为什么要在中国发展与建设住房租赁市场，特别是保障性租赁住房和长租房市场？怎样设计和建设中国住房租赁市场？
《中国住房租赁市场指南》由住房租赁领域从业多年且深度参与中国住房租赁市场规划与设计的专家学者领衔创作，在大量调研的基础上，深入探讨了中国住房租赁市场的发展逻辑、实践路径以及行动方案。
住房租赁市场，通过资产证券化赋能，有效盘活存量房地产资源，是金融服务实体经济的新模式。住房租赁行业是在我国城镇化率不断攀高、宏观杠杆率不断增加的大背景下发展起来的新经济行业。《中国住房租赁市场指南》以市场功能视角，剖析了住房租赁行业对我国宏观经济稳定可持续发展及房地产转型升级的价值，系统全面阐述了中国住房租赁市场建设的必要性和紧迫性，探讨住房租赁行业制度的发展路径，给出中国住房租赁市场建设的方案。
《中国住房租赁市场指南》一书为理解全球住房租赁市场演进，展望中国和国际住房租赁市场提供了思想工具，有助于读者真正认识中国住房租赁市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。对于关心房地产和基础设施建设与运营的中央及地方政府、企业、投资者，都具有巨大的实践价值和参考意义。

第一章 住房租赁市场开辟万亿级新经济蓝海 _ 001
建设和发展住房租赁市场的历史契机 _ 004
住房租赁行业的发展逻辑与内在价值 _ 010
万亿级新经济蓝海加速而至 _ 025
第二章 住房租赁市场全球发展实践 _ 031
市场需求、政策引导与资本推动 _ 033
美国住房租赁市场:全球规模最大 _ 045
德国住房租赁市场:保障性最佳 _ 064
英国住房租赁市场:为租而建 _ 075
日本住房租赁市场:机构化运营管理程度最高 _ 085
全球住房租赁市场发展经验对我国的启示 _ 095
第三章 中国住房租赁行业发展道路 _ 099
我国住房租赁行业发展的三个阶段及所面临的问题 _ 101
政策对住房租赁行业的扶持与驱动 _ 110
住房租赁企业机构化运营发展历程 _ 124
租赁住房需求结构变化推动市场发展与演进 _ 145
第四章 中国住房租赁市场建设与发展 _ 159
多渠道扩大租赁住房的有效供给 _ 161
推进保障性租赁住房市场建设 _ 178
金融赋能行业发展的探索 _ 197
第五章 住房租赁市场的金融创新 _ 209
住房租赁市场类 REITs 实践 _ 212
保障性租赁住房 REITs 的探索与思考 _ 224

1．这本书率先围绕当前中国住房的重要议题“为什么要在中国发展与建设住房租赁市场，特别是保障性租赁住房和长租房市场？如何设计和建设中国住房租赁市场？”展开探讨，在坚持“房住不炒”定位，落实“租购并举”的国策背景下，对这一提供新经济增长动能的关键领域进行了系统梳理和深入分析。
2．这本书的讨论并非停留在政策和理论层面，而是有机结合了行业发展的前沿与实践，从国际发达住房租赁市场的经验，到国内行业发展的脉络与探索，特别是结合了保租房公募REITs等金融创新工具，讲透住房租赁行业的关键要素和发展逻辑，剖析不同商业模式的特点与优劣势，指出了行业未来可持续发展的方向。
3．不仅为行业的主要参与者提供实操指引，也为传统房地产开发企业转型发展指明方向，同时为行业上下游产业链各参与方提供全局性视角，为机构投资者和大众投资者提供有效评估资产的分析框架，也为行业的政策制定者提供重要参考。
4．作者由国内住房租赁领域的知名专家组成，在该领域深耕20年，本书是其代表性研究成果的结晶，是行业研究的前沿。
5．柴强作序，秦虹、张峥、陈晓波推荐。

