本书运用资料搜集、深度访谈、实地调研等方法，以边叙边论的形式，从发展理念，经营思想、队伍建设、公司运营、组织管理、产业布局等方面，系统总结瑞安集团董事长罗康瑞先生的管理思想。全书内容既有对罗康瑞成长历史和心路历程的描述，也有关于罗康瑞应对房地产市场变化策略的追溯，还有对当今房地产市场发展态势的分析。本书对于全面了解罗康瑞及其治下的瑞安集团，以及预测今后我国房地产市场走势，具有一定的帮助和指导作用。

曹如中，上海工程技术大学管理学院副教授，博士（后），硕士生导师，瑞典林雪平大学访问学者（2017年11月—2018年10月），长期从事组织与人力资源管理、文化创意产业管理、产业竞争情报等研究，在《人民日报》《解放日报》《图书情报工作》《中国科技论坛》《情报理论与实践》《情报杂志》《科技进步与对策》等权威和CSSCI期刊上公开发表学术论文70余篇，主持和参与完成国家级和省部级课题20余项，出版学术著作4部。

第一章 发展理念：志存高远，顺势而为
立志创业，乘势而起
志存高远，追求卓越
放眼未来，独具情怀
成功经验，管理秘诀
第二章 经营思想：从不赚快钱
先人一步，胜人一筹
和谐共赢，彼此成就
创造价值，实现增值
第三章 队伍建设：团队合作，以文化人
运筹帷幄，决胜千里
不会带人，你就一个人干到死
人才培养，团队合作
第四章 公司运营：虚实结合，攻守自如
战略研判，布局天下
战略运营，直面挑战
战略调整，分工营造
战略创新，轻资产先行
第五章 组织管理：运筹帷幄，决胜千里
准确定位，强化创新
宏观驾驭，动态把握，综合平衡
运筹帷幄，智慧决策
沉稳应对，果敢决断
第六章 产业布局：以点带面，步步为营
产品取胜，品质为王
模式创新，颠覆传统
经典案例——新天地项目简介
第七章 财富人生：日出东方，笑傲江湖
建立自我，追求无我
大气谦和，兼容并包
内心强大，精神富足
不以物役，尽善尽美
参考文献

风起云涌的财富时代，
既成就了许多业界英豪，也
淘尽了许多被人所遗忘的草
莽败寇，而在群雄之中，一
位来自中国香港的商界英豪
十分引人注目，他的事迹一
次次地成为人们谈论的焦点
，他所创造的价值一次次地
演绎财富传奇。在他的身上
，总有着某种不确定性因素
，让人摸不着，也看不透。
他体型偏瘦，儒雅倜傥，任
凭风吹雨打，仍韧劲十足，
始终屹立于高端房地产界，
他就是罗康瑞。
从小就喜欢看《天地一
沙鸥》，立志像书中那只追
求卓越而孤独飞翔的沙鸥一
样的罗康瑞，为实现自己的
梦想，曾经走过一段被人笑
为“疯子”的人生旅程，但他
从一开始就有志于要飞得更
快更高。回顾罗康瑞走过的
历程，他15岁时一个人坐船
漂荡13天去澳大利亚留学，
学成以后不满足于在家族企
业从基层做起，通过母亲担
保向父亲“贷款”10万元创业
，然后转战上海滩，把上海
最典型、最古老的石库门旧
区变成一个具有国际水平的
，集国际画廊、时装店、主
题餐馆、咖啡酒吧区于一体
的时尚街区，并将其命名为
“新天地”，一举改写了我国
几十年来旧城改造的传统模
式，促成城市文脉与现代时
尚的完美整合，从此名震地
产界；他接受其他地方政府
的邀请，动辄投资上百亿元
在全国各地再造“天地系列”
，这位喜欢着中装且温文尔
雅的地产开发商，以其优美
的姿态展翅翱翔，飞出一片
自己的“新天地”。百年石库
门，一片新天地。回顾起来
，由于进入内地的时间较早
，再加上专业的开发能力和
强烈的内在驱动力，罗康瑞
在内地的发展稳步推进。时
至今日，经罗康瑞开发的“
天地系列”因独特的设计理
念，早已成为国内旧城改造
和重塑城市个性的经典范本
，也是城市中最亮丽的一道
风景线；由他所倡导的“配
合城市发展方向、引进国际
先进经验、投资开发具有创
新主题地产项目”的独特地
产发展模式，更是获得了来
自同行和政府的广泛认同。
在当今的创富时代，许
多年轻人甚至中年人总是有
着这样或那样不切实际的理
想，做着一些不着边际的梦
。岂不知“不经历风雨，怎
能见彩虹”。梅花香自苦寒
来，宝剑锋从磨砺出。在西
天取经的故事中，唐僧出发
的时候是手无寸铁的一介书
生，而等到他名满天下的时
候，他不仅取得了真经，而
且身边还多出了孙猴子、猪
八戒、沙僧三个徒弟。所以
，人生永远不要等到所有的
条件都具备了再出发，只要
有决心、有毅力，能够不问
西东，只问初心，风雨兼程
，那么你在路上一定会有所
收获，并最终成就自己。
写这本书的目的就是想
帮助读者认识罗康瑞这个人
，也想告诉大家一个简单的
道理——没有一个人天生就
是成功的。本书在写作的过
程中并没有将理论强加于人
，而是以罗康瑞的实际言行
，用其真实性及可行性来认
识他身上那些具有企业家特
质的东西，以期引起大家关
注一个人在成功过程中必须
经历和接受的一些东西。罗
康瑞的成长历程及其所创立
的瑞安集团面临的许多问题
，在中国改革开放中非常具
有典型性和代表性，既有着
大多数人所经历的少年磨难
，也有着一般人成长过程中
相类似的成年的烦恼，更有
着很多人不曾经历过的商场
上惊心动魄的纵横捭阖和神
来之笔。
本书希望通过笔触，好
像是一滴滴清水，慢慢沁入
读者的心扉，以更容易接受
的方式让读者认识到勤奋努
力和坚持不懈的重要性。努
力不是非要做出大成就，而
是尽自己的能力让自己感到
满意。成功也并非一定就是
丰功伟绩，而是一点一点地
积累和打拼。人生最可怕的
不是碌碌无为，而是你不努
力还心安理得地安慰自己平
凡可贵。从罗康瑞身上我们
可以看到，生活并不会辜负
每一个努力的人，你今天的
努力，明天生活会以各种不
同的方式一一回报给你。即
使最后失败了，我们也没有
遗憾。因为我们至少了解到
各种不成功的方法，积累了
丰富的人生经验。当我们下
次碰到同样的问题时，才不
会犯同样的错误。即使让你
的事业归零，你一样可以东
山再起。
用罗康瑞的话来说就是
，也许成功并不是那么容易
，但人生就是一个舞台，舞
者就是你自己。作为一个成
功的企业家，罗康瑞自然有
着许多自己的管理心得。从
某种程度上来说，管理既是
一门科学，也是一门艺术，
它讲求计划、组织、领导、
协调、控制、创新等，必须
承担一定的职责功能，也讲
究适度的包装、宣传、推广
与运作。也可以说，管理既
不是科学，也不是艺术，因
为管理无定势，必须具体问
题具体分析。同样一个问题
，放在不同的语境中，可能
处理的方法与手段完全不同
。即使是同样的问题，时过
境迁以后，也可能得出完全
不同的结论。因为管理的最
高境界不在于你拿了一副好
牌，而在于你拿了一副坏牌
怎么打好它。把一副坏牌打
好了，你就是人生的大赢家
。正是因为掌握了这种至高
无上的管理艺术，使罗康瑞
这个来自香港却成就于内地
的企业家，从一个成功走向
另一个成功，最终取得了事
业的辉煌。

