巴曙松、杨现领所著的《房地产大转型的互联网+路径》讲述中国正在快速步入移动互联网时代，线下向线上的人口大迁移浪潮深刻改变着人们生活的方方面面，互联网对传统行业的冲击和重塑不可避免，房地产作为一个本地化、非标准化和极其复杂的行业也正在经历互联网的强势变革。未来十年，中国的房地产行业正逐步完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位；同时，人们对房屋的需求将回归居住属性本身，这要求传统的开发方式必须面临转变，开发元素也将更加注重生活和社区。在这些方面，互联网均可以有所作为。那么，在这种趋势下，互联网到底可以为房地产行业带来哪些改变？哪些企业将在这一进程中收益？互联网公司和传统公司如何参与这一进程，线下与线上如何实现更好的互动与融合，这些都将是本书重点探讨的问题。

第一章 中国步入存量房时代
二手房市场爆发的条件
中国的二手房市场如何崛起？
二手房市场的潜在空间有多大？
第二章 美国线下传统的百年演变
房屋交易的特征
经纪人的功能
房屋交易的过程
美国线下传统的百年演变
MLS如何整合经纪行业的产业链？
MLS体系下的经典问题
第三章 互联网到底改变了什么？
信息媒介变迁的驱动力
互联网到底改变了什么？
互联网颠覆了谁？
未来的方向 让用户更聪明
第四章 国际比较 “不可能三角定律”
房地产经纪行业的三大难题
房地产经纪行业的“不可能三角定律”
中国版“不可能三角定律”
中国能否破解“不可能三角定律”？
中国如何破解“不可能三角定律”？
第五章 为什么互联网在中国的影响更大？
第六章 Zillow：美国房地产在线媒体巨头
美国最大的房地产在线信息平台
Zillow如何重构经纪行业的产业链？
Zillow未来的成长空间有多大？
第七章 Redfin：发展中的垂直电商模型
Redfin：美国经纪行业的真正颠覆者
Redfin的比较优势何在？
Redfin的发展为何相对缓慢？
为何Redfin的发展将驶入快车道？
为什么中国版Redfin一定会大行其道？
经纪公司向E2E电商转型的可能性有多大？
在线媒体向E2E电商转型的可能性有多大？
第八章 房产媒体的衰落和转型
PC时代：房地产门户网站的崛起
Move：全球和全美第一家房地产门户网站
Move：坠落的明显股
中国的房地产媒体如何转型？
中国房地产在线巨头崛起的路径
第九章 传统经纪公司如何转型？
曾经的链家：一个基于IT系统的经纪公司
未来的链家：一个基于互联网的、数据驱动型经纪人平台
第十章 分享和创客时代是否已到来？
Airbnb：房屋分享经济的标杆
Wework：联合办公的标杆
第十一章 如何构建房产数据的生态圈？
何谓新型估值服务？
用户对房屋数据的需求在变化
传统评估需求提升工具系统的应用
未来房地产估值的方向是什么？
如何搭建多来源、多维度的数据生态？
互联网+估价=？
第十二章 青年长租公寓—一个新风口
长租公寓行业的历史
长租公寓行业的产业链全貌
长租公寓行业的目标市场
集中式公寓
分布式公寓
集中式VS分布式
长租公寓：潜在的问题和可能的出路
长租公寓：几个长期趋势
从EQR观察中国青年公寓行业的未来

窗外的香港，高楼林立。
身处房地产行业高度发达的香港，回望中国整
个房地产市场的发展，在“互联网＋”成为不同产
业转型发展的重要突破方向之一时，房地产行业将
出现哪些显著的趋势性变化？
从现状看，中国的房地产市场正在发生激烈的
变化与重组。根据一系列数据分析，新房市场主导
的阶段迈入二手房市场趋势性上升的存量房时代，
这是一个基础性变化。从互联网角度看，移动时代
的来临意味着互联网对传统行业的改造从标准化商
品过渡到非标准化服务，移动互联网对房地产服务
的改造则刚刚开始，真正的裂变尚未出现。在这两
个趋势的叠加下，我们预计会看到房地产市场游戏
规则的重建，表现为旧秩序的逐步退场和新秩序的
曙光初现。那么，我们将面临一个什么样的未来？
这是我们试图在本书中探讨的主题。当然，本书中
的所有观点仅仅代表作者个人作为一个研究人员的
看法，不代表任何机构的意见和看法。
一、互联网改变房地产的时代已经来临
这个全新时代的来临是基于三个标志性事件：
其一，中国由新房市场主导的阶段迈入二手房
市场趋势性上升的存量房时代，这是一个基础性变
化。
其二，中国移动互联网用户超过PC用户，移动
