“缙绅化”已成为描述都市社区变化的流行语，但我们并没有真正理解它所带来的威胁。缙绅化并不仅仅意味着时尚店铺、嬉皮士和昂贵的精品咖啡。未来的城市能否真正成为一个充满活力、公正合理的空间，仍是一个悬而未决的问题。
本书通过对美国四座大都市（新奥尔良、底特律、旧金山、纽约）重大变迁的回溯和分析，指出所谓缙绅化是在资本对利润的追求和政策倾斜的支持下，驱赶城市中的穷人，聚集更多精英富人，让贫富两极分化的一个过程。资本的大量流入，逼迫原生社区与文化妥协退让，群体驱逐之下，城市从充满回忆的故居变成精致而巨大的空洞。
谁是城市的掌权者？民众要如何争取自己应有的权益？彼得·莫斯科维茨的镜头巨细无遗，带我们逐一拜访那些负担不起住房的困窘家庭，了解破坏性住宅政策如何在政商联合下被制定出来，揭露了推动大都市缙绅化背后环环相扣的庞大力量。

彼得·莫斯科维茨（Peter Moskowitz），自由记者，毕业于汉普郡学院和纽约大学新闻研究院，为《卫报》（Guardian）、《纽约时报》（New York Times）、《新共和》（New Republic）、《连线》（Wired）、《石板》（Slate）等多家媒体供稿。曾任职于美国半岛电视台。现居纽约。

引言
第一部 新奥尔良
第1章 挣扎
第2章 缙绅化如何运作
第3章 破坏是为了重建
第二部 底特律
第4章 新底特律
第5章 7.2区
第6章 白纸状态怎么来的？
第三部 旧金山
第7章 缙绅化的城市
第8章 成长机器
第9章 不平等的新地理学
第四部 纽约
第10章 挽歌
第11章 纽约不属于人民
第12章 反击
结语 许一个不被缙绅化的未来
致谢
注释

