最佳的经营，并不是利润率最高的经营，而是能够用最少的本金在最短的时间内赚取最大的收益。

随着房地产企业（以下简称房企）规模的不断扩张，各企业的管理半径越来越大，项目越来越多，与此同时，单个项目的规模和项目间的差异也越来越大。由此带来的项目管理难度及各专业条线的协同难度也越来越大，因此，计划运营管理需要向“大运营”管理演进。

大运营是以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期和全专业的高效统筹经营，确保房地产项目“储—建—融—供—销—存—回—结”8个阶段动态一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。通过对房地产业现金流核心逻辑的分析与应用，以及对现金流回正与利润影响要素的管理，房企可实现精准的投资决策、精准的经营与产品定位及更高效率的内部协同，实现快速有效的运营，进而提高资金利用率，抵抗经营风险，提高利润并促进企业有内涵地增长。

从“储—建—融—供—销—存—回—结”的全生命周期来看，大运营的管控节点涉及现金流的所有阶段。其中，“储”指土地储备管理，房企要兼顾规模发展要求和合理占用回款；“建”指开工管理，房企要兼顾当期销售要求和复合增长要求；“融”指融资管理，房企要兼顾开发建设需求和销债平衡，且在资金管理上要兼顾资金利用效率和资金风险平衡；“供”和“销”指供销管理，房企要兼顾供货效率和供销平衡；“存”指存货管理，房企要兼顾存货整体去化与周转和滞重存货风险；“回”指回款管理，房企要兼顾应收周转和收支平衡；“结”指结转管理，房企要兼顾在建结转效率和未来结转空间。

本书从大运营的定义、核心理念与价值展开阐述，并结合房地产业核心经营逻辑下的最佳经营模式和现金流曲线来阐述房地产业务与经营密不可分的关系，重点讲述了构建大运营管理体系的步骤与方法，最后对大运营的落地保障进行了说明。

无论是“3全”（全项目、全周期、全专业）、“3定位”（现金流型、均衡型、利润型），还是“4要素”［T（Task，计划）V（Value，货值）P（Profit，利润）C（Cash flow，现金流）］、“两管两控”（管计划、管货值、控利润、控现金流）或“六步法”（定方向、展计划、明指标、建标准、管动态、配机制），都是对大运营管理体系的价值点、方法论、管控策略和工具的提炼与总结。它们一方面形成了体系化的理论框架，便于理解和记忆；另一方面具有较强的实操性。本书中丰富的实战案例将有助于读者深刻地理解大运营管理体系，并在实践中有效地加以应用。

与此同时，财务经营思维还带来了运营管理角色的深刻转变和企业组织管控的赋能升级。例如，计划运营时代的运营部门开始从中后台的职能部门走向前台，成为协调各业务条线的核心业务部门；大运营时代的运营部门要成为组织经营决策的“最强大脑”、经营策划的“千里眼”、经营分析的“超级分析仪”和经营预警的“中枢神经”。这种转变对运营管理人员的专业协同能力、资源整合能力和分析决策能力都提出了更高的要求。

从实践中来，到实践中去。本书集结了中国房地产优秀企业（如保利发展、碧桂园、万科、旭辉集团、龙湖集团、世茂集团、中梁集团、中国金茂、新城控股、卓越集团、雅居乐、合景泰富、时代中国和云南城投等）的成功案例和实战经验，在此我们对这些企业表示衷心的感谢。

赛普管理咨询有限公司（以下简称赛普管理咨询）正是基于与众多优秀企业的深度咨询合作，通过不断学习、思考、总结、提炼与应用，才得以与行业同人分享研究成果。

提升房地产行业管理水平，促进房地产企业发展，是赛普管理咨询的使命。赛普管理咨询将继续秉承“尊重、责任、分享、价值”的核心价值观，持续为行业发展助力。

深圳市赛普管理咨询有限公司起步于2002年，专注房地产管理咨询事业17年，总部设在深圳，现已发展形成华南、华东、华北及中西部4个区域，以及战略、产品与经营、集团管控、商业地产、物业、人才发展6个事业部和1个学院（人才培养）。赛普管理咨询的业务涉及全国26个省市，致力于为房企提供组织力、专业力、产品力、运营力和风控力五力提升的专业服务，涵盖住宅、商业及产城等房地产全细分业态。迄今赛普管理咨询已经服务了2000多家房企，房企百强中90%为赛普客户，客户满意度达99%，年度续约率超过60%。赛普管理咨询的主要业务包括管理咨询、管理培训和信息化服务。

