作为物业公司的重要成员，物业项目经理的管理作用与价值越来越显著。物业项目经理只有充分发挥自身价值，不断提升管理质量，才能更好地满足业主的需求，实现公司的精细化管理。
本书充分考虑了物业项目经理的管理专业性和实践应用性等，从筹建物业管理处、维护物业项目安全、管理辖区绿化、控制物业成本等多个方面介绍了物业项目经理的工作内容，同时，对于比较棘手的物业成本控制、客户投诉处理等问题给出了实用的解决方案，并配有多个实战范本，力求重现真实的物业项目经理管理场景。
本书适合物业公司的负责人、培训工作人员和物业项目经理阅读。

滕宝红，资深管理顾问，中国生产力促进中心协会智慧城市卫星产业工作委员会副主任、中国就业促进会大学生就业能力提升项目就业力课程特聘老师，职业能力测评中心指导师。拥有20多年的企业现场管理及咨询经验，深入研究新制造、大数据、人工智能等互联网技术的应用和擅长各类现场改善、现场管理技术及国际标准管理体系的辅导和培训。

第一章 物业项目经理岗位认知
1.1 物业项目经理的职责要求
1.2 物业项目经理的素质要求
1.2.1 具备最基本的道德素质
1.2.2 具备一定的文化涵养和专业素质
1.2.3 不可缺少的个性化因素
1.3 物业项目经理的工作目标
1.4 物业项目经理的工作计划
第二章 物业管理处的筹建
2.1 确保物业管理用房符合法律规定
2.2 配备好物业管理用具
2.3 确定物业管理处的组织架构
2.3.1 物业管理处的职能
2.3.2 物业管理处的内外组织框架
2.3.3 物业管理处内部职责分工架构
2.4 物业管理处工作人员配备
2.4.1 物业管理处岗位职责架构
2.4.2 编写物业管理职位说明书
2.4.3 人员要在入伙前三个月到位
2.4.4 新项目启动前要培训员工
2.5 物业管理制度的设计
2.6 物业管理处工作流程设计
2.6.1 物业管理处工作流程
2.6.2 物业管理处外部运作流程
2.6.3 物业管理处内部运作流程
2.6.4 物业管理处日常工作监督检查流程
2.6.5 物业管理处客户信息反馈流程
2.6.6 硬件采购、配置流程
2.7 制订物业管理处入驻后的工作计划
【实战范本01】物业管理处全体员工入驻后岗前培训计划
【实战范本02】物业管理处进驻后工作计划
【实战范本03】项目物业管理处成立至房屋交付使用工作指引
第三章 物业项目接管验收
3.1 接管验收及其责任
3.1.1 物业竣工验收
3.1.2 物业接管验收
3.1.3 建设单位与物业公司在接管验收中的责任
3.2 接管验收的准备工作
3.2.1 审核并确认接管验收
【实战范本01】××接管验收通知
【实战范本02】新建房屋交接责任书
3.2.2 编写接管验收方案
3.2.3 确定验收标准
3.2.4 对验收人员进行培训
3.2.5 准备好相应的验收表格
3.2.6 验收工具与物资要准备充分
3.2.7 验收前应召开接管、验收会议
3.3 新物业接管、验收实施
3.3.1 工程资料的接管
3.3.2 对房屋实体进行验收
3.3.3 处理接管、验收的遗留问题
3.3.4 明确交接验收后的物业保修责任
3.3.5 办理交接手续
3.4 接管、验收后的工作
3.4.1 验收后入住前的设施成品保护
3.4.2 落实保修事宜
3.5 旧有物业的接管
3.5.1 旧有物业接管、验收的内容
3.5.2 交接前的准备工作
3.5.3 新老物业公司交接程序
3.5.4 新老物业交接应该特别注意的事项
第四章 新建物业入伙服务
4.1 入伙的准备
4.1.1 资料准备
4.1.2 制订入住工作计划
4.1.3 入住仪式策划
【实战范本】业主入住仪式活动策划方案
4.1.4 环境准备
4.1.5 与开发商做好沟通
4.1.6 做好相关部门的协调工作
4.1.7 进行入伙模拟演练
4.1.8 做好应对突发事件的准备
4.2 办理入伙手续
4.2.1 办理集中入伙手续时要环环相扣
4.2.2 积极答复业主的疑问
4.2.3 零散入伙期间要与开发商沟通协调好
4.3 做好新入伙小区的管理
4.3.1 安全管理
4.3.2 工程返修工作
4.3.3 成品保护与设备设施保护
4.3.4 完善小区基本资料及管理制度
第五章 物业二次装修管理
5.1 二次装修管理的基础工作
5.1.1 有关装修管理文本的拟订
【实战范本01】小区装修管理规定
5.1.2 正面宣传、合理引导
5.1.3 在集中装修期组建小区装修办公室
5.2 装修申报与审批
5.2.1 要求住户在装修前进行申报
5.2.2 装修审批
5.2.3 与装修人签订“装修协议书”
【实战范本02】装修协议书
5.2.4 收取装修押金
5.2.5 酌情收取装修管理费
5.2.6 与装修公司签订责任书
【实战范本03】装修施工责任书
5.3 装修期间的管理
5.3.1 要尽告知和督导义务
【实战范本04】小区住宅装饰装修告知书
5.3.2 采取措施有效防止干扰
5.3.3 定期巡查装修现场
5.3.4 对装饰装修违规现象的处理
第六章 物业设施设备日常管理
6.1 设施设备运行管理
6.1.1 制订合理的运行计划
6.1.2 配备合格的运行管理人员
6.1.3 提供良好的运行环境
6.1.4 建立健全必要的规章制度
6.1.5 做好运行记录
6.1.6 对运行状态进行分析
6.2 设施设备维护保养管理
6.2.1 设备维护保养的类别
6.2.2 物业设施设备的保养计划
6.2.3 实施物业设施设备的保养计划
6.3 应急维修的管理
6.3.1 获得设备维修信息
6.3.2 实施设备维修
6.3.3 设计“设备报修单”
第七章 物业项目安全维护
7.1 安全护卫管理
7.1.1 建立物业安保机构
7.1.2 配备保安员
7.1.3 明确重点护卫目标
7.1.4 完善区域内安全防范设施
7.1.5 定期对保安员开展