写这本书的目的就是想帮助读者认识罗康瑞这个人，也想告诉大家一个简单的道理——没有一个人天生就是成功的。本书在写作的过程中并没有将理论强加于人，而是以罗康瑞的实际言行，用其真实性及可行性来认识他身上那些具有企业家特质的东西，以期引起大家关注一个人在成功过程中必须经历和接受的一些东西。罗康瑞的成长历程及其所创立的瑞安集团面临的许多问题，在中国改革开放中非常具有典型性和代表性，既有着大多数人所经历的少年磨难，也有着一般人成长过程中相类似的成年的烦恼，更有着很多人不曾经历过的商场上惊心动魄的纵横捭阖和神来之笔。

“改变世界：中国杰出企
业家研究系列丛书”是复旦
管理学奖励基金会，复旦大
学东方管理研究院与上海第
一财经传媒有限公司联合开
展的“改变世界：中国杰出
企业家管理思想访谈录”项
目的重要成果。这套管理思
想的研究从书是中国杰出企
业家心血和智慧的结品，是
企业管理实践的凝练和总结
，既有感性的感悟。又有理
性的提升。企业管理的核心
是“人”能的充分发挥，是企
业家人格魅力的尽情展示。
企业的发展历程透视企业家
独创的管理思想和理念。本
书读来生动，颇有回味，特
此推荐给企业界、学术界各
位同人，相信各位从中会得
到新的启迪。
——中国工程院院上、复
旦管理学奖励基金会秘书长
王基铭
改革开放以来，中国企
业家创造了一个又一个的经
济与管理奇迹，他们不同于
西方传统企业家，也没有完
全按照经典管理学理论来发
展企业，但是他们的成绩令
世界嘱目。该套从书以生动
的素材和鲜活的语言，记录
了一部分中同杰出企业家的
管理思想和伟大实践，为世
界管理学发展提供了中国智
慧。
——清华大学管理学院原
院长，教授 赵纯均
这是一个划时代的企业
家群体，他们不仅为社会提
供了有竞争力的产品和服务
，也不断贡献着关于这个时
代创造与发展的真知灼见，
引领中国的企业与全球领先
企业比肩，对话和合作。
——复旦大学管理学院院
长，教授 陆雄文
中国企业家是在辽阔的
高增长空间和浓缩了西方一
两百年历程的时间中发展起
来的，从落后到追赶和创新
，同时不断因应制度与政策
的变迁，这个超级熔炉必然
锻造出超级特质。“改变世
界：中国杰出企业家研究系
列从书”试图对这种特质进
行总结，这种努力是可贵的
。
——中国商业文明研究中
心发起人 秦朔

