您从哪里能发现价格低廉的房地产？找到合适的房地产后，您又该如何进行报价才能既使自己有利可图又能打败其他的竞标者？买进房子后，若是不能及时脱手，您必须承担将房屋闲置一段时间的风险；将房屋出租，那您是否又担心租户糟蹋您的房屋呢？本书的作者用20年的房地产投资的经历总结了一种不同于我们常见的买进后卖出和买进后出租两种模式的新模式，它将带给您全新的感受，教您步入获得持久财富之路。

·低价买进是指找到单户型房屋，以低于一般市场价值的八至九折购买。

·明智出租是指尽快找到合适的人先租后买您的房屋，支付租金，减少您在他们租住期间耗费的时间、金钱和令人头痛的其他问题。

·高价卖出是指采用斯科特和安迪的先租后买计划，以市场价值将您的房屋卖出去，既不降价销售也不使用房地产代理人。

从长期来看，斯科特和安迪的计划可以使您避免将房屋闲置几个月，甚至更长，您还可以定期获得现金收入，积累起来购买更多的房屋，这样您就可以不断地低价买进，明智出租，高价卖出，构建自己的财富。

本书将通过一些表格和核对表样本帮助您开始房地产投资，其中包括房地产合同、租约、购买特权协议、房屋检查核对表、推销资料等。

致谢

译者序

导言

第一章 赚第一笔100万

其他的房地产投资计划

我们的房地产投资计划

示例

我们的经营理念

第二章 开始行动

三个要素

兼职与专职

发现您的第一处房地产

出租／购买您的第一处房地产

推销您的第一处房地产

找到合适的承租人／购买者

我们的经营理念

第三章 我们的故事，目标和定位

我们的合作关系的简单回顾

我们的目标

我们的定位

我们的经营理念

第四章 组建您的房地产团队

法律代理人

会计

保险代理人

资金来源

房地产来源

承包商／维修人员

我们的经营理念

第五章 购买您的房屋所需的资金

现金与筹资

购买一套房屋需要的资金

手头的现金

贷款筹资选择

一整套创造性的贷款方法

明智地使用资金的三个发展阶段

我们的经营理念

第六章 找到好的房地产

归贷款者所有的廉价房地产

中等收入社区的单户型房屋

寻找什么样的投资房屋

可能的投资房核对表

房地产估价

破旧而难看的房屋通常是不错的交易

发挥您的房地产关系网络的作用

避免利用处境困难的家庭

按法院程序购买取消赎回权的房屋

我们的经营理念

第七章 报价和协商购买

了解主要价格点

协商过程

调控和REO代理人的关系

我们的经营理念

第八章 房地产购买合同

理解一些关键条款

买方保护条款

基本条款

全面检验条款

这并不是斤斤计较

附函

我们的经营理念

第九章 维修您的房屋

对房屋进行维修和改善的方法

控制交付承包商维修房款的时间

房屋改善对社区的影响

保护房屋的价值

我们的经营理念

第十章 我们的出租／购买计划

为什么采取出租／购买的模式

六大利润来源

我们的出租／购买计划与其他人的计划

同样的房产，不同的条款

我们的经营理念

第十一章 推销您的房屋

出租／购买条款

三种推销工具

电子语音邮件信息

需要大修的房屋的时间选择

我们的经营理念

第十二章 找到合适的承租人／购买者

合适的承租人／购买者的特征

回应客户咨询

展示房屋

申请表的填写步骤

挑选承租人／购买者的最后步骤

我们的经营理念

第十三章 出租／购买合同

租赁协议的关键点

购买特权协议的关键点

我们的经营理念

第十四章 管理出租／购买关系

将买卖从私人关系中分离出来

建立并维持友好关系

额外的小举动

寄送已付资金累计通知

逾期付款的处理

提出房屋腾让诉讼和收回房产

处理承租人／购买者的问题

当合适的承租人／购买者不能按时购买时

交易期限延长修订单

灵活变通

给智者的劝告

我们的经营理念

第十五章 出售您的房屋

房地产致富的关键

出售方式之一：出租／购买

出售方式之二：直接销售

我们的经营理念

结束语

中等收入社区的单户型房屋

中等收入社区的单户型房屋最适合我们的业务模式，因为我们采用出租／购买的方法来销售我们的大部分房屋。时间让我们发现中等收入的人士最有可能成为承租人／购买者，而单户型可能是最容易出租／购买的。

大多数中等收入的人士做梦都想有一套属于自己的房屋，他们通常具备这样做的财力(一旦他们存够了预付定金或整理了他们的信用，他们最终能够拥有自己的房屋)。但是经验告诉我们低收入的房屋买主通常缺少稳定性，缺少资金和购买房屋的决心。这就是低等收入社区的许多房屋用来出租的原因。

相反，虽然高收入的可能的房主渴望并且有能力拥有一套房屋，但是由于他们太富有，稳定性太强，因此一开始他们不会采用出租／购买计划。我们的经验告诉我们如果一位投资者购买了一处高等收入的房地产，将花费他／她很长时间找到合适的承租人／购买者，因为较高的销售价格缩小了合格客户群的范围。那就意味着储备成本(您必须支付的抵押付款、公用事业费等的数额)将较高(较长的时间乘以每月较多的抵押付款、公用事业费等)，而且还没有从承租人那里获得任何现金流量。综合考虑所有的收人水平，只有中等收入的人士才是我们的出租／购买项目最合适的人选。

我们还发现中等收入社区的单户型房屋有可能是最稳定的住宅地产投资，也最符合我们的出租／购买模式。尽管公寓大厦，二联式公寓和单户型住宅房的其他变形可能不时地为我们提供特殊机会，但是我们仍然对它们敬而远之，因为在经济萧条时期，这类地产可能比单户型房屋更不稳定，贬值更为厉害。同样的理由也适用于低等收入和高等收入社区的单户型住宅。

此外，因为我们的模式是为长远而设计的，我们避免短期的(并且经常改变的)倾向。这就是我们坚持我们最了解的——中等收入社区的单户型房屋的原因。

P45-46

房地产投资变幻莫测，它会使您一夜之间成为百万富翁，或者变得一贫如洗。任何一种投资贵在能持续不断地创造财富。读了弗兰克·斯科特和赫勒·安迪著的《房地产投资模式——低价买进，明智出租，高价卖出》，您将发现其实房地产投资也能做到。

从哪里您能发现价格低廉而又不使您背上“乘人之危”的骂名的房地产呢?找到合适的房地产后，您又该如何进行报价才能既使自己有利可图又能打败其他的竞标者?一切条件都已具备，您是否将房屋高价卖出?如果不，您必须承担将房屋闲置一段时间的风险。将房屋出租?那您是否又担心租户会糟蹋您的房屋呢?还是……弗兰克·斯科特和赫勒·安迪用20年的房地产投资经历总结了一种不同于我们常见的买进后卖出和买进后出租两种模式的新模式，它将带给您全新的感受，带您步入获得持久财富之路。

感谢本书作者与我们共享他们的致富秘诀，也希望通过译者的努力能让更多的人在房地产投资中稳步致富。

最后，作为北京环球启达翻译咨询有限公司的译者，由衷地感谢公司在本书的翻译过程中给予的支持与帮助。

由于时间和水平有限，疏漏与差错在所难免，敬请各位读者批评指正。

译者

2005年2月25日于北京