《购房心经(购房者的38堂必修课第2版)》由陈信林等人编著，全书内容通俗易懂，语言生动，可现学现用。当你看完了本书，你就可以成为一名精明的购房者，你就可以大胆放心地踏上购房的征程，圆自己的购房梦想，也给自己和家人一个真正的归属。

《购房心经(购房者的38堂必修课第2版)》由陈信林等人编著，以购房流程为基础，涉及了百姓购房过程中可能遇到的方方面面的问题。《购房心经(购房者的38堂必修课第2版)》共分为8部分，38堂课。即使是对房地产一窍不通的普通购房者，也能通过这些精彩课程学会如何制订购房计划、如何看懂各种房地产广告、如何选房、如何与开发商斗智斗勇、如何验房入住并办理产权，如何购买二手房，从而为自己正在进行或即将进行的购房活动保驾护航，避免落人不良开发商和售楼人员精心设计的陷阱，最终实现自己的购房梦想。

前言

第一部分 购房准备

 第l堂课 明确你的购房目的

 第2堂课 评估你的购买能力

 第3堂课 看懂相关的房产术语

 第4堂课 了解销售面积的计算

 第5堂课 弄清房价的真实面目

第二部分 识别信息

 第6堂课 揭开广告与楼书的面纱

 第7堂课 睁大眼睛看“沙盘”

 第8堂课 购房图纸有“门道”

 第9堂课 样板房只是给你个想象

 第lO堂课 促销不是让你捡便宜

 第11堂课 认清商品房的销售形式

第三部分 市场考察

 第12堂课 注意土地使用年限

 第13堂课 摸清开发商的“底细”

 第14堂课 评价社区环境的好坏

 第15堂课 什么样的房子最“抗跌”

第四部分 精挑细选

 第16堂课 期房Vs现房

 第17堂课 板楼Vs塔楼

 第18堂课 多层Vs高层

 第19堂课 大面积Vs小面积

 第20堂课 如何选择区位

 第21堂课 如何选择楼层

 第22堂课 如何选择朝向

 第23堂课 如何选择户型

第五部分 精明谈判

 第24堂课 别被“热销”所迷惑

 第25堂课 讨价还价要讲求技巧

 第26堂课 慎签《房屋认购书》

 第27堂课 预防“定金”陷阱

第六部分 签订合同

 第28堂课 了解购房合同的内容

 第29堂课 小心谨慎地签合同

 第30堂课 别忽视了补充协议

 第31堂课 申请按揭贷款

第七部分 收房验房

 第32堂课 收房手续要办妥

 第33堂课 验收房屋要仔细

 第34堂课 发现问题要处理

 第35堂课 房屋产权须办理

第八部分 购买二手房

 第36堂课 如何挑选二手房

 第37堂课 购买二手房砍价要诀

 第38堂课 谨慎办理交易手续

参考文献

对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者最好能够为自己拟定一个详细的财务预算。

总体而言，购房要量力而行，根据自己的经济承受能力而定，买适合的而不是买好的。如果不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将会成为一个巨大的负担，甚至会让你从此过上噩梦般的生活。了解购房费用支出

很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如契税、印花税以及保险费、公证费、产权登记费等。这些费用表面上看上去并不多，但如果与房屋总价结合起来计算，也是一笔不小的开支。因此，了解与购房相关的费用支出是非常有必要的。

1.购买一手房

表1-2是一个基本的购房费用表，各地方的具体情况可能会有所不同，购房者可根据当地的实际情况修改、完善该表格，以确定自己的购房总体支出情况。

2.购买二手房

通常情况下，购买二手房所需要缴纳的费用要比一手房多。这是因为，国家为了打击“炒房”出台了许多相关的政策，以增加“炒房”的成本。其中，相比一手房，二手房交易需要多缴纳的费用主要有营业税(非必须)、个人所得税(非必须)、评估费(需要贷款的情况下)，还有些地方开增了土地增值税。此外，购买二手房通常还需要缴纳一笔不小的中介费，一般为成交价的2.5％～3％。

