本书本着“专业视角，学习心态”，选取近几年来投资商业地产的成功案例，揭秘旺铺的生财之道，洞察空间的经营玄机。旨在为处在初级阶段的中国商业地产提供具有参考价值的经验，同时也为处在金融危机下的2009年商业地产寻找到新的生存法则。

本书为上海电视台第1财经·第1地产的热播节目，选取近几年来投资商业地产的成功案例，揭秘旺铺的生财之道，洞察空间的经营玄机，为广大观众、读者提供投资商铺的参考。

一 日本商业地产典范

 东京表参道：东西方文化融合成就繁华街区/2

 东京六本木新城：旧城改造变身商业制高点/11

 大阪难波城：“公园+轨交”打造时间消费购物中心/21

二 非常新加坡商业地产考察

 购物中心如何多元化经营/32

 第一乐广场：社区商业如何亲民经营/42

 克拉码头：老码头如何变身时尚领地/51

 服务式公寓发展路径解码/62

三 购物中心的错位之争

 证大·大拇指广场：探索社区商业连锁之路/74

 万达落户周浦，能否再创佳绩/85

 时尚购物中心，解困开业一周年/95

四 主题园区的创意之道

 M50：原生态创意园区，如何持续经营/106

 剑走偏锋，产业地产谋突围/116

 尚街LOFT探索主题性创意园之路/126

 老码头开启南外滩滨江商业新篇章/137

五 商业街区的探索之路

 黄金城道步行街，商铺发展出路何在/148

 陕西北路改造，助力老字号演绎新时尚/158

 四川北路复兴之路(上)：四川北路CBD如何招商定位/170

 四川北路复兴之路(下)：中段商业错位经营崛起新商圈/181

六 新兴模式的试水之鉴

 动漫产业试水地铁商业/192

 儿童职场体验乐园，拓宽购物中心新渠道/203

 酒店式公寓如何错位经营/212

 杭州黄龙饭店变形记/222

 潘石屹拿什么拯救东海广场/231

华映大事记

扶植民族品牌，开发商有责

表参道上国际、国内品牌交错林立，商业呈现多样性。而上海商业街的发展，即使在热闹繁华的南京西路或淮海中路，我们仍会发现一些空关的沿街店面，甚至有些地段还被称为“商业百慕大”。那么。从表参道商业街的发展，我们可以从中借鉴到什么？

金瑜：请3位嘉宾继续来谈一谈，从我们现在的商业开发角度来看表参道和它的风格，我们有没有可以借鉴的地方？司徒先生已经做了很多的项目，您有什么看法吗？

司徒文聪：一座旧城的开发，是不可能把它推倒重来的。表参道本身就是一个很老的商业街区，里面有很多原有的建筑和居民。森集团通过旧城改造，保留了表参道一部分原有的建筑，同时又在一块较大的空地上建设了一个大型的购物中心，购物中心与两旁的老建筑充分协调，既保留了表参道年轻、时尚的重要元素，又把日本的传统文化留在了这个项目之中。这是所有的上海开发商去日本东京必去的参观地，因为上海有很多雷同的案例。

金瑜：这就是新老结合，既保留老的内容又发挥新的魅力，这是旧城改造过程中的商业开发都会碰到的一个问题。韩总您怎么看？

韩冬：我认为多元化的社区是最有活力的。

金瑜：多元化，怎么来定义？

韩冬：刚才司徒先生讲到，表参道从20世纪60年代起就有一些小咖啡店和画廊等文化场所，通过几十年的时间才慢慢形成。这样一个有历史的街区，最有生命力的其实是街边的那些小店。所以，一些品牌店是因为这个地区的历史才选择过来的，而不是有了品牌店这里才兴旺起来。

金瑜：主次要清楚。

韩冬：是。很多人还住在那里，有生活、有人居住，也有商业，所以它形成了一个非常有活力的社区。相比之下，上海的新天地虽然很热闹，可以说是属于全中国和全世界的，但它却不属于我们任何一个人。然而在表参道周边的小街，你能找到属于你自己的那种感觉。我认为一个城市不应该只有“秀”的一面，复合性，才会有真正的活力。在上海，以及国内其他有历史文化的城市，开发商们应该更强调复合性、强调历史的结合、强调生活的结合，不能只是简单地作一场秀。

