小结：靴子总要落地
2010年4月17日，政府面对疯狂上涨的房地产价格忍无可忍，“新国十条”横空出世，史称“最严厉的房地产调控”。我已经记不清这是政府第几次对房地产市场进行干预了。当“看不见的手”被“看得见的手”所代替时，市场规律就会在一定程度上被扭曲。我们需要对“新国十条”的内容进行具体分析，看看它到底会对房地产市场产生哪些影响。
首先看对需求的影响。“新国十条”对购房信贷做了严格规定，但对于购买首套房的刚性需求影响不大。投资性需求的逻辑基础仍然存在，并且通货膨胀的预期进一步加强，因此对投资性需求的影响也不大。看来，受影响比较大的只有改善性需求。事实上，我的朋友中就有人为此而苦恼，本来准备换房，但是手中的钱又不足以支付购房款，结果政策出来以后无法获得足够的银行贷款，只好暂时打消换房的念头。
其次再看对供应方面的影响。“新国十条”要求地方政府加大供应并调整住房供应结构，并要求要把住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，以确保中小户型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。这样的规定无疑将会让房地产开发商陷人“迷茫状态”，房地产市场在一段时期内出现互相观望的博弈状态将成为大概率事件。而且相关规定尚有待于进一步明确和细化，因此，这种博弈无疑会导致未来供应量的减少。
综上所述，“新国十条”在需求方面只会对改善性需求和一部分投资性需求造成直接打击，但同时也打击了供应量。这样对供求同时打击的办法不会对房地产市场的供求关系产生颠覆性的影响。
其实，这么多年来，政府对房地产市场调控了不知多少次。出了不知多少条政策，又有哪一次是真正有效果的呢？“新国十条”的出台已经好几个月了，房地产的价格依然如故。但是“新国十条”也并非没有立竿见影的效果，那就是：房租涨了。如前所述，近几年，房地产市场从供求关系看，最大的问题是由于政府土地供应量的减少导致供不应求，“新国十条”导致市场出现观望状态，城市用于出租的房屋增量突然大幅减少，房租价格自然就要水涨船高了。供求关系决定价格，事实就是这么简单。
这样，我根据汇率和利率的组合来对房地产市场的未来走势进行判断。
1.汇率不调整；不加息。
这种情况只会导致房地产投资需求的逻辑基础不断加强，在“新国十条”的影响下，市场会出现一段时期的观望状态，等待“新国十条”的具体实施办法明朗化。房地产价格不再上涨，即使下调，其幅度也有限。在形势明朗化之后，市场出现报复性反弹将会成为大概率事件。而且届时大家也会无可奈何、一声叹息：恶性通货膨胀居然真的会发生……
2.汇率不调整；加息。
加息是消除通货膨胀和提高投资资本成本的最有效的手段。不调整汇率单纯加息的效果不如双管齐下的效果那么明显，因为外汇占款导致的流动性注入仍然会继续。但是，单纯加息依然会在一定程度上动摇房地产投资需求的逻辑基础，房地产市场将会向市场供求规律逐步回归。如果说“新国十条”只是扬汤止沸，加息则是釜底抽薪。但要注意小幅加息所取得的效果将会十分有限。
3.汇率调整；不加息。
汇率调整会导致通货膨胀预期的减弱，会在一定程度上削弱投资性需求。但如前所述，对房地产需求影响最为明显的是加息，而不是汇率。因此，这种情况和第一种情况比较类似，反而有可能由于人民币“升值”的刺激导致大家再炒一把房地产。
4.汇率调整；加息。
