摘要
引言
第一章 农村宅基地使用权概说
第一节 农村宅基使用权的相关概念
第二节 我国农村宅基地使用权的特征及其局限性
第三节 农村宅基地使用权的历史渊源
第二章 农村宅基地使用权立法思想检讨
第一节 农村宅基地使用权立法取得的成就
第二节 现行农村宅基地使用权立法的缺位及其冲突
第三节 现有农村宅基地的立法思想
第四节 宅基地使用权立法思想的检讨
第三章 农村宅基地使用权转让问题研究
第一节 关于宅基地使用权转让的相关法律规定
第二节 农村宅基地的使用现状
第三节 我国宅基地使用权转让制度的法律剖析
第四节 禁止农村宅基地使用权转让造成的弊端
第五节 建立农村宅基地使用权转让制度的必要性与可行性
第六节 域外关于农村宅基地使用权流转的经验
第七节 农村宅基地使用权转让制度的立法前瞻
第四章 现有的宅基地使用权转让方式及其效力认定
第一节 宅基地使用权转让行为的几种主要方式
第二节 宅基地使用权转让行为的效力认定
第五章 农村宅基地使用权转让问题专题研究
第一节 农村宅基地使用权抵押专题研究
第二节 农村宅基地使用权租赁问题研究
第三节 农村宅基地使用权继承问题研究
第六章 农村宅基地使用权流转的几个特殊法律问题研究
第一节 如何对待宅基地的保障性与物权性的关系
第二节 向城市居民转让农村宅基地使用权的相关问题
第三节 宅基地房屋的强制执行问题
第四节 小产权房转让的相关问题
第七章 农村宅基地使用权消灭及重新分配宅基地的问题研究
第一节 农村宅基地使用权的消灭
第二节 农村宅基地使用权退出机制研究
第三节 重新分配宅基地问题研究
第八章 宅基地使用权流转试点经验
第一节 各地农村宅基地使用权转让试点的案例
第二节 各地试点的经验、问题及展望
第九章 农村宅基地使用权立法构建
第一节 明确宅基地的产权归属和物权属性
第二节 修改现行法律，制定宅基地流转的具体制度
第三节 宅基地使用权流转的具体问题
第四节 建立有期限回收制度，解决土地闲置问题
第五节 完善农村社会保障制度，以社会保障代替宅基地保障
结语
参考文献
附录
湘中地区农村宅基地使用权流转情况调查分析
后记
本书是由袁锦秀编写的《农村宅基地使用权法律问题研究》。《农村宅基地使用权法律问题研究》共分九章，第一章对农村宅基地使用权的历史起源与立法现状进行了分析，通过分析可以看出，农村宅基地制度是一种具有中国特色的、历史渊远的法律制度，农村宅基地使用权制度具有主体严格的身份属性、使用权的无偿性和权利的限制性的法律特征。通过对宅基地的历史渊源解析，可以看出，我国的农村宅基地使用权制度经历了土地改革初期、人民公社时期和改革开放后的历史发展与变化，已形成我国一项特有的土地法律制度，是我国特色社会主义法制的产物，与我国农村村民最基本的生活息息相关，直接影响着社会主义新农村的建设。
第二章是对农村宅基地使用权的立法现状及立法思想检讨。通过对宅基地使用权立法的历史沿革进行分析可以看出，新中国成立后直到20世纪末，受困于经济发展水平的限制，宅基地发挥了非常好的社会保障功能与维稳功能，农村宅基地引发的矛盾相对较少。近年来我国经济增速长期保持较高水平，房地产经济急剧飙升，各级政府大规模发展土地财政，撤村改居，强迫农民上楼，但是，由于宅基地的立法思想不明确，使农民的权益在法律上难以得到认可，因此，在部分地区，撤村改居、农民上楼等行为直接影响到广大村民的利益。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷。本章对农村宅基地使用权制度的性质理论以及立法思想进行了反思，在立法思想上，我国现有的农村宅基地立法是基于对农民最基本的居住权保障而产生的，其立法思想具有保障性、维稳性、保守性、公权性等特征，并肩负着切实保护耕地的重任，但过分强调保障功能导致宅基地使用权性质模糊，过分强调维稳功能导致宅基地流转不畅通，资本功能不能得到很好体现，公权力过度介入导致效率低下，因此，现有的立法在本质上忽略了对个体权利的保护，没有从私权保障、物权、市场交易等视角，对宅基地使用权进行全面规范。正是这种立法思想及出发点，导致现有的法律规范与现实相距甚远，并产生了农村宅基地浪费、黑市交易、纠纷频繁等一系列社会问题。因此，要建立完善的农村宅基使用权法律制度，除了沿用已取得的成就外，要基于保障农民财产权益，保障农民具有更多财产收益的立场，加强立法，化解现有法律制度与现实相冲突的局面。
