如果你关心中国房地产，这本《地产真相》(编者张静)，带给你的震撼，将不亚于《货币战争》。

中国宏观经济乃至全球经济格局趋势下思考中国房地产市场之种种怪相；揭秘暴富的炒房团、房地产开发商运作内幕；以实操经验和趋势研究，预判未来房地产市场之危局。详阅《地产真相》，将带给你一场思想的盛宴。

著名财经评论家杨少锋揭秘地产内幕！

在中国，从没有一个行业像房地产这样充满争议。无数的人因为买房炒房而暴富，无数的百姓因无力承受高房价而望房兴叹。政府使出浑身解数，一次次的调控，房价下跌希望渺茫。

《地产真相》(编者张静)：3年内从40万到2000万不是神话！身价数亿的开发商是如何诞生的？“黄金旺铺”是日进斗金还是倾家荡产？ 谁是推高房价的罪魁祸首？暴利下的地王们如何能够畅行无阻？股地联动，股市已成开发商“奶牛”！中国楼市调控路在何方？

翻开这本《地产真相》，著名财经评论家杨少锋将引你找到一切答案。

酣畅淋漓的心声(代序)

前言

开篇

第一章 “狼”，离中国只有100米

一、中国经济到了最危险的时刻

二、狼，离中国只有100米

三、揪出房地产顽疾的“五大元凶”

第二章 一夜富——地产神话如何诞生？

一、温州人的“三十六计”：从40万到2000万

二、炒房团替谁背黑锅？

三、形形色色开发商

第三章 商铺投资，奶酪还是陷阱？

一、单挑潘石屹——CBD商铺，奶酪还是陷阱？

二、产权式商铺，投资者的噩梦

第四章 谁是房价涨的真正推手？

一、警惕“中国版次贷危机”

二、楼市“带头大哥”的领涨效应

三、天价地幕后真相：股市已成楼市奶牛

四、戳中房价的“死穴”——银行

五、房价走势的“风向标”

六、看不懂的中国房市

第五章 功亏一篑，谁拯救了中国楼市？

一、金融危机让楼市提前松绑

二、“多军司令”的诞生

三、中国面临房价再度暴涨的危险

四、4万亿投资拯救中国楼市

五、通州房价的过山车

六、谁之罪——向主管部门“开炮”

七、“伪专家”成最大毒瘤

第六章 土地储备——房价涨的罪魁祸首

一、碧桂园神话

二、震惊全国的香河农民被上楼事件

三、疯狂的地王

四、长实系的中国囤地内幕

第七章 地产真相

一、通胀推高了房价，还是房价带来了通胀

二、中国房企面临10年最大危机

三、两难的楼市调控

四、民企倒闭潮——伤及无辜的流动性收缩政策

五、楼市调控出路何方？

2011年2月22日，这是一个中国财政部与世界银行联合主办的国际研讨大会，话题围绕眼下最让政府棘手的“房地产财税政策”。座中有18位来自世界银行、国际货币基金组织以及美国、日本、韩国、新加坡的国际专家，6名中国财税专家，100余名中国财政部及各省财政厅官员，杨少锋是其中唯一一名来自中国房地产的业界代表。

他坐在那儿，有一丝为难。

这些年杨少锋参与的论坛不计其数，按理早已轻车熟路。然而在这样一个政策制定部门召开、具有国际影响力的特殊场合，他到底该怎么去把握尺度？不能不说，不能乱说，还考验着他“敢不敢说”。

早年在杨少锋刚出道时，有位公司总经理曾评价他：“相当出众的才华，极其固执的个性。”他是一个个性非常鲜明的人。24岁那年，他就全盘推翻了全球咨询业老大麦肯锡为中国联通做的CDMA推广方案，在全国第一个推出“手机不要钱”的概念(详见经济日报出版社2004年出版的杨少锋传记《天生我才》)；投身房地产界之后，更以不惧权威、观点尖锐、言辞犀利、锋芒毕露著称。