如前所述，中国房地产投资需求的“年盈亏平衡点”价格是2.25%，利率的上调将会要求房地产投资的年投资收益率必须大于1年期存款利率，才能获得收益。假如利率提高到4.5%，在全部用自有资金投资房地产的情况下，年租金收益至少要达到5%才可能获得收益，但是现实当中的年租金很难达到这种要求。以我所在的城市为例，百万价值的住房通常能够获得的租金收益，不超过4%。这还没有考虑用借贷资金投资房地产的情况。最为关键的是加息将导致房产投资保值的逻辑不再成立。那么一方面是需求减少，一方面是持有成本大幅增加，房地产市场会立刻出现抛售现象。所以，上述组合的发生将会导致房地产投资需求的逻辑基础完全被颠覆，房地产市场将会彻底回归供求规律的支配。大家将会无可奈何地发现：中国的房地产原来真的是泡沫！
因此，大家如果目前有买房的打算，不妨先观望一段时间，尤其要关注目前的利率是否要进入加息周期，还有加息的幅度将会有多大。待形势完全明朗之后，再作决定。贷款投机者现在最好也撤出来观望，也待形势明朗之后再作决定。完全用自己的钱买房的投资者，大可静观其变。
对于房地产企业而言，回归市场供求规律才是可持续发展的王道，看看香港四大地产商平均不到20%的资产负债率，开发商们应当从中悟出一些东西。作为房地产业的上游行业，建筑材料行业(包括部分钢铁企业)一定会随着房地产市场的理性回归经历阵痛。需要指出的是，尽管房地产业和上游行业会随着宏观调控措施经历阵痛，但中国的城市化进程仍然在高速发展当中，长期来看，房地产业和相关的上下游行业从仍然属于“朝阳产业”或者“如日中天产业”。房地产业面临的问题是市场规律失灵的问题，而非行业本身的问题。因此，房地产行业本身只要回归市场供求规律，其成长性仍然值得期待，这个行业仍然会长期具备就业吸引力。
所以，判断中国房地产市场是否形成泡沫的唯一标准就是：敢不敢大幅加息。我们这么多年把房地产当做了经济增长的重要手段，始终采用行政手段而不是市场手段对房地产市场进行调控。对房地产市场有着立竿见影作用的利率手段，我们从来都不敢使用。无论高房价多么令人头疼，无论房地产的暴利多么令人艳羡，价格和房地产企业家们本身都无可厚非。当土地成为地方政府财政收入的重要源泉时，当房地产成为国民经济的支柱产业时，房地产作为一个产业，已经承载了太多无法承受之重。房地产价格的不断上涨必须要以货币的不断增发为基础，难道，我们真的要用钱来“堆砌”GDP？正如我们在前面的部分所分析得那样，中国正常的利率应当保持在8%以上，这个数字也将是房地产市场无法承受之重，也是中国经济无法承受之重。出来混，早晚都要还。加息的“靴子”最终落地之日，就是房地产市场回归理性之时。随着通货膨胀的压力越来越大，加息的脚步声也越来越近。
我们这么多年来的低利率，不仅导致了市场的货币流通量越来越大，并且还导致了依靠诚实劳动获得收入的老百姓在银行存款的利息几乎是负收益。当我们发现投机者获得的财富远远超过诚实劳动者的时候，这种结果对价值观造成的冲击和颠覆，将无疑是一种文化意义上的“杯具”。我现在无法想象，当我们的下一代懂事之后，用他们自己纯朴的心灵去审视世界的时候，我们将如何去面对他们清澈明亮的眼神……
P199-202
过度依赖投资拉动增长。一定会出现一个现象：投资回报递减。即投资的效率下降。这个规律的作用。现在已经逐渐地表现出来了。
——吴敬琏
银行给国有企业的贷款用不了那么多，贷款都被存入银行或者投进股市买资产了。
——厉以宁
如果不升值，美元天天在贬值，你不升，意味着你离市场均衡越来越远，价格扭曲就会越来越厉害。人为地把某个经济变量固定下来是不行的。比如能源价格，你把它固定下来，就会造成短缺。汇率固定下来不升，显然不是办法。
——樊纲
经济学是研究国民财富，而不是研究国家财富的。我们国家。现在有太多的财富集中在政府手里，而不是国民手里。