金瑜：您能不能举一个例子，比如，我们在旧城改造方面最欠缺的是什么？最应该学习的又是什么？

韩冬：我们应该有一个更具前瞻性的、更有远见的规划。另外，一个城市的规划如果非常有远见，它就可以一步一步去实现。确定时要慎重，实现时不要做过大的修改。不能今天这样，明天那样，否则城市的发展必然是断裂的。只有当你有了延续性，它才会有生命。

金瑜：万总在那里学会的是哪一招？

万里江：我最大的感受是既要学习，又要不学习。

金瑜：怎么说？

万里江：我从那里的确学到了一些东西，但商业是要根植于当地的。

金瑜：也就是不能生搬硬套。

万里江：中国的商业设施大多千篇一律。我们去过一些二三线城市，步行街一样，街道一样，两边的品牌一样，甚至人群都是一样的，太相似了。

金瑜：甚至连用的地砖都一样……

万里江：对，那就导致很难拥有生命力。表参道则不同，它植根于当地，和原来的历史文化、地势、居民住宅都非常好地结合在一起，体现了特色和创意。在中国做这样的商业项目，旧城改造是不是就一定要照搬表参道，比如我们本来是平地，却非要做成斜坡。其实，正确的做法应该是根据当地的情况做出有特色的产品，这才是生存之道。

金瑜：司徒先生参与了很多旧城的改造项目，比如新天地。那您觉得目前上海商业的发展到底有没有必要去学表参道？

司徒文聪：首先，要看国内存在的问题。现在，日本整体商业品种的量非常大，不仅有很多国外品牌支撑这个市场，同时还有大量的国产品牌。经过20年的沉淀，日本的本土设计师和品牌都做了许多转变，对自己产品的品质要求非常高。在日本，买国货属于一种时尚，而我们国内有一个时间差，如何培养一批优秀的国产品牌是我们做大型项目时经常会遇到的难题。我们很想培养一些优秀的民族品牌企业，给他们更多的发展空间和机会，做更好的国产品牌。但如果国产品牌的比例过高，你又会觉得商场太“土”，不能得到本地消费者的支持。所以，如果今天完全去学表参道，我认为应该还不是时候。

金瑜：距离太大，得先做培育工作？

司徒文聪：对。这不仅仅是我们发展商的工作。

金瑜：是整体的商业氛围。

司徒文聪：特别是政府对待内贸方面的态度，令我们的本地品牌面临很多挑战，希望他们可以从税务条例和优惠政策等方面给本地品牌更多的创业空间，让我们购买国产品牌时的选择性更多。身为开发商或经营商，可以慢慢通过品牌的成熟协调比例，而进口和国产品牌的比例究竟各为多少，这是目前国内做商业经常会遇到的难题。

金瑜：有时是一种困惑。在我做商业性评论时，有很多是国产品牌，但取了洋名，你分不清它到底是国产品牌还是国际品牌，他们也是没办法才这么做的。站在开发商的角度，在商业培育这方面有没有可以借鉴、学习的东西？

司徒文聪：以过去的经营经验，我一定会留出空间给我认为做得不错的国产品牌。

金瑜：您还是坚持这一点？

司徒文聪：因为我们是发展商，控制了很多的空间。如果我们只支持欧洲或美国品牌，他们会在我们中国的土地上越做越好，他们都有深厚的背景、强大的设计队伍和资金。比如，我把正大广场的很多空间给予了一些这两年做得非常成功的民族品牌，无论他们是否取了洋名，起码还是我们自己的品牌，是我们民族的骄傲。我们从租金上提供优惠，给他们更多的空问。当时，一个本身在200平方米内就可发挥的品牌，我却给了他们600平方米的空间，希望他们能够更加用心地把设计做好，同当时的欧洲品牌拼一拼。结果，今天的他们的确做得非常好。

金瑜：所以我们要学习日本开发商，坚持去培育民族品牌。这样，未来商业开发的空间就会很大。

司徒文聪：没错。身为一个中国人，身为一个中国的开发商，我们必须要把这两者平衡好。只推动外国品牌是不够的，而现在太过分依赖国内品牌，时机也还不够成熟，两者的配合非常重要。

万里江：还有一点值得学习。他们的街道、设施不仅仅是商业街性质的，还是一个文化的集中地，有展览馆、文化馆，是一个发布活动的地方、人们休闲的地方，一个类似公园的地方……总之是多功能性的，这就需要开发商在开发时有一定的远见。表面上让出了很大一部分面积来做公共空间，不赚钱，但实际上却因此聚集了人气，变成了城市的标志性建筑，无形中使商业价值得到了增值，这是需要学习的。