第一章 发展理念：志存高远，顺势而为
——生活除了苟且，还有诗和远方。
好的理念犹如正确的指导方向。在现代社会，成功需要找准方向，方向很重要，如果方向错了，停下来就是一种进步。无疑，人生要奔跑是没有错，但是有时太过拼命，你就没有太多的时间去思考前进的方向了。因为大多数人在还没有明确真正的人生方向时，就开始拼命地奔跑，结果越跑离自己最初的目标越远。能够找到自己的发展方向，本身就说明了你这个人既有水平，又有能力。
好的理念决定了一个人的认知能力，人与人之间的差距就是由认知能力撇开的。认知能力要求一个成功的管理者必须明白目标与手段之间的辩证关系，较好地平衡道与术之间的关系，否则，你将陷入人生低谷，无法提升自己。特别是高层管理，必须明道、取势、优术，通过顺势而为取得成功。因为术只能保你赢一两回，道才可以让你赢一生。当你明白了这些道理，你就能树立先进的理念，就会拥有较强的认知能力，对于你人生的跨越和事业的成功具有决定性的意义。所以，管理的头等大事就是必须有正确的理念。
来自中国香港、喜欢穿中装的瑞安集团主席罗康瑞，虽然在圈内赫赫有名，但在圈外可能很多人并不知道他的名字。然而，由他一手打造的新天地却是很多到过上海滩的人都知道的一个地标性建筑。直到今天，说起新天地，很多人啧啧称赞，为它的精致、奢华和大气所折服。而与新天地相比，很多人却忽略了它的缔造者一罗康瑞。因为时至今日，新天地的名气已经盖过瑞安集团和罗康瑞本人。在先进的发展理念的指导下，罗康瑞以新思路寻找新动力，以新理念引领新行动。而有着更高站点的罗康瑞也在房地产开发和旧城改造的征程中写下更加恢宏的历史答卷。特别是当年的“孤注一掷赌天地”，不仅打开了罗康瑞进入上海乃至中国内地地产界的大门，而且奠定了他人生和事业的牢固基础。而一切似乎也早就注定了，那个率先打破上海地区旧城改造的传统模式，全面引入新的房地产开发理念，将传统历史文化建筑与现代时尚艺术元素相融合，打造一片“新天地”的人，只能是罗康瑞，而不是别人。这是时代赋予罗康瑞的历史使命和责任担当。
立志创业，乘势而起
大凡来过上海的人都会自觉或不自觉地去新天地游览，因为新天地已经成为上海的地标性建筑之一。今天的上海新天地无疑已经成为一个让外国人看起来觉得很有中国味，让中国人看了觉得很有西方特点的地方，这片融合了传统与时尚的商业街区早已经成为上海的一张城市名片，并且深深融入了上海的城市文化中。
“历史学家说它看上去旧意浓浓，新闻记者说它有别样的风华，作家们说它是上海的一个童话，经济学家说它提供了2093个就业岗位。”这是作家凌志军在《变化》一书中对上海新天地的描述。游历过新天地的人大都为它的精致、奢华和大气所折服。这种精致并非现代城市化建设中那种千人一面的感觉，而是现代与传统的完美融合，是上海特有建筑风貌在灵魂和精神深处的独特体现。多少年来，正是由于这种精致，使新天地既成了许多旧城改造试图超越的经典范本，也让它的缔造者——瑞安集团主席罗康瑞这个温文尔雅的中国香港企业家声名远扬。
房地产界的成功人士——罗康瑞，既为香港商界的人士所熟知，更为内地许多关心房地产事业的人所了解。时至今日，尽管业界熟悉的“天地系列”早已从上海走向了全国，但罗康瑞依然是一个充满神秘色彩的人物，甚至有人拿他与中国近代“红顶商人”胡雪岩相比。他既是香港近代成功企业家的浓缩版，也开启了香港房地产商人进军内地并取得巨大成功的先例。在他身上，我们既可以看到香港商人异于常人的精明，也可以看到近代成功企业家的大气。翻开罗康瑞这本书，你可以从他的身上学到许多许多……
虽然出身富二代，但早年的罗康瑞接受了异于常人的磨炼。尽管在创业遭受挫折后得到父亲的帮助，在香港取得了小小的成就，但他有着更加远大的志向，最终从初期不起眼的香港小建筑商做起，到今天成为涉足高端房地产业的巨商大贾。他不仅实现了自己的梦想，而且谱写了一个成功企业家的励志故事。特别是新天地这一大手笔的“画作”，更是令罗康瑞名满天下。他用自己的勤奋和努力敲开了事业的大门，以房地产业为依托，拿新天地赢得了天下人心，然后以点带面，打开了属干自己的“新天地”，把不可能变成了可能。
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