本书惊人预言：

2005-2009年是你一生中最大的投资机会！

2009年，世界经济将进入大繁荣与大崩溃的分水岭。

2010-2023年，将是一个前所未有的大萧条期。

你将如何规划自己的职业，财务和人生？

美国著名预言经济学家哈里·S.登特告诉你最惊人的事实，教给你最可靠的投资智慧。

本书为美国亚马逊网上书店畅销书，《大亨》杂志(Baron’s)评出的全美年度最佳二十五本书之一！

在本书中，作者显示出宽广的宏观视野，他实际上几乎涉及了所有的投资品种，股票、债券、基金和房地产，并且给出详细的操作建议。

书中用大量的篇幅，讨论了历史上的股市周期，尤其是20世纪上半叶美国股市的那次大泡沫和大萧条。读者通过此书，可以对美国经济的历史和股市的发展有一个清晰的了解。

第二版译者序 投资者的智囊宝典

译者序 寻找理解未来的钥匙

第二版序言 泡沫式大繁荣期间大泡泡接连不断

序言 新科学

 小常识如何导致大变化

第一章 一生中只有一次的投资机会

 1919-1922年股灾和随后20年代大繁荣之间的另类比较

第二章 泡沫式大繁荣

 为什么创造技术股泡沫的5个条件在这个10年中还会继续

第三章 利用强烈的周期效应在高风险市场中避险

 有史以来最全面的预测和最简单的投资模型

第四章 人口统计学和对房地产业的展望

 在这个10年的剩余时间内，房地产将一直输给股票和宏观经济

第五章 生命规划

 经济周期将怎样影响你的生活

第六章 对金融市场的展望

 大盘股、小盘股和外国股票；长期债券和短期债券

第七章 大繁荣和随后大崩溃中的最佳投资组合

 理解经济周期中不同阶段的风险和回报

第八章 新百万富翁经济

 通过理解大众财富的扩张来致富

尾声 终极泡沫

 几千年指数式增长后的人口峰值

致谢

住房价格：下一个紧缩的泡沫——2011年或2012年以前不是大萧条

房产泡沫的故事继续充斥着财经新闻。过去我们说过，认为经济绝对不会萧条的人确实够理智。但是，我们的分析继续指出，现在正接近2005年底，最迟到2006年中期为止，在最近的股票泡沫大跌之后，你将期望更多关于这个泡沫的信息和新闻报导。从1996年到1998年，更多的分析家对股票和高科技泡沫发出警告，但是到1999年为止，大部分人都开始放弃，除了罗伯特·希勒，就在那时，他出版了他的书《非理性繁荣》。房产市场持续出现令人不安的信号，希勒和其他许多人对之发出他们自己的看法。在第四章(和我们2003年7月份的专题报告，“房地产业的人口趋势”中)，我们坚决地说明婴儿潮一代人的房屋购买和房屋贸易，在2003年中期到末期开始从顶峰滑落。42岁以后抵押贷款的利息和买人急剧减少，婴儿潮一代人的高峰值自此走过了这个时代。

那么，为什么进入2005年中期到末期后，房产价格和需求仍在上涨呢?事实是，自2000年股票市场衰落后，投机已经日渐取代了缓慢的基础性需求。到2005年6月份，利息率继续下降，而日渐自由的借出政策，使住房和销售上升，至少到夏季。由于利息率的上升和股票市场的再次繁荣投机急剧减少后，到2005年秋季，或者最迟到2006年春季，它们可能以较低的增长率继续上升。通常，当国内买者和融资负责人，感觉到利息率已经达到最低点而且正在上升时，他们将最后一次冲入市场。与股票和日用品趋势相比，房产做出反应也很慢。虽然物价随着房租和收入飞涨，但是低利息率使人们能够买得起住房。所以，尽管人口趋势减退，但是房产业持续增长，真正的诀窍是与促进最近石油和股票泡沫繁荣的同一因素，那当然是后一阶段的投机。  国家房产经纪人协会在2005年中期的报告中指出，据估计，国内销售的25％房屋是用于投资，10％或更高的比例用于度假房屋。与我们预计的一样，受强大的人口趋势的影响，最近房产价格率比以前增长了两倍，因此，6％的度假房屋可看作市场的典型代表。在过去的五年里，股票市场不景气，利息率下降，那么为什么不投机呢?单身家庭的房屋的价格增长缓慢，而共管公寓继续快速增长，是先前房屋价格的三倍。共管公寓易于在建设前期购买，预付定金少，竣工后可出售获取利润，适用于有强劲人口趋势的度假房屋或二次购房市场(包括大面积的市区)。因此，虽然未来几年，人口趋势继续有利于度假、旅游和休养胜地，共管公寓和度假区域仍潜在着最大的投机和风险。

再次记住，我们正处在泡沫式大繁荣中。随着收入和资产的增长以及利率的下降，投资者们继续追逐能够带来最大增值和利润的领域，直到它们贬值。自从2000年股票大跌迫使投资者重新分配投资以来，住房和石油股票都发生过这种情况。尽管与以前的房屋相比具有强大的人口趋势，但是现在度假房屋和共管公寓，在最近的房地产泡沫中占有最大的比重，并有越来越多的风险。