深知自己处事风格的杨少锋会前起草了一份较为温和的演讲稿，然而听到财政部和众多官员纷纷认为“中国房地产没有泡沫”，并以此为基础讨论对房地产宏观调控的政策时，杨少锋坐不住了。上台后他把稿子一抛，第一句话就让所有人非常震惊：“如果按照国家统计局的数据，我们可以得出中国房地产没有泡沫的结论。然而，我们都错了，今天，我来告诉大家中国真实的房地产！”引实例、列数据，慷慨激昂连珠炮一般痛陈半小时。听得同声传译偷偷传纸条让他降低语速。财政部官员有点坐不住，世行专家纷纷围上来索要“整理稿”，同坐主席台的美国财政部驻中国经济与金融大使Darid Dollar激动地第一个拿起话筒对台下说：“看到中国官方数据，房价涨幅仅略高于GDP涨幅，我们一直以为中国房地产没有泡沫，甚至认为中国房价在全世界这些国家中涨幅相对比较低。听到杨先生讲完，我才知道中国房价这么可怕！如果真是这样，那中国官方真应该好好看看我们所爆发的次贷危机的警示了！”

那么在半个小时的演讲中，他到底说了什么，能够让世行这么多专家及财政部官员如此震惊？ 在杨少锋看来，中国房地产最可怕的并不是大家普遍关注的房价暴涨，而是两大问题：土地资本化和房地产货币化。实际上这造成了我们虚拟的流动性是官方数据的数倍乃至数十倍。

在这次论坛上，杨少锋向在场的官员们公布了这么一组数据：2009年9月，当时全国排名前10的房企所囤的地是3．2亿平方米，到了20lO年12月31日，国内排名前10的上市房企(包含在国内上市和港股上市的房企)囤地的总面积已经达到4．3亿平方米，一年多的时间囤积土地面积1亿平方米。这4．3亿平方米，如果按照25平方米的人均居住标准，足够1720万人居住，而仅仅恒大地产一家，土地储备多达7238万平方米，按二三线城市人均居住面积25平方米来算，也就是说就这一家企业囤积的土地足够300多万人住。

《中国经济周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜单，其中保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前10位，第10位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。

尽管国内上市房企中前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一，但是，这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。进入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大(7238万平方米)、碧桂园(4285万平方米)、绿城中国(3200万平方米)、雅居乐(3115万平方米)、中国海外(3050万平方米)、合生创展(3020万平方米)、长和系(3000万平方米)、新世界中国(2577万平方米)、富力地产(2462万平方米)、龙湖地产(2437万平方米)，合计囤地3．44亿平方米。仅恒大地产一家的土地储备量，就远超于万科和保利地产土地储备之和。据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年～2009年10年时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米。这意味着仅仅这10年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括2010年前9个月购置房产开发的土地2．9亿平方米。

那么，房企为何会如此热衷囤地？

杨少锋指出，房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。简单地说，某上市房企今年销售面积300万平方米，实现利润50亿，然后这个公司就可以给股民讲这样一个故事：你看，我手中还有3000万平方米的土地储备，足够我开发10年时间，未来房价肯定上涨，而我的土地成本和现在是一样的，所以我的利润还会更高，所以买我的股票一定挣钱。股民一看，对呀，这支股票值得投资，于是这个公司股价就暴涨，而这个时候上市房企通常干两件事，一个是大股东在高位抛售股票套现，二是公司增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，囤地之后编织新的股市故事继续融资，这个球越滚越大，于是动辄数千万平方米的土地储备就出现了。

“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”。在这个完美的资本链条中，土地资本化最终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。房企的资产，在不成熟的中国股市中得到数倍的放大，推动了股市泡沫和楼市泡沫的双重滋生。

这一幕，早在2007年就开始疯狂上演，对此，杨少锋在2007年题为“半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛”的博客文章中曾经做过这样的分析：

“随着国内股市的兴旺，通过股市融资成了开发商快速扩张的最佳手段。没上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。P2-5

