上海自1843年开埠至20世纪40年代末的一个世纪里，在上海原县城以北一片荒凉的滩涂上兴建了一个亚洲最大的城市，这不能不说是一个奇迹。在城市发展的背后，蕴藏着城市建设、人口集聚、经济发展、文化多元、社会变迁等诸多因素，而城市建设中的房屋建造则发挥了非常大的作用。城市发展是以城市建设、建筑物为标志的。历数上海百年城市建设，既出现了有万国建筑博览之称的外滩现代优秀建筑，也存在拥挤破烂的棚户区、滚地龙等，而占上海建筑物一半以上的，是人们居住的房屋，住房占比最大的，是具有上海本地特色建筑一一“上海石库门里弄房屋”。《上海石库门里弄房屋简史》编著者田汉雄、宋赤民、余松杰作为上海石库门里弄房屋的居住者、管理者、维修者，出于对石库门里弄房屋自年幼起日积月累的深厚情感，以及对石库门里弄房屋发展历史的浓厚兴趣，认真收集有关资料，试图对石库门里弄房屋在建筑设计、建筑施工、建筑材料、建筑工艺等全方位的发展变化进行实录，又以城市变迁、经济变迁、文化变迁、社会变迁等诸多历史发展轨迹为背景，全景式介绍上海石库门里弄房屋的过去和现在，让读者对这种建筑形态有一个立体式的了解。

第一章 绪言
第二章 租界的由来与华洋杂居（1843—1860）
一、租界由来
二、租界建立初期地多人少
三、小刀会、太平天国运动与“华洋混居”
第三章 早期石库门里弄房屋（1860—1900）
一、租界人口与职业、企业分析
二、现代建筑业的出现和发展
三、租界建房管理部门演变
四、早期石库门里弄房屋
五、石库门考证
六、早期石库门里弄房屋的特点归纳
第四章 兴仁里石库门里弄房屋研究
一、兴仁里地块
二、《申报》上兴仁里地块广告探讨
三、兴仁里石库门房屋统计分析
四、兴仁里房屋、土地面积等问题
第五章 石库门里弄房屋发展与规范（1901—1920）
一、上海人口快速增长
二、工部局加强建筑管理
三、大规模成片石库门里弄房屋的出现
四、石库门里弄房屋的变化与进步
五、国外建材（或仿制国外建材）的广泛运用
第六章 早期华界石库门里弄房屋
第七章 石库门里弄房屋的完善和质量提高（1920 —1941）
一、上海市人口膨胀、人口结构变化
二、石库门房屋设计、施工趋于规范化和优质化
三、高质量石库门里弄房屋选介
四、经典石库门住房不完全统计（1900年后）
第八章 上海（租界）里弄的变迁
一、上海租界的市政建设发展
二、里弄的出现
三、弄的形成
四、里弄的优点
第九章 石库门里弄房屋的营建演变
一、早期石库门里弄房屋的建造
二、中期石库门里弄房屋的建造
三、晚期豪华型石库门里弄房屋的建造
第十章 石库门里弄房屋的经济分析
一、石库门里弄房屋的经济背景
二、石库门房屋的建筑成本和收益
三、上海市民（华人）收入
四、上海市民的租房支出
第十一章 新式石库门里弄房屋（1924年后）
一、新式石库门里弄房屋
二、部分新式石库门里弄房屋选介
三、不同年代典型石库门里弄房屋演变
第十二章 战争停滞了上海石库门里弄房屋建设
一、抗日战争（1938—1945）
二、解放战争时期（1945—1949）
第十三章 石库门里弄房屋拆除和保护
一、石库门里弄房屋的拆除
二、石库门里弄房屋保留与保护
三、石库门里弄房屋的“新天地”保留、保护模式
四、石库门里弄房屋保留保护的探索
参考文献目录
作者简历
后记

