中国的商铺发展在短短的时间内已经走过了由盈利到亏损的拐点，商铺投资的高风险已开始显现，由“一铺养三代”变成了“三代养一铺”。

作者在书中深入研究与剖析了国内的商铺投资案例，全面总结了在各个环节中存在的问题，对商铺投资的政策和法律、投资种类、投资技术、投资财务和后期经营风险，进行了系统的解剖和分析，并提出了应对和防范的措施。本书采用以具体化的案例和形象化的表格来进行阐述，非常适合广大的商铺投资者和商铺开发者进行阅读。

“投资商铺是金”，高收益使商铺投资备受追捧。但近年来，商铺投资的高风险开始显现，商铺成了“伤铺”，“一铺养三代”变成了“三代养一铺”。在新形势下，作者在深入剖析国内商铺投资案例的基础上，深入分析了国内商铺投资的现状，全面总结了在各个环节中存在的问题，对商铺投资的政策和法律、投资种类、投资技术、投资财务和后期经营风险，进行了系统的解剖和分析，并提出了应对和防范的措施。该书采用具体化的案例和形象化的表格来进行阐述，非常适合广大的商铺投资者和商铺开发者阅读。

前言

第一章 商铺价值投资理论

第一节 巴菲特的启示

第二节 商铺价值投资理论

第三节 商铺价值投资法评估表

第二章 商铺投资现状分析

第一节 商铺投资现状判断

第二节 商铺投资机会分析

第三节 商铺投资的趋势分析

第四节 商铺投资模式

第五节 国外的商铺投资

第六节 商铺投资比较

第三章 商铺投资的常见问题

第一节 外部环境的常见问题

第二节 投资者环节的常见问题

第三节 开发环节的常见问题

第四节 招商管理环节的常见问题

第四章 商铺投资的政策和法律分析

第一节 商铺投资的政策风险

第二节 商铺投资决策前的法律风险

第三节 商铺销售和使用过程中的法律风险

第四节 商铺售后包租模式风险

第五节 虚拟产权模式风险

第五章 商铺选址

第一节 商圈半径评估

第二节 商铺位置评估

第三节 商铺竞争评估

第四节 不同类型商铺的选址要点

第五节 中小型商铺选址的表格评估法

第六章 商铺价值与价格的分析

第一节 商铺价值分类

第二节 价格决定理论

第三节 商铺定价法

第四节 时机的价值分析

第七章 商铺投资回报分析

第一节 投资与投机

第二节 租金函数法

第三节 内部收益率法

第四节 资本化率法

第五节 税费分析

第六节 拐点分析

第七节 投资回报率案例分析

第八章 商铺融资

第一节 商铺融资的途径

第二节 商铺贷款政策

第三节 商铺融资的成本分析

第九章 商铺投资的种类

第一节 购物中心商铺

第二节 社区商铺

第三节 市场类商铺

第四节 商业街商铺

第五节 交通轨道类型商铺

第六节 写字楼底商

第七节 各种商铺经营的技术要求

第十章 商铺投资策略

第一节 购物中心商铺的关键因素分析法

第二节 社区商铺的关键因素分析法

第三节 专业市场商铺的关键因素分析法

第四节 商业街商铺的关键因素分析法

附录 各类商铺的技术要求

后记 商铺投资四字歌

第一章 商铺价值投资理论

世界著名建筑大师格罗培斯在设计美国迪斯尼乐园景点之间怎么连线时，曾经费尽周折，最后他不得不到国外去寻求灵感。在法国，一家葡萄园的老妇人给了他启发。这家葡萄园的主人为了解决人手少的问题，她采取了让顾客先付款、再自己采摘的方法。出乎意料的是，她家的葡萄却卖得最好。格罗培斯由此意识到，让顾客来选择才会是最好的选择。他当即安排让乐园提前开放，并撒上草籽。当游人在发绿的草地上，随意地踩出一条条的路径时，最佳的构思自然地出现了。可见，从别人的经验那里，可以获得成功的启示。

借鉴别人的经验，特别是借鉴成功者的经验，被认为是一条取得投资成功的可行路径。巴菲特、麦嘉华、林区、欧尼尔、罗杰斯、索罗斯等都是世界上有名的投资巨人，但面对这一长串名字，我们在投资商铺时，应该如何去学习和参照?

