魏昕编著的《地产狂人许家印：恒大帝国成长路线图》是一本关于许家印的地产狂人传记，他是一个从中原南下的打工者；一个被冠以“冒险家”、“野心膨胀者”、“房产江湖巨变牺牲品”的疯狂男人；十年间，他运用魔术般的手法，让300万贷款滚出了700亿港元的市值，让一个依靠贷款成立的小企业，锐变为当下中国地产业的巨擘；还是他，在有史以来最严厉的产业调控时期，依然驾驭着自己的企业帝国狂飙突进，多路开花，并连续收获着“中国地产首富”的荣誉。本书讲述的便是这位中国企业家是如何书写自己的财富传奇的。

这是一个造富的时代，人们总在幻想着成功！

他，一个从中原南下的打工者；

一个被冠以“冒险家”、“野心膨胀者”、“房产江湖巨变牺牲品”的疯狂男人；

十年间，运用魔术般的手法，让300万贷款滚出了700亿港元的市值，让一个依靠贷款成立的小企业。锐变为当下中国地产业的巨擘；

还是他，在有史以来最严厉的产业调控时期，依然驾驭着自己的企业帝国狂飙突进，多路开花。并连续收获着“中国地产首富”的荣誉……

魏昕编著的《地产狂人许家印：恒大帝国成长路线图》奉献给读者：

一个执意折腾的打工男人书写的传奇，一个时代孕育的财富神话，一部中国企业家的拼搏奋斗史！

第一章 和平年代的战争

 一 西方狙击“中国概念股”

 二 来自地产的中国首富

 三 捍卫东方企业的尊严

第二章 早临逆境慧如书

 一 那些中国式单传

 二 早临的中原逆境

 三 爱搞“科技”的孩子

第三章 血色沐浴的青狂

 一 少年体验生意场

 二 改变命运的约定

 三 人情练达在高校

第四章 鸡头还是凤尾

 一 舞钢是个“大山沟”

 二 不甘凤尾的“92派”

 三 只身向南奔大海

第五章 打工的许厂长

 一 处级干部找工作

 二 “小皇帝”虎落平川

 三 地产江湖初试水

 四 赚2亿只能取3000

第六章 恒大横空出世

 一 多快好省走捷路

 二 地产新兵的博弈

 三 资本场来了新玩家

 四 有一种速度叫“恒大”

第七章 夏天像冬天一样冷

 一 一个好汉三个帮

 二 从盛夏直入寒冬

 三 IPO折戟，雪上加霜

 四 绝地反击续传奇

第八章 有没有“恒大模式”

 一 许氏秘诀谋长远

 二 “恒大式”成功法则

 三 体育营销铸品牌

 四 文化——一顶好帽子

 五 “恒大”终成一模式

第九章 恒大恒久远

 一 顺不了的“野马”

 二 幕后——袅雄的心路

 三 不做顺驰第二

 四 恒大——根深土沃

附录——恒大地产大事记

参考文献

关于中国的富豪榜已有好几个，但最吸引人们眼球的当属福布斯的排行榜。2009年11月，“福布斯中国富豪榜”照例出炉，在资本市场中风声水起的比亚迪创始人——王传福——以拥有396亿元财富成为新科状元，坐上了中国首富宝座。然而，就在同一时间，颇为戏剧性的一幕出现了：刚刚在港上市的恒大地产董事局主席许家印，以约合422亿人民币的最新身家改写了当天发布的中国富豪榜，成为实质的中国首富。而就在一年前，许家印率领的恒大地产就折戟在这个资本场上。

一时间，国内外舆论哗然。

1.与投行共舞的日子

2008年，许家印率领恒大志在香港上市受挫一幕，此处不需多说，后文自有详述。

一年之后的2009年，在国内外日益严峻的宏观经济环境压迫下，国家高层做出了四万亿规模的经济刺激计划。随即，中国内地股市与楼市展现上涨，尤其是之前惨淡的房地产市场重现热度。受此种情形的影响，一些投行主动找上了门，与许家印谈起了重启IPO之事。

众所周知，投行主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等多种业务，但并非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。它是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中起着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置等多种重要功能。

其实早在2006年，恒大便与投行进行过系列接触。这也是恒大首次上市计划受挫前的一些过程。

2006年5月17日，时任国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，简称“国六条”。“国六条”的提出在中国地产业中有着重要的影响，它既是一种机遇，也是一种挑战。鉴于此，业内称此年为中国房地产业的转折年。