上海自1843年开埠至20世纪40年代末的一个世
纪里，在上海原县城以北一片荒凉的滩涂上兴建起
一座亚洲最大的城市，这不能不说是一个奇迹，在
城市发展的背后，蕴藏着城市建设、人口集聚、经
济发展、文化多元、社会变迁等诸多因素，而城市
建设中的房屋建造则发挥了非常大的作用。
城市发展是以城市建设、建筑物为标志的。历
数上海百年城市建设，既出现了有万国建筑博览之
称的外滩现代优秀建筑群，也存在拥挤破烂的棚户
区、滚地龙等，而占上海建筑物一半以上的，是人
们居住的房屋，住房占比最大的，是具有上海本地
特色建筑——上海石库门里弄房屋。据专家估计，
当时全上海有一半以上的居民居住在石库门里弄房
屋中，石库门就成了具有上海特色、全国罕见的里
弄民居。中国邮政发行的全国民居邮票，将上海石
库门里弄房屋作为上海民居的典型代表，就是一个
佐证。
当时，石库门里弄房屋成为上海市民最常见的
房屋，成为上海市民最常住的房屋，成为上海市民
最喜爱的房屋，成为上海老一辈市民最值得回顾和
记忆的房屋。
甚至可以说，石库门里弄房屋就是孕育“上海
人”这个群体的孵化器，是上海人一种身份的特殊
标记。
本书编写者作为上海石库门里弄房屋的居住者
、管理者、维修者1，出于对石库门里弄房屋自年幼
起日积月累的深厚情感，以及对石库门里弄房屋发
展历史的浓厚兴趣，认真收集有关资料，试图对石
库门里弄房屋在建筑设计、建筑施工、建筑材料、
建筑工艺等全方位的发展变化进行实录，又以城市
变迁、经济变迁、文化变迁、社会变迁等诸多历史
发展轨迹为背景，全景式介绍上海石库门里弄房屋
的过去和现在，让读者对这种建筑形态有一个立体
式的了解。
任何对历史事物的描写，大多充满了对历史的
怀念和敬畏，随着时代车轮滚滚向前，某些事物也
在历史进程中逐渐淡化甚至消亡，就像一大批石库
门里弄房屋因城市更新而拆除，被更舒适先进的公
寓式楼房取代的现象一样。于是我们怀着对历史的
珍爱和对未来的期待，编著了这本小册子。
想起了鲁迅先生在《坟》一书中的名言，略加
修改：“既是对过去的怀念，也是对过去的告别。
”

田汉雄、宋赤民、余松杰编著的这本《上海石库门里弄房屋简史》顺着历史发展的轨迹将上海石库门建筑形态的演变全方位的记录，可以让读者从建筑的角度了解这一时期上海历史文化背景的变化，具有一定的市场价值。书中还配有实景照片、房屋图纸、统计表格，具有较强的学术价值，为学术研究提供了一份不可多得的研究资料。

拿到本书稿时，不禁松了一口气。本书原是某
大学老师的一个研究课题，笔者都同意参加，因种
种原因，课题最终没有立项，然而收集资料工作已
全面展开，只能花费数月，把这课题内容转化为本
书了。
自19世纪60年代以来，石库门里弄房屋发展、
存续了100多年，从起身、发展、完善、升级、停滞
到拆迁，都是伴随着上海这座城市的发展。这其中
的变化，尤其是前80年的进步、变化、多样，犹如
一面三棱镜，折射出上海当时的城市建设、经济发
展、人口集聚、文化多元以及人们生活的演进，因
而本书不单是描述石库门里弄房屋的变化沿革，并
希望能立体的全方位地记录当时社会场景。当然这
只是笔者的愿望，能否达到这一效果，读者可以评
价。
书中收集了许多地图、图纸等资料，由于历史
原因式样不一，字体繁杂，原请专业人士将图纸重
新描绘了一遍，虽然新图纸字体划一，线条清晰美
观，但似乎少了一些历史沧桑感，最终还是采用原
来地图、图纸等，以原样示人。因而本书采用的图
纸，其画法、字体、线条、形状不一，也请诸位谅
解了。
本书在编著过程中，得到朱晓初、王冠等先生
的协助、指正，尤其是上海市房地产经济学会副会
长、《上海房地》杂志编辑委员会主任李国华先生
对本书提出许多建议，在此一并表示感谢。

