本书涵盖了物权法用益物权的全部内容，十分系统与全面。作者用简练、清晰的语言，密切结合物权法各次草案的规定，阐述了用益物权的基本理论、精神、制度与规则，分析和建构各项用益物权形态的具体内容，提出了不少独到的观点与看法，具有相当的参考价值。

《中国物权法精要丛书》总序(1)

主要缩略语(1)

第一章用益物权的基本理论(1)

 第一节用益物权的概念(1)

 第二节用益物权与相关权利的区别(32)

 第三节用益物权的价值和地位(46)

第二章用益物权制度的体系结构(70)

 第一节比较法上的用益物权体系(70)

 第二节我国现行法律和学说中的用益物权体系(75)

 第三节我国用益物权体系构建的若干思考(90)

第三章建设用地使用权的概念与类型(105)

 第一节建设用地使用权的概念(105)

 第二节建设用地使用权的名称之争(119)

 第三节建设用地使用权的历史发展(130)

 第四节建设用地使用权的类型及其在物权法中的地位(144)

 第五节租赁土地使用权(167)

第四章建设用地使用权的制度构造(172)

 第一节建设用地使用权的设定(172)

 第二节建设用地使用权的出让方式(188)

 第三节建设用地使用权的效力(208)

 第四节建设用地使用权的消灭(248)

第五章宅基地使用权(256)

 第一节宅基地使用权概述(256)

 第二节宅基地使用权的取得与消灭(262)

 第三节宅基地使用权的效力(276)

 第四节关于城市私有房屋用地使用权(284)

第六章农村土地承包经营权(289)

 第一节农村土地承包经营权的概念和特征(289)

 第二节农村土地承包经营权的设定与消灭(310)

 第三节农村土地承包经营权的效力(325)

第七章典权(340)

 第一节典权的概念和特征(340)

 第二节我国物权法中规定典权的必要性(353)

 第三节典权制度的内容(366)

第八章地役权(382)

 第一节地役权的概念和特征(382)

 第二节地役权的制度内容(396)

 第三节我国地役权的立法模式(407)

第九章人役权(415)

 第一节人役权概述(415)

 第二节人役权的制度内容(422)

 第三节人役权的价值及其在我国物权法中的构造(427)

第十章空间利用权与特许物权在我国物权法中的定位(435)

 第一节空间利用权(435)

 第二节养殖权与捕捞权(440)

 第三节海域使用权(442)

 第四节取水权(444)

 第五节采矿权(446)

主要参考书目(450)

后记(456)

从这些规定来看，一方面，附着物包括了建筑物和构筑物；另一方面，其又区别于青苗等土地上自然出产的物。因此，其内涵应当与《城市房地产管理法》第2条中所言的房屋相同。有学者主张，我国法律中的附着物还包括土地上的竹木，但是，从前述规定来看，附着物和土地使用权的处分应当一并进行，而在我国法律中，林木为独立的物，《担保法》等法律在要求房屋(包括建筑物和构筑物)与土地使用权一并抵押①的同时，却未对林木与土地使用权一并抵押进行规定，因此，很难认为林木属于我国法律中的附着物。

值得注意的是，《物权法(草案)》(二次审议稿)第2条规定：“不动产指土地以及建筑物等土地附着物”。这就明确采用了附着物的概念，其内涵等同于现行法律中的定着物，实际上是以附着物的概念取代了现行法律中的定着物的概念。但笔者认为，此种表述未尽妥当，理由在于：一方面，《城市房地产管理法》第2条对房屋的定义有其不足之处，该界定对房屋一词同时采纳了其广义和狭义，显然不合逻辑。而且，在日常生活用语中，房屋的概念较为狭窄，法律概念过分脱离实际生活也未尽妥当。这就有必要在立法中创设一个概念，来取代现行法律中广义的房屋概念。而现行法律中的附着物恰好发挥了这一功能。另一方面，我国法律中已经有了定着物的概念，定着物与土地共同构成了不动产。因此，如果以附着物的概念取代现行定着物的概念，似无必要；而且，对于建筑物和构筑物这两种土地上的人工构造物，也缺乏一上位概念来概括。P7

物权法是调整物的归属关系以及民事主体因对物的占有、利用等而形成的财产关系的法律。作为民法的一个重要组成部分，物权法对于社会经济的发展起到了至关重要的作用：一方面，在市场经济社会，物权法通过确认和保护合法的财产，为市场的形成和发展奠定了必要的前提和基础，物权法能够实现个人在财产法领域中的自由与自治，使个人能够在法定范围内利用财产获取合法利益；物权法通过确认和保护多种所有制经济，充分发挥公有制的优越性，能够确定交易的基本规则，从而建立公平、公正、效率的社会主义市场经济的法律秩序。另一方面，物权法对财产权的界定与保护，尤其是对各类财产实行平等保护，可以为社会财富的创造提供一种良好的、积极的制度安排。物权法通过保护财产形成所谓的“恒产”，实现“恒产者有恒心”的规律，鼓励和刺激人们进行大胆的投资和创业，从而促进社会财富的迅速增长。

