政府、房地产商与消费者，三足鼎立各有河山，风起云涌势分天下。作者别开生面地用历史学眼光看待经济问题，剖析中国房地产真相。为高端群体建廉租房是个馊主意，房地产业为何绝望地收获跳蚤，中国楼市走到危急关头，假按揭导致成交回暖，这说法当银行是猪？地方政府为何救楼市，圈地自肥的土地政策是最重要的投机表现，物业税能不能降房价，如何把地方政府从卖地困局中拉出来。揭示在中国如何做好房地产这门烫手生意，洞察宏观政策变迁的趋势走向，破解行业震荡之中的机会和危险。

房地产行业关系国计民生，有关它的每一项政策、每一个新出台的法规，某部门的新动向，都引发经济震荡，也影响着每个人的生活。

在房地产的世界里，法规乱，政策多，博弈繁杂而激烈。叶檀的文字向来以深刻、犀利、一语中的著称。《中国房地产战争》承袭了叶檀一贯的风格，厘清政府、开发商、消费者三方关系，透彻地解析政府愿望、政策本质、开发商现状、消费者困局，以及房地产市场走向，拨开云雾，为读者提供有效的借鉴和切实的参考。

序言 “流血五步”的评论人

前言 为房地产行业沉默三分钟

第一篇 房地产三国大战

第一章 忽左忽右的政府态度

 房地产业：为何绝望地收获跳蚤

 怎样才能反映房市的真实需求

 楼市“限外令”等于一张废纸？

 看！韩国房地产这面镜子

 不要用纸面数据忽悠购房者

 铁规不铁房地产政策效用面临耗散危机

 发改委的房地产紧缩政策建议是为房价推波助澜

 为高端群体建廉租房是个馊主意

 政府采购高端经济适用房吃力不讨好

第二章 时远时近，开发商与政府在博弈

 开发商与地方政府掐架是好事

 楼市、股市都要稳定房地产业绝不会采取休克疗法

 房地产市场为何反智反商

 对房地产市场为什么不能进行明确的市场化调控

 地产股遭弃只是假象

 财政部、央行与银监会打仗将损害市场预期

 房地产市场价格崩盘无法保障住房民生

第三章 消费者，抱怨与投资两不误

 消费者主权沦丧之日就是房价持续上涨之时

 开征物业税能降房价是呓语

 从平方米到平方米：旦夕之间科学变谬误

 “9·27”房贷新政让外资抄底只有抑制通胀才能抑制房价

 房价为何又创新高

 贬值、通胀与投资品种过少共同扭曲房地产市场

 房地产中介乱象说明什么问题

 房价股价、大小房企一荣俱荣一损俱损

第二篇 政府是最大的得益者

第一章 土地真相

 应先问问国土资源部门土地审批之责

 土地新政推高房价纯属吓唬政府与购房者

 扩大土地供应政策风向向市场化渐变

 圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现

 只有解决土地问题才能解放房奴

 土地以租代征现象的背后是产权难题

 为何囤地囤个没完

 处理闲置土地收效的关键在地方政府

 三理由促成土地价格下降

 地方政府为何救楼市

 住宅年大限彰显土地国有与降低房地产税费的必要性

 拥地自重为何？

第二章 税费的意义

 政府不要奢望土地增值税一项政策数利并收

 土地增值税是在革开发商的命？

 物业税的核心是找到土地财政与地方税收的平衡点

 征收物业税必须满足三个前提

 物业税为什么能够降房价

 谁说没有保有税？

第三章 房地产与拉动消费

 房价上涨大势不会变

 楼市寡头将独霸房地产市场

 为高收入者购买限价房开闸属头脑发热

 小产权房与第二套房房贷标准齐下意味房价不会急跌

 房价什么时候会拐

 增加经济适用房及廉租房与扩大内需是两码事

第三篇 房地产是个扭曲的市场第三篇房地产是个扭曲的市场

第一章 刚性需求

 资金为王坐庄为王，楼市是股市的缩影

 房地产市场离熊还远

 房地产防急涨与防急跌同样重要

 银行与开发商之间的囚徒游戏

 对赌房价毫无意义

 为什么潘石屹敢逆势涨价

 房地产市场会出现反弹但不是反转

第二章 投资需求

 房地产业何以成为“老虎机”

