《选址选址选址(商业选址泰斗50年经验)》作者马塞尔·德·迈尔利尔，师从诺贝尔奖获得者，与多国政要直接交流选址经验，通过选址，协助比利时梅赫伦市将失业率从18.4%降到4％，成功实施伦敦著名市集移址项目，帮助通用电气等著名跨国公司多次成功选址。

成功实施全球范围内1 500多个选址案例。

选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！

对管理层而言，选址决策的难度最大，影响却很深远。选址决策的方式往往事关企业的成败。

在所指导的1 500多个案例中，我们至今仍未尝败绩。因此，我们确信我们的建议是不无道理的。

马塞尔·德·迈尔利尔所著的《选址选址选址(商业选址泰斗50年经验)》是一本关于商业选址决策的秘籍，简明扼要、字字珠玑。书名重复三遍“选址”，旨在强调选址决策在管理过程中的重要性。

世界顶尖的选址顾问用自己长达半个世纪的专业实践，深思熟虑，为读者精心准备了一场知识的盛宴。《选址选址选址(商业选址泰斗50年经验)》深度剖析了商业选址的一般原则，选址要求、关键要素、项目成本、无形要素以及社区与场地分析，要素权衡，可行性分析，招商引资地区可用的策略等。

选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！

致谢

序言

第1章

产业选址的一般原则

基本理念：产业选址研究的目的

产业选址

产业选址研究中使用的技术手段

最近几年方法论和方法的变化

第2章

项目定义：基本要求

十大无形要素

商业环境风险评级

第3章

关键要素分析

关键要素

第4章

经济分析（上）：一次性成本要素分析

计算投资成本

第5章

经济分析（下）：经常性成本要素分析

劳动力成本

运输成本

公用设施成本

税制

税收优惠

第6章

无形要素分析

投资环境

社会环境

政治形势

经济形势

第7章

其他要素

筹措投资资金

现金流量表

产业选址与生态学

结语

第8章

社区与场地分析

地理层面

社会经济层面

选址过程

社区分析

场地分析

基础设施

第9章

兼并、合资及收购

第10章

决策

区位决策中各要素的权重

结论和建议

顾问的使用

结论

第11章

区位可行性研究

第12章

仓库、研发中心、总部和呼叫中心的选址

仓库

研发实验室和研究中心

总部

呼叫中心

第13章

吸引投资

地域和经济平衡

要吸引哪些行业：匹配供需关系

如何进行行业合作

地区综合情况

第14章

工业和发展研究

欧洲联盟

欧洲其他地区

欧元

第15章

作为一门科学的产业选址及其未来的应用

产业选址作为一门科学

选址研究及其未来发展

附录

选址过程中顾问的角色

选址有关术语

作者简介

第1章 产业选址的一般原则

基本理念：产业选址研究的目的

公司将大量资金投资于生产设施、仓库、实验室、研究机构或者运营中心，原因何在？答案是：为了满足某种需求、获得利润、服务市场、为某项专利权出资或者销售某种产品。

选址研究的目的是：在最优条件下，确定企业计划运营和投资得以开展的区域与位置，从而实现货币收益最大化，并使未来出现问题的概率最小化。

要获得最优选址的建议，必须遵循一系列步骤。这些步骤将会在随后的各章中一一列举，这样每一章都对某个步骤做出了具体的描述和分析。

第2章确定了问题的研究起点，提出了实施选址项目的基本要求，并通过一份通用的选址问卷来完成项目定义(project definition)。根据该问卷的调查结果来确定这一项“关键要素”。在第3章中，将“关键要素”定义为这样一个选址因素，该因素使在某一特定地点或某一特定区域选址成为项目本身极大的浪费。与其他因素相比，“关键要素”处于支配地位，是选址的决定性因素，起着极为重要的作用。