——张维迎
中国出口规模的快速上升，致使国内货币供应量迅速增加，大量新增资本不断涌向房地产市场，泡沫随之产生，并不断膨胀。
——谢国忠
其实，通货膨胀的掠夺性并不因为社会意识形态的不同而有什么大的区别。通货膨胀的本质，是对民众悄悄加税，将民众用血汗换取的财富悄悄转移走。
——时寒冰
经过4个月的努力，本书终于成稿。在本书写作进入尾声的时候，我的工作突然变得非常忙碌，导致我给出版社交稿的时间比合同约定晚了一周。但是，所幸得到了出版社的理解，因此特别向中国发展出版社的朋友表示感谢。
我本人并非专业研究经济的，尽管我大学里读的是经济学专业，但是我那个年代在大学里所学的经济知识实在是有限，何况写这本书的创作动机根本就是心血来潮。因此，本书的观点大多是我多年以来独立思考的结果，在思路上和观点上出现失误乃至错误都在所难免，也敬请各位读者批评、指正。
近年来，国内关于人民币升值的话题有一种现象，就是把人民币升值的观点上升到了爱国或者不爱国的高度，人民币升值是否有利于中国的经济发展似乎已经成为无足轻重的事情了。但是，我认为判断经济走向的依据应当以是否有利于中国经济发展为标准，这和爱国与否完全无关。所以，有一点我可以保证，就是我所有的思考都基于客观理性的立场。所谓不唯上、不唯书、只唯实。所谓实践才是检验真理的唯一标准。
本书的部分内容可以写得更详细一些，但是我的工作已经不允许我再去对全书精雕细琢。尽管我是一个完美主义者，但是经济决策上只能实现次优化，追求最优化的成本太高。
在我的思考过程当中，我发现文化对于经济的影响相当大。老子说：天下万物生于有，有生于无。所谓“无中生有”。如果把“有”看做物质文明的话，“无”就相当于精神文明，是形而上学。《易经》中有云：形而上者谓之道，形而下者谓之器。亚里士多德把人类的知识分为三部分，用大树作比喻：第一部分，最基础的部分，也就是树根，是形而上学，它是一切知识的基石；第二部分是物理学，好比树干；第三部分是其他自然科学，好比树枝。中西方的经典哲学思想关于物质和文化的观点论述居然殊途同归，这实在是一件值得深思的事情。
华为基本法第六条开宗明义：资源是会枯竭的，唯有文化才会生生木息。一切工业产品都是人类智慧创造的。华为没有可以依存的自然资源，唯有在人的头脑中挖掘出大油田、大森林、大煤矿……精神是可以转化成物质的，物质文明有利于巩固精神文明。张瑞敏在2004年7月“走近海尔高峰论坛”上的演讲总结中指出，海尔文化才是海尔管理的基石所在，并且张瑞敏当时就引用了老子上面的那句话。中国经济的两个领军企业，对于物质和文化的认识居然也如此相似，这也是一件值得深思的事情。
现代经济学的鼻祖亚当·斯密不但书写了《国富论》这部经济学的开山巨作，而且还著有另外一本关于形而上学的经典著作《道德情操论》。这本书，亚当·斯密一生修订了6次，足见他对此书的重视。温家宝总理曾经5次推荐过这本书，也足见温总理对此书的厚爱。所以，文化和经济密不可分，无中确实能够生有。
最后感谢中国发展出版社的范鹏宇、宋东坡编辑，感谢出版社的朋友们对我的信任，他们在和我签订合同之前，本书的框架甚至还不完整。同时特别感谢天涯社区的网友，如果不是他们的支持也许就没有本书的问世。
木棉小树
2010年9月