图10来自罗伯特·J.希勒，最好地显示了，投机趋势在一个正常稳定且适度增长的市场里已经变得有多极端。此图表示，长期以来，特别是20世纪50年代以来，房价仅仅与通货膨胀以及建筑或更换费用有关，除去小的需求泡沫(像20世纪50年代初、70年代末和80年代末)和现在许多猛烈的泡沫。这些猛烈的泡沫由投机和用于发展大面积市区占用的、日益有限的土地所造成。但是这种增长起因于日益上涨的土地价格，而不是建筑费用!与股票估价一样，当市场和经济缓慢发展时，土地价格可能迅速下跌!事实上，在他最近修订版的《非理性繁荣》中，希勒成功地展示了，自1980年以来，建筑成本的上涨(自1980年以来与房价和通货膨胀紧密相关后)一直低于通货膨胀率的增长，而住房价格，自2000年以来，却一直剧烈加速上涨。这是大泡沫的迹象，就像股价的增长率远远高于收益率一样。

房产业真正的亮点，与这个泡沫一样在泡沫之外，只是通过抵押贷款来举债经营，因此，是防止通货膨胀的一个负债型防火墙。在强烈上升的通货膨胀的趋势中，像70年代，住房的运作要优于股票和绝大部分投资。在像现在这样的泡沫繁荣中，抵押贷款利率不断下降，而与供应相对立的需求不断上升，由于融资成本的下降和发展与环境的限制，土地匮乏，住房价格呈现出比通货更快的增长趋势。但是，相反地，这意味着，在通货紧缩期间，抵押贷款利率上涨，房价也会下降，与30年代初期唯一的也是最后的一次泡沫，以及经济和人口趋势的需求缓慢增长时极为相像。这就是我们对2011年以后所做出的预测。

在房市泡沫辩论中出现了两个阵营：为希勒所领导的“这是一个泡沫营”，和包括格林斯潘在内的“这不是一个泡沫营”，后者认为，泡沫式繁荣只存在于当地市场狭窄的范围内。我们完全认同泡泡营，但更倾向于希勒的观点。他认为，这是住房泡沫史上最大的一次泡沫。关于最近由高科技所带动的股票泡沫，我们已给出了先例，如1914—1919年和1925—1929年之间的。但是，在整个西方世界的现代历史中，我们也找不到一个关于最近住房价格泡沫的先例。正如杰里米斯格尔指出的那样，正是少数的大盘增长股和技术股，导致了近期股票的泡沫式繁荣。但是， “不是一个泡沫营”认为，我们近期不会看到大跌，由于未来强大的经济实力和持续的低利息率，大部分房价呈平稳态势发展。关于这一点，我们是认同的。在大部分估价过高的领域出现小幅度下跌之后，在2011年到2022年之间，尤其是在2011年到2014年之间，我们将看到一个大范围的下跌。

双方阵营的大多数股市预测师们，对未来住房业前景的预测都是错误的。在未来的几年，我们不会看到大范围下跌，像“泡沫营”所预测的那样。但是，近期住房价格将会极其平稳地发展，在2011年到2014年左右，出现大范围的下跌。从2010年起，随着股票的下跌和经济的减速发展，将会滞后，这是“不是一个泡沫营”阵营所未预见的。但是，在东北部，加利福尼亚州，佛罗里达州的大多数估计过高的地区，明年很可能会出现较小的房屋价格下跌。在最热门的高档度假疗养所和共管公寓市场也将出现较大幅度的下降。

在图10中，希勒给出了非常精彩的分析，他调整了房屋价值的变化对通货膨胀以及对建筑质量和规模的变化的影响。这幅图显示了通货膨胀和质量趋势的偏离，或者简单地说是重置费用的偏离。注意到，从1920年到1929年先是呈现出通货紧缩的趋势，紧接着从1930年到1933年发生通货紧缩，房屋价格甚至低于普遍的价格趋势。伴随着最大的跌幅，现代历史上最差的运作出现在1930年到1933年之间。从我们的人口统计预测来看，又有一个通货紧缩时期摆在我们面前，时间是从2011年到2023年。因此，我们更加强烈地警告那一时期房地产的损失。但最重要的启示是，房价先于通货膨胀和质量趋势取得了进展，并远远超过上个世纪的任何时候。

P22-26

寻找理解未来的钥匙

您现在拿在手中的是一本不同寻常的书，它试图对未来2。年的宏观经济和投资市场做出非常精确的预测。

作者预测在2010年前，道琼斯指数可能会上涨到40000点，纳斯达克指数可能会上涨到13000点。(2004年9月，这两个指数分别是10000点和1850点。)这实际上就等于在说，今后5年中会发生一次难以置信的大牛市。

仿佛嫌这样的预测还不够惊人似的，作者进一步声称2010—2022年会出现一次大萧条，其程度可与上个世纪30年代的那一次相提并论。

作为一个初次阅读的读者，你可能会感到不可思议，也可能会一笑了之，认为这不过又是一个“无知十大胆”的预言家抛出的水晶球而已。这些反应都是很自然的，毕竟如果有人声称他可以精确预测20年后的天气，你难免会对他有所怀疑。

