冯仑，万通集团创始人、御风集团董事长。1959年出生于陕西西安，西北大学经济管理学院毕业。中共中央党校法学硕士、中国社会科学院法学博士。曾任职于中共中央党校、中共中央宣传部、国家体制改革委员会，也曾是海南省改革发展研究所创始人。1991年，创立万通集团；1993年，创立北京万通实业股份有限公司。随后参与创建中国民生银行并出任该行的创业董事。二十余载，除了耕耘万通，他还致力于推动中国房地产行业的良性发展，承担企业家的社会责任。

冯仑做人通透，经商也很大气。这本书中关于房
地产市场的分析解读，无忌无讳，将为买房者提供一
种全新的视角。
——“万通六君子”之一、SOHO中国董事长 潘
石屹
冯仑是中国企业界的“段子派”掌门，该派坚信
所有的商业真相和管理智慧都在“段子”里。读冯仑
的新书，无论是普通买房者还是房地产从业者，都能
从生动好笑的“段子”里悟出一个两个道理来。
——财经作家 吴晓波
房子对很多人来说是储钱罐，而造储钱罐的人拥
有大数据。大学教师出身的冯仑先生，以房地产从业
者的专业视角，帮普通买房者厘清购房的观念与逻辑
，规避可能遇到的陷阱。在花几十年供楼之前，花几
个晚上看看冯仑先生的见解，肯定是值得的。
——《薛兆丰经济学讲义》作者 薛兆丰
买房无疑是每个人的头等大事，也是让很多人犹
豫不决的难题，因此冯仑买房相关的课程一经在有书
推出即深受喜爱。冯仑在房地产行业从业数十年，深
谙世界各国房地产发展变化的历程，因此能以其特有
的诙谐幽默的方式，在笑谈间就讲明白了绝大部分买
房相关的难题——是否该买学区房、是否该买房、如
何看房选房、如何买房投资等等，读完会让人醍醐灌
顶、豁然开朗。
——有书创始人 雷文涛

自序
01 心态与观念
买不到房的8种人
你给房子送终，还是房子给你送终
大城市一张床，还是小城市一套房
学区房就是一面照妖镜
买方可以买来幸福吗
男性买房 vs 女性买房
02 政策与调控
中国房市的无规律调控
解决房价问题不看市场，看市长
向新加坡学调控智慧和社会公平
调控房价，不如调控预期
为什么我喜欢到美国学习房地产
03 趋势与方向
“房住不炒”后的10个变化
限售：楼市新常态
调控的目标、方向与结果
6个置业机遇
04 税收与成本
房地产税落地是狼来了吗
从买房到持有房产，你被“税”了多少次
新房、二手房、商住房哪个交税更少
买房、租房哪个更划算
学区房价值与成本
05 数据与涨跌
判断房价涨跌的8个指标
房价下降可信吗
别信“金九银十”
日光盘谎言
如何判断拐点
06 判断与决定
首付贷比毒品可怕
小产权房不会复活
真优惠与伪优惠
房价的影响因子
当开盘摇号成为楼市主旋律
07 时机与准备
买房准备：多角度评估、择机买入
房价、调控与时机
年末年初，要不要买房
到底存不存在黄金出手机会
第一次买房、换房需谨慎
08借钱与算账
等额本金、等额本息、公积金贷款利弊分析
如何成为一个精明房奴
提前还贷款究竟合适不合适
换房的高卖低买玄机
共有产权房弃购背后的细账
09 看房与选房
中国人适合住多大的房子
为你梳理购房逻辑
8条选房指南：新房vs二手房
存量房时代，为什么新房仍值得买
现房购买指南
老家棚改拆迁，如何求偿
如何跟着棚改节奏买房
为什么说共有产权房可以买
10 二手房
二手房买卖流程全梳理
重新审视中国经纪人
房产中介能从你身上赚走多少钱
看明白中介套路，避开二手房买卖陷阱
买二手房容易栽的大坑
中介相争，买房者渔翁得利
11 租房
北漂租房到底贵不贵