改革开放以来，党和政府一直强调要严格保护公民、法人等民事主体的财产权利，特别是《民法通则》的颁布，使公民、法人的财产权利受到了基本民事法律的保护。但是，许多保护公民、法人财产权利的规定仍停留在党和政府的文件等政策层面，现有的一些有关财产权利的法律规定也比较抽象、原则，对许多问题都未加以规定，尤其是在我国经济改革大潮中出现的大量新问题，缺乏必要的法律规则予以规范，各种随意侵害他人合法财产权益的现象也时有发生。这种状况不仅无法充分调动广大人民群众创造财富、发展经济的积极性，促进社会主义市场经济健康、稳定的发展，也不利于实现构建社会主义和谐社会的伟大目标。正因如此，第十届全国人民代表大会常务委员会明确将物权立法纳入了本届人大的立法规划。目前，物权法的立法工作正在进行当中，《物权法草案》也已经提交全国人大常委会进行审议。在这样一个重要的历史时期，如何密切结合我国社会经济生活的实际需要，研究物权法制订过程中各项重大疑难问题；如何在全社会宣传与普及物权法的基本知识，使物权法的观念与精神深入人心，成为每一位中国民法理论研究者与实务工作者需要认真面对的重大课题。

《中国物权法精要丛书》正是几位青年民法学者对于这一重大课题做出的回应。本丛书的各位作者均是我曾指导的博士或博士后，长期以来，他们对物权法理论研究具有浓厚的兴趣，做过较为深入细致的研究，发表或出版过具有一定社会影响的论著。如今他们又协同作战，在各自专长的物权法领域中合力撰写了《中国物权法精要丛书》，并请我进行审定。在审定全部书稿之后，我认为该丛书具有以下几方面的特点：

首先，本丛书涵盖了物权法的全部内容，十分系统与全面。作者用简练、清晰的语言系统全面地阐述了物权法的基本理论、精神、制度与规则，通读整套丛书有助于对物权法的全面把握。

其次，本丛书在阐述基本原理与规则的同时，密切结合了物权法各次草案的规定，对物权立法中的各种重大疑难问题均进行了深入细致的研究，提出了不少独到的观点与看法，这对于我国物权法立法界与理论界具有相当的参考价值。

第三，本丛书不仅全面地梳理了我国现行的物权法律、法规、司法解释与规章，指出了其中存在的缺陷与纰漏，而且还密切关注我国物权法的实践，就实务中若干重大疑难问题进行了较为深入的研究，并提出了相应的对策，故该丛书对于指导司法实务工作，依法保护公民的合法权益也具有较大的帮助作用。因此，我非常乐意向广大读者推荐本丛书。

当然，由于本丛书的各位作者研究物权法的时间尚短，因此书中也都存在一些不可避免的问题，如某些论述尚不深入，一些观点有待于商榷等。但是，瑕不掩瑜，我相信本套丛书的出版对于推动我国物权法研究工作的深入进行，甚至对于未来我国物权法的制订工作都是有一定作用的。作为本套丛书各位作者的老师，我衷心希望他们能进一步加强对物权法理论的研究，取得更大的进步!我也热切期盼有更多的年轻一代学者能够投身于民法研究的事业当中，为社会主义法治事业的发展做出更多、更大的贡献!

是为序。

中国人民大学法学院院长、教授

王利明

2005年6月

经过一年的写作，终于完成了这一阶段性成果。对全文进行完最后一次检查，东方已经破晓。端起右手边的水杯抿口已经泡得没什么味道的浓茶，清理一下左手边堆满烟蒂的烟灰缸，再关上电脑……这是我过去300多天写作以及读博以来一千来个日夜的典型场景。日出而息，正午而起，正应了路遥先生那句“早晨从中午开始”。

本书的写作始于去年夏天，但对物权法的深入研习，则始于2001年在王利明教授指导下参与中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法草案·学者建议稿》项目工作。如果说过去对用益物权的理解只是书本上的表述的话，近年来北京房价的飞涨，则让我对用益物权尤其是建设用地使用权有了切肤之痛的感性认识，并试图对其背后所隐含的制度问题产生了浓厚的兴趣。

用益物权是民法中最具有本土化色彩的一类权利。笔者无意涉足法理学层面的接轨论或特色论之类的宏大命题。但是，建构中国的用益物权制度乃至整个物权制度，不可回避的就是我们耳熟能详的“国情”一词。

