本书叙述了城市更新是一个立足城市发展、内涵不断丰富的概念，是实现城市可持续发展的一项综合性战略选择，具有时代紧迫性、空间耦合性、内容系统性、方式多元性等内涵特征。理论上，经济社会活动对空间重塑的引致需求是城市更新的内在驱动力。“十四五”时期及至2030年，我国经济发展阶段的变化和城市发展政策的调整将驱动城市更新进入深入发展阶段，数字化时代背景下的智慧城市建设为城市更新提供新动力并提出新要求；城市更新在发展阶段和内容上存在区域差异和任务侧重，“十四五”时期将有1/3的地级城市更新进入深入发展阶段；初步估计，全国城市更新投资将由现在的3.3万亿元增加至2030年的9万亿元左右，年均实际增速超过10%。现阶段我国城市更新面临的关键问题是从增量建设到存量提升转型过程中相关体制机制不配套，突出表现为“两个不适应”和“三个缺乏”。建议顺应城市发展方式转变要求，加强城市更新顶层制度设计，完善组织管理与治理体系，建立实施与监督机制，创新城市更新投融资模式，完善地方配套政策，分阶段、分重点有序实施城市更新行动。

任荣荣（1981-），清华大学管理科学与工程专业博士，现就职于国家发展和改革委员会宏观经济研究院（中国宏观经济研究院）投资研究所，任房地产室副主任、副研究员。长期从事房地产市场形势及住房政策方面的相关研究，主持和参加了多项部委课题和地方课题，主要研究领域包括城市与房地产经济学、住房政策。在国内学术期刊上发表论文30余篇，在政府内部刊物上发表论文40余篇，部分研究成果以内刊形式上报中办和国办。

第一章 总论：我国城市更新问题研究
一、城市更新的内涵与机理
二、发达经济体城市更新的经验性规律
三、“十四五”时期至2030年我国城市更新发展趋势
四、我国城市更新面临的关键问题与体制机制性约束
五、有序推进城市更新的对策建议
附件 当前及“十四五”时期不同地区和城市发展阶段判断
第二章 城市更新内涵与机理的理论阐释
一、“城市更新”内涵的演变及中外对比
二、城市更新的必要性和必然性
三、城市更新的经济和社会驱动力
四、城市更新的新理念
第三章 西方国家城市更新的阶段性特征与经验
一、英国城市更新阶段性特征
二、美国城市更新阶段性特征
三、以英、美为代表的欧美国家城市更新经验总结
附件 英国和美国城市更新经典案例归纳
第四章 亚洲国家城市更新的阶段性特征与经验
一、日本城市更新阶段性特征
二、新加坡城市更新阶段性特征
三、亚洲国家城市更新经验总结
第五章 国内城市更新的发展现状与地方实践探索
一、我国城市更新的宏观背景
二、已出台城市更新实施意见或办法的城市及主要做法
三、出台城市更新专项实施方案的城市及主要做法
四、总结与启示
第六章 我国城市更新的投融资问题研究
一、我国城市更新投融资模式的发展及探索
二、测算城市更新投资规模的潜在增长空间
三、国外城市更新投融资模式的经验与启示
四、目前我国城市更新投融资实践中存在的制度障碍
五、总结性评述
第七章 我国城市更新的政策支持体系研究
一、新时期我国城市更新的政策背景
二、我国城市更新面临的主要问题
三、我国城市更新中政府角色的理论分析与国际经验
四、完善城市更新的国家政策支持体系的有关建议
附录 城市更新问题相关研究综述
参考文献