此时，中国房地产价格进入到了最后的拉升阶段。

尤其是一线城市的房屋价格开始疯涨，到了令人触目惊心的地步。如2007年6月，北京普通住宅的开盘均价达到了10280元/平方米；广州中心六区一手住宅均价突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均价高达14690元/平方米。中央动员9个部委和各地方政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，但涨势依旧。

如此场景，颇像2013年以北京为代表的中国一线城市。只是，此时的北京房屋均价早已翻倍，甚至更多罢了。

在推升中国房价的过程中，外资的身影从未缺席过。特别是欧美的一些投行，在一致看好中国经济发展前景的驱动下，以各种身份竞相涌入，大量的热钱进入到了中国的股市与楼市。

其中，美林等投资银行找到了恒大，恒大也开始了近一年的磨合谈判。从2006年11月至2007年9月，恒大相继与美林、德意志银行、淡马锡、瑞信等投行陆续甚至多次签订协议，获得了近10亿美元的融资。

随后，恒大开始了“抢地”豪举。2007年在各地迅速铺开战线以占领市场，成为全国最大的“地主”。至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额超过了百亿元。

但这一切，并没有让恒大掌门许家印紧张起来。因为国际投行不仅拿来了资金，还带来了一份精心策划的方案。

根据恒大后来的上市资料：恒大与美林于2006年6月在开曼群岛成立控股公司“恒大地产集团”，并通过中介控股公司安基（BVI）收购原恒大旗下的地产业务，将恒大地产改造为外商独资企业。一个月后，建设部等六部委联合发布“限外令”，对外商投资中国楼市进行严格限定时，恒大已安全闯过了关口。

与此同时，当恒大的土地储备规模剧增，国际投行对恒大地产的公司结构又进行了一系列巧妙改造：在集团旗下设立了大量“空壳公司”。这些“空壳公司”的存在，使得投行们能够将恒大所拥有的土地储备与开发项目转换成一系列设计精巧的“资产包”，进而向国际投资者出售。

一位资深的投资人士就此分析：“在这一精心设计的融资结构下，海外注册的恒大地产变成了一台巨大无比的‘孵化器’，其孵下的一个个‘空壳公司’就是一只只待价而沽的‘资本蛋’。”这就形成了急速膨胀的恒大地产的运作模式——恒大负责前端拿地和中间制造，投行负责后端包装和销售债券。

如此设计之后，恒大还将力图香港IPO，以完成资本套现。如果一切顺利，恒大必将成为一个多赢的“资本帝国”。只是，这一切都被2008年突然而至的金融危机击碎。

在与投资银行签订融资协议的时候，恒大同时签订了对赌协议。不过恒大官方并不承认这是对赌协议。

所谓的对赌协议，就是投资方与融资方在达成融资协议时，对于未来不确定的情况进行的一种约定。如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件没有出现，融资方则行使一种权利。所以，对赌协议实际上就是期权的一种形式。

对赌协议是国际投行惯玩的一种财务工具，同时也是一种手段。不过，对于绝大多数的中国企业来说，与老奸巨滑的国际投行签对赌协议的确存在较大的风险。比如至今仍不能平静的“太子奶事件”，很大程度上就是由于对赌失败导致企业创始人失去了控制权；而同为地产界的碧桂园，则由于对赌协议不得不向美林银行支付数亿元。  2008年，当金融危机爆发之后，恒大看到了与投行所签协议背后蕴藏的杀机。根据协议，如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，则这些投资机构投资回报不超过股票发行总值的35%；如果在6月底之前完成，则回报不超过40%；如果在2009年完成，则回报增至不少于70%。如果恒大无法完成上市，将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。

面对如此苛刻的协议，许家印和恒大管理层面临的压力可想而知。

2.二次IPO，12年轮回

2009年，许家印觉得要重启IPO了，在楼市回暖时推动上市的进程。

投行的第一步是将恒大包装成全国性的大型房地产企业。与瑞银、摩根士丹利操作上市前的碧桂园如出一辙。投行考虑到，只有将恒大包装成全国性的大型房地产企业，才能扩展它的影响力和市场效应。国际声望增加，自然就能获得国际支持。

2006、2007年国家对外资持比较宽松的政策，导致外资大量涌入，促进了价格的飙升和经济的发展。剑有双刃，外资引入也是如此。为了限制外资，控制流动性资金泛滥成灾，2008年中央出台了一系列限制政策，银行对房地产企业借贷或不贷，而其他融资渠道的要求也更加严格，A股市场则更难挤进去。面对融资困境，资金拉动型的房地产企业只能瞄准海外资本市场。

