每个购房者都要学点买房常识，每个售房者都要了解卖房知识，每个租房者都要学会识破租房陷阱。尤其是对于经济基础相对薄弱的购房者而言，更需要慎重，要时刻问自己：我为什么要买房？什么样的房最适合我？对于每个售房者，你也要问自己：我的房子为什么要卖？房子的卖出时机是否适宜？当然对于漂在异乡租房的人们，你更要问自己：我需要什么样的家？我的家又在哪里？

也许这本书会告诉你想要的答案。

本书分别从“买”、“卖”和“租”三篇对二手房市场交易进行叙述，力图通过精确的数据、翔实的案例、生动的图示和漫画来展示一个复杂的二手房市场交易过程。

对于普通百姓来说房子是家庭的一项巨大支出，购房可能要花费其一生的积蓄，而且可能还要做五年甚至几十年的“房奴”。对于大多数二手房的购买者来说，其主要目的是为了居住，不管是作为向过渡用小户型，还是为了改善居住条件而购买的大户型住宅，其主要功能都是为了满足自己的居住需求。所以本书的重点还是从买房者的居住消费角度，用通俗易懂的语言向读者诠释专业性的房地产术语和法律条款。希望广大购房者在花费大笔金钱购房的同时能够收获幸福。

市场经济永远追求公平、公正、利益均等。不管你在二手房市场上处于什么样的地位，无论买房、卖房还是租房，各个交易主体在市场上都是平等的。这也是本书所希望达到的目的。

前言

第一部分 买房篇

 第一章 二手房交易基础知识

第一节 房地产三级市场

 一、一级市场

 二、二级市场

 三、三级市场

第二节 国家相关二手房政策解读

 一、二手房税费政策

 二、二手房金融政策

第三节 二手房具体交易税费

 一、二手商品房税费标准

 二、二手商品房税费缴纳案例

 三、二手经济适用房税费标准

 四、二手经济适用房税费具体案例（以北京地区为例）

第四节 选择二手房的理由

 一、价格便宜

 二、位置、交通、配套优势

 三、眼见为实

 四、即买即住

 五、产权明晰

第五节 二手房产权类别

 一、商品房

 二、经济适用房

 三、房改房

第六节 二手房购买流程

 一、寻找房源

 二、看房

 三、签约

 四、评估

 五、贷款

 六、过户面签

 七、领证

 八、物业交割

 九、办理土地证

 第二章 寻找房源阶段

第一节 明确购房目的

 一、住家看“舒适”

 二、过渡看“价格”

 三、投资看“区位”

 四、商用看“人气”

第二节 哪些二手房不能上市交易

 一、期房

 二、未取得权属证书的房屋

 三、已被法律机关查封、扣押的房屋

 四、已抵押的房屋（未经抵押权人书面同意）

 五、共有房产的房屋（未经共有人书面同意）

 六、权属有争议的房屋

 七、被依法收回土地使用权的房屋

 八、其他禁止交易的房屋

第三节 寻找正规的二手房中介

 一、具备资质资格

 二、注册资金与公司规模相符

 三、持证的房地产经纪人

 四、合同要备案

 五、业务流程要规范

 六、收费要公开

第四节 理性面对特价二手房

 一、要关注特价房的产权

 二、要关注特价房的品质

 三、要关注特价房的面积

 四、要关注特价房的保值增值功能

 五、要关注特价房的环境

第五节 谨防中介或房主“一房两卖”

 一、法律规定

 二、专家建议

 第三章 二手房砍价技巧谈

第一节 中介服务的收费

 一、国家规定的合理收费

 二、常见的不合理收费

第二节 二手房砍价学问大

 一、货比三家

 二、知己知彼

 三、攻其弱点

 四、以彼之矛，攻彼之盾

 五、心理战术

第三节 理性面对“代理费”打折

 一、听起来似乎是美事

 二、付出多少，得到多少

 第四章 签订合同环节

第一节 签订二手房合同注意事项

 一、常见合同陷阱

 二、签订合同注意事项

第二节 二手房订金陷阱

 一、意向金、订金和定金

 二、“定”了就不能退钱

第三节 要添加哪些补充条款

 一、要添加的补充协议

 二、协议内容视具体情况而定

第四节 房主毁约该如何处理

 一、法律法规

 二、专家建议

 第五章 申请二手房贷款阶段

第一节 如何知道自己是否满足贷款条件

 一、各类二手房贷款的难易程度

 二、能贷到多少钱

 三、不同银行条件不同

第二节 选择适合自己的房贷

 一、房贷种类

 二、贷款买房原则

第三节 二手房贷款注意事项

 一、贷款六要

 二、贷款六不要

 三、贷款所需证件

 四、贷款流程

第四节 首付款支付风险

 一、银行是为了规避风险

 二、如何跳出首付陷阱

第五节 中介公司代理费何时支付

 一、部门法规

 二、专家建议

 三、正规中介公司何时收费

 第六章 二手房评估与过户

第一节 二手房评估

 一、评估房屋本身价值

 二、评估机构“遍地开花”

