高价拿地,为房地产市场推波助澜。

媒体将楼市新闻“九宗最”中的“最坦诚”奖颁给了他。坦诚、直率,是黄怒波的一贯个性。

宦游十年

黄怒波出生在甘肃兰州,两岁时随父亲到了宁夏。他的父亲是团级干部,为人耿直,因对某些事情提出不同意见,被抓起来判了刑,还被打成“现行反革命分子”。黄父想不通,就开始装病,装了3个星期,就服毒自杀了。

13岁时,母亲因煤气中毒而去世,黄怒波和3个哥哥姐姐成了孤儿。有时候,吃不上饭,黄怒波只能到街头要饭,“常常一饿就是好几天,饿到极点,连胃中的酸水都吐出来了。”至今想起,他仍唏嘘不已。就是在这一年,他在《宁夏日报》发表了第一首诗。

由于是“黑五类的子女”,黄怒波还经常遭遇暴打。16岁的时候,他面对黄河将原名“黄玉平”改为“黄怒波”,表达对命运最大的抗争。

中学毕业后,黄怒波插队到农村做了知青。1977年,国家刚刚恢复高考。在农村做会计的黄怒波,作为首个宁夏考生,考入了令人景仰的北京大学,就读中文系。他在北京大学收获了自己的爱情。“我领到的第一份工资是40元左右吧,我把一半都给了这个女孩。”后来,这个女孩成了他的妻子。

大学毕业后,黄怒波进入中央宣传部。他回忆说:“去中宣部,梦幻一般。‘我们宁夏有人进中宣部了’,整个宁夏都传遍了。”然而,幸福的婚姻没能走远。没几年,正当黄怒波在中宣部如鱼得水的时候,妻子却提出了离婚,他没能挽回。从此,黄怒波既当爹又当妈,独自拉扯孩子。

由于表现出色,29岁的黄怒波仕途被一致看好。在中宣部工作期间,黄怒波还出版了两本诗集——《不要再爱我》、《拒绝忧郁》。仕途、诗路两不误,黄怒波的日子过得优哉游哉。

但出人意料的是,在进入中宣部的第10个年头,黄怒波选择了离开。这其中的原因是复杂的。既有他自身的因素,是他那一身的诗人气质作祟,用他自己的话说,“如果沿着这条路走下去,后面的结果可想而知,无非是从处长到局长,再从局长到副部长,等等,总之一眼就可以看完。而我是一个追求变化的人,诗人的本性让我拥有超越世俗的想象力。”同时,也有外部环境的影响,由于是在中央部委工作,他亲身经历了历次重大事件。风诡云谲的政治生涯,让他感到厌倦,“做了商人,原就想图个简单,要个清静,远离恩恩怨怨、是是非非,赚着了钱,出诗集、游山水;赚不着,饿死了算。套当下时髦的一句话——‘我的身体我做主’,衍生个‘我的心情我做主’。”

快意恩仇

离开了国家机关,黄怒波并没有如愿进入商海,而是去了一家出版社,担任主持工作的副社长。

这是家有着文革遗风,内斗异常惨烈的出版社,经营状况非常糟糕,基本上靠卖书号为生。在黄怒波之前,已经有6个社长被赶出了门。

黄怒波上任后,坚决制止卖书号。这等于断了所有人的生路,有人使美人计、写告状信陷害他,罗列的罪名包括嫖娼、吸毒、私藏猎枪等,往大小领导和部委递材料。甚至找来泼妇,半夜到他的家门口叫骂,造谣说他骗财骗色。王宝森、陈希同案发后,有人举报他是王、陈死党,替他们转移赃款。主管部门组织了工作组,进驻出版社调查,最后还是还了黄怒波清白。

西北汉子本来就是火爆脾气,黄怒波忍无可忍,用他的话说,“此仇此恨,不报就不是男人了”。行走江湖,快意恩仇。只要是抓着问题的,立刻解聘除名;有的部门干脆以改革的名义解散,人员遣散,一个都不放过。就在他的复仇行动即将收尾,该铲除的人基本都被铲除,为首的家伙也被他折腾得快心理崩溃时,上级领导约他第二天吃饺子。