业主对生活环境、生活
质量的要求越来越高，他们
需要的不再仅是遮风挡雨的
栖身之所，而是秩序井然、
环境优美、邻里和睦的生活
环境。丰富业主服务体验、
提升物业服务水平，已成为
物业公司增强自身综合竞争
力的重要手段。
物业项目经理是物业项
目的主要负责人，其执业能
力和综合素质直接关系到物
业项目的管理水平。要想提
升物业项目的管理水平，就
要培养一支法律意识强、懂
业务、善管理的物业项目负
责人队伍，推动和构建完善
的物业管家体系。物业管家
是物业管理体系有效落地的
关键和保障，是提升业主满
意度、实现物业服务企业健
康可持续发展的基础。同时
，物业公司为提升物业服务
质量，必须推动物业服务的
标准化、智能化、市场化建
设，从而实现物业管理服务
水平的跨越式提升。
基于此，我们组织了相
关院校物业专业的老师和房
地产物业咨询机构的培训讲
师，参照《中华人民共和国
民法典》《物业管理条例》
及物业管理实践与理论研究
的新趋势和新经验，编写了
《物业项目经理工作指导手
册》《物业管家业务操作指
导手册》和《物业目视化管
理与5S推行手册》，供读
者参考使用。
其中，《物业项目经理
工作指导手册》一书由物业
项目经理岗位认知、物业管
理处的筹建、物业项目接管
验收、新建物业入伙服务、
物业二次装修管理、物业设
施设备日常管理、物业项目
安全维护、维修服务管理、
物业辖区绿化管理、物业辖
区保洁管理、业主（用户）
投诉处理、物业成本控制、
物业服务质量控制和物业项
目管理风险防控14个部分组
成，可为物业项目经理提供
实操性极强的专业参考。
由于编者水平有限，加
之时间仓促、参考资料有限
，书中难免出现疏漏，敬请
读者批评指正。