随着中国经济的发展，“经济”这个关键词越来越热，热到老百姓聊天时要是不带GDP、CPI、利率什么的，都不好意思开口。经济这个词有时又很“冷”，就业困难、房价居高不下、收入差距不断扩大……哪个不让老百姓心寒？世事所迫，这成了一个人人都是经济学家的时代。不过，也许您不知道：中国的人口红利将在2010年消失，进而转变为人口负债——干活的人越来越少，需要赡养和抚育的人越来越多；中国最高的“最低工资标准”和尼加拉瓜一样——90美元；我们的财政其实是“养人”的财政——中国政府的行政管理费从1996年开始就超过了经济建设费用，成为第一大财政支出项目；中国的银行差不多可以说是世界上赚钱最容易的银行——存贷利差长期高于4%，而世界各国银行的存贷利差只有1%～1.5%，也就是说，中国的银行在用穷人的钱补贴富人，坏账后，全体纳税人埋单……
纷繁复杂的怪相让我们彻底迷茫，经济学家和主流媒体的狂轰滥炸让我们的视听世界面目全非。这一切的背后隐藏着怎样的真相？到底是谁在左右我们的生活？是谁在绑架中国经济？要解答这些问题，木棉小树当真是不二人选！
作为编辑，审读本书的过程令我受益匪浅，虽然自己也是所谓的经济学“科班”出身，但本书真的让我感慨良多：一来书里都是公开的权威数据，每个人都可以看到；二来小树推理过程的逻辑性更是高出所谓的主流经济学家很多。如同《天龙八部》中聚贤庄一役里，萧峰用几乎人人都会的太祖长拳打败各大武林高手一样——分析经济问题不在乎工具有多复杂，而是要看其对现实的解释力！更重要的，小树强调了发展经济的终极目的在于让人们过上更好的生活，这在当今以经济增长为核心的政治、文化氛围中显得弥足珍贵，让人倍感温暖。
大多数经济类图书都是在编辑乌瞰的视角下打造出来的，而对于本书，我更多的是聆听。我们的图书市场乃至整个文化产业需要这样优秀的精神财富。相信，尽管似乎微乎其微，但是我们正在改变着世界。这就是文化的力量。
另外，当您翻开本这书的时候，也许会被众多的图表吓倒——不过请放心，您在阅读的过程中，绝对看不到论文式的叙述。这里没有令人眼花缭乱的模型，没有让人抓狂的概念。这些图表大多都是作者根据各种公开数据整理后绘制的，每一个点、每一条线都倾注了作者的心血，旨在使您更直观地看清中国经济的内涵，简单易懂。
在经历了30年的高速发展之后，中国经济面临的问题也越来越多，有些矛盾也越来越突出，很多人几乎不用思考就可以列出一大堆问题：唯GDP是重、经济发展过于依赖外部需求和投资、内需不振、收入分配不公平、通货膨胀压力巨大、房地产过热……但对于这些问题如何解决，无论是学术界还是民间，都各执一词，众说纷纭。
也许您不知道：中国的人口红利将在2010年消失。进而转变为人口负债一干活的人越来越少。需要赡养和抚育的人越来越多；中国最高的“最低工资标准”和尼加拉瓜一样——90美元：我们的财政其实是“养人”的财政——中国政府的行政管理费从1996年开始就超过了经济建设费用，成为第一大财政支出项目；中国的银行差不多可以说是世界上赚钱最容易的银行——存贷利差长期高于4%，而世界各国银行的存贷利差只有1%～1.5%，也就是说，中国的银行在用穷人的钱补贴富人，坏账后。全体纳税人埋单……
本书通过翔实的数据和缜密的逻辑，纵向比较和横向比较相结合，在回顾和解析中国经济发展历程的同时，以众多国家为参考对象，阐释了中国正在和将要面临的巨大风险，告诉大家到底是谁在绑架中国经济。最后，作者展望了中国各行各业的未来发展趋势，并从草根的角度，为大众的经济生活提出对策。
和耸人听闻的阴谋论相比。数据和逻辑分析才能帮助我们前进！
也许你不知道：中国从2010年开始，干活的人将越来越少，需要赡养和抚育的人将越来越多；中国政府的行政管理费从1996年开始就超过了经济建设费用。成为第一大财政支出项目；中国的银行在用穷人的钱补贴富人，坏账后。全体纳税人埋单……
面对众多迷题，听木棉小树为你娓娓道来！
