《中国房地产大萧条还有多远》是一本小书。

大道至简，万法归易。许子枋这本小书就是尝试能回答好房地产的政策制定者、企业布局者、投资决策者的心中疑问。虽经累年思考，重点探究经济学理论与中国房地产实践的结合，以能给予大书和小书的读者一个确切的或启发性的回答，但未免志大才疏，心甚惴惴。这本书只能说是写在中国房地产这本大书的边上，对中国房地产的读后批注罢了。

许子枋的《中国房地产大萧条还有多远》是每一个对房地产财富创造和有效公共政策感兴趣的人的价值读本。该书在房地产实践和经济学原理之间架起了一座桥梁，无论是对普通的房地产投资者、房地产企业的决策者，还是公共政策的制订者，本书都给予了有效的决策思考的指引。

《中国房地产大萧条还有多远》这本书告诉了我们一个真知灼见——拨开纷繁复杂的短期因素，决定中国房地产命运的是有效购房适龄人口的数量变动。

序言 兴盛与焦虑——中国房地产大萧条还有多远

第一章 房价与楼市之惑

中国房地产业的焦虑    

被房子挤压的中产阶级    

稳增长中房地产角色灰度化    

房价的浪漫与私奔    

“大限”后的房地产新繁荣    

中国房地产的弱平衡    

中国经济的最大安全来自房地产    

中国房地产的弱复苏    

新型城镇化将吹旺楼市吹暗房价    

第二章 国家焦虑

国家焦虑下的中国经济未来    

失业率与中国经济增长    

次中产阶级被扼杀将成中国的痛    

中国房改的最大失误    

地王频现是一种变态    

土地供应体制之病与解决之道    

中国限期地权之惑与危变忧思    

群体性房价焦虑症    

房价涨或跌，都是一个问题！ 

第三章 放养还是圈养

莫将“救市”当“运动”    

地方政府救市于“市”无补？    

住房限购令的背后    

限购的行政色彩与行为色彩    

沉重与承重的物业税    

谁来保障保障房？    

降存准与缩房贷的戏剧关系    

地产调控后的房价变数    

发烧的中国楼市其实很怕风    

第四章 庙堂与江湖

庙堂与江湖    

生存还是毁灭？    

非暴力，不合作    

中国房企变局与沉默的大多数    

房企不降价之江湖结盟    

信贷紧缩下的房企生存之道    

万科一样的“江湖”    

地产江湖的金融暗流    

房企快速消失并非幸事   

第五章 体制与政治权杖

谁在影响房地产调控政策的制定？    

土地财政还能坚持多久？    

大规模保障房建设将推高商品房价    

楼市低迷背后拖长的阴影    

是谁在反复刺激中国楼市的G点？    

是谁推高了中国未来房价？    

预售制度恩仇录    

小产权房的阴阳路    

两手互博正消耗中国经济的内力

第六章 民意与文化拐杖

退房风波与“平庸的恶”    

救市政策终止前夜的抉择    

弱势群体的经济强权    

民生观的房地产政策将长期平抑房价    

房价统计真相与房价理性    

中产阶级购房需求在急剧衰减    

地产泡沫之上的思想泡沫更危险    

警惕房地产业过度政治化    

第七章 泡沫与经济魔杖

房地产背后的三重影    

通货膨胀预期下的地产虚热    

中国经济的“地”“道”战    

实业空心化是中国经济最大的病    

二线城市房价不倒是神话？    

取消豪宅限购可消化通货膨胀    

扩大内需还需依靠房地产    

地方大投资暗助房地产    

警惕城镇化泡沫动摇国家根基 

第八章 城镇化相对论

土地城镇化过快危及国民基本福利    

大城市病了    

反思博鳌模式    

城镇化的拐点    

土地市场二元化应该终结    

“农地入市”为时过早为祸甚大    

警惕新土改或将制造新无产阶级    

深圳土改实验的划时代意义    

城镇化相对论    

第九章 大趋势与定见

房地产全景观测的三角架    

中国房价趋势与沉默的大多数    

决定房价走势的三大关键因素    

中国房价定价权的深度博弈    

房地产库存对产业前景的影响    

人口变数对房地产业景气的影响    

人口流动方向对房价影响异常深远    

未来城镇化与房地产的背离    

中国未来的房地产业    

附录图说中国人口结构重大变动趋势    

后记中国地产批注

被房子挤压的中产阶级

在GDP高歌猛进的近二十年黄金岁月里，中国似乎同步产生了一个中产阶级，因为中国城市户口家庭平均资产已达到了247万元。但仔细盘点后，中国的中产们很大一坨资产沉淀在房产上，房产估值急剧上升缘于房价的高速上涨，中产们实际可随意支配的流动财富并没有增加多少，这不免令中产们困惑。而随之而来的国内国际的经济放缓给中产们带来了巨大冲击和压力，这着实有点让中产们困惑，看来被房产捆绑和虚幻的中产阶级不堪一击。