不是谁都能出书！不是谁都能出房地产的书！不是谁都能在一周的时间内就能出一本观点鲜明、数据充分、酣畅淋漓的分析房地产行业的书！

杨少锋1周内，就能写出一本这样的书，我一点不奇怪。

一口气读完《地产真相》草稿时，是我早晨5点起床后的2个小时。两天前，好朋友、也是我任秘书长的中国房地产经理人联盟常务理事、土地与投融资专业委员会的副主席杨少锋给我打电话，让我给他的这本书写个序，我立刻答应下来，只是白天单位总是在开会，晚上累得挣不开眼，只有利用早晨上班前这段时间，得以静下心来。

回想初次结识杨少锋，是在4年前2007年新浪的一次论坛上，当时好朋友、新浪房产主编杨熙向我热情介绍了这个30岁的小伙子。其思路之清晰、观点之明确、数据之充分，让我很是吃惊。因为当时其没带名片，他只是在分手时，说随后我给您补名片。第二天，我收到了一份快递，里面除了他给我的名片，还有一本介绍他的书。说到做到，这不能不让我刮目相看。更让我吃惊的是：从我们见面那段时间他才在新浪开博客，3个月时间，点击量超过了100万。而且，杨少锋虽然也是房地产的从业者之一，但其从不护短，大胆抨击时弊，更是大胆预测到了2008年房地产行业的大调整。房地产行业大嘴不少，专家也很多，但真能够对市场和政策有如此准确判断者，凤毛麟角。

我交友条件苛刻：无才不义者，坚决不沾。我组建的中经联盟房地产老总多达千人，杨少锋是我最看好的一位年轻人。4年多来，正像我曾经预言的一样，其为人坦诚、思维敏捷、待人义气，事业一年一个台阶，一点一点像我预言的方向迈进：“杨少锋一定会做出一番大事业。”

我还要接着预言：在王石、冯仑、任志强逐步淡出风口浪尖的房地产舆论领航者之后，像杨少锋这样的实力派专业战士，最有可能成为行业的旗手，理由不仅仅因为上面提到的那些，还有一条重要理由：杨少锋不仅有观点，更有实力，他也是位经营着一家业绩出色的公司的董事长。这是个不可忽略的重要门槛：财富的成功，能从侧面证明他说话的责任和份量。

房地产行业，关乎中国经济，关乎国家持续稳定繁荣；同时，房地产行业也最鱼龙混杂。深入地分析这个行业，意义重大。听到不同的声音，看到不同的观点，能够帮助我们更加客观、全面地认识这个倍受争议的行业。

中国房地产经理人联盟秘书长

万泽置业总裁 陈云峰

2011.5.12

如果你关心中国房地产，这本书，带给你的震撼，将不亚于《货币战争》。

中国房地产经理人联盟轮值主席、复地投资集团执行总裁 张春华

中国宏观经济乃至全球经济格局趋势下思考中国房地产市场之种种怪相；揭秘暴富的炒房团、房地产开发商运作内幕；以实操经验和趋势研究，预判未来房地产市场之危局。详阅本书，将带给你一场思想的盛宴。

新浪房产频道主编 杨熙

少锋发言掷地有声。

真正与少锋相识时间并不很长，但他的名字和文章已经听了许久。一年轻气盛，语不惊人死不休。一开始对其的印象仅此而已。

但读了这本书的文字一改往昔认识。少年老成，一语中的。更关键在于，身为房地产这个浮躁、暴利行业所谓业内之人，敢于自揭家丑，其勇气和见识，钦佩至极！

2009年，我出版了《批评万科》一书。今年原计划再继续出本地产“批判”系列作品，但直到目前，琐事缠身，写书意愿只能搁置一边。见到少锋的《地产真相》方觉化解一半心愿。因为少锋所语，说出了大部分我对地产这一行业的评判意见。难能可贵的是，其中列举了大量行业数据，有理有据，恰恰弥补了我构想之不足。堪称近年地产走势评判绝无仅有的教科书！

著名房地产专家、《楼市》出品人 蔡鸿岩

如果中国房地产行业有预言家，这个人一定是杨少锋，多年来，。他对楼市涨跌趋势的准确判断，让业界一次次为之惊诧。而这本书，将揭示他论证的奥秘。

中国地产知名记者、《新京报》副总裁 张学冬