序
近年来，我国加快建立租购并举的住房制度，探索新的发展模式，培育和发展住房租赁市场，特别是大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，促进住房租赁市场规范发展。随着城镇化水平不断提升，预计未来全国城镇中将有1/3 左右的居民或家庭长期租房居住，而他们用于住房租赁消费的支出约占其可支配收入的1/3。一些人口基数大、人口流入多、住房价格高的大城市，租房居住比重（或租住率）甚至超过60%。这些为住房租赁企业及行业发展创造了有利的制度政策环境，提供了广阔的市场空间。
同时我们要看到，要有效有力地发展租赁住房和住房租赁市场，要使住房租赁企业及行业良性循环和持续健康发展，仍有许多重大难题需要进一步破解，比如住房租赁行业收益率（或租金回报率、租售比）过低，长期、低成本、大额资金缺乏，人们长期租房居住意愿不高等。
住房租赁行业是运营管理要求高、需要精打细算的行业，且因租赁住房具有民生属性，政府要对租金水平进行合理调控。因此，破解收益率过低难题需从两方面同时发力。一是政府要进一步加大土地、金融、财税等政策支持力度，以有效降低租赁住房建设阶段成本和运营管理阶段税费。二是住房租赁企业要探索成熟稳健可赢利的良性循环模式，运用科技等手段提高租赁经营能力，有效增加运营收入、降低运营成本，并建立风险防范机制，提高抗风险能力。
发展租赁住房虽然一次性开发建设投入大、投资回收期长，但通常具有持续稳定的现金流，既依赖于又适合于长期、低成本、大额资金投入。其中运作公募REITs（不动产投资信托基金）是最佳选择之一。2022 年8 月，我国首批三只保障性租赁住房公募REITs 成功发售，打通了“投、融、建、管、退”闭环，能够有效缩短资金回报周期，盘活存量资产，降低企业资金压力。不过，公募REITs 还需扩大到保障性租赁住房以外的长租房领域，并需在以下两方面积极研究，有所突破：一是税收非中性，挤压了本来就较低的收益率；二是交易结构过于复杂，发行成本较高。
此外，还要使租房者与购房者在享受教育、医疗等基本公共服务上具有同等权利，即通常所讲的“租购同权”或“租赁赋权”；要稳定住房租赁关系，规范住房租赁市场秩序，有效保障承租人合法权益。相信随着住房租赁相关立法和制度政策的不断完善，上述难题都会逐步得到解决。并且，随着专业化、规模化住房租赁企业的发展以及租赁住房品质提升和服务改进，最终许多买不起房或不想买房的新市民、青年人等会选择长期租房居住。
目前，住房租赁成为社会大众、各地政府、相关企业、专家学者和投资者高度关注的热点问题之一。为帮助人们全面深入了解住房租赁行业，赵然等编写了这本书，较好地回答了为什么要大力发展住房租赁市场、住房租赁行业的发展逻辑与内在价值是什么、住房租赁行业为什么是新经济行业，以及住房租赁时代来临能为经济社会和民众生活带来哪些变化等一系列问题。同时，这本书立足于我国住房租赁行业当前快速发展的现状，聚焦“投、融、建、管、退”等重要环节，基于专业视角，深入剖析行业的痛点和难点，从微观层面对行业上下游各参与方，以及供给、金融等多个层面做了研究与阐述，对行业未来高质量发展的路径选择提出了合理化建议。作者还提出了在金融创新工具赋能下，住房租赁行业持续健康发展的解决方案，尤其在保障性租赁住房公募REITs 正式启航之际，对有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道提供了重要智力支持。
在我国住房租赁企业及行业迎来历史性发展机遇的关键时点，作者对行业脉络的全盘梳理和总结，无疑具有重要的理论和现实意义。相信这本书可以为住房租赁行业相关人士带来新的启示和思考，也为关注行业发展、对行业抱有兴趣的普通读者提供了一个感知和了解该行业的有效入口。
希望更多人能关注住房租赁行业发展，加入到行业建设中来，推动我国住房租赁行业健康可持续发展。
柴强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长
前言
2016 年，我国正式推进以满足新市民、青年人住房需求为主的住房体制改革，建立“购租并举”的住房制度，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。尽管从1995 起，我国廉租房、公租房市场已经逐步发展，但这一时期政策民生保障属性明显，住房租赁的市场化程度仍十分有限。
“ 十三五”期间，我国住房保障体系取得巨大成就，低保、低收入住房困难家庭应保尽保，公租房分配逐步放宽准入条件。住房需求发生迭代。“十四五”时期，我国城镇化将保持在较快发展阶段。根据中国社科院农村发展研究所测算，到2035 年我国城镇化率或将达到74.39%。这意味着未来还有近15% 的人口将进入城市。城镇化率高企使大量“新市民”产生在大城市安家的居住需求。
从全球拥有较成熟住房租赁市场国家的实践来看，市场化机构类租赁住房正是伴随着工业化和城市化进程的加快应运而生的，成为满足住房需求