随着房地产行业进入新阶段调整期，房企的经营策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”。
在“稳健跑”阶段，大运营管理体系能够帮助房企聚焦经营品质的持续提升。所谓大运营是指一整套方法论体系，是以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营，确保“储—建—融—供—销—存—回—结”8阶段动态一体化适配经营策略，*终实现公司经营目标。通过对房地产行业现金流核心逻辑的分析应用，对现金流回正与利润影响要素的管理，房企可以实现精准的投资决策、精准的经营与产品定位以及更高效的内部协同，提高资金利用率和利润率，抵抗经营风险，进而实现快而有效的发展，促进房企有品质的增长。
这本书从大运营的定义、核心理念和价值出发，结合房地产核心经营逻辑下的优秀经营模式和现金流曲线来阐述房地产业务与经营密不可分的关系，重点讲述了房企构建大运营管理体系的步骤与方法，*后对大运营的落地保障进行了说明。

第一章 什么是大运营
第一节 大运营的定义与核心理念 / 004
一、从计划运营到大运营 / 005
二、大运营管理体系的核心理念 / 014
第二节 大运营的价值 / 019
一、管理新势能：升级管理角色，助力经营战略 / 019
二、定位指南针：前置策划与经营路演，确保精准投资与操盘 / 022
三、健康体检仪：“8 阶”健康体检，洞察经营风险 / 027
四、经营调节器：TVPC“两管两控”，实现弹性运营 / 030
第二章 房地产业核心经营逻辑
第一节 什么是最佳经营 / 035
第二节 现金流与经营模式 / 038
一、现金流曲线的基本概念 / 039
二、现金流回正及影响因素 / 042
三、三类经营模式与经营定位 / 050
第三节 业务与经营的关系 / 056
一、大运营管理体系“3 全”：全项目、全周期和全专业 /056
二、业务场景变动对经营结果的影响 / 059
第三章 大运营管理体系构建“六步法”
第一节 定方向：确定经营模式及项目经营定位 / 072
一、经营定位中常见的问题 / 073
二、经营定位匹配模型构建 / 076
第二节 展计划：制订经营计划 / 087
一、三年经营计划 / 087
二、年度经营计划 / 092
三、项目经营计划 / 099
四、项目节点计划 / 103
第三节 明指标：梳理核心经营指标 / 110
一、经营指标体系构建逻辑 / 111
二、经营指标字典的建立与应用 / 115
三、经营指标质量保证工具：主数据 / 125
第四节 建标准：建立差异化的项目开发标准 / 132
一、标准之差异化开发路径图 / 132
二、标准之差异化标准工期 / 140
三、标准之大运营数字标准 / 150
第五节 管动态：“两管两控”与经营健康体检 / 157
一、管计划：计划管理与考核 / 158
二、管货值：全周期货值管理 / 163
三、利润与现金流监控：动态反映财务经营状态 / 174
四、经营健康体检：及时知悉并防范经营风险 / 199
第六节 配机制：匹配的支撑机制 / 207
一、会议决策机制 / 207
二、激励机制 / 216
第四章 大运营管理体系落地保障
第一节 组织保障：大运营组织建设 / 229
一、机制构建：大运营工作小组助力运营升级 / 230
二、责权升级：六大责权匹配大运营机制升级 / 236
三、团队升级：能力提升，变“管控”为“自驱” / 240
第二节 产品保障：产品标准化体系 / 260
一、产品标准化体系对房企经营的三大作用 / 260
二、产品战略、策略、技术和管理的标准化 / 264
第三节 工具保障：经营决策分析模型及信息化系统 / 271
一、经营定位差异化的测算分析模型 / 272
二、经营监控分析模型 / 272
三、信息化系统实现数据联动及看板管理 / 278
后 记 / 293

专业地产研究机构十年磨一剑，荟萃领先房企实战案例，有力展现中国房地产大运营管理全貌
契合行业背景和市场需求  “房住不炒”背景下，房企运营难度增大，市场急需能使运营提效的管理体系； 
运用真实案例和大量图表 借助十多个案例和200余张图表来呈现真实的大运营管理体系的必要性和有效性；  内容成体系，针对性强 从房企实际遇到的真实问题和困惑提炼核心观点，极具逻辑性，对症下药，击中痛点和难点；
高屋建瓴、填补本土空白 集结了赛普咨询15年来的原创咨询方法论和实战案例研究，从房企整体角度阐述经营管理理念（即大运营），以填补相关领域的空白。