第二节 谨防评估陷阱

 一、评估费“浑水摸鱼”

 二、评估价格可缩水

 三、评估价格可做高

第三节 过户的注意事项

 一、过户之前需交接

 二、及早过户，避免夜长梦多

 三、房款与产权的“银货两讫”

第四节 如何判断房产证的真伪

 一、已购公房产权证

 二、商品房产权证

 三、经济适用房产权证

第五节 过户的关键步骤

 一、所需材料要备齐

 二、走对流程少走冤枉路

 第七章 二手房物业交割

第一节 如何查清房屋质量隐患

 一、主要质量隐患

 二、专家建议

 三、人人都可掌握的小技巧

第二节 切勿为水电物业费掏冤枉钱

 一、合同条款——一个都不能少

 二、专家支招——正规中介正规交验

第三节 谨防购买后不能落户

 一、户口是“金贵”资源

 二、一户头上一户人

第四节 交易过程中注意保留证据

 一、不能成功申请贷款

 二、家私电器要约定

 三、租客放弃优先购买权的证明

 第八章 其他陷阱

第一节 中介公司吃差价

 一、明令禁止吃差价

 二、“吃差价”防不胜防

 三、“三方合约”一招制胜

第二节 识破假房主

 一、假房主的行骗手段

 二、证件要一一核对

第三节 识破不实房源

 一、不实房源陷阱

 二、查阅房地产登记册

 第九章 二手房交易相关范本及程序

第一节 交易合同范本

 一、房屋承购委托协议

 二、房屋买卖合同

第二节 办理住房按揭相关合同

第三节 二手房验房工具及验收过程

 一、验房工具及其使用功能

 二、验房步骤

 三、房屋交接单样本

第四节 物业交接相关程序

 一、结清日常费用

 二、结清物业和供暖费

 三、变更公共维修基金

 四、换签物业管理合同

 五、解除协议后的善后处理

第二部分 卖房篇

 第十章 二手房出售前期准备

第一节 二手房出售流程

 一、发布房源信息

 二、对房屋进行估价

 三、接待看房、议价

 四、定金、签约与付款

 五、交易过户、税费

 六、交房

第二节 二手房出售你准备好了没有

 一、交易规则要了解

 二、售房渠道来选择

 三、售房成本细估算

 四、心平气和报房价

第三节 二手房出售时机

 一、房子该不该卖

 二、判断适宜的售房时机

 三、该出手时就出手

第四节 二手房如何卖个好价钱

 一、一房一价

 二、价格有规可循

 三、不妨借“脑”中介机构

 第十一章 二手房出售技巧

第一节 选择中介售房

 一、一分价钱一分货

 二、和中介签约需注意

第二节 让买房人一见钟情

 一、好印象是成功的一半

 二、让人“感觉在家”

 三、细节问题也留意

第三节 安全出售二手房

 一、交钥匙要谨慎

 二、买卖方当面谈合同

 三、买卖合同要详尽

 四、合同细节讲清楚

 五、不要轻易提前交房

第四节 二手房出售案例分析

 一、中介公司吃差价、作阴阳合同

 二、抓紧时机，果断出售

 三、修饰一新成宝玉

 四、轻信他人，房产证交予骗子

 五、贷款申请被拒

 六、承租人的优先购买权

第三部分 租房篇

 第十二章 轻轻松松租房

第一节 租房五部曲

 一、寻找房源

 二、实地查看

 三、讨价还价

 四、签订合同

 五、房屋交验

第二节 租房心得

 一、租的房子也是家

 二、奔波之路短一点，再短一点

 三、租房安全不可忽视

第三节 租房省钱攻略

 一、避开租房高峰期

 二、避开核心热点区域

 三、合租大户型

 四、长期租可租空房

 五、谈租金时要挑三拣四

 第十三章 租房陷阱

第一节 选择中介租房注意事项

 一、看两证，细辨真与假

 二、选中介，宜大不宜小

 三、签合同，要细不要粗

 四、知法规，租金保安全

第二节 中介租房骗术汇总

 一、低价诱惑

 二、骗取押金

 三、冒充房东

 四、免佣金

 五、合同陷阱

第三节 警惕“二房东”

 一、小心被“二房东”忽悠

 二、“风险”中谋求自保

第四节 租房案例分析

 一、假房东骗钱

 二、唱双簧骗取中介费

 三、骗取看房费

 四、低租“诱饵”

 五、“押金”变“信息费”

 六、物业纠纷，口说无凭

 七、家电大变脸

 八、“二房东”人间蒸发

对二手房征税实质上是增大交易双方的成本，通过增大交易成本的方式等来作用于整个二手房市场，从而达到调控市场的目的，这是政府经常采用的手段。比如对卖方的征税加大，就会使交易房源减少，甚至萎缩，政府为了抑制二手房中卖方的过度投机行为，防止炒房现象的发生，经常采取这种手段。这样做的结果也有其负面影响，尤其是在房价上涨阶段，如果二手房市场供不应求，卖家就会把自己承担的税费转嫁给买家，这种政策的出台等于变相推高了房价。因此，增加卖方成本的做法不适应于当前的二手房市场环境。

