本书为买房或者投资房产的广大购房者编写的一本关于购房的法律知识书籍，本书涵盖了看房、买房、收房、维护自身权益这样一个完整的购房流程，如同一个全程陪同购房者的法律顾问。而在这个过程中，对于其中的重要阶段、关键问题、应对举措，辅以案例和法律法规进行了详尽的分析和讲解，本书可供购房和房产投资者随时参考和查阅，也可以作为从事房地产工作人员的培训教材。

本书分为我如何成功地半价买房、如何看房选房、如何防范购房陷阱、如何签订购房合同、如何收房、业主如何与开发商打官司、民事诉讼主要法律文书等章节，是作者根据自己“打破交房潜规则”并成功获赔半套房款违约金这一亲身经历的案件，为买房或者投资房产的广大购房者编写的一本关于购房的法律知识书籍。使读者通过阅读本书明白买房的流程及知识，防范购房的风险，以最大限度地维护自身合法权益。

本书可供购房和房产投资者随时参考和查阅，也可以作为从事房地产工作人员的培训教材。

序

前言

第一章 “打破交房潜规则”主要媒体报道

 第一节 “国际消费者权益日”，我被《中国3·15年度报告》评为中国榜样力量——“令人感动的消费维权人物”

 第二节 《中国消费者报》深度报道——“法律不会支持潜规则”

 第三节 《物权法》施行前夜，第一次起诉完胜开发商

 第四节 挑战钥匙潜规则四战四胜，《法制晚报》首次爆料幕后故事

 第五节 《北京电视台》男版的“秋菊”，成为第一个吃草莓的蚂蚁

第二章 谁动了我的钥匙——我如何成功地半价购房

 第一节 收房遭遇“钥匙门”

 第二节 千里走单骑，蚂蚁斗倒大象——挑战收房潜规则的第一只蚂蚁

 第三节 动之以情、晓之以理、辩之以度、驳之以节，嬉笑怒骂皆成文章

 第四节 完胜于执行，尘埃落定——第一个吃到草莓的蚂蚁

第三章 如何看房、选房——“挑房子就跟挑男人一样”

 第一节 选房之第一步：尽力而为，量力而行

 第二节 选房之第二步：选择地段

 第三节 选房之第三步：确定户型、楼层

 第四节 选房之第四步：考察社区环境及配套设施

 第五节 选房之第五步：查看法律文件、了解物业管理

第四章 如何防范购房陷阱——不要“梦幻家园”

 第一节 防范购房陷阱之虚假广告(沙盘、售楼书)宣传

 第二节 防范购房陷阱之精装样板间“被选择”

 第三节 防范购房陷阱之精装修不精

 第四节 防范购房陷阱之内部认购造势和制造销售假象

 第五节 防范购房陷阱之定金

 第六节 防范购房陷阱之合同文本

 第七节 防范购房陷阱之面积差

 第八节 防范购房陷阱之交楼违约

第五章 如何签订购房合同——蚂蚁与大象的智力对抗

 第一节 如何签订《认购协议书》以及进行期房网上签约

 第二节 《北京市商品房现房买卖合同》介绍

 第三节 商品房现房买卖合同重点条款解析

第六章 如何收房——“准”业主要问“十万个为什么”

 第一节 收房须知

 第二节 查验文件

 第三节 业主需先验房，再收楼

 第四节 验房的“十八般兵器”

 第五节 验收过程和具体步骤“一处都不能少”

 第六节 查看开发商代收费和物业管理的相关规定

第七章 决胜“紫禁之巅”——业主如何与开发商打官司

 第一节 当事人与诉讼代理人

 第二节 民事诉讼基本原则和基本制度

 第三节 普通程序及简易程序

 第四节 第二审程序

 第五节 民事诉讼证据

第八章 民事诉讼主要法律文书

 第一节 如何写民事起诉状

 第二节 如何写民事答辩状

 第三节 如何写民事上诉状

 第四节 强制执行申请书

第九章 消费与发展——忙碌并快乐的2009年“3·15”

附录

 附录A 《北京市商品房现房买卖合同》范本

 附录B 中华人民共和国物权法

 附录C 中华人民共和国合同法(节选)

 附录D 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第四节 挑战钥匙潜规则四战四胜，

《法制晚报》首次爆料幕后故事

《物权法》的正式实施，使诸多曾经悬而未决的疑惑有了明确答案。而此时，我所提起的第二次诉讼，经两审终审，北京市第一中级人民法院驳回了开发商的上诉，判令其立即停止违约，交付房屋和延迟交房的违约金，计算违约金的截止日期确认为‘‘本判决生效之日”。我们成功绕开物业公司拿到了新房钥匙，同时还拿到了第二笔违约金7万余元。加上第一次拿到的3万余元，我们所拿到的违约金，已经接近房款的一半。