我国城市发展已进入新
时期，以存量提升为主的发
展思路正逐步上升至城市发
展战略层面。党的十九届五
中全会审议通过的《中共中
央关于制定国民经济和社会
发展第十四个五年规划和二
O三五年远景目标的建议》
中明确提出，实施城市更新
行动，并将其作为推进新型
城镇化的一项重要内容。城
市更新是新时期推动产业转
型升级与城市建设方式转变
的必然选择。实践中，城市
更新并不是一个新的概念，
但却是一个尚未形成共识的
概念，也从一定程度上反映
出这是一个需要深入研究的
学术问题。目前，有关城市
更新的研究主要集中在规划
学和建筑学领域，从经济层
面对其内在驱动力及投融资
模式的研究较少。在我国经
济发展阶段与城市发展方式
转变的关键时期，如何遵循
城市发展规律与我国特殊国
情及经济社会发展特点，有
序推进城市更新工作，是一
个迫切需要解答的问题。
本书尝试对城市更新的
概念内涵及内在驱动力进行
理论阐释，借鉴发达经济体
城市更新的经验性规律，研
判我国“十四五”时期及至
2030年城市更新发展趋势
与发展重点，在此基础上结
合对现阶段城市更新面临的
关键问题及体制机制约束的
剖析，提出有序推进城市更
新的对策与建议。主要研究
结论如下：
城市更新的内涵与机理
。城市更新是一个立足城市
发展、内涵不断丰富的概念
，是实现城市可持续发展的
一项综合性战略选择，具有
时代紧迫性、空间耦合性、
内容系统性、方式多元性等
内涵特征。理论上，经济社
会活动对空间重塑的引致需
求是城市更新的内在驱动力
，体现为由经济增长方式转
变和产业结构变迁驱动的城
市生产空间提升和再开发，
由城市权利和包容性发展理
念驱动的城市生活空间修复
和再造。
发达经济体城市更新的
经验性规律。发达经济体在
“二战”后城市更新的发展历
程中表现出相似的理念与阶
段性特征，总体可分为起步
阶段、探索发展阶段、深入
发展阶段、成熟稳定阶段，
与经济发展水平和工业化进
程之间表现出较强的相关性
。此外，城市更新需要国家
层面的统筹安排，需要涵盖
财政、税收、金融、建设等
方面完善的法规与政策体系
的保障。“十四五”时期及至
2030年我国城市更新发展
趋势。
“十四五”时期及至2030
年，我国经济发展阶段的变
化和城市发展政策的调整将
驱动城市更新进入深入发展
阶段，数字化时代背景下的
智慧城市建设为城市更新提
供新动力并提出新要求；城
市更新在发展阶段和内容上
存在区域差异和任务侧重，
“十四五”时期将有1/3的地
级市城市更新进入深入发展
阶段；初步估计，全国城市
更新投资将由2021年的3.3
万亿元增加至2030年的9万
亿元左右，年均实际增速超
过10%。
我国城市更新面临的关
键问题与体制机制性约束。
现阶段我国城市更新面临的
关键问题是从增量建设到存
量提升转型过程中相关体制
机制不配套，突出表现为“
两个不适应”和“三个缺乏”
，即现有土地利用管理政策
不适应对存量土地再利用的
要求、现有规范标准不适应
城市更新项目建设审批的要
求、缺乏规划体系和专职部
门的统筹协调、缺乏清晰的
多元利益主体协调机制、缺
乏与城市存量提升发展方式
相匹配的投融资模式。
有序推进城市更新的对
策建议。“十四五”时期及至
2030年我国城市更新将进
入深入发展阶段，这既是经
济发展阶段变化的客观要求
，也是我国城市发展方式转
变的主动推动。建议顺应城
市发展方式转变的要求，建
立与以存量提升为主发展阶
段相适应的体制机制和政策
体系，促进增量建设与存量
提质的有机结合。具体包括
加强城市更新顶层制度设计
，完善组织管理与治理体系
，建立实施与监督机制，创
新城市更新投融资模式，完
善地方配套政策，分阶段、
分重点有序实施城市更新行
动等。
由课题研究成果形成的
本书的各章执笔人分别是：
第一章任荣荣，第二章李嘉
，第三章梁城城、刘琳，第
四章梁城城、任荣荣、高洪
玮，第五章任荣荣、贺志浩
，第六章徐文舸，第七章刘
志林，张长春为课题组顾问
，全书由任荣荣统稿。
本书的主要观点是在课
题组成员充分讨论和研究的
基础上形成的，是课题组成
员集体智慧的结晶。在开题
立项、中期检查、终期验收
过程中，院学术委员多位专
家对课题研究思路和重点提
出了宝贵意见和建议，所内
外专家给予了热情指导和支
持，在此一并表示衷心感谢
！限于研究水平，本书存在
诸多不足与疏漏之处，恳请
学界同仁批评指正。
任荣荣
2022年9月