投资也是门学问，学习它需要付出努力和代价。在成长为一名成功的投资者的道路上，如何不走弯路，少交学费？本书无疑就像房产投资者的导师，详细地介绍了产权式酒店的开发类型和主要特征，及其资产保值的功能和投资关键，客观地分析了投资产权式酒店的收益、风险和前景，引领投资者们朝正确的方向，一步步向前迈进。

本书是个人房地产投资丛书之一。本书详细地介绍了产权式酒店的开发类型和主要特征，及其资产保值的功能和投资关键，客观地分析了投资产权式酒店的收益、风险和前景。产权式酒店这个新型物业形态具有广阔的发展空间和巨大的投资潜力，有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点。本书为投资者开辟了一条实现双赢的生财主道。

序言

第一章 网罗精要，明明白白投资产权式酒店

 第一节 产权式酒店是双赢的生财之道

一、产权式酒店是进行投资及度假的新型物业形式

二、产权式酒店主要有五种开发类型

三、产权式酒店三大主要特征

四、产权式酒店拥有资产保值增值的功能

五、三类投资者在产权式酒店经营中的价值回报点

六、产权式酒店已经是西方十分成熟的投资产品

 第二节 中国产权式酒店投资潜力巨大

一、中国酒店业具有广阔的发展空间

二、产权式酒店是未来中国酒店业的主流模式之一

三、中国产权式酒店发展模式独具特色

四、三大条件使中国已具备产权式酒店投资前提

第二章 熟知经营，清晰产权式酒店投资关键：

 第一节 产权式酒店经营模式如何影响投资收益

一、图解产权式酒店运营模式

二、产权式酒店经营的三种管理模式

三、根据收益和经营方式区分产权式酒店的模式

四、产权式酒店具体经营收益模拟

 第二节 产权式酒店运营中的利益各方收益差异较大

一、产权式酒店利益相关者可分为三类

二、产权式酒店核心利益相关者的不平衡

三、投资者弱势地位强化的三大策略

四、推动产权式酒店发展的三股力量

第三章 个案击破，产权式酒店四种回报模式分析

 模式一 月收益用于支付月供款，按揭期间先分红

案例一：丹枫白露[深圳]

案例二：东方银座[深圳]

案例三：加勒比海酒店[北海]

案例四：虹楼[深圳]

 模式二 月收益用于抵冲供楼款，获得浮动分红

案例：东方威斯大酒店[深圳]

 模式三 自付供楼款，获得月收益及浮动分红

案例：雅兰酒店[深圳]

 模式四 获得固定收益及浮动分红，投资者自付供楼款

案例一：大梅沙海景酒店[深圳]

案例二：圣展独立公社[南宁]

案例三：茉莉花国际大酒店[苏州]

案例四：将军大酒店【珠海】

案例五：国贸大厦南楼【金华】

第四章 透析风险，越过产权式酒店投资陷阱

 第一节 通晓产权式酒店投资的五大风险

风险一：市场风险——主要包括四种类型

风险二：权属风险——权属漏洞将使“财物”两失

风险三：回报率风险——理想条件计算出的投资收益不可信

风险四：诚信风险——恶意欺诈将使投资回报没有保障

风险五：法律风险一制度不完善将使投资得不到法律保护

 第二节 如何规避产权式酒店投资风险

一、截堵投资者容易进入风险区的六大入口

二、产权式酒店交易风险的六大防范措施

第五章 重点扫描，把握投资产权式酒店优势城市

 扫描一 我国产权式酒店发展较快的四大省市

城市一：北京，占据政治、科技和文化中心的优势

城市二：上海，汇聚国际化大都市的地利人和

省份三：海南，拥有独一无二的海岛风光

城市四：深圳，辐射在成熟的商业动作模式下

 扫描二 适合发展产权式酒店的地区分析

一、华北地区：以河北省为主

二、华东地区：以山东省、浙江省为主

三、华南地区：以海南省为主

四、西南地区：以云南省为主

第六章 全案展示，产权式酒店经典案例分析

 案例一 好莱坞国际大酒店——五星级产权式酒店

 案例二 三亚华字皇冠假日酒店——热带海滨假日酒店

 案例三 康乐园度假村——“温泉+高尔夫+南亚风情”度假酒店

一、开发商介绍

二、西方模式本土化投资模式

三、户型设计

四、配套设施

五、投资权益设计

六、投资收益分析

七、付款方式

八、管理方式

三、中国产权式酒店发展模式独具特色

20世纪90年代中期，分时度假酒店(或称“时权酒店”)的概念就传入国内，在珠三角和海南“登陆”，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，当时曾受到投资者的追捧。