比方说，一家耗水量极大的工厂不应该定址在水资源稀缺的沙漠地区。若定址于沙漠地区，则需开凿运河并动用驳船来运送所需的水资源。这方面的需要将把众多区域从选址模式中排除掉。在一个劳动力密集型项目中，如果劳动力成本所占运营成本比重最大，它将成为选址决策的决定性因素，当然，也必须分析和研究其他要素。列举项目所需的基本要求，将有助于确定该项目是资本密集型还是劳动力密集型项目。

在第3章中，“寻找区域”被定义为这样的区域：在此区域中，将对当地的社区和位置进行评估，以便以最理想的方式满足项目的基本需要。根据初期因素分析、企业早期确定的决定性因素或基本条件、投资类型(劳动力密集型或资本密集型)，还有诸多例如与市场的接近程度、原材料来源地、最大化获取投资方面的优惠待遇之需等各方面因素，大多数“寻找区域”不会满足以上条件而被排除于考虑范围之外。

关于这一点，在第3章中，我们已经准备好确定物理调整以及匹配练习，这些将会在针对企业选址的社区指导方法中起到主要的作用。一旦确定位置配合，就可以对最优区域、社区以及选址进行分析。并且要处理好所有国家的、区域的以及位置相关的因素，以便根据这部分的分析得出相应的结论。

第4章和第5章是有关预计投资经济学方面的论述。我们将会考察投资成本和运营成本两个方面：前者属于非经常性选址因素，包括在土地(位置)、建筑物和设备上的一次性投资，从政府部门获得的现金津贴将会从这些投资上扣除；后者属于经常性选址因素，包括劳动力成本、运输成本、公共事业成本(包括用于环境保护的成本)和各项赋税。选址过程中财务现金流量表的各项数值将在这些章节呈现。

第6章主要分析了主要的不可见选址因素并展示了这些因素各自的重要性。毕竟，这些因素构成了企业在所选国家运营的投资环境。

第7章评估了选址决策中的一些特定要素，特别是生态许可及成本，原材料及服务。在得出最终结论之前，必须领会和评估可行性研究。

在第8章，我们提供了各种选址方案以供管理层决策。根据项目的要求，充分分析和评估了社区因素和位置因素。第9章是关于决策过程方面的。除此之外，我们为选址研究的实施提供了建议。让我们从一开始就明白：“完美”的选址根本就不存在，正如根本就不存在“完美”的人一样。所有那些首选的选址位置都有其优缺点，任何选址决策都是经过衡量各方利弊从而达到妥协的结果。

在处理1 500多个案例的40年研究历程中，我们仅有一次有这样的感叹：我们的头号对手是“命运”。那是一个为汽车行业生产电机的工厂选址项目，尽管我们提供的项目方案完美无缺，但还是因为20世纪70年代初的能源危机，导致项目不幸夭折。

P1-3

是的，亲爱的读者，你猜得没错：本书是关于设施选址的一本小书。书名重复三遍“选址”，旨在强调选址决策在管理过程中的重要性。本书是基于本人长达半个世纪的经验而成，或许多年以前就应该成稿，但之所以拖至今日才付梓，是因为成熟程度是必须考虑的一个重要特征，而经验对重大决策的成功则是必不可少的。的确，选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！

我和同事们处理过全球范围内1 500多个选址案例，因此，传播“选址”福音对我来说时机已经成熟。本书不是要成为选址领域的“圣经”，而是要提供自第二次世界大战结束以来对选址问题演化的分析。同时，进入21世纪后，处理选址问题的方式也处于变化中，本书将有助于提高读者应对这种变化的能力。

虽然选址决策对管理而言至关重要，但除了一些文章之外，鲜有书籍涉及此项主题。多年来，我的同事们和我一直努力将选址问题引入大学课堂，在最近15年中终于取得了些许成功。总的来说，选址领域的主要课程在MBA课程中已经沦为最不重要的附属科目。由于需要用来管理选址决策的知识范围过宽，选址的科目通常难以满足传统管理学科的要求。然而，高管们仍然四处寻找这样的课程，以期可以在这些课程中学到如何避免每天在选址决策中发生的代价高昂的错误。