虽然很多税收名义上要由卖方支付，但实际上在二手房交易中，为了避免麻烦卖方都会列明“实收”，从而将这些相关税费转嫁到买方头上。并且，购买二手房时需要支付的首付款通常要比购买一手房多得多，因为二手房贷款是按照评估价计算的，而评估价通常会低于实际成交价(没有银行会愿意冒风险)。

对于这些与二手房交易有关的税费，各地具体情况同样有所区别，购房者应根据当地、当时的政策而定。通常情况下，购买二手房所需要缴纳的税费总额为总房款的6％～10％，所需要支付的首付款为总房款的40％～50％。衡量经济承受能力

购房时，应根据自己的实际情况制定购房预算，合理安排购房资金。有些人在购房时喜欢“一步到位”，总是一味追求“大”和“好”；有些人在购房时只顾盯着房价，却忽略了其他相关的费用，造成预算一再超支，甚至出现买得起住不起的尴尬局面。这些做法都是错误的，饭要一口一口地吃，买房要量力而行，综合考虑自己的实际需要和支付能力，先买支付得起的再买喜欢的，买最适合的而不是买最好的。

1.计算首付能力

每个购房者在决定购房时，手头上肯定是已经准备好了一定的款项，或者是20万元、30万元，或者是50万元、80万元，甚至是100万元。这笔金额的多少，在很大程度上决定了你能够买多大、多少价钱的房子。因此，在买房之前，购房者要对自己的家底进行系统的清算，看看自己到底能够拿得出多少钱来买房。只有这样，你才能根据自己的经济承受能力，确定自己所能购买的房屋面积和价格水平。

如果你所准备的款项并非全部是现金或者银行存款，而是包括可套现的股票、可变现或可抵押的房产，那么你就要仔细盘算一下这些可变现的资产到底能够转化为多少现金。资产价值变动是很大的，而你从决定购房到真正实现购房是有一定的时间差的，在这段时间内，你的资产价格可能会发生贬值。

有的购房者可能已经做好向亲朋好友借款的准备，为了谨慎起见，最好还是先估计所能借到的具体数额，可能的话先打个招呼或者先把钱借到手。要知道，现在这个社会借钱是很难的，如果到时交了定金才发现不能筹集到首付款，那麻烦可就大了。此外，如果你目前还有需要偿还的短期借款，那么最好把这部分款项扣除首付能力之外。

2.计算月供能力

除了确定首付能力外，准备按揭贷款的购房者还需要计算你所能承受的月供压力，是一个月3000元，还是一个月5000元？不同的月供能力决定了你的贷款金额和贷款期限。当然，即使你有很强的月供能力，你的购房贷款也是有限额的，通常只能贷到房价总额的70％左右(最高80％)。

可以这么说，首付能力主要由你的现有存款和可变现资产决定，而月供能力则是由家庭的平均月收入决定。如果你或者你的伴侣每个月都有不小的公积金数额，通常也可以把它计算到你的月供能力中。毕竟，这部分钱原本就是属于你的，你可以用它来偿还贷款。不过，具体情况你最好还是向你存放公积金的银行咨询清楚，因为每个地方、每家银行的政策有所不同，有的可以每月提取(或者直接划转)用来偿还贷款，有的则只能一年提取一次(而月供通常是按月归还的)。

此外，在计算月供能力的时候，最好留有一定的空间，以预防央行时不时地“加息”。要知道，出于国家宏观调控的金融政策需要，这几年来银行已经加息好几次了。虽然每次加息对你的月供数额都影响不大(一般为几十元或一百多元)，但几次累计下来也是一笔不小的数额。P7-11