互联时代的来临意味着互联网对传统行业的改造从
标准化商品过渡到非标准化服务，互联网从虚拟世
界进入现实世界，开始提供线下真实生活场景中的
各种服务。在这个大趋势之下，移动互联网对房地
产服务的改造则刚刚开始，真正的裂变尚未出现。
其三，行业规则的重建。2014年以来，我们已
经看到不同商业模型之间的界限开始变得模糊，经
纬分明的鸿沟不复存在，房地产开发企业开始向互
联网转型，传统经纪公司也越来越互联网化，互联
网公司越来越经纪公司化，媒体公司越来越电商化
，彼此之间相互渗透，原本定位不同、差异明显的
玩家突然出现在同一个战壕中，竞争更加激烈。
二、存量房时代的来临意味着什么？
从国际对比来看，美国、英国、法国、澳大利
亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成
交分别是新房成交的9倍、8。1倍、1。9倍、3。5倍
。尽管日本二手房只有新房的0。6倍，首都圈和近
畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平，分别
达3倍和1。9倍。
再看中国，2013年，尽管全国层面二手房与新
房成交占比只有35％左右，但是一线城市和个别二
线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度
来看，据测算，2013年中国二手房成交面积的16％
集中在一线城市，成交金额的39％集中在一线城市
。
尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导
，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的
城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，二
手房市场的全面爆发是大势所趋。
那么，存量房时代的来临意味着什么呢？
1。市场供需双方的力量更加均衡
在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计
、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需要3年甚
至更久，因此，新房供给往往滞后于需求的变化，
无法与需求同步调整，因此，需求弹性远远大于供
给弹性导致供应端的开发商在产业链上处于绝对的
话语权。一个自然结果是消费者的弱势和代理商的
弱势，前者表现为房价上涨，后者表现为代理费率
下降。
然而，在二手房主导市场供给的阶段，供给端
与需求都十分分散，没有谁可以垄断供应，因此，
供给弹性与需求弹性将更为一致，在这种情况下，
如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击，房价
很难出现趋势性上涨或下跌，房价的调整将更加频
繁，更加短期，但波幅更小且双向波动，也正是基
于此，消费者更需要关注频繁变化的市场信息。此
外，存量房时代的住房需求多以自住为主，且集中
在老旧中心城区，基于自住的需求必然会更加关注
房屋地理信息、通勤信息和邻里信息，这时房子是
一个家，不是钢筋水泥，不是投资品，所以房屋交
易的信息密集和复杂属性才会由此产生。而且，自
住并不一定直接购买，租房和买房之间的替代性在
这个阶段也才会产生。考虑到租房周期更短，信息
交互的次数更频率，对信息需求进一步上升。
2。大型交易撮合平台的诞生是必然结果
交易平台的诞生必须具备的前提条件就是交易
双方力量相对均衡且足够分散。随着新房市场逐步
过渡到买方市场，开发商的力量趋弱，消费者力量
趋强，这为新房交易平台的产生提供了条件，这也
是许多新房电商平台崛起的大背景。在存量房市场
，基于买卖双方更加分散的特点，则会更大的交易
平台。
第一，在新房市场，2014年之前，并非出现真
正意义上的交易平台，当时，媒体电商是普遍形式
，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，互联网
公司不过是开发商的广告平台。
然而，在2014年的市场，由于市场相对低迷，
去化周期和购房周期延长，传统的代理公司无法有
效拓客，传统的媒体广告效果也十分有效，自然来