当我大学毕业回到纽
约，我发现我自己同时属
于两种族群：被驱逐的弱
势人群，以及驱逐别人的
中上阶层精英。我在纽约
西村(west Village)长大，
离著名的记者和社会运动
者简·雅各布斯(Jane
Jacobs)在1961年写下城
市巨著——《美国大城市
的死与生》(The Death
and Life of Great
American Cities)的地方，
只有几街之遥。简·雅各
布斯在四百页的篇幅里，
探讨纽约西村的魅力从何
而来——那小而有变化的
街道景观，多样化职业、
阶级与种族的居民，文化
上的多样流派。简‘雅各
布斯认为，美国的每个城
市都应该借鉴西村，借由
创造小店家而非大卖场，
以小型街道取代大条马路
，鼓励多种尺度的公寓和
住宅形态，而非大型的集
合建案。
但当我从大学回来，
西村跟简·雅各布斯笔下
自由平等的乐园已大不相
同。过去我家至少每周会
订一次的外卖中国餐厅已
经关门，取而代之的是一
家银行。我最喜欢的比萨
小店变成了高级食品店。
我哥哥高中打工的录像带
店，变成每次只展售几件
昂贵单品的精品服饰店(
那家店倒了以后，接着开
了一家专卖精致木制品的
儿童玩具店)。离我父母
家几条街距离的克里斯多
福街(Christopher Street)
，曾经以同志氛围闻名全
美，如今已成为一个有警
察巡逻的昂贵区域，变得
平淡无奇。周边街廓原本
中等人家的住屋，变成了
高昂的房产。布里克街
(Bleecker Street)一度沿
街都是古董小店，现在已
经被一些大的连锁品牌取
代。
如今，那些充满我儿
时回忆的建筑中，矗立的
是我们闻所未闻的财富象
征。与我父母家一街之隔
，明星建筑师理查德．迈
尔(Richard Meier)设计的
三栋玻璃大楼拔地而起，
高不可攀。在我旧居的对
面，一个原本由艺术家经
营的旧仓库工作室。上面
加建了一栋粉红色的公寓
，被重新命名为“朱壁宫”
(Palazzo Chupi)，2008年
开放出售时，每间公寓的
售价高达2500万美金。
我父母住的大楼也不
一样了。每个月都会有一
户公寓翻新改建。剧作家
、艺术家和中等收入的上
班族正在搬走，取而代之
的是对老住户怀有敌意的
银行家和商人。人们进出
不再为彼此拉住大门，在
电梯里不再互相打招呼。
我不再认识我们的邻居，
开始对大楼里经过的每个
人面无表情。那种社区感
——西村之所以让我和父
母觉得有家的感觉，50年
前给简．雅各布斯带来灵
感的魅力，已经消失了。
从1961年到现在，或
者说，从1980年代我父
母开始搬到这个小区到现
在，到底发生了什么?简-
雅各布斯所描述的西村已
不复存在，而新的西村看
起来像是旧西村的游乐园
版。好多人都走了，因为
负担不起涨到天价的房租
而被迫搬走。现在西村一
间普通单间公寓的月租大
约是4000美元。如果你
在工作日走过西村绿树成
荫的安静街道，你至少会
看到好几个工地，工人正
在把之前原本可供多个家
庭居住的房屋，改建成巨
大的豪宅。2014年9月，
一家得克萨斯州油业的女
继承人将她面积3657平
方米、“如堡垒”般的联排
别墅，以4250万美金的
天价，出售给一名匿名买
主，这栋别墅就坐落在简
‘雅各布斯之前居所的不
远处。简·雅各布斯原本
的小屋子现在是一家房地
产公司的办公室。西村也
不再像以往那么族裔多元
了——现在有90％的居民
是白人。在曼哈顿地区，
西村的居民族群多元性上
只比上东区(Upper East
Side)好一点。
……
有关缙绅化的嬉皮士
论述不算完全错误——年
轻人搬进都市里，开精酿
啤酒店、穿紧身瑜伽服，
但这样浅薄的描述会造成
误导。当你只是通过报纸
杂志来了解缙绅化，你会
以为缙绅化是由千百个想
要开咖啡厅、办精品店、
留八字胡、买黑胶唱片的
人所造成，由他们个人意
愿所加总。但这些是缙绅
化的征兆，不是成因。
地理学家尼尔·史密斯
(Neil Smith)在他里程碑式
的著作《新城市前沿：士
绅化与恢复失地运动者之
城》(The New
UrbanFrontier：
Gentrification and the
Revanchist City)中写道：
“如果缙绅化可被文化和
消费者偏好所解释，那么
这就意味着个人偏好在全
国甚至国际间都发生了一
致的变化，或者有什么外
力强行抹平了个人的偏好
选择。如果后者为真，那
么所谓消费者偏好的概念
根本就是自欺欺人。”换
句话说，缙绅化不是偶然
或意外，缙绅化是一个重
视资本需求(包括城市财
务跟房地产利益)甚过人
民需求的系统。
用个人层次来讨论缙
绅化，因为那是我们每日
生活的经验——房租神秘
地上涨了，艺廊开门了，
嬉皮士出现了。但在每个
缙绅化的城市，总有一些
不为人知的事件发生，先
于这些街道景观的改变。
造成城市缙绅化的政策是
在房地产大亨的办公室和
市政府的会议厅里成形，
咖啡店只是露出的冰山一
角。
如果我们希望逆转这
个过程——希望在城市改
变的过程中，低收入的人
能留下来，建造我们城市
的劳工不用被迫迁移到城
市的边缘，推向交通不便
、设施不足的地区，我们
就必须了解实际发生了什
么。
我在本书中选

彼得·莫斯科维茨在这本书里展示了作为长期的种族歧视政策的恶果，缙绅者是如何从“他人的损失”中获利。
彼得·莫斯科维茨对城市政府将长住居民出卖给野心勃勃的开发者和富人投资商以求发展的行为提出严厉的指控。
通过四座差异巨大的美国城市，莫斯科维茨建立起令人信服而又至关重要的案例：缙绅化是一种“可感知和复制的行为”，它将以发展的动人名义，摧毁城市中我们所热爱的事物。