第一节 巴菲特的启示

巴菲特、索罗斯是当今公认的最著名的两位投资巨人。巴菲特主张价值投资，强调要长期持有，他认为在其40年的事业生涯中，12项的投资决策造就了今日的成绩。而索罗斯则是典型的投机者。在一些机构基金经理来看，可能他们并不喜欢巴菲特，因为如果真的像巴菲特那样长期持有，那么还要经理们干什么?而在笔者看来，股票是便于出卖和套现的，可以今天卖一点，明天卖一点。但商铺总不能拆开零卖，今天卖堵墙、明天再卖堵墙吧?而且寻找下家接手，总需要较长的周期。因此，从时间周期来看，巴菲特的价值投资理论更适合商铺投资决策。此外，巴菲特说：“投资的决定可用六个字来概括，即‘简单、传统、容易’。”他最不喜欢投资在自己不懂或是“能力范围”之外的事业。这一点，也适用于商铺投资。

通过简单、实用、科学的理论工具，进行商铺投资决策，是本书阐述的重心。在巴菲特的眼里，什么人才是合格的投资者?他认为：

第一，学做会计，做一个聪明的投资人，而不要做一个冲动的投资人。因为会计是一种通用的商务语言，通过会计财务报表，聪明的投资人会发现企业的内部价值，而冲动的投资人看重的只是股票的外部价格。  ，

第二，阅读技能。巴菲特坚持这样的观点：“只投资自己看得明白的公司。”如果一个公司的年报让他看不明白，他就会怀疑这家公司的诚信度，或者该公司在刻意掩藏什么信息，故意不让投资者明白。

第三，就是耐心。巴菲特认为，一个人一生中真正投资的股票也就四五只，一旦发现了，就要大量买入。

投资商铺也一样，不过由于商铺的专业知识较强，它更需要综合的素质和能力。像其他投资一样，一是要有认识能力，即看清楚你所处的环境，认清自己的优势和实力，并具有对政策的跟踪、预测能力；二是要有一定的方法和理论，特别是财务投资知识；三是要有一个良好的价值观和心态；最重要的还要有专业的知识，即对商铺具有专业性的了解(见图1—1)。

无论是巴菲特还是索洛斯，都强调思考的重要性。巴菲特说过：“我们需要的是思考，而不是投票表决。不幸的是，伯特兰·罗素对于普通生活的观察又在金融界中神奇般地应验了：‘大多数人宁愿去死也不愿意去思考。许多人真的这样做了’”。索洛斯则认为：“我总是发现自己埋头苦读很有用处。我发现，如果我只按照自己所理解的行事，既容易又有利可图，而不是要别人告诉我该怎么做。”索罗斯从来都不重视华尔街的证券分析家。他认为，这些人随大流，而事实上没有人能靠随大流而发财。“我可以保证，市场永远是错的。每个人必须学会独立思考，必须抛开羊群心理。”

独立思考力之所以重要，就在于不同的人会从不同的视角看问题。站在不同的山头看风景，得出的结论自然是不同的。因此，独立思考，独立决策，自己对自己负责，自己拯救自己，这是商铺投资的一条基本原则。独立思考有助于我们发现规律。事物的发展是有其自然的客观规律的，人们可以影响它，但不能改变它。我们需要做的，就是去认识规律，判断其合理性，并对不合理的现象进行思考，找出其背后隐藏着什么?然后再决定应该怎么做。

第二节 商铺价值投资理论

巴菲特强调价值投资，那么，对于投资商铺，我们应当关注哪些关键要素?换句话说，商铺的投资价值收益来自哪些关键环节呢?

简单地说，商铺的投资收益主要来自租金和未来出售所获得的增值，用公式表达就是：

商铺投资收益一商铺持有期间出租所获租金收益+未来出售所获增值收益。

租金和未来出售所获得的增值收益之间并不是没有关联的。一般情况下，商铺投资者是根据商铺的租金来确定商铺的价格。如果租金的收入保持较高，则未来出售的价格也会很高，因此，租金收入是引发商铺交易的动力源泉，这是商铺价值投资的理论根据。比如，好的商铺之所以比一般的住宅的售价要高而且更抢手，主要就是好的商铺具有相对更高的租金收入。租金的不同构成了商铺与住宅的最大区别。

P1-3

“一边是鲜花，一边是火焰”，这是前几年一位商铺投资者的心理感受。当时机会大于风险，投机就是赚钱，这部分投资者通过短期炒作获得了良好的收益。但最近这位投资者又借用《冲动的惩罚》中的一句歌词，即“在冰与火中挣扎徘徊”，来形容他目前的心情。这位投资者在2002年时，同很多人一样，用辛辛苦苦攒来的钱，投资了一座商场中的商铺，但到目前为止，这个位于都市街上的商场只有一层的两个商铺还在经营。对这位投资者来讲，不仅血本无归，还要每月去付按揭。事实上，经过这几年的市场变化，更多的商铺投资者不仅没赚到钱，还遭受了损失。仅仅几年时间，商铺投资真得要受“冲动的惩罚”了吗?商铺为什么变成了“伤铺”?是“一铺养三代”还是“一铺伤三代”?