在选址决策中涉及的人都有谁？这是一个难以回答的问题。原因在于，公司之间的情况差别巨大。董事会、副董事长、工厂采购员或者任何咨询人员都有可能做出选址决策。

对管理层而言，选址决策的难度最大，影响却很深远。选址决策的方式往往事关企业的成败。

我们常常可以看到一些成功的案例。这些案例表明，在其他因素相同的情况下，结果往往取决于三点：选址，选址，还是选址。

从制造业企业设施选址构想的提出到一家新工厂的实际投产，往往需要3～5年的时间。在这个周期结束之时，如果发现当初决策明显失误，从而导致蒙受巨大的损失和生产环节严重的浪费，那么应由谁来承担责任呢？因为当初错误的决策，谁的位置又将被人取代呢？

如果公司会计账目违规或年度报告一塌糊涂，财务经理定会被炒。公司在法庭上败诉，辩护律师职位不保。产品质量低下，生产经理立即下台。新产品卖不出去，销售经理或宣传经理可能要另谋其职。然而，当建厂新址被证明是错误的地址时，又应由谁来承受谴责呢？公司董事长或全体董事会成员会为此负责，但他们中谁也不会因此而被革职。

对于在选址方面可能出现的种种错误警告，管理层如果置之不理，后果会很严重，这些后果他们难以承担。如果忽视这些警告，过去犯下的错误，未来还会再犯。在所指导的1 500多个案例中，我们至今仍未有败绩。因此，我们确信我们的建议是有价值的。

本书的目标是，把我们的一部分经验传授给正在进行选址决策的公司。或许我们应该提前表示歉意，本书有些侧重理论的案例与将要呈现在本书中的实际案例相比可能略显无趣，但所有这些理论案例蕴藏着非常有益的信息和有价值的原则。考虑隐私问题，案例中隐去了真名实姓，只有那些当事人，才会认出这是他们曾经亲历的故事，当然，大多数情况下他们的名字并没有在书中出现。

选址问题正如双行道一样，是一种互谅互让的关系，始终涉及供求双方：供给方是当地的、国家的、区域性的和国际间的权威部门，而需求方则是那些投资者。从广义的角度讲，双方的谈判最终会达成一致。如果弄清以下问题，谈判的双方都会从中受益：对方能够提供什么？对方应提供什么，或者对方想要接受什么？

位于西班牙的工厂选址

这则故事发生在20世纪60年代中期。一家公司的董事长即将到退休的年纪。为了庆祝结婚40周年纪念日，他和他的夫人打算用一个月时间环游世界，但更为重要的是，他需要在欧洲新设一家生产基地。

5月初，这对夫妇抵达了西班牙首都马德里。当天天气极佳，又恰逢圣伊西德罗（马德里的守护神）节，所以那个星期他基本没做什么工作。斗牛比赛精彩刺激，观众热血沸腾，董事长夫人立即爱上了这座城市。公司驻马德里的代表是位能人，熟知马德里所有一流的酒店和这座城市的特色之处。他带领这对夫妇观赏了佛拉曼科舞蹈表演和斗牛比赛，又到一家著名的海鲜酒店享用大餐。在谈话中，大家提到了在欧洲建厂的问题。董事长夫人向丈夫建议道：“为什么不建在马德里呢？”

这位董事长事后告诉我，从他夫人提出那个问题的一刻起，所有事情都进展得太快了。这位驻西班牙的当地代表恰好有一个从事房地产的兄弟，而他的这位兄弟找到了一个适合建厂的地方。他的另一个兄弟短时间内就拿出了设计图纸并办好了建筑许可证。这位代表还有一个当公证人的表兄弟，由他来处理地契手续。他还有一个朋友，是马德里顶级的商业律师，可以提供法律咨询。最后，他最好的朋友经营一家会计事务所，能够且愿意帮助公司避税。