黄怒波心里明白,领导要劝他收手了。

事不宜迟,他当日下午就召开了社委会,罗列罪名,一致通过将首恶开除,而且不给遣散费。第二天,吃罢饺子,领导刚要开口,黄怒波就报告了自己的战果。领导瞪着眼睛看了他半天,最后说了句:“开了好,开了好。”

P3-5

序言

你不能将本书当成一部房地产的正史来读。它不是对房地产暴利的道德审判,也不是关于房价或涨或跌的口水战。这里讲述的主要是与房地产有关的那些形形色色的人和事,人是鲜活的人,事是有趣的事。这是一部房地产江湖的野史。

在风诡云谲的地产江湖中,房地产开发商绝对是主角。这些年,房地产行业批量生产着亿万富豪,他们低下头去数钱数到手抽筋儿,仰起脸来就要承接漫天的口水。政府调控、学者批判、舆论声讨、老百姓怨声载道,所有的矛头都对准了开发商。经常放大炮、说狠话,刺激公众神经,挑战人们忍耐极限的京城地产大佬任志强,完全成了全民公敌,网上甚至有刺杀任志强的私募基金。再看看百度任志强吧里的帖子,那语言实在是不堪入目。

其实,当我们换一个角度去看这些在21世纪中国最受瞩目的商人时,会发现他们通常都有一段属于自己的精彩绝伦的传奇故事。至少在他们发迹之初,在人生、事业的起步阶段,个人的努力和智慧是起了非常重要的作用的。所以,本书花了比较大的篇幅讲述了几个开发商的故事。其中,有脾气暴躁、经历坎坷的诗人黄怒波(中坤集团董事长);有当年的联想少帅,后来被柳传志送进监狱,出狱后第一件事儿就是找柳传志认错,从联想借钱,杀入地产江湖的孙宏斌(天津顺驰董事长,他的座右铭是“走的是面儿,玩的是腕儿”,监狱里学会的);有在越战中几经生死,娶了高干女儿,把房地产事业做得风生水起,然后又献身电影事业拍了《叶问》的张宝全(今典集团董事长,看看他京郊300亩的私家园林,那才叫生活);有房地产营销之父邓智仁(曾是香港警队的高级督察)与地产明星潘石屹的恩恩怨怨;有穿西服配双拖鞋,穿皮鞋又不穿袜子的杨国强(碧桂园创办人,这也不能怪他,人家17岁之前就没穿过鞋);有“不是亲兄弟,胜似亲兄弟”的富力集团双子座——李思廉与张力;当然,还有不得不说的地产江湖“任我行”——任志强(《笑傲江湖》里任我行有句名言:“人就是江湖,有人的地方就有江湖。”想必任志强对这句话感慨颇深)。

在房地产江湖的多方博弈中,除了开发商,还有政府、专家学者、普通的购房者、炒房客,他们都有各自不得不说的故事。想当年,开发商北京摩根扳倒北京市副市长刘志华的手法,就像一部惊心动魄的商战大片;以易宪容、曹建海为代表的一干学者与以任志强、潘石屹为代表的开发商之间的争吵,离全武行已经只有一步之遥了;口水战背后,是房奴的叹息和呻吟,吵来吵去,父母、祖父母、丈母娘、未婚女青年都成了推高房价、制造房奴的替罪羊……地产江湖,乱象丛生。

如果你已经对媒体上、网络上的房价口水战感到厌倦,不妨翻开这本书,体验一个不一样的地产江湖,听听我们向你娓娓道来的房地产那些事儿。

后记

很多人对当前中国房地产市场面临的风险发出预警,风险级别也原来越高。知名财经评论人张庭宾就提出,房地产泡沫已经升级为中国人财富和中华文明复兴的头号威胁。他以一贯饱含激情的笔触写道:“最令人头疼的是,房地产泡沫的隐患正日益放大,如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势,如再膨胀3年,将难免出现巨大雪崩,也难免将击穿中华文明复兴的经济底线,最糟糕的是,它与全球纸币崩溃同时袭来,则中国国内矛盾将空前激化,中国将难免被迫用武力向外转嫁社会危机,将导致国际社会丧失最后的和平融合力量。”