 抑制住房投资不能走火入魔

 目前的房地产政策还算明智

 为什么房价急跌无法挽救资本市场

 股市反转房价就不会跌

 深圳房价大涨不是温州炒房团的功劳

第三章 房地产商投奔政府政策

 原罪追溯换不来守法的开发商

 房地产抵押贷款难在使用权得不到保障

 房地产商在现金榨汁机下颤抖

 万科是个风向标

 万科被伪造松山湖会议讲话一点不奇怪

 王石：以“教父”姿态过地产寒冬

 住房公积金不再离题万里

 让碧桂园走出劫难

 如何把地方政府从卖地财政困局中拉出来

 深圳楼市该救

 亿做空房地产

第四章 博弈小产权

 以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相

 廉租房的核心问题是政府资金能否到位

 小产权房被禁房价走势如何

 小产权房合法化是迟早的事

第四篇 消费者困局

第一章 高房价是无奈的事实

 房地产街头理论家是在忽悠低收入群体

 二手房交易必须公证是哪门子规矩？

 在房地产市场严惩中等收入阶层是大错

 房贷证券化之后房价才可能大幅下挫

 提高房贷首付额：将低收入赶出商品房市场

 房地产市场大局初定，贫富各归其位

 用供求关系解读高房价是误入歧途

 银行房贷风险靠资产证券化缓解

 别被提高第二套住房首付比例忽悠了

 房价为何又创新高

 房价稳定才是利国利民的上策

第二章 消费者，维权无门的不买房运动

 住房公积金应转型为中低收入职工住房公益基金

 提高保障性住房标准必须有合理的理由

 房地产商大洗牌

 公积金用于未缴纳者的住房保障有违物权法

 万科“不退房”于法有据于理有亏

第三章 激情的反市场

 稳定房价前提是承认市场规律

 房价涨不涨十年，都是伪命题

 房贷紧缩房地产宏调政策将出组合拳

 两大措施解决保障性住房

 防止住房保障体系成为浪费公共资源的黑洞

 地震降低房价是无稽之谈

第五篇 房地产，回归保障与市场平衡时代

第一章 政策愈见理性和有效

 破除隐性垄断才能让温总理的房地产指令落到实处

 调控房地产市场需要明确的政策与更多的投资渠道

 房地产市场定律：伪市场化注定无法保障民生

 任志强说了大实话

 中国楼市走到危急关头

 深圳经济适用房丑闻说明应停建经济适用房

 重庆购房退税被紧急叫停是个标志

 房贷新政难产是因为不信任市场

 房地产振兴无用会有一轮大探底

第二章 房地产业已在调整

 房地产业怕什么

 政府在什么情况下应该救楼市

 房地产行业必须刮骨疗毒

 房地产行业救不起，兼并重组是王道

 房地产业发展只能弃车保帅

 房地产假按揭导致成交回暖，当银行是猪？

 微服私访造就房地产市场巫师

第三章 房地产业的未来日渐明晰

 房地产业洗牌开始

 房地产市场将成外资天下

 房地产市场春天已到？

 房地产业迫切需要长期纲领性文件

 房价上涨是经济复苏的罪魁

2006年，房地产业成为社会各界万箭齐集的靶子。一个本应中性的产业沦为反腐败的突破口、社会不满情绪的宣泄处以及贫富对立的活写照，更变成统计数据和政策信用的试金石。这很容易让人联想起长熊之前的中国股市，国有股减持失败之时几乎达到天怒人怨的地步，股市成为圈钱、抢钱、欺诈的代名词。说起来，房地产与股市在本质上确实有相似之处，这两个市场都便于资本运作，都是经济泡沫载体，并且都有一头通国家金库、一头通百姓钱袋的大吸管，将巨大的利

益源源不断地吸到相关利益阶层的私囊中的便利条件。因此，在证券市场清理整顿暂时告一段落后，清理整顿房地产市场自然被提上议事日程，否则，不仅将使资本市场目前已取得的成绩前功尽弃，而钱颖一等人财政联邦主义的美妙设想也会衍变为财政割据主义与市场割据主义，相比而言，后一种前景更为可怕。

总体而言，中国的房地产业已经异化为“癌变”的资本游戏场，其游戏规则与获取利润的手段与证券市场毫无二致——以距离官场的远近测量商人的敛财能量，以空手套白狼的手段来检验银行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段测量普通投资者的耐受力。

积怨非止于一日，促使政府目前如此坚决地挤去房地产泡沫的原因，主要是结在房地产这根藤蔓上的尾大不掉的游离于预算之外的大笔地方政府资金，以及在这笔灰色资金掩盖之下的急剧膨胀的地方政治腐败势力，和由于房地产而迅速集聚于金融机构的巨大风险。可以说，中国内控机制本就不佳的金融机构已经难以禁受房地产业的轻轻一弹。

房地产业全国性的急剧膨胀始于1998年开始实行的房改。当然，这并不能证明房改是错的，但在房改中深植下的投机基因是大错特错的。从房地产到教育、医疗，三大产业的市场化走过了同样的投机之路，因此同样面临再次转型的痛苦抉择。

当时正值世界性的金融危机爆发期，亚洲深受其害，中国为兑现维持人民币汇率不变的承诺，只能靠扩大内需、提振经济来渡过难关。也许是被强烈整治的南方地产炒作狂潮吹大泡沫的能力让有关决策者印象深刻，因此在应对经济紧缩危机的关键时刻，不惜饮鸩止渴。很快，房地产市场就显示出巨大的威力。而围绕房地产业集聚起来的权商利益链条，又让得利者全部自觉自愿地成为房地产泡沫的鼓吹者。按照袁剑先生在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001年到