但是，如果你仔细阅读这本书的话，你会发现它与你的想象完全不同。

作者之所以提出这样惊人的预测，并非想要制造争夺眼球的轰动效应，而是出于一整套独特的、系统的分析方法。作者最主要的预测工具有两个：一个是人口周期；另一个是技术周期。

首先，作者指出，我们正处在一个历史上非常特殊的时代，美国即将进入老龄化社会，历史上第一次新生人口的规模出现了缩减。这表明，在未来几10年中，新一代人的消费增加将弥补不了老一代人的消费减少，这会使经济增长放慢。

其次，大约每隔80年会出现一次新技术浪潮。在一种新技术的市场渗透率从10％增长到90％的过程中，最容易产生股市泡沫。事实上，21世纪的最初10年与上个世纪20年代非常相像，那时的新技术是汽车、电话和电力。

前一个周期代表了人口增长的极限，后一个周期代表了技术增长的极限。它们表明在一段时间内，市场不可能无限扩张，增长总有停滞的那一天。在这两个周期的共同作用下，作者推导出了上述预测。具体的预测过程和结论，本书中都有详细记录。

本书作者H．S．登特是哈佛大学MBA，美国著名的股市分析师，以率先将人口趋势引入经济分析而闻名。他的预测记录好得令人难以置信。1992年，他首先提出90年代会出现一次大牛市；2000年，在大跌来临前，他又提前建议投资者卖出；2002年，股市跌到底部时，他发出了买入信号。

迄今为止，他一共出版过4本书，前3本都是畅销书。《下一个大泡泡》是他的最新著作，出版后也登上了排行榜，并被著名财经杂志Barron’s评为“2004年美国最佳的25本书之一”(2004年12月26日)。

在本书中，作者显示出宽广的宏观视野，他实际上几乎涉及了所有的投资品种，股票、债券、基金和房地产，并且给出详细的操作建议。

书中用大量的篇幅，讨论了历史上的股市周期，尤其是20世纪上半叶美国股市的那次大泡沫和大萧条。读者通过此书，可以对美国经济的历史和股市的发展有一个清晰的了解。

作者还在本书第五章中，特别讨论了宏观经济变动对个人事业和生活的影响，提出每个人应该根据宏观趋势来设计和安排自己的人生。

在这里，我要特别推荐最后一章(第八章)，我认为这是全书中最有价值的部分之一。虽然这一章主要讨论未来经济的发展模式，与全书其他部分关系不是很密切，但却极大地提高了整本书的“附加值”。因为理解了这一章，你就可以从根本上理解新经济。

正如作者一再强调的，新经济是更富裕、更强调自我实现的消费者的新经济，而不是技术的新经济。理解了这一点，正是你在未来成功的关键所在。每一个企业家，或者想要自己创业的朋友，都应该认真阅读和思考，作者在第八章结束时提出的重构公司管理模式的12条原则。

值得注意的是，作者还在本书提到了中国。他指出，中国的人口出生高峰比美国要长10年，所以中国经济在2020年前将一直都是繁荣的。因此，他建议投资者在美国经济于2010年后出现衰退时，可以投资以中国为代表的亚洲股。

作为中文版的译者，我认为，作者在此书中提出的结论并不是最重要的。这本书真正的精华是，作者提供了一整套完整的、可以自圆其说的、具有可操作性的预测工具和思考方法。

在任何时候，方法论的重要性永远都是超过最终结果的。作者的结论也许不会全部应验，但是用人口周期来推算经济周期的方法无疑具有科学性和启发性。它的思想源头可以追溯到19世纪马尔萨斯的名著《人口论》。对于大多数无法直接投资美国股市的普通中国读者来说，这本书最大的价值或许就在于它提供的方法论。

也许你不相信有人可以预测20年以后的天气，但是这样的努力难道不值得尝试吗?如果我们可以提前知道未来的变迁，我们的人生会少走多少弯路啊!又会多取得多少成就呢?

人类一直在苦苦寻求理解未来的钥匙，因为只有理解了未来，才能把握现在。那么，从现在起就认真阅读你手中的这本书吧，作者的目的正是要把开启未来的钥匙交到你的手中。

阮一峰

2005年3月28日

写于上海财经大学

感谢我的著作代理人苏珊·格洛姆、市场代理人哈里·科尼利厄斯。在研究方面，感谢罗德尼·约翰逊、斯蒂芬妮·摩根、伊娃·斯特姆-基欧和弗拉基米尔·布拉托维奇。在公共关系和宣传方面，感谢桑蒂·曼德尔森、玛丽亚·里森和泰莉·里德。特别感谢比尔·古德和H.S.登特咨询网的成员。

从来没有人像哈里·登特这样称谓90年代的繁荣和泡沫，现在他又预言另一个出人意料的牛市，所有的投资者都应该注意了！

——《纽约时报》畅销书 《自动百万富翁》作者戴维·巴赫