许一个不被缙绅化的
未来
我看着我的侄子在纽
约长大，很好奇他会长成
什么样子。我对自己的出
生地已经有点矛盾的情绪
，如今纽约全是玻璃幕墙
大楼和4美元一个的麦芬
，他会讨厌吗？还是会拥
抱自己成长于其中的这套
生活方式，变成我没见过
的新纽约人？
他的心灵地图已经跟
我完全不一样，而且会越
来越不同，就像我哥哥散
步的路线，跟我父母的心
灵地图完全不同，跟他们
父母辈的纽约地图也是天
差地别。我们都在内心保
存着只属于自己的私房城
市，我们对它们的理解，
就是它们的实际运作。数
十年前，很多美国人认为
纽约是美国价值观的诅咒
，这里集中了社会上最坏
的那些东西——犯罪、贫
穷、腐败。对既得利益者
而言，城市的价值就是工
作和娱乐，其他部分都可
以被忽略。对许多较年长
的人来说，城市仍然会唤
起这样的反应。我的祖母
还是觉得想住在布鲁克林
的人脑子有问题。如今，
就像莎拉’舒尔曼指出的
，我们正在见证美国第一
代在郊区成长的年轻人，
他们推崇城市。我们正处
于一个史无前例的文化和
地理时刻。
如果独立地来看待每
个城市的现况和可能，要
如何才能达成共识，打造
一个公平的未来？对刚搬
到新奥尔良的人来说，看
不出白人嬉皮士骑单车闲
晃的滨水区其实是10万黑
人被迫迁走的标志；对搬
到威廉斯堡的人而言，玻
璃公寓大楼跟其他事物一
样，是再自然不过的城市
景观。这么说起来，缙绅
化压抑且抽走了回忆，要
打造持久的正义变得更加
困难。这份无知让掌权者
得利——一个对旧金山教
会区没有往日记忆的新住
民，一般不会在公寓大楼
出现的时候，跟其他人一
样视其为破坏而起身抗议
。因此，假如我们决心要
为没有缙绅化的未来奋战
，第一步就是要建立城市
应有样貌的共识。
通过研究我知道有许
多政策能够解决缙绅化和
迫迁，效果实际而卓著。
真正的难处是要说服人们
相信这些方法行得通。下
面的建议列表受到许多人
的启发，包括亨特学院
(HungterCollege)城市事
务与规划学系(urban
affairs and planning)的汤
姆·安戈蒂教授(Tom
Angotti)，《谋杀纽约》
(The Assassination of
New Ybrk)的作者、极具
批判意志的记者罗伯特·
菲奇(Robert Fitch)，《红
蓝时代广场》(Times
Square Red，Times
Squate Blue)的作者兼评
论家塞缪尔·R．德拉尼
(Samuel R．Delany)，布
鲁克林的社运成员和教育
家艾丽西亚·博伊德和伊
曼尼·亨利(Imani Henry)
，以及在研究本书四个城
市期间，遇到的无数社运
者和居民们。
开拓、保护、释出公
有地。在纽约，土地有三
成是公有地(大部分是街
道和人行道)，剩下的七
成，有一半用作私有开发
，另一半则是市政建设、
机构和公共空间。剩下的
零星土地应该收归市有土
地银行——也就是从市场
上移出。1980年代，纽
约市经济崩盘，市政府持
有哈林区几乎半数的建筑
。如果当时市政府没有把
这些建筑物廉价出售给私
人开发商，而是将它们作
为城市资产保留下来，改
建成平民住宅和社区空间
，如今会怎样呢？在纽约
和旧金山一些地区，这样
的做法还不算太迟，在底
特律和新奥尔良甚至更有
机会，毕竟上万土地都由
市政府持有。目前新奥尔
良和底特律处理这些土地
的做法是把它们卖给出价
最高的买家，而非思考更
有效的公共或半公共利用
方式。土地银行不代表不
会卖土地，但可以增加开
发的条件——比方说卖地
时，附带要求开发商必须
建一定比例的平民住宅。
一个好的土地银行计划，
地方政府可以将决策过程
开放给居民，在土地被卖
掉或开发之前征求公众的
反馈。这些做法其实在各
地已经有小小的成果：本
书的四个城市都有非营利
单位通过集体努力去买地
，并让土地维持合理价格
。但他们的努力，较之整
体的需要，还是显得微不
足道。
……
2015年，我开始看到
松动或瓦解的可能：原本
被预料在布鲁克林之后会
缙绅化的皇后区，租金开
始下跌，其他区域的租金
转为平稳。不动产专家似
乎有共识，认为奢华建筑
太多了。不只是纽约而已
，底特律也还在一阵建设
潮中，而新奥尔良则平缓
下来了，比方说建设率已
经下滑。硅谷流失的员工
五年来首度超过新进的员
工。住在湾区的科技业员
工向外找工作的比例，在
一年之内从25％成长到
35％，这表示高薪住民也
想离开。
缙绅化已达尾声了吗
？没有，但它的速度趋缓
了。城市绝对不会再变回
以前的样子，我十分怀疑
产业稳定的纽约或旧金山
，在可见的未来会走上去
缙绅化这条路。底特律和
新奥尔良又是另一个故事
了。假如有几家公司从底
特律撤离，这个城市很可
能会陷入危机；新奥尔良
仍然受天灾影响甚深。但
我相信缙绅化高速前进的
时期已经接近尾声，现代
人对缙绅化的影响更警惕
，我们便有机会在下一波
资本浪潮袭来之前先做些
什么。如同莎拉·舒尔曼
所说，不是无时无刻都得
革命。1960年代晚期的
嬉皮、反战和民权运动扎
根之前，许多作家、影像
工作者、诗人、表