2009年8月初，香港恒生指数重返20000点，股市开始火爆，许家印马上重启IPO，对媒体说：“IPO的问题由国际资本市场决定。只要资本市场条件成熟，恒大重启IPO只是时间问题。”

话落不久，8月7日，恒大地产向香港联交所递交了上市申请。9月29日，在投资银行与恒大的集体努力下，恒大地产通过了香港联交所主板上市聆讯。这次进展得很顺利，恒大于11月正式挂牌，计划募资100亿港元。

消息公布后马上有人开始估算，发现恒大地产的市值将达千亿港元。如此一来，许家印将以440亿元人民币的身价，取代刚刚以350亿元人民币身价荣升为内地“新首富”的比亚迪董事长王传福。

2009年11月5日，这是恒大发展史上值得纪念的一个日子，代号为（3333。HK）的恒大股票在香港联交所主板挂牌上市，恒大从此正式成为国际资本家族的成员。

这一年是恒大成立的第12年，12年前许家印还只是月薪3000元的打工仔。

当天晚上，恒大地产的一名高管在他的博客中写下这样一句话：“许家印是一代地产枭雄。12年一轮回，凤凰涅槃，传奇诞生。”

回顾恒大发展的12年，是激情燃烧、成就卓越的12年，是为了理想而奋斗的12年，是大起大落、壮丽辽阔的12年。  恒大地产于1997年成立，期间经历了跑马圈地的全国扩张，上市路上的一波三折，国际资本市场的觥筹交错和刀光剑影。恒大熬过了凤凰涅槃的痛苦，迎来了传奇诞生的时刻，这个传奇最核心、最关键、最耀眼的部分，无疑就是许家印本人。

凤凰本是世间最美丽的鸟，传说它的成长历经了考验，因此又有“浴血凤凰，涅槃重生”之说。而此时许家印身价大涨，一跃成为内地首富，也是来之不易的。

许家印的故事具有标本意义，激励着所有贫寒有志之士努力奋斗。一位青年，如果想要做一番惊天动地的大事，就得去闯、去磨；如果要体现自己的能力，就得给自己定位，清楚自己能做什么、喜欢做什么。时代显英气，潮流竞风流，如果能在潮流中迎难而上，人生自然会有一番美丽的风景。

有趣的是，上市之后有两个细节反映了许家印的性情。

恒大上市后本来安排了一场盛大的新闻发布会，但许家印得知自己由此超越王传福成为新首富的消息后，立即取消了这个活动。俗话说得好：低调为人，高调处事。做人切忌大吹大擂，特别是处于时代最前沿搏浪弄潮的人物，因为背后往往有一双双猎手般的眼睛窥视着。

许家印谢绝了所有媒体的采访，颇有“事了拂衣去，深藏功与名”的大侠风范，也体现出一代地产枭雄的谨慎与深谋远虑。

不过当天晚上，许家印举行了盛大的庆祝晚宴，感谢为恒大成长做出过贡献的人。

11月5日的香港湾仔香格里拉酒店的五楼，奢华壮观。恒大董事局主席许家印身旁可谓冠盖云集，有香港首富郑裕彤、刘銮雄以及多位知名投行的高管，还有现任恒大女排总教练郎平的身影。从晚上7点开始，许家印被一波一波的敬酒者簇拥着。

喜悦写在了许家印的脸上。

此时的恒大宏图展望，令许多人望而不及。2009年，恒大销售额约303亿元，销售面积约563。7万平方米，分别增长402。3%及396。5%。2010年1月，恒大成功发行7。5亿美元债券，由“大地主”一变而成为拥有现金最多的房企“大财主”。而许家印个人也是鸿途在胸。

这时的恒大与两年前的困境相比是要钱有钱，要地有地，可谓呼风唤雨、如日中天，风头直逼行业龙头老大——王石的万科。

第二个细节是上市的当天，在香港联交所交易大厅里，许家印高举美林、淡马锡等一干投资人士的手，对现场数十家媒体说：“这才是大赢家！”

2008年，面对IPO被否，SOHO中国总裁潘石屹表示，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美元，恒大的IPO搁置对他们造成了巨大影响，潘石屹并由此阐发了震惊房地产市场的“百日剧变”论。