三个大姐的租房故事
租购同权——多年媳妇熬成婆
当马云开始惦记你怎么租房
租房贷款靠不靠谱
10年租金堪比首付，为什么还要租房
租赁崛起有利无弊
12 装修与物业
精装修二三事
物业决定居住品质
从杭州保姆纵火案看物业责任与价值
居委会、物业公司、业主委员会
小区拆墙：墙倒了就是路
13 城市与房价
北京楼市新秩序
环京买房要慎重
天津这样的落户热城市，何时进入不吃亏
惦记丹东楼市的人醒一醒
海南楼市的短期下跌和长期美好
14 地域与选择
北上广深的褪色
返乡置业是一个好选择吗
三四线楼市走势
新一线城市
即将大涨的城市坐标
15 投资和升级
当房奴，不如当岛主
度假地产购买攻略
当保险资本介入养老地产
房地产买卖的本质
地产行业有没有下一个风口
人工智能时代的居住体验
致谢

买不到房的8种人
汉语有自己特殊的语言体系和表达方式。在汉语里面，我们把与房地产市场相关的一系列事情，简称为房市。这个词听起来有一点儿戏谑和不正经，因为它和“房事”的发音一样。
“房市”和“房事”的相似点不少，房市有高点、有低点，房事有激情、有平淡。房价涨跌，就像老公或老婆出轨，总是有迹可循。女人最喜欢问男人两个问题，一个是“你什么时候和我结婚”，另一个是“你什么时候给我买房”。
除了以上的相似点之外，在中国，房市和房事最类似的地方，是始终在折腾。尤其是中国房地产市场调控，好像男女谈恋爱，一边嫌弃一边给暗示，既在很多地方限购，又用信贷“放水”，让人摸不着头脑。
在密密麻麻、晦涩难懂的房地产调控政策面前，买房者往往既没有专业能力去理解，又没有那么多时间和精力去分析，也搞不明白调控的目的是什么，以及这中间又蕴含哪些机遇和挑战。
举个例子：这些年，国内有不少城市在执行“认房又认贷”政策，但是真正能分析清楚这5个字背后含义的买房者，并没有多少。
“认房”是认当地的房，还是认全国的房？不限购的商铺算房吗？“认贷”是认公积金贷款，还是认商业贷款？一个买房者在北京纳税不满五年贷款买的商住公寓，属于认贷范畴吗？两个不同城市的“认房又认贷”政策，是同一个标准吗？
连这些基础的问题都回答不清楚，就更难掌握“认房又认贷”通常是周期性限购措施，执行一段时间之后可能会被取消的知识点了，尤其是在限购取消一般不正式发文的背景下。
在很多人还没搞明白“认房又认贷”到底是怎么回事的时候，它又变了个新版本。几年时间，认和不认之间快速转换，这种政策转变带来的结果是：在人们来得及做出反应之前，房地产市场就已经转向了，房价又涨了一轮。
这个应用性很强的例子，是普通人在楼市调控面前无力感的缩影，它体现了中国房地产市场的复杂性、多变性。买房者每天醒来，一打开手机，看到的都是楼市新闻。一会儿黑天鹅，一会儿灰犀牛，一会儿又冒出一个楼塌了的灾难；有的人住新房，有的人被强拆；有的开发商一年销售额达好几千亿元，春风得意，有的项目烂尾，开发商跑路了。
在这种情况下，政府有必要就房地产的每一个新政开辟窗口，专门为民众解读政策执行细案和发布决议的初衷，而不是任由老百姓自己上网搜索新政如何实施，任由他们肆意猜测、恐慌。
任志强说过一句名言：“谁说调控是让每个人都买得起房子的？”这句话充分体现了楼市调控的矛盾性。2018年以来，我从“冯仑风马牛”这个平台上了解到一些让大家纠结的事情，比如，是该观望到年底，等房价降一降再买，还是见好就收、适时抄底？诡异的是，房价如愿开始下跌，似乎并没有给大家减压，反而让买房者更紧张了。