很多外国人对中国人的购房热情感到困惑，因为他们不明白，也许永远无法明白，中国人心中的那份“房子情结”。

对于中国人而言，房子并不只是一个遮风避雨的居住场所，其本质更是人的一种情结，一种归属感。租房，永远是寄居在别人的篱下；只有拥有了自己的房子，才能让自己和家人有生根、安定之感。累了，困了，倦了，第一个念头就是回到自己的“窝”。即使外面的住所再豪华，只有走进家门，心里才会踏实——回家了。因此，很多人即使在仔细计算过后，明知买房不见得比租房划算，还是愿意咬着牙根，苦撑几十年的房屋贷款，做一个名副其实的“房奴”。

不过，更让外国人感到不解的是，虽然中国人心中的那份“房子情结”是如此的强烈，虽然购房对于绝大多数人而言都可以称得上是一项重大的经济决策，但却没有几个购房者会在购房前认真学习有关的常识，没有几个人真正懂得如何买房。于是，落入陷阱导致纠纷不断的大有人在，买了房子又后悔买错了的大有人在，甚至一辈子的积蓄打了水漂的也为数不少。

总体而言，购房是一项系统性的工程，必须按部就班、一步一个脚印、踏踏实实地走下去。一不留心，忽略了其中某个关键环节，就可能落入陷阱不能自拔。

在购房之前，首先必须明确自己为什么要买房，能买得起多少钱的房子。只有明确自己的购房目的，并做好科学的购房预算，才能做到理性购房，而不是头脑发热、冲动购房。除此之外，学习一些相关的专业知识也是必不可少的；否则，就只能被那些看似清纯可爱的售楼小姐、售楼先生们牵着鼻子走。

各种各样的房地产广告无时无刻不在冲击着人们的视觉神经，但千万别被这些信息迷惑了。要知道，这里隐藏着许多“秘密”和“水分”：起价不是真正的价格，楼盘模型只是一种构想，图纸是计算机设计水平的体现，花园可能只是稀稀疏疏地种了些杂草杂树，样板房

挑房选房是一门学问，凭着感觉走是买不到好房子的。无论是地段、环境、配套，还是朝向、楼层、户型，都必须经过深思熟虑，根据自己的需求和实际情况进行合理的选择。记住，世界上没有十全十美的房子，买房不是要买最好的，而是要买最适合自已的。

现在不良开发商实在太多了，售楼人员也都是经过专业培训的。要想不上当受骗，就必须谨慎行事，看好自己的钱包，多留点心眼，多做些考察，多看几遍合同，充分发挥你的聪明才干去和他们斗智斗勇。当然，收房验房也是丝毫马虎不得，在利益受到损害的情况下，要勇于拿起法律武器保护自己的合法权益。

即使已经住上了新房子，也不代表着你的购房活动就此结束了。没有产权证这个小小的红本本，你就不是真正意义上的房屋主人。只有拿到了产权证，你的整个购房活动才算真正结束。

除了新房，二手房也越来越受到购房者的青睐。二手房毕竟不是新房，购房者应学会如何挑选一套既适合自己又物美价廉的二手房，学会如何与房东及中介砍价，学会如何办理交易手续以免不小心落入陷阱。

不错，以上就是本书的内容线索。针对本书第一版中诸多热心读者给我们提出的宝贵意见和建议，我们对一些内容结构进行了调整，并添加了如何购买二手房以及如何挑选一套最抗跌的房子等内容，以增强本书的实用性和可操作性。全书内容通俗易懂，语言生动，可现学现用。当你看完了本书，你就可以成为一名精明的购房者，你就可以大胆放心地踏上购房的征程，圆自己的购房梦想，也给自己和家人一个真正的归属。  参与本书编写的有曾建宇、陈梅风、谢芬芬、陈信林、许坤棋、范志德、张秀玲、陈银炜、阙险峰、王毅毅、杨文良、陈信洪、巫许云、陈梅桂、陈信科、吴文生、张秀云、陈建安、洪从凤、洪文金、王阿星、陈海全、陈海洪、吴阳富、魏玉兰、苏艳绯、陈春洁。

由于时间仓促，书中难免有疏漏之处，恳请读者批评指正。作者的E-mail是subjectxm@163.com。

编者