金瑜：今天既有对表参道整体街道的观察，也有对其个案的分析。说到商业之间的互补和个性，表参道首屈一指，这就是国内目前状态和日本整体商业的差距。希望通过各方的努力，这种差距能早日缩小。

(播出日期：2009年5月10日)

P7-10

四月的东京，樱花在春风中漫天飞舞着，白色的、粉色的花瓣飘落在行人身上，仿佛一场温柔的春雪。身着白色长裙、头戴樱花花环的少女们在台上轻歌曼舞，背着旅行包的年轻人、推着婴儿车的妈妈们、头发花白的老年人，三三两两坐在石凳上、草地上饶有兴趣地合着歌声拍着手。这一幕不是在公园而是在日本的六本木新城，历经17年的旧城改造，这个日本防卫厅的旧址如今已变身为引领国际时尚的商业地标。这个集住宅、酒店、办公、商业、艺术馆为一体的商业综合体，不仅树立了一个成功的商业典范，其开发理念也成为商业地产学习的经典案例。

七月的新加坡，高大挺拔的雨树伸展出宽大的枝叶，犹如一把把绿色的巨伞为行走在酷热街头上的人们遮阴挡雨，东南亚特有的木棉花、鸡蛋花、胡姬花，或鲜红、或嫩黄，争相怒放，仿佛在用笑脸迎接着八方来客。夜幕降临，新加坡河畔游船如织、摇曳的灯光中透出的欢声笑语飘荡在湖上。岸上，五彩的霓虹灯映照着鳞次栉比的商店、酒家，成群结队的游人漫步其中，亲朋好友杯觥交错。这，就是昔日的新加坡发源地，一个老码头改建而成的商业旅游胜地。是什么使得原本没落的老码头焕发出新生的光芒？是什么使得一度萧条的酒吧街成为游人流连忘返的地方？

十一月，进入深秋的杭州，发黄的梧桐树叶开始凋零，而黄龙洞下四季常青的柏树、樟树依然郁郁葱葱。山下，掩映在绿树丛中的白色建筑群落，错落有致，格外耀目。走进其中，映入眼帘的是四面华丽的意大利卡拉拉鱼肚白大理石、屋顶晶莹剔透的捷克水晶灯，长廊上展示着国家级美术大师的杰作……这一切仿佛让人置身在一个艺术殿堂。而步入客房，电视屏幕上显示的亲切问候、城市生活导览的全景介绍、航班时间和即时行情，好似一位无形的管家在体贴地为您服务，这就是今天的黄龙饭店为我们呈现的情景。20年前，它是那个时代杭州对外的窗口，曾经与希尔顿齐名。这样一个行业内的标杆，20年后的经营发展却走到了一个生死攸关的十字路口，如何拯救黄龙饭店？如何吸取教训在未来的20年、50年不再被淘汰，黄龙饭店的改建找到了怎样的可持续发展之路？

本着“专业视角，学习心态”，2009年，《第一地产·决战商场》走出上海，把镜头对准了境内外的商业地产优秀作品。旨在为处在初级阶段的中国商业地产提供具有参考价值的经验。同时也为处在金融危机下的2009年商业地产寻找到新的生存法则。

伴随着2009年3月25日《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的意见》的通过，上海经济转型和产业结构调整的步伐正在加快。城市功能的调整，无疑将给商业地产的发展带来巨大的空间，作为投资开发商和商业企业又该如何在这个机遇与挑战并存的时代中掘金？如何在这个城市结构转型中寻找到时代发展的契机？如何使有限的土地资源体现其宝贵的价值？这不仅是《第一地产·决战商场》栏目组一直关心并致力解析的命题，也是我们作为行业媒体要肩负的企业公民责任。

和发达国家相比，中国的商业地产才刚刚迈开了一小步。我们看到许多商业地产项目由于缺乏长远的规划和运营的理念，或惨淡经营，或无疾而终。在这片商业的战场上，不见刀枪，却需步步为营、如履薄冰。我们并不是专家，一切就让事实来说话。期望《第一地产·决战商场》能给您带来些许的商战启示，同时也期望您的关注和建议，使我们更快地进步。

《第一地产》编辑部