2012年5月中国西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心推出的《中国家庭金融调查报告》曾宣称：“中国自有住房拥有率高达89？68％，远超世界60％左右的水平，而城市第一套房平均收益率在300％以上。而2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1？22套。”这些数字曾引发热议。

2012年7月他们又正式出版了《中国家庭金融调查报告2012》，结论更抓眼球：2010年中国家庭净资产总值高达69？1万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值（57？1万亿美元）21％之多。

伴随正向经济周期，房产价格的快速上涨，的确可以让中产们在总资产上成为百万富翁，净资产上亦有可观的增长。但随之导致的非理性抢购房产，高涨的市场情绪，导致房价会更高，这既使得已购买房产的人其房产占总资产的比重会越来越高，成为资产堰塞湖，同时还迫使后续买房者要付出更多的按揭，导致其收入流因房产债务而日渐枯竭。同时引发房地产业的供需误判和宏观经济面的误判。

有恒产者有恒心，传统的置业文化和现实的安全感缺失让我们的视线和心灵牢牢被绑定在房产上。房产的大幅涨价，使我们被成为了百万富翁，于是我们大多也有了些虚幻的快感，我们终于中产了！但其实，资产涨价是个幻象，我们所得到的仅仅是个数字，在即将来临的经济减速中，我们所受的痛将远大过我们曾有的富足快感。

在《中国家庭金融调查报告》数据发布之初，中国城市户口家庭平均资产247万引起了社会广泛质疑，而家庭资产40。5万的中位数却没有得到应有的重视。经过广泛的讨论，相当一部分民众理解了均值反映的是社会总资产而中位数则反映的是普通老百姓的资产状况。只有14？3％的家庭资产超过了247万的均值。房地产狂热将普通市民尤其是大城市的仅有一套普通住房的普通市民催生成为了百万富翁。只要在中国重点城市购买房产的人，他们从总资产的角度来看都是百万富翁，但是大部分人却拿不出100万现金。

事实上，如果类比计算，这其实比美国次贷危机前家庭总净资产的“峰值”还高。2007年美国家庭总净资产为68。6万亿美元，低于中国的69。1万亿美元，随后2007～2009年？25％，跌掉了17？5万亿美元，几乎相当于美国一年的GDP。  如果中国的房价跌去30％呢？有观点认为：如果中国房价下调30％，只有27？8％的家庭房价市值会低于其成本价，2。91％的家庭住房价值低于银行欠款。也就是说，房价下调30％对银行业的冲击很小。

大多数人的视角都在关注银行能不能扛得住，但如果中国超过30％的家庭房价市值低于成本价，还有约55％的中产阶级资产急剧缩水，在社会教育医疗保险远不完善的情况下，经济低迷导致大规模失业，资产急剧缩水带来的信心摧毁，中国的中产阶级怎么办？中国怎么办？

牛津字典的编辑们曾把“被挤压的中产”（squeezedmiddle）评为年度词汇，因为它体现了在金融危机阴影下欧美中产阶级普遍的挫折感，他们没从泡沫盛宴中得到什么，却要面对泡沫破裂后的通胀、债务甚至失业等问题。

这种状况或将在中国蔓延。

房产于中国人除了有安身立命的意义，还有安心立命的价值。试想，当绝大多数中国人因为投资渠道的狭窄，因为保障系统的缺乏安全感（顺便想想养老金缺口），而不得不提高房产配置，其实质是中产阶级承受“房产占其家庭总资产的比重越来越高”的压力（顺便想想随之而来的物业税，实质是中产税），后买房的准中产阶级将面临着收人流越来越不足，“房产占家庭总资产的比重提高”最终将让他们无力负担，有的最终在压力下崩溃，并造成连锁性的房价下跌。房价下跌带来的后果在美国、日本已经有前车之鉴。