在政府需要更关切群众切身利益，提供政策解读的同时，买房者也应该摆正一个观念：买房和投资需要建立正确的坐标系。买房是一个系统性的工程，需要紧跟政策、多加实践（看房）、精准分析、智慧决策。它不是一个一蹴而就的行为，需要我们坚定内心、科学对待。
我之前看到一个段子，说中国有7种永远买不到房子的人，分别是：永远觉得房价还会跌的人、永远比别人慢一拍的人、永远都不相信开发商和中介的人、永远看而不买的人、永远相信专家的话的人、永远都在等房价跌到谷底的人、永远想买十全十美的房子的人。
我觉得，还应增加第8种——那些永远把精力放在研究最佳购房时机，从不脚踏实地、具体分析自己购房需求的人。
脚踏实地、科学研断、暂且放下焦虑、正视市场，是跟上中国房地产市场的发展步伐，并最终有可能搭上财富升值列车的第一步。
P3-5

本书是冯仑最新力作。
房价、看房、中介、选房、装修、投资、养老地产、租房、二手房、商住房……解决84个买房者关心的问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。让人人都能买到称心的房子。
潘石屹、吴晓波、王石、薛兆丰、雷文涛鼎力推荐！

“房事”大于天
买房是个大事儿，大到这二三十年来，几乎所有的媒
体每天一每个版面都会提到这个事儿。无论是东南西北的
中国人，还是来中国旅行的外国人，还是海外侨胞，几乎
每个人都对中国大陆的房地产有莫大的兴趣。
这个事儿涉及每个人、每个家庭，也涉及一个人的一
生，从童年的记忆到晚年的回想；这个事儿涉及GDP（国内
生产总值），而GDP涉及经济增长、产业结构；这个事儿也
涉及社会的公平与安定。如果我们今天要找到一个能够涵
盖这么多领域，而且重要到需要把它放在一个隆重的地方
来讲清楚的词，几乎只有这么一个词——房地产。
1987年深圳“第一拍”，一块土地进入市场，推动了
国有土地使用权改革。自从1998年取消了房屋分配制度，
采取市场化的住房解决制度之后，房地产逐渐作为发展城
市经济的一个支柱产业而存在，房地产特别是住宅便成为
我们整个经济生活当中的一个热词，也是一个让我们感到
幸福、痛苦和困惑的词汇。我们买了房，当然算是快乐，
娶妻生子，从此幸福地开始新生活。但是我们也会痛苦，
因为背负房贷，有可能变成房奴。房屋变成了私产，人们
因为房子结婚、离婚，因为分家产生纠纷，上演或滑稽或
悲惨的故事。
从1998年到现在这20多年时间里，我们看到整个房地
产行业有了巨大的发展，这个发展创造了一个奇迹。在城
镇化的发展历史当中，我们1978年的城镇人均住房面积是
6.7平方米，到2016年我们的人均住房面积到了36.6平方
米。现在全国居民人均住房面积是什么水平呢？40.8平方
米。
由此可见，改革开放40年以来，我们感觉到的最大的
变化、进步或者说幸福，就是房子大了。不仅自己家的房
子大了，而且很多酒店、写字楼、医院、学校都大了。在
这个过程中，我们既有满足又有兴奋，同时也有在这个行
业中摸爬打滚多年带来的一种安慰，同时也有很多疑问。
这个行业的发展实际上牵动了最主要的三拨买房者——所
有想买房但买不起房的人，买了又跌了的人，买了又赚了
的人。买房者在过去二三十年里，兴奋更多一点。他们在
20年前买的房到现在少说翻了三五倍，翻个七八倍或者十
倍也是有的，但是没买房的人又怎么样了呢？
在这二三十年里，我参加活动时，但凡见到一个年轻
人或老人，口袋里有点钱或者很多钱的人，被他们问得最
多的问题就是：什么时候买房合适？房价还涨不涨？一线