第三章研究农村宅基地使用权转让的理论。通过对现行立法禁止宅基地转让的原因分析指出，禁止宅基地使用权流转造成的法理冲突，宅基地所有权不明确，阻碍集体自由行使其处分权，宅基地使用收益权不明确，阻碍农民实现土地和房屋价值，限制宅基地使用权流转造成的社会冲突，闲置住宅造成土地资源浪费。同时小产权房屡禁不止，宅基地隐性流转引发纠纷，一些地区实行宅基地流转试点时因无法可依导致了一系列矛盾，使现行农村宅基地制度直接损害了农民的利益。通过对建立农村宅基地使用权转让制度的必要性与可行性分析，阐明宅基地使用权流转将有利于使土地价值变现，宅基地使用权流转是城市化必然要求，有利于集约使用土地、保护耕地。本章的研究表明，我国立法对于宅基地使用权流转留下容忍空间，在党的十八届三中全会精神指引下，我国农村社会保障将逐步完善，宅基地社会保障功能将日益弱化，建立农村宅基地使用权转让制度是历史发展趋势。本章还对域外农村土地管理经验进行了比较研究，为我国农村宅基地转让建立了良好的基础。
第四章对现有的宅基地使用权转让方式及其效力认定进行了分析。提出了宅基地使用权转让行为的几种主要方式：因租赁发生的转让宅基地使用权的模式，因继承发生的宅基地使用权转让的模式，因抵押而发生的宅基地使用权转让的模式，因买卖而发生的宅基地转让模式，因农村宅基地使用权入股而转让的方式，“地随房走”的宅基地使用权转让的模式。通过对宅基地使用权转让行为的效力认定的具体研究，指出各种转让模式都是可行的，但都有具体的适用条件，而且，法律应该对各种转让方式进行更为细致的规定，以规范农村宅基地使用流转。 第五章对农村宅基地使用权转让所涉及的一些问题进行了专题研究。通过对农村宅基地使用权抵押专题研究，提出了完善农村宅基地使用权抵押的建议，并对一些地区农村宅基地抵押的试点经验进行了评析。另外，通过对农村宅基地使用权租赁问题研究，农村宅基地使用权继承问题研究，提出了我国宅基地使用权抵押的实践操作、改善农村宅基地使用权租赁、农村宅基地使用权继承的法律构想。
第六章研究了农村宅基地使用权流转的几个特殊法律问题。这是与农村宅基地使用权流转密切相关、但在一般关于用益物权的法律规定中很少出现的问题。第一个是如何对待宅基地的保障性与物权性的关系。研究结果表明，宅基地的保障性体现在宅基地的初次保障上。在巩固集体宅基地所有权的前提下，以充实农民宅基地“用益物权”为核心，有条件地放开使用权的流转，建立宅基地的有偿使用和退出机制，开展农村宅基地使用权抵押试点，盘活农村宅基地资源，提高农民的土地财产性收益。第二个问题是可否向城市居民转让农村宅基地使用权。我们认为，如果承认宅基地使用权的财产权属性，则宅基地使用权应该可以向城市居民转让。这是提高其价值，更好保障农民财产收益的重要途径。第三个问题是宅基地房屋的强制执行问题。因为农村一户只准拥有一处宅基地，因此宅基地房屋的强制执行比城市房屋更为复杂。最后是一个与宅基地相关的问题，即小产权房转让的相关问题，我们认为，对于所谓小产权房，应区别于农村房屋的类型，结合宅基地使用权流转与农村房屋买卖，作出系统化的解决方案。而不是简单地进行全面合法化，或者一禁了之。针对这些特殊法律问题，研究也提出相应的法律解决路径。
第七章研究农村宅基地使用权消灭及重新分配宅基地的问题。本章就农村宅基地使用权消灭的方式，农村宅基地使用权消灭的原因，宅基地使用权消灭的法律后果，农村宅基地使用权退出机制，重新分配宅基地问题进行了深入研究，报告全面分析了农村宅基地使用权重新分配的法理依据，探讨农村宅基地使用权重新分配机制。
第八章对宅基地使用权流转试点经验进行了剖析。综合各地农村宅基地使用权转让试点的案例，就宅基地使用权置换流转模式，重庆地票置换模式，宅基地流转综合模式进行了介绍与评析，并对各地试点所取得的经验、所存在的问题进行了分析，指出了农村宅基地使用权改革的未来方向。
第九章提出农村宅基地使用权立法构建。经过研究，本章提出应明确宅基地的产权归属和物权属性，修改现行法律，制定宅基地使用权流转的具体制度。通过对具体问题的解决，应明确宅基地使用权随房屋流转、宅基地使用权单独流转的相关制度。同时，通过强化规划管理，建立动态管理机制，搭建宅基地交易平台，明确有期限回收制度，解决土地闲置问题，完善农村社会保障制度，以社会保障代替宅基地保障，切实解决因农村宅基地流转而产生一系列社会问题。
袁锦秀编著的这本《农村宅基地使用权法律问题研究》从农村宅基地流转的视角，对我国宅基地制度进行了全面系统的梳理，并就农村宅基地流转的具体法律问题进行了深入的分析。并在认真探析现行立法宗旨及充分调研基础上，借鉴相关理论成果结合市场经济理念，将着重从宪法强调的财产平等性、农民的融资手段、市场配置方法等角度全面、深入地就农村宅基地使用权相关问题的可行性、合理性和可操作性进行论证，并在此理论研究之上就农村宅基地使用权相关制度构想，提出系统化的农村宅基地流转方案。这符合“物尽其用”的市场经济理念，是法学理论与经济实践的完美结合，对时下提倡的社会主义新农村建设亦有积极的意义。