对于新奥尔良、底特
律、旧金山和纽约缙绅化
的严格审视，揭露了那些
大型机构团体——政府、
企业、基金会——如何影
响了我们的街道变迁。这
本书深刻阐明了我们控制
的力量和控制了我们的力
量之间错综复杂的角力。
——《纽约时报书评
》（New York Times
Book Review）
直白尖锐……一幅关于
美国城市未来的生动而严
峻的画面。
——《柯克斯评论》
（Kirkus Reviews）

第1章
挣扎
要认识新奥尔良，你要知道新奥尔良的小区跟其他地方都不一样。在别的城市，富人和穷人住在不同的区域——高速公路、铁道，种族歧视的规划者所设置的各种障碍物，确保城市的富有和贫穷区域彼此分隔。在这里，密西西比河的洪水一直是个威胁，富人住在高地，穷人住在低地，这使新奥尔良的不平等地形交错混乱。
数十年来，在高地街廓上的豪宅——圣查尔斯大道（St．Charles）、梅格辛街（Magazine）、滨海街（Esplanade）背后，低地上藏着新奥尔良劳工阶级住的残破独栋房屋。搭着古色古香街车、沿着圣查尔斯大道漫游的观光客，赞叹坐落于精致草坪上占地达1200平的百年豪宅，不会知道往大道北端走50英尺，他们就会看到一个远不同于观光手册和好莱坞呈现的新奥尔良。你可以开车、走路、骑自行车、搭街车从法国街（Frenchmen Street）经过游乐园化的法国区（French Ouarter），沿着梅格辛街、圣查尔斯大道一路漫游，却永远不会意识到在这些街道之外，居住着被这个城市长久遗忘的人民。
这些小区，藏在我们一般想象的新奥尔良之后，贫穷但充满文化与社区感。特雷姆区（Treme）、滨水区、中市区（Mid-Citv）、中央市区（Central City）、上九区（Upper Ninth Ward）和下九区（Lower Ninth Ward）、卡罗尔顿区（Carrollton）是多数新奥尔良人——音乐家、街上游行的表演者、擦旅馆栏杆的清洁人员——住的地方。
但缙绅化挑战了这样的地理疆界，有钱的人不再满足于城市的高地，开始突破他们原本的堡垒。几乎每个邻近密西西比河的小区，在2000年到2010年间白人人口都有增加。这些小区——法国区、中央商业区（Central Business District）、滨水区、玛格尼区（Marigny）、花园区（Garden District）、爱尔兰区（Irish Channel）和上城区的一部分，数十年来创造了城市里状似茶壶的白人人口分布图。但2000年到2010年间，杜兰大学的地理学者理查德·坎帕内拉（Richard Campanella）发现，这个茶壶不但形状在扩大，内在也逐渐“变白”，在每条街都可以看到这样的趋势，新的潮流象征咖啡店、精品店、艺廊开始大放异彩，尽管很多房屋在卡特琳娜飓风后还残破待修。
城市在庆祝重生，但几乎没有一位当权者——市长、州长、市议员关心还没回到城市的上万名黑人。当我访问在飓风后离开新奥尔良的非裔美国人，他们告诉我他们害怕回去，那感觉上已是个不同的地方，不再属于他们。某种程度上他们是对的。
全国性报纸和杂志开始重新关注新奥尔良，用《纽约时报》的话来说，“以新的眼睛和耳朵”去感受这城市。他们不厌其烦地描绘新的新奥尔良，以几乎全是白人的艺术家、演员、音乐家、厨师所居住的小区为对象。根据这些报道，新奥尔良充满了迷人的享乐主义，等待着被发掘。“在新奥尔良，成功的定义取决于你有多疯狂。”一位音乐家这么告诉《纽约时报》。“但这个城市还不像洛杉矶或纽约那么时尚，”一名女演员说道，“新奥尔良还不够大都会，在这里买不到羽衣甘蓝。”
贫穷和死亡的陈述，逐渐被浴火重生的说法所取代，新奥尔良要重新出发了。政府官员和改革的支持者发动公关战，想要让世界和城市居民相信，随着新市民、新餐馆、被冠以新名字的旧街道和旧小区[有时候只是在旧名前冠上一个“新”字，像是“新法瑞特街”（new Freret Street）、“新玛格尼街”（new Marigny）]的繁荣，新奥尔良在卡特琳娜飓风过去十年之后终于恢复旧观了——从让城市人口流失过半的破坏和经济瓦解中恢复。
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