本书围绕税收不确定性，对房地产企业日常业务中经常遇到的土地增值税问题进行了系统的分析，既阐明问题所在，也分析实践中出现的不同执行口径，同时还结合税收立法本意和经济业务实质，提出了有针对性的处理建议。本书既是开展税收理论研究难得的第一手资料，也是进行实务操作的重要参考。

上篇 常见问题与政策分析
土地增值税清算单位的选择
增值税清算后续税务问题
营改增后土地增值税清算收入确认与土地成本扣除
成本分摊方法的选择
地下建筑土地成本分摊
红线外支出的扣除
自持期间物业转让处理
土地增值税预征的计征依据
土地增值税预征率
财政返还的土地增值税处理
市政公用基础设施配套费和人防工程易地建设费土地增值税加计扣除
与在建项目交易相关的土地增值税加计扣除
统借统还的利息支出扣除
税金及附加在土地增值税中的扣除
地方教育附加在土地增值税中的扣除
“计税价格明显偏低”和“无正当理由”如何界定
普通住宅认定标准滞后问题
普通住宅可否放弃免税优惠
无偿移交配建物业的土地增值税处理
诚意金是否应预征土地增值税
下篇 研讨成果
《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》修改建议报告（一）
《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》修改建议报告（二）
REITs业务的税收分析与政策建议
无产证地下车位流转的业务实质及税收处理分析
后记

税收治理，是税企的一
场双向奔赴
看到凝结着税务机关、
房地产头部企业和中国大企
业税收研究所诸多专家心血
的成果即将出版，令人不禁
感慨万千！对于参与编写此
书的所有人而言，这本书不
仅是关于土地增值税疑难问
题探讨的成果，更是税收治
理方式的一次全新尝试。
本书的背景
实践证明，中国的大企
业税收改革绝对不是（也绝
不应该是）税务机关的“独
角戏”。特别是在税收治理
方面，应该是税企双方相互
奔赴的过程。只有这样，税
务机关的征管成本和大企业
的遵从成本才能得到大幅度
降低，从而实现双方的共赢
——这其实也是大企业税收
改革的目的所在。
不过，现实情况要复杂
得多。“双向奔赴”在很多时
候似乎是一种理想状态。基
于此，我们开始考虑选择一
个有代表性的行业做一次试
验，看看在满足哪些特定条
件的前提下，税企双方能够
实现双向奔赴。特别是作为
大企业税收改革的相对方，
是否会坦诚地向税务机关披
露自己的问题，并与之共同
探讨解决问题的方案。
几经讨论，我们最终决
定邀请房地产行业较有影响
力的20家头部企业的财税负
责人，于2018年组建了一
个税收实务研究小组——我
们称之为T20，并开展了一
系列研讨活动。我们在交流
中发现，大企业的财务总监
或税务总监的最大关切就是
税收不确定性。如果与税务
机关的充分沟通可以在一定
程度上解决税收不确定性问
题，大企业是非常乐意“奔”
向税务机关的。
根据吉德林法则，把要
解决的问题清楚地写出来，
问题就解决了一半。基于此
，房地产行业T20近年来的
一项重要任务，就是把行业
共性的涉税问题清楚地列出
来。本书其实就是房地产行
业T20所列问题清单的土地
增值税部分。我们希望对这
些问题进行梳理和分析，为
解决行业共性问题提供一个
“靶子”。
我们深知，房地产行业
税收不确定性问题的产生有
很多客观的原因，特别是在
土地增值税很多具体问题的
处理口径上，各地存在较大
差异。这种差异一方面来自
土地增值税条例给各地的授
权，另一方面来自各地经济
发展的平衡——这两个方面
是相互交织、互为因果的。
从这个意义上说，解决土地
增值税诸多不确定性问题并
非易事。即便如此，我们依
然觉得有必要先把问题清单
列出来。至于如何解决，解
决到什么程度，可以逐步探
索。
本书的内容
本书的内容主要分为两
大部分：一是房地产企业常
见税收问题与政策分析；二
是吉林财经大学中国大企业
税收研究所的研讨成果及部
分编委的个人成果。
本书的第一部分逐个分
析了土地增值税清算单位的
选择、增值税清算后续税务
问题、营改增后土地增值税
清算收人确认与土地成本扣
除等20个问题。在分析每个
问题的过程中，大体按照业
务背景、相关政策、各地口
径、疑难分析、编者建议等
五个方面进行阐释。要特别
强调的是，在“编者建议”部
分，T20成员力求遵循立法
原则，探讨合理又合法的解
决方案，并不是以减少税款
为目的——关于这一点，在
T20的历次研讨中，都得到
了与会税务干部的高度评价
。
本书的第二部分主要是
关于《中华人民共和国土地
增值税法（征求意见稿）》
（以下简称《征求意见稿》
）的两份建议报告。其中，
第一份报告是针对《征求意
见稿》逐条提出的修改建议
，第二份报告对《征求意见
稿》没有涉及但T20认为比
较重要的共性问题进行了深
入分析，并提出了相应的建
议。在这部分中，我们收录
了王庆、吴中兵、魏斌发表
的《REITs业务的税收分析
与政策建议》，同时收录了
王庆和苗劣发表的《无产证
地下车位流转的业务实质及
税收处理分析》。
致谢
我们要感谢吉林财经大
学党委书记孙杰光，感谢他
对中国大企业税收研究所的
发展给予大力支持，这让我
们有足够的信心和勇气去做
我们认为重要的事情。
我们要感谢国家税务总
局、部分省局和市局有关领
导的大力支持，每次研讨都
能派出资深的业务骨干参与
讨论，确保了我们有关房地
产土地增值税的讨论始终能
够顾及征纳双方的关切，从
而保持理性与建设性。
我们要感谢所有参与本
书议题研讨的T20成员。在
历次研讨过程中以及本书成
稿的过程中，大家在繁忙的
工作之余加班加点，付出了
很多。特别是在顺德会议中
，确定了各成员单位最终承
担的课题，并按地域分成北
京、上海、广东三个小组。
三个小组在完成各自书稿撰
写任务的同时，又对其他小
组的稿件进行了交叉核对。
特别值得一提的是，在撰写
过程中，三个小组多次召开
会议进行讨论，反复打磨细
节，为本书的质量提供了可
靠的保证。
我们还要感谢在本书成
稿以及后期审核过程中付出
辛劳的各位编委，感谢向我
们提出宝贵意见的陈玉琢、
田海涛、徐永辉、朱光磊、
汪道平、魏斌、吴东明、孙
洋等诸多业内专家。正是得
到了他们的认可，我们才放
心地把书稿付梓。
本书主编王庆研究员是
一个做事非常认真的人。相
信读过本书后，读