与负责选址的公司副董事长一样，我们听到这个故事也大为吃惊。我们和他就那个项目的基本条件，尤其是新厂的运营成本进行了一次详谈。

选址决策中一个重要的因素是运输成本。事实上对这个项目而言，所有的原材料首先被海运至巴塞罗那港，然后再用卡车运到马德里，运输距离长达600公里，而公路状况糟糕、狭窄且蜿蜒曲折。当时两个城市间还没有高速公路。此外，马德里地区仅能提供产品不到5%的市场，而另外的95%只能运返巴塞罗那，继而再运送到其他欧洲市场。  工厂已经建好并持续运营，但是巨大的亏损持续了数年之久。正当我们调查这个项目进展情况的时候，却发现这家工厂被以极低的价格出售给了我们另外一个客户。此后不久，当初做出决策的董事长旋即退休，并没有谁为错误选址的决策受到责难。如果错误判断了成本因素，或者那些不可见的因素恰恰造成了负面的影响，选址的确可以破坏任何一种经营活动。

因此，本书不会对夫妻之间（选址地域与投资者之间）“婚姻”问题中的某一方拿出来单独看待，而要从整体上来处理二者之间的关系。如果双方的需求都得到了满足，美满的婚姻将不会以离婚收场。虽然我们没有“水晶球”用以预测未来，也没有“千里眼”用以洞察万物，但仍然努力对影响未来“选址，选址，还是选址”问题的主要因素做出预判。

在开始系统分析选址决策过程之前，我们需要回答以下问题：选址决策中涉及的人都有哪些？

在准备选址决策的过程中，由首席执行官代表的董事会最终负责对在某个地址进行重要投资的决策。董事会决策的各项准备工作是由设施规划师或所任命的评估小组做出的，谁来决策并没有一成不变的规则。然而，自20世纪70年代以来，众多公司始终坚持一点，即决策者需要掌握准确的信息和具备相应的技术，以避免做出错误的决策。

作为行使独立功能的设施规划师是一个较新的概念，这一概念起始于40年前。设施规划师可以是工料测量师、建筑师、土木工程师和地产专业人士等。设施规划师的职责常常集多种功能于一身，原因在于经济衰退时期选址决策的使用频率和需求相当低，甚至根本就不存在。

那些大型的、急速扩张的公司成立了特殊的团队行使使命。团队由各种专业人士组成，其中包括负责并购的管理团队和通常被称作“工业地产”方面的专家。

从“地产规划”和“长期规划”这样的标题来看，企业重心已转移到这些决策规划的概念上来。近些年来，企业的扩展规划经过微调后，已经赋予选址因素更大的权重。工程师在选址时，往往更看重的是某个选址地点的物理属性，而忽视了其经济属性。而在地产业受过训练的设施规划师，则更加关注不动产的价值、厂区布局及其他与不动产相关的重要因素。

1975～1990年，布鲁塞尔自由大学的经济、社会和政治科学学院在为期两年的研究生课程中提供了选址方面的培训。鉴于目前缺乏这种培训，诸多方法被用于搜集和提供旨在做出有效和明智的选址决策所需的数据。

必须要感谢位于亚特兰大的国际发展研究委员会（IDRC）及其创始人麦金利康维（McKinley Conway）先生，还有美国各大公司的设施规划师组成的精英团队。国际发展研究委员会通过其出版物和在美国举行的半年一度、为期三天的会议，为设施规划师和未来的厂区社区提供了交流的平台。供求双方借此机会加深了解以期促成投资公司和即将落成的厂区新址之间“理想的婚姻”关系。

选址决策的准备工作极其复杂，需要在众多不同项目、公司管理方式、公司政策、瞬息万变的投资环境、迅速发展的经济现实以及不同国家和地区的做事风格等方面拥有丰富的经验。同时，还需要识别影响投资项目的许多不可见因素。

本书旨在与读者分享我们在工作中所获取的经验，并向以下合作伙伴表达敬意。他们分别是：成百上千位公司经理，他们对我们的指导表达了充分的信任；与我们有过合作的各大企业的设施规划师们；还有负责招商的当地人士，他们在过去40年里始终与我们保持着合作关系。还要感谢来自28个不同国家的近500名学生，他们渴望学习我们的经验并热切地希望能将这些知识应用到他们的国家和公司中去。