在这里,我们不需要专业的分析和大量的数据,仅仅简单地回顾一下发生在20世纪的几次房地产泡沫破灭的惨剧。太阳底下没有新鲜事,发生过的还会发生。当我们放眼未来的时候,历史就是最好的镜鉴,从中我们也可以直观地感受房地产泡沫蕴藏的风险。

20世纪是世界经济快速发展的100年,房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而,由于各种复杂的原因,在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫。泡沫破灭之后,无数投资者转瞬间一贫如洗,发人深省。

最早、影响也最大的一次房地产泡沫,形成于20世纪20年代中期的美国。当时,美国经济出现了空前繁荣,房地产市场日渐兴盛。在这种背景下,地理优势得天独厚的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

位于美国东南端的佛罗里达州,地理位置非常优越,冬季的气候温暖而湿润。在第一次世界大战结束后,佛罗里达州迅速成为美国人的冬日度假胜地。同时,由于佛罗里达州的地价一直远低于美国其他州,因此该州也随之成为理想的房地产投资地。许多美国人来到这里,迫不及待地购买房地产,一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。

据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家房地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪入,平均每3位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”。在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年至1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。

然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

20世纪30年代以后的60年间,综观世界房地产领域,基本上没有出现大的波澜。但进入90年代后,日本房地产泡沫再度震惊世界。从后果上看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫,是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的经济危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入长达15年的萧条和低迷。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本“失去的10年”。

1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国5国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本房地产业,刺激了房价的上涨。20世纪80年代后期,为刺激经济发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产业以及股票市场。加之出口受阻,日本制造业的资金也向楼市和股市转移,致使房地产价格进一步暴涨。

到1989年,日本的房地产价格已飙升至十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京市的地价就相当于美国全国的总地价。

许多日本人受房价骤涨的诱惑,开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。

继日本之后,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历,而其中尤以泰国最为突出。20世纪80年代中期,泰国政府将房地产作为优先投资的领域,并陆续出台了一系列刺激性政策,由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场,加上银行信贷政策的放任,促成了房地产泡沫的出现。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。

遗憾的是,当时这些国家没有很好地进行调控,最终导致房地产市场供给大大超过需求,构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高,其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时,李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域,香港10大房地产公司也先后公开上市,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年至1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港,人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇,许多人往往仅凭地产经纪入电话中的描述,就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:“什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多入在等,你不买的话,过3分钟就没了!”1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。1998年至2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区——“太古城”,楼价就从最高时的1.3万港元/平方英尺下跌到四五千港元/平方英尺。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中,香港每位业主平均损失267万港元,有10多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说,发生在20世纪的3次房地产大泡沫,给当时和后来的世界经济发展造成了惨痛的损失,也留下了宝贵的教训,而这些教训在内地房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

我们现在需要关注的不是房地产市场是否有泡沫,或者泡沫究竟有多大。因为中国房地产市场的“大泡泡”是显而易见的。关键在于如何渐进地、稳妥地缩小这个“大泡泡”,在挤出泡沫的同时不致造成剧烈的经济社会震荡。简单地刺破泡沫,让房地产市场陷入崩溃,任房价一泻千里,于国计民生都是危险的。

书评(媒体评论)

我更愿意说真话的原因在于被欺骗的太多了。我不想被别人欺骗,自然也就不能去欺骗别人。说得多则在于,这个阵地你不用真话去占领,就会被别人用假话去占领。

——华远集团总裁 任志强

在探求真理的道路上,我们每个人只能独行,任何盲从只能变成起哄,这不是探求真理的态度。在通往真理的道路上,最大的障碍是总认为自己的观点是对的。比这更可怕的是情绪失去控制,失去了理智。

——SOH0中国董事长 潘石屹

房地产泡沫的隐患正曰益放大,如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势,如再膨胀3年,将难免出现巨大雪崩,也难免将击穿中华文明复兴的经济底线。

——《第一财经日报》副总编辑 张庭宾

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更新时间:2025/4/7 17:38:25