投行自从投资许家印后，收益问题困扰了四年，随着恒大上市将有一个完美结局。这个细节可以看出许家印很注意与合作伙伴双赢。

P8-13

简单的经历，艰难的过程

在另一部以房地产为主题的书中，笔者曾写下了这样的话：一个时代铸就一个人物，一个人物推动一个时代。他们的出生，成为一个时代坚不可摧的力量；他们的出生，成为一个时代的一段神话。一个人的一生之所以不凡，在于他永不低头的风姿，风姿美丽，人生自然也就靓丽。

如果说中国三十年的改革开放开创了人类社会发展绝无仅有的一幕，那么近十年来的中国经济发展，则可以用造富一词来形容了。

其中，与房地产有关的富人不仅群体持续扩大，财富规模也不断攀升，富豪位次日新月异。这种态势正在相当程度上改变着中国当下的社会民情，而这些富人群体也纷纷站上了公众舆论的制高点。

如有着“中国第一地产”称号的万科创始人王石，即被舆论公认为“中国职业经理第一人”；领导并亲手创立了万通公司的冯仑，被公众冠名为“企业思想家”；本书的主人公许家印则后来者居上，不仅收获了“‘两会’明星委员”的头衔，更赢得了中国地产界“首富”和“头狼”的雅号。

所谓的“明星委员”，来自于中国政治生活中的重要事项——全国“两会”。

2012年全国“两会”期间，一位来自中国富豪俱乐部里的地产大佬用提案疾呼：“加快推进中国足球体制改革和职业化运营，加大足球硬件设施建设，扩大足球人口，推动中国足球可持续发展与全面崛起。”

一石激起千层浪。随即，“地产大佬不谈房价谈足球”的话题在舆论间迅速发酵，各路媒体则持续不断地还原着这一提案的发起人——许家印。一时间，继“中国首富”之名高烧不退，“中国足球翻盘重建后的狂人”一词也快速热络起来，“明星委员”的头衔随即被全国媒体冠在了许家印的头上。

无独有偶，如同约好的一样。2013年全国“两会”期间，一名只准备了两个提案的政协委员再次呼吁：“足球、篮球、排球三大球社会化体育项目应该由社会来搞，官员办根本没有意义。我看足球就可以交给许家印这样的人来搞，五年、十年可能中国足球的成绩就会上去了。”

此言一出，媒体舆论开始畅谈着一种模式——恒大模式。

然而，就在几年之前，“许家印”三个字在中国民众间还稍显陌生。这种状况直到2009年11月5日这一天才被彻底改变。

这一日，恒大地产在香港上市，收盘市值705亿人民币，一时成为在港上市的最大内地非国有企业。而拥有七成股份的许家印，身价相应地攀升至422亿人民币，超过同一天公布的2009年福布斯中国内地首富王传福的396亿人民币，成功刷新中国新首富榜单。  而就在此前的2008年，当席卷全球的金融危机不可阻挡地冲击着中国地产行业之时，许家印的首度上市计划也遭受了冰山之遇。这使得许家印的老对手们似乎有了居高临下的口气，讥讽他为“野心膨胀者”、“冒险家”，甚至有媒体称之为地产江湖巨变的“牺牲品”。

不过，正如一位媒体人写的那样：“那些没有消灭你的东西，会使你变得更强壮。德国哲学家尼采的话便是许家印的写照。”

当许家印坚韧地率领恒大地产终成上市之时，连那些曾对他系列“疯狂举动”大加嘲讽的人们，也终于承认现实，并转变为许家印和他掌舵的恒大团队的赞誉者。公众的视线焦点中多了一个总是微笑着的中年人，他不仅精力充沛，且神情帅气、儒雅。

所以，2013年初春，当“明星委员”许家印在大会堂广场前被各路媒体记者追逐笑跑的时候，谁也不会将他与“铁托式”的称号联系在一起。他自己则私下自评：“万科是民主的，碧桂园是集权的，而恒大介于两者之间。”

于是，越来越多的人们在谈论起许家印和他的恒大时，都或多或少地追忆起中国房地产的“大年”——1992年。因为就是在这一年，冯仑、潘石屹等“万通六君子”挖到了第一桶金；也是在这一年，杨国强刚刚在广州建成了他的第一家碧桂园；还是在这一年，朱孟依在香港注册了合生创展……至于有着“地产首富”、“足球狂人”、“明星委员”多个头衔的许家印，此时才刚刚下海，甚至连房地产的边儿都还没摸到。

那么，短短20余年间，围绕着许家印究竟都有着怎样的传奇呢？

还是借用主人公的一句话，以飨所有读者：经历很简单，过程很艰难！