城市的楼市发展怎么样？二线城市的楼市发展怎么样？公
寓怎么样？住宅怎么样？经济适用房到底合不合适？廉租
房到底靠谱不靠谱？我们该怎样排号申请廉租房和限价房
？什么时候最适合用公积金贷款买房？未来我们有没有房
产税？房产税出台之后我们有没有遗产税？这个房子到期
了怎么续？这些问题不绝于耳，无论到任何地方，同样的
问题几乎都会被提起。
所以在我从业的将近30年里，或者说我们在开发住宅
产品、推动销售的时候，都面临着同样的问题。这些问题
呢，非常有意思，都与买房的人有关。现在，第一批提问
者可能已经老了，但新生的提问者仍然抱着期待在向我们
发问。
第二类的问题与卖房的人有关，俗称开发商。开发商
这二三十年问得最多的问题主要集中在：如何跟着政府拿
地？土地管理的制度会怎么改？土地是租的还是私人的？
可以拿到的是农村集体用地、城市里的划拨地，还是拍卖
的建设用地？拿到了地以后怎么规划、报建、设计户型、
研究产品，最后怎么销售？怎么样管理自己的团队，同时
怎么样用好中介？怎么样打理新房二手房？怎么样使得住
宅产品更丰富？除了小户型、大户型、豪宅、别墅、城市
公寓、乡村廉价别墅等一些产品，开发商是不是也可以尝
试一些度假产品？
那么，在这个过程中怎么经营和管理企业？怎么带团
队？我们如何树立品牌，做好物业管理和客户关系管理？
目前，开发商也都进入了我们所谓的后开发时代，市场发
生了很大变化。如果说三年之前是开发时代，那么伴随着
一系列因素的改变，比如人均GDP超过了8000美元，城市的
空间格局、交通格局基本确定，我们进入了后开发时代。
另外，二手房已经超过了新房的市场销售量，新房二手房
成交比达到1：3，现在北京、上海的比例甚至是1：5。
除了人均GDP、城市的空间格局以及新房二手房成交比
之外，第4个因素就是现在人均住房面积已经超过了40平方
米。第5个因素是现在人口的净增长在一二线城市放缓，多
数城市已经趋近于零，甚至是负增长。当然，其他一些因
素，如社会心理预期、税收、利率、政策等也会有些影响
，但上述的这5个因素导致新开发住宅的需求量、销售量都
在减少。基于此，我们认为房地产进入后开发时代，后开
发时代主要指向住宅以外的产品。如果说开发时代是以住
宅产品为核心，以开发模式为主导，竞争之处在于成本、
规模、速度，那么后开发时代的特点可以概括为全产品线
、全价值链、全商业模式。
全产品线至少有5大类产品，包括写字楼、购物中心、
物流仓储、医疗健康和教育研发。全价值链指从拿地一直
到物业管理以及不动产金融化这一完整链条。全商业模式
，指有卖房的、租房的、先租后卖的，也有先卖了再返租
的，然后金融化不动产的创新模式也出现了。进人后开发
时代意味着一个全产品线、全价值链、全商业模式的竞争
。那么，在这个过程中又将有很多新的问题产生。不同类
型的商用不动产开发有不同的问题，既有国际上通行的做
法，也有我们国内创造的一些新模式。
除了买房和卖房的问题，这二三十年还有第三个方面
的问题——来自政府的问题。政府在过去二三十年，最重
要的作用是建立一整套可持续发展的房地产制度和政策，
不仅要解决多数人住房的问题，也要促进房地产市场和建
筑市场的充分发展，为经济增长提供动力和活力。考虑到
我们取消了过去计划经济时代住房实物分配制度，所以政
府有三个可选的政策方向，且更多地偏向市场化。
第一个可选择的政策方向是美国模式，在这种模式下
，无论是什么样的房子，有钱的、没钱的，低收入的、高
收入的，大部分住房需求都靠市场解决，市场解决不了的