(一)中国产权式酒店最早在海南因旅游业而兴起

20世纪90年代中期，由于海南房地产极度膨胀，房地产泡沫破灭后留下大量的烂尾楼，第一批产权式酒店就是利用烂尾楼改建而成。由于产权式酒店刚刚进入国内，对它的操作模式认识还很肤浅，所以早期操作的项目大都是不成功的，如海口的蓝梦家园、三亚东方花园、万华大厦等。究其原因，这些项目主要是在海南本地进行销售，所以没有形成一定的市场影响力。后来，三亚海景大酒店和秦皇岛维多利亚海湾在北京进行促销，取得了不错的销售成绩。

由于维多利亚楼盘烂尾造成了一定的社会影响，但是从另一个方面也让很多投资者了解到了产权式酒店的概念，并且知道这种产品在国内是有一定市场的。

接下来，海航集团收购了康乐园大酒店，康乐园产权式酒店在广州、北京、上海开始销售，获得了比较理想的销售业绩，产权式酒店的概念开始受到了房地产开发商们的关注，产权式酒店在中国开始迅速地发展。

(二)目前中国产权式酒店处于发展提升阶段

中国产权式酒店从20世纪90年代中期到2003年止为起步阶段，已有的产权式酒店为30多家，起初主要还是集中在已经有了产权式酒店的目的地和进行过分销的地区，如海南、秦皇岛、北京、上海等地。在这之后，产权式酒店开始向一级城市以及一些著名的旅游度假目的地发展，其中包括天津的泰达国际会馆、杭州的干岛湖，西安的英吉利(音)酒店等。

2004年产权式酒店开始向二级城市发展以及一些省市级的旅游度假地发展，如广东的惠州、佛山；山东的烟台、目照；江苏的昆山；浙江的宁波、舟山、永康；安徽的巢湖等。据2007年论坛统计结果，产权式酒店的数量已将近600家。

(三)中国产权式酒店四大卖点

卖点一：低房价的诱惑

购买产权式酒店的投资者家有闲钱，但并不代表他们不关心资金的使用效率。异地购买产权式酒店一般在价位上更有优势，所以香港人会涌入深圳去买房，西安人跑到咸阳买房。由于海南岛的房子便宜，岛内的房子有近半数被岛外的人买走。低房价的吸引力让一批有闲钱的北京人也动了到天津、威海、海南买房的心思。

卖点二：假日经济带动高品质的生活需求

很多海景产权式酒店在当地并不畅销，因为海滨城市的人对海景已经司空见惯了。假日旅游的启动，带动了社会高收入层对高品质的居住的需求，引导了海景产权式酒店这一消费的时尚潮流。

卖点三：投资意识的增强

买房人头脑中的投资意识为产权式酒店提供了土壤。人们认识到房产除了住宅的功能之外，还是进行投资的重要手段。土地资源的不可再生性，是决定房屋升值的决定因素，而海景资源的有限性，为海景产权式酒店描上双重投资色彩。以海南为例，政府已出台文件，800m海岸线内不再审批任何住宅项目，这就令早立项的一批海景产权式酒店成为投资潜力巨大的候选项目。

卖点四：异地代理销售

北京的不少产权式酒店，多是由北京代理公司销售的。开发商借用主要市场所在地销售公司对当地市场的了解和在当地市场的信誉度来推动产品销售，而代理商也会对所代理的房产进行选择。选择不当不仅会影响销售业绩，对今后公司的品牌信誉也有影响。因此在接手这种项目时，代理公司一般都会经过详尽的考察，有些项目要经过七八次的实地考察，并得到当地政府的认可。这些措施也便于保护消费者的利益。

四、三大条件使中国已具备产

权式酒店投资前提

10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留下了深刻的印象。究其原因主要有三点：一是当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实地发展这个产业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。

现在来分析时下中国产权式酒店发展的条件，可以看到中国已具备产权式酒店发展的三大条件。

条件一：产权式酒店的发展环境在国内已经形成

首先，原来制约产权式酒店发展的条件——旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成。

其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机。

再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富。

最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。

可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。

条件二：目前产权式酒店的开发模式契合其本质

产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。

目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过近10年的大浪淘沙，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验、良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。

条件三：多项连带回报模式逐步形成

随着国内市场的发展、成熟，连锁产权式度假酒店已经出现，他们抛出了更具有诱惑力的条件。投资者不仅每年拥有一定天数的免费入住时间，还可以在其连锁酒店中交换入住。也就是说，你买了某处临海的产权式酒店，有一天厌倦了看海，可以到江苏溧阳天目湖吃鱼头锅，住天目慧谷，看长三角的最后一湾清水；也可以到镇江市区，吃陈年老醋，逛历史小镇：甚至你也可以在风景甲天下的漓江，听跟刘三姐一样甜美的苗族妹子的歌声。只要是投资物业的连锁酒店，都可以免费入住。

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编者

2010-10-01