2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而1998年不过区区67亿，从2001年到2003年发行的国债总额仅为9300亿元。在1994年分税制地方政府财权大部上收的背景下，土地收入已经成为地方财政的支撑。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。

统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。

巨大的灰色收入在地方政府、官员、房地产商等所有权势集团之间分配，开发商利润的多少视距离地方核心权力层的远近而定。开发商以国有企业为主，辅之以名为民营企业实则为官员的“权贵”企业，就像大大小小的“福禧”公司。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。例如，这边上海房地产通过社保案一反腐，那边瑞安地产就在香港上市，虽然上市早已开始筹备，但不顾受案件影响定价下跌而坚持上市，则显示出房

地产商在失去保护伞之后的急不可待。不仅如此，只要沾上权字的人都会沾上证券与房产两件事。正如所有的企业尤其是大型国有企业都在或明或暗地通过自创的投资公司打新股、坐庄抢利，许多企业也纷纷开办房地产公司在房地产业横插一脚，国资委在2005年甚至打算出台政策，圈定十几家以房地产为主业的央企，集中1800亿的资金，打造房地产超级航母。央企房地产资金的充裕和当时国企监管层介入房地产的决心可见一斑，理由与当初坚决赋予石油央企垄断地位如出一辙，不过是对于触手可及的利润实在眼馋。当然，与所有的垄断行为理由一样，是做大做强，维持经济稳定和安全。

P3-5

房地产行业是一个典型的市场为表、权力为里的行业。我们在教育、金融等行业都见识过这套逻辑，动辄以市场化为名向消费者收高价费用，究其实是垄断者收取溢价。

这是渐进式改革的一大特点，在改革时期难有本质变化。这样的行业发展到极致会成为大多数人的噩梦，因为绝大多数消费者不得不品尝高房价与高度管制导致预期收益缩水的双重痛苦，一旦压力到达临界点，就会爆发。

某个行业成为消费者的痛苦之源，甚至成为贫富差距的替罪羊，指导该行业的政策与消费市场肯定出了大问题。所以，房地产行业的反思不仅需要开发商、房地产学者，更需要政策制定者、消费者的参与。

房地产行业恢复理性的标志之一是，房地产市场正在细分消费市场，开发商意识到细分市场，拥有固定的客户群、稳健的财务管理与精良的专业素质，才是度过严冬的不二法门。消费群体的细分，带动开发商经营模式的细分，不同的开发商或以高端住宅、或以不同品级的写字楼、或以中高收入的白领、或以普通工薪层为目标消费群体制定战略。

更理智的表现是，境况不算太差的房地产企业对于高息融资保持谨慎态度，但现金流不足时背负高息债务，无疑是慢性自杀。房地产标志性企业万科、金地、招商、保利等的龙头地位有所动摇，这些公司的过度扩张政策受到质疑，公司每股经营性现金流均为负值，且创下五年来最低值。

万科是中国转型过程中典型的分裂式企业，他们具有专业与职业的精神，在商品房的专业化方面孜孜以求，对于扩大市场份额念念不忘，谁也不会忘记万科在2008年年报中对市场份额得意的强调。但万科也是个投机的企业，他们在2007年的地产炒作狂潮期四处拿地，成为土地与股市泡沫链条中的重要推手，在2007年年底又由精神领袖王石提出拐点论，在全国掀起降价狂潮。

我们应该鼓励理性反思，这是市场正常的第一步。

但我担心反思能否通过制度性的推进，成为下一轮房改的有益积淀。从根本上来说，房地产市场是投机政策而不是长远规划的产物。在政府1998年后通过艰苦努力，如愿以偿地使房地产市场部分商品化，2003年SARS之后为了拉动内需，修改保障型住房政策，为渊驱鱼，把大多数工薪阶层逼成商品房的消费者。政府如愿以偿使房地产行业成为拉动消费的重要产业后，却发现陷入了外有愤怒的消费者、内有急速扩张的无技术含量开发商的重重矛盾，以及资产品价格急剧上涨高至难以为继的窘境。政策因此不断变化，一月几变并不鲜见，本意是为了让房地产趋于理性，结果是激起了房地产非理性的恐慌和狂热。

房地产行业的反思契机是紧缩性金融政策的强大压力，出发点是缓解社会矛盾，化解资产泡沫，而不是出于对房地产市场规律的尊重。

房地产市场政策的翻云覆雨，导致投机主义者增加。远的不说，从2007年到2008年，房地产市场就出现了令人震惊的变化。在泡沫期，房地产市场成为挤泡重灾区，经济紧缩周期，房地产再次被当作居民消费的法宝，受到政策的支撑。而保障房分配的失衡，投资品种过少、寻租空间的广阔，也让房地产市场无法树立正常的规律，时常处于大起大落的悲喜交集之中。2009年3月，房地产市场出现小阳春，万科表示珠三角房价已经触底，显示出对于政策的领悟水平，万科局部地区的降价之风已经是过去的一页。