困惑的是，我们已经知道了中国家庭资产总额超过了美国，但中国的房价好像还没有下跌之势。

中国地产批注

据说房地产是一部大书。

伴随着跨世纪的全球最重要的经济运动——中国的城镇化大潮，房地产业经历了三十年的高歌猛进，印证了三十年来中国的崛起和人民的富强，伴随房地产业发展所带来的财富观和焦虑感也已深深烙印到现代中国的背脊，成为影响中国社会形态和社会心理的最深远的产业，有哪一本大书能有这样波澜壮阔的宏大叙事？

假使房地产是一部大书。

我们生逢其时，能参与到房地产这部大书的阅读和书写过程中。但正如苏轼在《题西林壁》诗云：“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。”我们在参与阅读书写房地产这本大书的过程中，却未免身在局中，在各种主观的、客观的因素拘囿下，于这部大书的故事演绎、发展脉络和结局走向都存在着巨大的意见分歧，在这本大书的阅读书写过程中，我们又不免陷人迷茫。

房地产当然是一部大书。

著名数学家华罗庚先生曾经说过：读书的真功夫在于“既能把薄的书读成厚的，又能把厚的书读成薄的”。我基于二十多年的房地产全行业从业经历，琢磨着如何把房地产这本大书读薄。检索房地产类书籍，可读原创之书甚少，我这本书又将如何下笔？我在长时间担任政府机构、大型房企的战略顾问期间，发现无论是政府机构房地产政策的制定者，还是大型房企的房地产业布局者，与普通房地产投资者一样，有一个共同的需求或焦虑——就是希望能廓清传媒纷呈、政策频发的如此错综复杂的房地产乱象，明晰房地产业的未来发展趋势。好，就是它！我要下笔的着力点：地产趋势解读。

《中国房地产大萧条还有多远》是一本小书。

大道至简，万法归易。我这本小书就是尝试能回答好房地产的政策制定者、企业布局者、投资决策者的心中疑问。虽经累年思考，重点探究经济学理论与中国房地产实践的结合，以能给予大书和小书的读者一个确切的或启发性的回答，但未免志大才疏，心甚惴惴。这本书只能说是写在中国房地产这本大书的边上，对中国房地产的读后批注罢了。

有了这个念想，思考于是放松，书写于是生动。虽然是本小书，但能得以成书和出版推广，首先要感谢老朋友曹有鹏先生十来年兄长般的关心，更要感谢中南传媒北京涌思出版的曾赛丰社长、刘树民总编辑和刘丹编辑。还要感谢《中国房地产报》的编辑陈青蓝先生，腾讯财经的编辑毛木子先生、崔丹女士，以及新浪网、凤凰网、搜狐网、搜房网等各个网站编辑数年来的支持。

另外，在撰写本书的数年过程中，我的家人给予了我很多支持和理解，我的好友王义高教授、何祎岚女士给予了很大帮助，地标集团的员工们做了大量协助工作，在此一并致谢。

最后，最要特别感谢阿里巴巴集团主席马云先生、耶鲁大学终身教授陈志武先生、瑞信董事总经理陶冬先生在万忙之中为本书写的精彩推荐语。

许子枋

2013年5月于香港

我说过阿里巴巴集团不会涉足房地产，但我认为《中国房地产大萧条还有多远》值得一读

——马云阿里巴巴集团董事局主席

《中国房地产大萧条还有多远》是每一个对房地产财富创造和有效公共政策感兴趣的人的价值读本。该书在房地产实践和经济学原理之间架起了一座桥梁，无论是对普通的房地产投资者、房地产企业的决策者，还是公共政策的制订者，本书都给予了有效的决策思考的指引。这本书告诉了我们一个真知灼见——拨开纷繁复杂的短期因素，决定中国房地产命运的是有效购房适龄人口的数量变动。

——陈志武华人著名经济学家、耶鲁大学金融学终身教授

房地产，乃中国人赖以致富之本，乃中国经济增长之源，也是未来十年中国最大的死穴。中国房地产离大萧条还有多远？不仅经济学家想知道，政府想知道，老百姓也想知道，全世界都想知道。想知道答案，《中国房地产大萧条还有多远》应该一读。

——陶冬瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师