租界的由来与华洋杂居（1843—1860）
1840年，英国借口中国禁止鸦片贸易，向中国发动战争，史称“第一次鸦片战争”。此役中国战败，只能与英国签订《中英南京条约》，同意英国提出的割地、赔款、开放五口通商等条款，中国的大门被打开，从此进入了半殖民地半封建社会。作为五口通商之一的上海也正式开埠了。
一、租界由来
1840年“鸦片战争”爆发。1842年8月29日（道光二十二年七月二十四日），中英签订《中英南京条约》，第二条规定：“自今以后大皇帝恩准英国人民带同所属家眷寄居大清沿海之广州，福州，厦门，宁波，上海等五处港口，贸易通商无碍，且大英君主派设领事管事等官位该五处城邑，专理商贾事宜，与各地方官公文往来，令英人按照下列开叙之列，清楚交纳货税钞响等费。”即俗称“五口通商”。
1843年10月8日《虎门附加条约》（又名《善后事宜清册附粘和约》，英文名为Supplementary Treaty of October 8th）第七款规定：“在《万年和约》（即《中英南京条约》）内言明允准英人携眷赴广州、福州、厦门、宁波、上海，五港口居住，不相欺侮，不加拘制。但中华地方官必须与英国管事官各就地方民情，议于何地方，用何房屋或基地，系准英人租赁。其租价必照五港口之现在所值高低为准，务求公允。华民不许勒索，英商不许强租。英国管事官每年以英人或建筑房屋若干间，或租屋若干所，通报地方官，转报立案。惟房屋之增减，视乎商人之多寡，而商人之多寡，视乎贸易之衰旺，难以预定额数。”
英驻华公使璞鼎查（Henry Pottinger）委任巴福尔（George Balfour）为第一任上海英国领事。1843年11月8日巴福尔到上海，第二天偕其翻译员麦特赫斯脱（W. H. Medhurst）谒见上海道台宫慕久（当时上海道台全称为“江南海关分巡苏松太兵备道”，上海道台是俗称），并设领事馆于上海城内。
《中英南京条约》商订时，未曾议及外人居留地点，《虎门条约》也只是原则规定英商租房建房事宜，因而如何落实，须由上海道台与英国领事会商。由于国人历来认为“天下之土，莫非皇土，率土之宾，莫非皇臣”，依中国法律，不得以土地卖与外国人。于是，上海道台与英领事最终设想出一种所谓“永租”（rent in perpetuaty）的办法来实现买地，即由英人年纳租金若干，初定每亩租金为制钱1500文，后改为地税，仍为1500文，另付约十倍于年租之数目为“押手”（即保证金，deposit money）给原业主，退租时，原业主须将“押手”退还租地人。而租地手续，由租地英国人与原业主直接商议，双方达成协议后由租地人呈报领事官，并将该契约呈请领事转送上海道台查核，如无问题，即由道台加盖印章，转送各方收执，这种加盖上海道台印章的租地契约俗称“道契”。
经过多次协商，上海道台宫慕久与英国领事巴福尔于1845年11月，商订“土地章程”（Land Regulation），以上海道台名义公布，俗称《第一次土地章程》。该章程规定租界范围（英国租界）及租地方法，界内设施等事宜。《第一次土地章程》规定了英租界南、北、东三界范围。1848年11月，英租界扩充。1849年4月6日，法国驻沪第一任领事敏体尼（M. Montigny）与上海道台麟桂订立法租界章程，确立法租界范围。1854年2月，美国领事定署虹口。1854年7月，英美法等通过《第二次土地章程》。1863年，上海道台与美国领事议定美租界范围。1863年，英美租界合界统一管理。1899年，公共租界与法租界均大加扩充，遂形成上海租界范围。
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