就通过一些金融手段（如次级抵押贷款），帮助穷人解决
住房问题。
第二个可选择的政策方向是新加坡模式，80％由政府
提供价格区间稳定的组屋。20％完全由市场去调节，叫私
人房屋。组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋
，卖给多数的普通工作者。他们有公积金账户，可以拿到
比较低的贷款利率，付一点首付就可以买得起房，而这个
房子未来如果有所增值，那么他们也可以获利。但是，私
人房屋不一样，完全由市场来调节。
你有钱创业，那么你就可以在私人房屋市场上满足需
求，土地制度相应地也不一样。在美国模式下，土地基本
上是私有，这意味着一些土地可以随意买卖。新加坡由于
国土狭小，又要解决组屋问题，所以他们的土地中只有少
量的是私有土地，而政府公开出让的开发房屋分为99年产
权，999年产权和永久产权。
第三个可选择的政策方向就是德国模式，以租赁房屋
为主解决住的问题。一个人一辈子最多买一次房，而且不
能通过房屋买卖获取暴利，也不能炒作，即“房住不炒”
，更多的是鼓励大家租房。自1999年以来，政府根据不同
的市场变化在政策上有所侧重，到现在为止更倾向于德国
的“房住不炒”制度。那么，房地产市场在一定程度上也
会受到抑制。
关于这三个方面的问题，我作为从业者必须主动回应
的问题是前两种。我在过去二三十年当中不断地回应这些
问题，感觉第一类问题的解答会满足买房者的需要。我现
在把这些曾经回答过的、现在要回答的问题的解答和对未
来可能有借鉴意义的想法，归拢、整理成这本书，就是为
了回答买房者要问的问题。另外一部分问题与开发商、从
业者、行业有关，我们笼统地将其称为卖房者，如果有机
会，我希望未来也写成一本书。
在新的时代中，住宅进入一个“房住不炒”的阶段，
整个房地产市场进入后开发时代。未来我相信房地产在住
宅以外的市场空间、商业模式、金融服务以及创新发展当
中还有巨大的空间，对于中国经济的成长，特别是消费升
级，包括医疗健康、教育研发等方面来说，意义重大。我
们这个行业继续存在50年、100年没有问题。虽然我已经看
到一些人开始在火星、月球和其他星球上设计房子了，但
在有生之年我还是要在地球上做好开发房子的工作，回答
好时代、行业和个人提出的这些问题。

买房有哪些容易掉进去的坑？如何快速看懂房产相关政策？新房、二手房买哪种更合适？选择租房还是买房？房地产行业的下一个风口在哪儿？未来房价是涨是跌？……
房子，牵动着很多人的神经。你跑不掉，也绕不开。信息爆炸时代，楼市显得迷雾重重：一方面，调控政策层出不穷，限购、限售、租购并举、共有产权等新名词让普通买房者摸不着头脑；另一方面，一线城市住宅市场趋近饱和，新一线城市崛起，“互联网+房地产”、养老地产崭露头角，房价走向到底如何，房地产还值得投资吗……太多问题困扰着买房人。
时代弥漫着资本和转型的气息，无论是普通买房者还是房地产从业者，总是纠结、迷茫着，难以抉择。虽然市场上不乏房地产类的书籍，但以系统化思维、丰富案例探讨购房逻辑与房地产商业模式等问题的却很少。
在本书中，作者凭借20余年房地产从业经验和对市场的观察，用有趣的故事把复杂的房地产问题讲得通俗易懂，同时，为普通买房者及房地产从业者提供一种新的视角。这本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。
“房住不炒”时代，买房应该知道的这些事儿，作者冯仑为你一一解答。