本教材贯彻“以专业知识和职业技能为中心任务”，探索具有物业管理专业特色的教材，搭建了企业管理人员与一线教材交流的平台，本书紧密联系物业环境管理的实际工作经验，从物业环境管理的概念、内容、原则和管理机构等基本知识入手，详细介绍了物业环境管理中环境保护、卫生、绿化、交通、治安和消防管理等几方面的知识和技能。本书可作为高等职业院校物业管理专业的教学用书，也可作为高等院校相关专业教学参考书，还可作为物业管理人员职业资格考试和物业公司日常培训教材。此次修订，添加了垃圾分类新内容，此外，加入了物业水质管理和物业水景管理。

项目一 物业环境管理概述
任务一 物业环境管理的相关概念
任务二 物业环境管理
任务三 物业环境管理机构设置
项目二 物业环境保护管理
任务一 物业环境保护管理基础
任务二 物业环境质量管理
任务三 物业大气污染及其防治
任务四 物业噪声污染及其防治
项目三 物业环境卫生管理
任务一 物业环境卫生管理概述
任务二 物业环境卫生保洁用品及应急管理
任务三 物业日常保洁操作程序
项目四 物业垃圾与防疫管理
任务一 物业垃圾概述
任务二 物业垃圾的防治与处置
任务三 公共场所卫生防疫管理
项目五 物业环境绿化管理
任务一 物业绿化管理概述
任务二 物业绿化接管验收
任务三 物业绿化档案管理
项目六 物业环境绿化设计与养护
任务一 物业环境绿化设计
任务二 物业绿化树木栽植
任务三 物业绿化植物养护管理
项目七 物业水质与水景管理
任务一 物业二 次供水
任务二 水景的水源和水质
任务三 水景养护与管理
项目八 物业安全管理
任务一 物业安全管理概述
任务二 物业消防与治安管理
任务三 物业车辆与公共设施安全管理
任务四 物业安全突发事件应急管理
项目九 物业环境管理体系
任务一 ISO 14000环境管理系列标准概述
任务二 物业公司与环境管理体系
任务三 物业ISO 14000环境管理体系内部审核
任务四 物业公司如何实施认证
参考文献

"前言
党的十八大以来，以习
近平同志为核心的党中央对
加快推进社会治理现代化作
出一系列重要部署，取得显
著成效。党的十九届四中全
会提出，“要坚持和完善共
建共治共享的社会治理制度
，保持社会稳定、维护国家
安全”“确保人民安居乐业、
社会安定有序，建设更高水
平的平安中国”。住宅小区
不仅是群众生产、生活、活
动的基本单元，也是基层社
会治理的最基础单元。住宅
小区的物业管理具有“扎根
基层、贴近业主、覆盖广泛
”等特点，是加强和创新基
层社会治理的切入点之一。
2020年，在新冠肺炎疫情
社区联防联控中，物业管理
的作用和价值得到社会的广
泛认可，同时，随着工业化
、信息化、城镇化、市场化
、国际化进程的逐步加快，
我国城乡基层社会正在发生
巨大变化，人们越来越注重
对工作、居住环境及生活品
质的追求，对物业服务的要
求也日益提高。因此，在居
民追求高品质服务和国家完
善基层社会治理体系的新形
势下，物业管理行业面临着
难得的机遇和重大挑战。
物业环境管理是物业服
务的重要内容之一，涉及面
广，专业性比较强，涉及环
保、绿化等多个学科，做好
物业环境管理、提升物业服
务质量是物业管理从业者面
临的重要理论和实践课题。
作为物业管理专业课程“物
业环境管理”的配套教材，
本教材吸取了近年来物业管
理学科理论的最新研究成果
、最新实用技术及新政策，
具有一定的前沿性。在教材
的编写过程中，针对职业院
校学生的培养要求和学习特
点，编者提供了丰富的物业
管理方面的典型案例、资料
以及实训练习内容，以锻炼
学生的问题分析能力和实际
操作能力。本教材从物业环
境保护管理、物业环境卫生
管理、物业垃圾与防疫管理
、物业环境绿化管理、物业
环境绿化设计与养护、物业
水质与水景管理、物业安全
管理、物业环境管理体系等
方面全面介绍了物业环境管
理的知识，并且根据教材和
专业课程的设置情况，对物
业环境管理所包括的设备设
施、房屋等内容进行了技术
性处理，以避免同物业设备
管理和物业房屋管理等课程
重复。与第1版教材相比，
本教材增加了物业水质与水
景管理等方面的内容，突出
了教材的实用性。
本教材具有以下特色。
特色1采用项目化、任务
驱动式教学方法，有利于调
动学生积极性，使学生的注
意力更加集中，教材中的附
加内容可以使教材内容更加
形象、生动，适量的配套练
习可以培养学生自学自测的
能力（从电子教学资料包中
可以寻找到答案）。
特色2教材内容根据企业
调研，采取校企合作的模式
进行编写。文字通俗易懂、
深浅有度，理论知识广而不
深，基本技能的教学贯穿教
材始终，图文并茂，以例释
理的方法得到广泛应用，符
合职业院校学生的学习特点
。
特色3编写思路上注重知
识与能力并重，一方面注重
企业的参与，注重与相关职
业资格标准相结合，另一方
面知识与能力训练互为依托
，增强了内容的可读性。
本教材定位于物业管理
专业，具有针对性强、实操
性强、理论适中、覆盖面较
广、形式多样等优点，适合
职业院校物业管理专业的学
生以及物业管理爱好者使用
。
本教材编写人员来自高
校专业教师和企业一线管理
人员，理论和实践经验丰富
。其中，张天琪担任主编，
谭利芬、杨月娟担任副主编
，参加编写的人员有司福亮
、李小丰、李翠、梁冲、郭
冰、周道姗。
本教材在编写过程中，
得到了北京农业职业学院物
业管理专业相关领导及北京
天地福业物业管理有限公司
等企业的支持和帮助，同时
参考了已出版的有关教材以
及许多专家、学者的论文及
著作，吸取了许多重要的研
究成果和材料。在这里，谨
向他们表示衷心的感谢！由
于水平有限，不足之处在所
难免，希望读者批评、指正
。
编者
2020年10月"