“如果我对这个项目有感觉，我马上就买”。这是最初商铺投资者对开发商常讲的一句话，于是开发商全力以赴地去炒作商铺的概念。“如果有人租，我马上就来买”，这也是几年前投资者对于开发商常讲的一句话，于是开发商不惜成本地去解决招商这一环节。但到了今天，开发商又发现，投资者最常讲的一句话却变成了“如果项目能保证经营成功，我才可能买”。从关注概念，到关注招商，再到关注经营管理，商铺的发展走过了它必然的内在逻辑曲线。如果商铺开发商不能适应这种变化，不仅不能给商铺开发带来利润，还会面临烂铺、死铺、资金链断裂的压力。

商铺的发展在较短的时间内，走过了由盈到亏的拐点并不是偶然的。中国的任何事物都一样，在以螺旋式地超高速发展，科技也是这样。记得国内刚流行BP机时，美国人告诉我们，他们现在已经将其淘汰给牧场用了，把它挂在牛羊的身上，通过它的按时震动来催促牲口及时归栏。但仅仅几年时间，我们早已淘汰了BP机，并且以神奇的速度赶了上来。目前国内各种概念的手机早已是层出不穷，但有的美国人还在用那种老式的“大砖头”。生活也是这样的，当国外已经经历了从郊区到城市、再由城市到郊区的轮回，国内正轰轰烈烈地进行从郊区到城市的大迁移。商铺也一样，当一种投资的盈利水平超过平均水平，必然引起社会资源向这种投资的流动，最后当利润水平下降到平均水平甚至低于平均水平时，社会资源再退出，正如潮起潮落一样。

“当今世界惟一不变的只有变化”，这一句至理名言道出了商铺投资的真谛。对新形势下的商铺投资，必须以全新的投资分析、思考理念来应对。

对于商铺投资者来讲，新的形势实际上是对广大投资者树起了一道高高的门槛。不对商铺的政策、规划、交通、人流和前景情况进行科学分析，不对项目的技术、财务、租金、种类和经营状况进行深入评估，将意味着失败的高风险。由于一次投资失败足可以葬送以前所有的收益，所以对于中小型的商铺投资者来说，如果不具备专业的商铺投资知识，还是以原来的凭直觉和碰运气的心态来进行操作，失败的机率几乎是100％的。

对于商铺开发者来讲，新的形势要求他们必须调整工作思路和重心。我近期接触的两个大型商业项目，都是商铺售价远高于住宅售价，而且开发商把所有住宅的一层沿街部分都建成了底商，但目前这些商铺都面临着销售难的局面。从目前国内情况来看，面对高售价的诱惑，几乎任何一个开发商都不会放弃商铺的开发和销售机会，但同时这也形成了高风险。开发商应当充分认识到商铺投资者从关注概念，到关注招商，再到关注经营管理的这条逻辑主线，科学地安排开发计划，通过专业化运作，在最大程度上回避风险。只有这样，投资者才能买得放心，对未来才能安心。

商铺投资专业性门槛的提高并不意味着我们要放弃机会。为降低这一门槛，我在深入剖析国内商铺投资成功与失败案例的基础上，写成了本书。书中尽量以具体化的案例和形象化的表格来进行阐述，希望该书能对广大的商铺投资者和商铺开发者提供帮助。

吕波

2006月10日

千里芦苇荡，风起碧连天。在所服务的山东滨州的这家企业里，我为本书的修改稿划上了句号。

在来这里的路上，我沿途看到了一些刚刚建成的商业地产项目，比如服装城、陶瓷城、图书城等。招商的彩旗还在招展，鲜活的广告还很眩目，使人恍如君临京城、亲历浦东。然而，稀有的人流，交横的乡道，却一再提醒我，这是在僻远的小城，而不是在如火的旺地。

就是在这僻远之地，就是在这静寞之城，商业的烈火，竟然席卷到了这里。商铺开发，就像星星之火一样，终成燎原之势，快速燃遍神州。

记得在2005年的上半年，我曾经与同仁争论过商铺供应是不是到了拐点，也曾经亲手统计出北京300万、全国3000万等一些数据。然而，当看到这燎原之势，看到这商业战火，以前的统计已经变得苍白。

金钱如剑，商流如风，它会悄悄渗透进任何一个角落!它可以让胜利者高坐王巅，领略风光无限的滋味。因此我们从来不要小看了商潮的力量!

诱惑如水，风险如雷，它会无情地扫荡任何一个失误!它可以让失败者血本无归，感受欲哭无泪的苦楚。因此我们从来不要忽视了逼来的风险!

在金秋到来之际，为了商铺，为了读者，为了诱惑，为了风险，我草成了《商铺投资四字歌》，附在后记里与大家共享。