客越来越少，在这种市场结构下，才催生了一、二
手联动的渠道整合平台，同时由于团购费的机制创
新解决了传统代理无法解决的快速结佣问题，这些
平台迅速增长。
第二，在二手房市场，目前同样没有出现真正
的交易平台，PC时代的媒体公司为二手房公司或经
纪人提供端口服务，但仍未真正切入交易，或者说
对交易的掌控力远远不够。传统中介公司虽然参与
交易，但是仍然没有完成从公司向平台的转换。考
虑到二手房市场的复杂性和经纪人不可或缺这一特
点，大致判断平台的崛起过程必然是一个从轻到重
，再从重到轻的双重演变，可以预计，未来2－3年
一定会出现一个或几个大型的区域性二手房交易平
台，它不仅提供信息、撮合交易，而且还会提供以
交易为中心的延伸服务等。
最后，简单推测，未来几年的市场竞争格局中
将会有一场新房交易平台与二手房交易平台的竞争
，因为站在消费者角度看，房子是没有新旧之分的
，至于未来到底是新房平台打败二手房平台，还是
二手房平台打败新房平台，需要进一步观察
巴曙松
2015年6月于香港

知名经济学家巴曙松和高级分析师杨现领的又一力作。
剖析Zillow等国外知名房地产电商企业的商业模式，破解国际知名房地产电商企业生存与发展之道，为中国“互联网+房地产”企业寻找下一个风口。
《房地产大转型的互联网+路径》为中国所有房地产行业人员指明了一条未来之路。

第一，业主自有房屋的存量规模，它决定多少房子可以流通。这是一个前提条件，只有房屋自有率达到一定水平，业主自有的房屋存量足够大，才能为二手房的出售和出租市场提供支撑。这里，美国和英国二手房市场的鲜明对照可以提供参考。
从美国经验来看，尽管1880年之后美国的经纪行业已经萌芽，但是直到1950年才开始真正意义上的蓬勃发展，于1980年之后才日渐成熟。探究事实的真相，可以发现：1950年，新房市场经历20世纪40年代的大发展之后，房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定，且住房自有率超过60％，并长期维持在这一水平之上（见图1．2）。这三个事实叠加在一起，加之美国20世纪50年代之后的大规模郊区化和人口流动浪潮，导致美国存量房屋的流通率开始大幅上升，二手房市场逐步取代新房市场成为主导性力量，二手房交易占比长期保持在80％以上，从而直接驱动了经纪行业从小变大的快速成长过程。
作为一个对照，英国二手房市场则崛起于20世纪80年代，这里的内在原因是英国的房屋自有率一直偏低，直到20世纪80年代之后，才上升到60％以上（见图1．3）。深层次的研究发现，与美国相比，英国政府历史上对住房市场的干预程度极深，曾经超过50％的房屋由政府提供，英国家庭的房屋自有率上升的速度极其缓慢，也就不太可能形成一个房屋流通的二手房市场。从数据上看，1959—1964年间，英国约1／3的房屋是市政委员会所建，直到1971年，英国业主自住的房屋还不到50％。直到1983年，撒切尔领导的更加激进的保守党推动住房制度改革，把议会的房屋廉价出售给150万工人家庭，以此来确保越来越多的英国人有自己的房子。1981年，英国自有住房者增加到54％，10年之后，进一步上升为67％。自有房数量由1980年的1100万套，上升到今天的1800万套左右，这才为英国二手房市场的快速成长奠定合适的土壤。
第二，存量房屋的质量能否满足住房需求，如果质量较差，则很难进入市场，住房需求仍由新房满足。美国二手房市场之所以如此庞大，每年有500万套左右的交易量，在很大程度上是因为美国的房屋结构以独栋别墅为主，在大多数情况下，这些房屋能够满足人们改善住房的需求。相比较而言，日本二手房市场发育之所以相对迟缓，部分原因在于日本的存量房屋质量较差，面积较小，无法满足增量需求。
第三，人口流动和住房转换的频率，这从根本上决定房屋流通率以及二手房的市场空间。在二手房交易市场，美国房屋流通率的历史平均水平为4．5％，高峰时期曾高达6．2％（见图1．4），考虑到美国的房屋存量达1．2亿套，4．5％的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。在二手房出租市场，美国的出租市场住房换手率高达30％，是交易市场房屋流通率的6倍左右。
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