项目一物业环境管理概述
老旧小区，“改”出新生活
建筑新了，车位多了，花园美了……去年以来，不少城镇的老旧小区变了模样。尤其在城镇老旧小区改造的试点地区，一系列“升级版”改造的新思路、新做法正在探索和实践。2020年，全国新开工改造39万个城镇老旧小区，同时也将“改”出近700万户居民的新生活。与从前主要聚焦于水、电、气、路等管线的改造相比，此次改造堪称“升级版”，改造内容可分为三类：水、电、气、路等市政配套基础设施改造和建筑物公共部位维修等基础类；小区环境和配套设施改造提升等完善类；养老、托育等社区公共服务产品供给的提升类。小区环境好了，设施全了，服务多了，很多城镇老旧小区改造后，居民都有了实实在在的获得感。尤其是在新冠肺炎疫情防控期间，改造后的城镇老旧小区在物业环境管理水平和防控能力上都有很大提升。那么，物业环境管理包括哪些内容？业主对物业环境管理有哪些要求呢？
资料来源：《人民日报》，有修改。
知识目标：1掌握物业环境管理的基本概念、内容和目标。
2熟悉物业环境管理的基本原则及手段。
3了解物业环境管理的特点、重要性及发展趋势。
能力目标：设计一家物业服务企业的环境管理机构。
任务一物业环境管理的相关概念
从《民法典》视角解读物业管啥不管啥
在人们的日常生活中，家里灯泡坏了，找物业；停水停电了，找物业；房屋出现质量问题，还是要找物业……在一些居民眼中，生活中的这些问题都需要物业来解决，物业就是万能的。有的居民问：“我们小区才交房没几年，就已经出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业对此不管不问。物业到底有没有管理义务?”
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十四条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有”;同时，《民法典》第九百四十二条规定，“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。因此，物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的公共绿地被侵占或破坏，物业应该要求破坏者整改并将公共绿地恢复原样。对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入解决。
资料来源：广州市物业管理行业协会,http://wwwgzpmacom/newsinfo/2261547 html，2020-09-22,有修改。
问题与思考：
1什么叫物业？什么叫物业管理？
2什么叫物业环境管理？影响小区住宅外部居住环境的因素有哪些？
物业管理与环境密不可分，物业环境管理是维护现代人居住小区的生态环境乃至城市生态环境，促进城市可持续发展的基础。物业环境是城市环境的一部分，是城市范围内某辖区的小环境，是城市环境的单元。物业环境时刻影响着人类居住、工作、教育、卫生、文化、娱乐、经济、贸易、生产等活动，是人类生存和发展的基本环境。物业环境如果得不到保护，就很容易成为污染源，将会直接威胁城市整体环境，也会影响人类的身体健康和生活质量。
一、物业与物业管理
（一）物业
1物业的概念
所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地、附属的场地和庭院等。其中，房屋是指地上的建筑物和地下的构筑物，既包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅等，也包括非住宅房屋，如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单元建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。
2物业的内涵
物业的内涵一般由四部分组成。
（1）供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位。
（2）配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道及电线等设备。共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道及照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
（3）配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场（库）、照明管线、排水管道等设施。
（4）相关场地，指物业所占用的场地。
“物业”一词的来源
“物业”一词来自香港方言。它源自“Real Property”或“Real Estate”，表示房地产或不动产。在中国港澳地区及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在地方法规《香港房地产法》中，作者李宗锷先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产，既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物