自1999—2003年，国家为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的交易，在税收方面实行的是较为优惠的政策。

1.2005年国家税费规定

在2005年，国家在由住房与城乡建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“七部八条”或国八条)中对营业税的优惠政策做了调整。这次调整的主要目的显然是抵制投资性质的二手房交易，防止价格上涨幅度过大。为了打击房产中的不良投资行为，规定对购买不满两年的房子征收营业税，税费一下子变得复杂起来。根据权属性质、物业用途、购买年限的不同以及普通标准住房与非普通标准住房的区分，所缴税费亦有不同。

根据《意见》规定，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。以北京为例，北京市建委发布的规定为：满足住宅小区建筑容积率1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍三个条件的房子才是普通住房。

2.2008年相关二手房税费

2008年爆发的全球金融危机使中国经济陷入困境，为了刺激房地产交易市场，使中国尽快摆脱金融危机的影响，使经济尽快走出低谷，国家财政部、税务总局于2008年10月22日下发文件：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2008年12月17日，国务院常务工作会议对二手房交易营业税作出新的规定，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收人全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2008年底对营业税年限的相应调整加之契税、印花税等多项税费调整的综合累加作用对2009年二手房市场特别是二手商品房市场的活跃促进明显。

但此次对营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到2009年年底，以后优惠政策是否延续还是未知数，所以本文下节以2005年七部委出台的《意见》作为基础来对买卖双方征收的税费进行具体描述。而2008年年底出台的税费政策也是在此基础上的优惠。

二、二手房金融政策

金融政策的本质作用是杠杆调节作用，人们常说的“四两拨千斤”就是这样的道理。一般来讲，贷款条件放松，市场就活，银行的风险相应增大；相反，银根紧缩，严控贷款，则市场不容易获得资金，市场就会出现萎缩的趋势。

国家对二手房的金融政策主要体现在房贷政策上，也就是我们平常所说的“按揭”。按揭贷款从消费的角度来讲，作为一种超前消费的方式，正在成为人们的一种主要消费方式。以北京为例，据统计，以按揭贷款方式购房的比例能够占到整个房屋交易的70％，并且随着人们消费观念的进一步发展，这种消费方式会越来越多，并最终成为消费的主流。所以按揭贷款作为一项金融政策，对于二手房交易的影响是巨大的。

国家运用房贷政策的基本形式：一是提高或降低首付比例；二是提高或降低利率；三是增加存款准备金；四是提高或降低贷款的年限；五是增加或降低二手房贷款的标准，比如十年期1~2J22手房不办理的房贷。

实践中，各商业银行为配合宏观调控而出台了相应的对二手房贷款的种种限制：如工商银行规定房龄15年以上的一律不贷，交通银行规定房龄加贷款年限不能超过30年，上海银行规定二手房贷款一律执行6.12％基准利率，还有些银行停止散户的二手房贷款，等等。人们通常通过对二手房贷款的宽严程度来预测二手房市场的前景。

1.2007年版二手房信贷管理

2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称为《通知》或927文件)。该文件对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信体系及房地产贷款监测和风险作了一系列的严格规定。P6-7

衣、食、住、行是人类社会生存的四大基本条件，住房也在其中，可见房子对人的一生是多么的重要。

随着这几年房价的不断上涨，如今的房子已经成为众多家庭的沉重负担，不少城市的房价已经大大超出了普通百姓的承受能力。虽然国家采取了一系列的政策手段，但各地房价仍然是居高不下。既然新房如此昂贵，人们的目光自然就转向了价格稍低的二手房。如今的二手房市场不管是买房、卖房还是租房，都是一派繁荣景象，2009年末一些大城市甚至出现了抢购二手房的热潮。

房屋因为涉及的金额巨大，售或买都应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为交易双方提供专业的咨询和服务，二手房（或存量房）的交易已经有一套比较成熟的模式，法律、法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人交易行为比较轻松。但是，现阶段我们的个人二手房交易行为还做不到这么轻松，因为国内房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的产业，目前市场上还没有专业的针对个体交易的房屋经纪人（一般国内的房产中介公司，他们挣的是房屋交易佣金而不是为客户提供咨询服务所收取的服务费，也就很少从客户本身的需求去考虑）。况且二手房市场法律、法规不完善，给了一些不法中介投机钻营的空子。

因而，每个购房者都要学点买房常识，每个售房者都要了解卖房知识，每个租房者都要学会识破租房陷阱。尤其是对于经济基础相对薄弱的购房者而言，更需要慎重，要时刻问自己：我为什么要买房？什么样的房最适合我？对于每个售房者，你也要问自己：我的房子为什么要卖？房子的卖出时机是否适宜？当然对于漂在异乡租房的人们，你更要问自己：我需要什么样的家？我的家又在哪里？

也许这本书会告诉你想要的答案。