本书中，笔者在分析和建构各项用益物权形态的具体内容时，始终致力于对如下两个问题作出回应：一是在土地所有权不得流转的前提下，如何建立和完备我国土地市场，以及如何消解混杂着公权力的土地所有权对各种用益物权的过分侵夺；二是面对已方兴未艾且将持续未来数十年的大规模城市化进程，用益物权制度应当作出哪些调整。本书中对部分用益物权进行类所有权化的处理，连篇累牍的对土地所有权人合同自由如何限制加以讨论，主张尽可能多的吸收各种历史上存在的用益物权形态，以及强调地役权和人役权对物权法定主义僵硬性的克服，其根本目的也正在于此。尽管其中可能不乏稚嫩甚至荒谬之处。

付梓之际，正值“高考”，突然发现转瞬之间，距离我的高考已经十一年了。这段光阴，已经足以将17岁的少年磨砺上人近中年的沧桑。在经历了辉煌与黯淡、景仰与唾弃、赞誉和中伤、真情与背叛、悲怆和欣慰之后，没有了高中毕业金榜题名的雄心万丈，没有了本科毕业智珠在握的挥洒自如，也没有了硕士毕业前途似锦的意气风发，留下的似乎只有十一年的辛劳和感悟，以及几位尊敬的师长和真正的朋友。

回首成长的历程，衷心感谢我的父亲、母亲!他们赋予了我生命、才智，更在我幼时就牢牢树立了我矢志求学的信念和决心，培养了我独立决定自己事务的能力。在考上大学之后，他们更是给予了我充分的自主空间，尤其是在硕士毕业仕途光明的情况下，他们完全尊重了我继续攻读的选择。

感谢我的妹夫潘涛!没有他对我生活无微不至的照顾，很难想象我能够整天呆在书斋里冥想。也同样感谢妹妹尹蕊操持家务，让我无须牵挂千里之外的父母。当然，还有小外甥冬冬，他的到来给了我无限欢乐。对家人的感激和责任，是我学习和工作的最大动力!

回顾过去的历程，难以忘却的是恩师王利明教授。正是在课堂上他对我发言的认可和课后的鼓励，让我真正走上了学术之路。作为随侍恩师时间最长的弟子，先生高尚纯洁的道德品格、忧国忧民的责任担当、谦和低调的接人待物以及勤奋宽容的学术作风，都对我产生了不可磨灭的影响!先生的悉心指导，更使我真正感受到民法的博大精深!读博之初，恩师就提供办公室让我进入民商法研究中心工作，让我参加民法典学者建议稿和立法理由书项目的研究，并在经济上、生活上关心备至；恩师对我的培养与关心令我永志不忘!

感谢孙宪忠教授!作为我博士后研究的导师，孙老师的言传身教总是令我如沐春风。本书的写作也得到了孙老师的悉心指点。孙老师对潘德克顿体系的深入把握和深入浅出的点拨，让我受益良多。

感谢杨立新教授!杨老师学识上的渊博、生活上的豁达都令我受益匪浅。每当情绪低落之时，总能从杨老师那里得到热情的抚慰和睿智的教诲。

感谢张新宝教授!张老师不仅是我请教学问的良师，更在为人处事、工作、生活等方面的许多问题上给我全方位的指导。在我最惶惑不安之时，张老师的教诲使我迅速平静下来，并帮我联系了博士后研究岗位。

感谢姚辉教授!姚老师不仅是我硕士期间的导师，而且在读博阶段也给我大量的指导。每次向姚老师请教，总让我对所思考的问题有新的认识，也对姚老师更为叹服和心折。

回首走过的路程，我还要衷心感谢中国青年政治学院杨支柱老师!作为我的启蒙老师，是他使我真正了解了法治之真谛，并真正以法律为业；是他培养了我注重逻辑、注重发现和解决实际问题的基本思维模式。和他的交流总是让我获益匪浅。

自本科时代起，师兄程啸博士就一直对我关心备至，考研、攻博、求职各个重要阶段都得到了他的大力支持。尤其是在读博以来，不知有多少个夜晚在我们烟雾缭绕、茶香四溢的通宵讨论中度过。能够经常如此切磋，相互砥砺，实为平生一大快事!师嫂尹砺剑女士对我们这种清谈不以为扰，常备精美菜肴和水果相待，令人感动!他们的女儿小妮妮更是我为数不多的快乐源泉。没有师兄的督促和辩驳问难，生性疏懒的我未必能够完成本书。

本书写作过程中，还得到了崔建远教授、李永军教授、田土城教授、刘保玉教授、段匡教授、陈华彬教授、易继明教授、梅夏英教授、高圣平博士等学界先进的提点，以及同门杨永清、王轶、刘俊臣、吴兆祥、李建伟、房绍坤、叶军、屈茂辉、易军、宁红丽、梅夏英、高圣平、李富成、周宸立、张小义、马特、冯恺、熊谓龙、周友军、麻锦亮、张国宏、刘生亮等的启发。在此谨致谢忱!

在过去的日子里，孙少森、姜秀谦、苗延波、李红、迟强、张超、吴鹏、李奋飞、李宏伟等好友给予了我很大的支持和帮助，在此一并致谢!

尹 飞

2005年6月8日于北京蓟门里