我接受了《法制晚报》王洪禹、曹博远记者的采访，他们在《挑战钥匙潜规则业主获赔违约金》一文中这样写道：

想领家门钥匙得先签物业合同，一市民不肯屈从，状告开发商四战四胜，获赔总额接近一半房款。面对刁难暂时别收房，购房合同作为主要证据，法律专家表示，如能学好本案诉讼技巧，人人可向侵权说“不”。

在采访前，王洪禹、曹博远记者也做了大量的调查工作，他们发现，业主收房时，需要到物业公司取钥匙。而取得钥匙的前提是必须和物业公司签订物业合同，并支付一笔物业费。近一段时间以来，记者经调查发现，在北京市许多小区乃至全国，均存在着这种‘‘钥匙潜规则”。业主们出于种种顾虑，几乎都选择了“忍气吞声”。

签物业合同并交费才能换取家门钥匙

从2008年1月中旬开始，记者对都市馨园小区等13个小区进行了调查，发现除两个人住时间较早的小区外，其余11个小区都采用“业主先交物业费、再拿门钥匙”的办法来办理入住手续。

在通运家园小区，一位李姓业主因为办手续时带的钱不够，不得不立即到附近银行取款，这才换来家门钥匙。

来自11个小区的41名受访者均表示，这种做法让自己感到“难以接受”，且“不情愿”，但“没有与开发商或物业公司计较”，因为“觉得计较根本没用”，“打官司也未必能赢”，“没讨到好处还得罪人，不值”。

嫌催物业费太麻烦，自称是“无奈之举”

多家公司均承认存在为业主办理交接时“扣钥匙”的现象。

北京某物业公司副总经理表示，采取上述做法是“无奈之举”。“如果不先把钱收上来，将来催物业费很麻烦。为了能让业主主动交纳物业费，才不得不设置这道手续。”

潜规则全国都存在，法律专家也曾屈从

记者曾采访北京市房地产法律专业委员会的许志春委员。许委员长期参与房地产方面的法规普及和诉讼工作，对于该行业中的一些现状颇为了解。

他指出，这种现象不只在北京、在全国范围内都是普遍存在的，已经成为房地产市场的潜规则。

许委员介绍，很多小区落成后，物业公司由开发商指定。物业公司担心收不上物业费，开发商也需要回笼资金，于是双方联合，开发商把钥匙放在物业公司，允许物业公司“搭顺风车”。

他最后遗憾地表示：“我本人购买新房时，也是先交的物业费才拿到钥匙的。”

许志春委员还表示，崔鹏诉开发商案，是业主通过诉讼成功打破“钥匙潜规则”的典型案件，对其他业主维权具有指导意义。其他业主完全可以以崔鹏案为范本，利用从中学习到的法律知识和应诉技巧，通过诉讼维权，对开发商的“钥匙潜规则”说不。

在接受《法制晚报》的采访中，我首次向媒体爆料，因为我基于特别授权坚决起诉且拒绝通过和解的方式解决问题，曾气得父母回老家。

坚决起诉不动摇，气得父母回老家

Fw：你为什么要通过诉讼维权？  崔鹏：从形式上看，我起诉的是开发商。但实际上，我挑战的是这种正在被全国的开发商和物业公司通用的潜规则。这既是为个人利益而提起的诉讼，也是一场公益诉讼。

Fw：我感觉，你对法律很在行。

崔鹏：我是学法律的，对现行的民事法规比较熟悉。而且，在诉讼前，我进行了大量的准备工作。

Fw：对你的诉讼，你的家人怎么看？他们支持吗？

崔鹏：我父母是典型的老实人，不同意我打官司。他们还曾想背着我偷偷地向开发商妥协，去签物业合同、交物业费，但被我发现并制止了。因为这事，我父母一赌气回了山东老家。

FW：起诉前咨询过法律人士吗？

崔鹏：起诉前，我曾向一些律师咨询，他们都对我的案子持悲观态度，认为法院是不会判我胜诉的。毕竟，我面对的是实力雄厚的开发商。

而且，我经过查询，发现我的官司很可能是国内首例。一位法学教授说，如果我的案件胜诉了，全国所有的业主都可能会效仿我去告开发商，那岂不是要乱套？

FW：法院注意到这个案件可能引起的社会效应了吗？

崔鹏：注意到了。四场诉讼，每场的承办法官都是很慎重地对待，每次开庭都非常正规。这个案件背后有两级法院的领导在关注，法官不敢有丝毫差错。

……

第五节 《北京电视台》男版的“秋菊”，

成为第一个吃草莓的蚂蚁

北京电视台的李卓、陈新宇记者联系到我，准备就我的案件做一期节目。由此，我也认识了长盛、董路两位著名主持人。《打破交房潜规则第一案》这期节目一经播出，立即引起了强烈的社会反响。

“物业费未交，钥匙难拿，业主维权，状告开发商。业主获赔十万余元，挑战收房潜规则胜诉”

记者：市民崔先生在房山买了一套价值23万元的商品房，“3·15”这天是收房日，崔先生欣然前往，可早就交了房款的他并未拿到自己的家门钥匙。

崔鹏：开发商告诉我让我到物业公司那里去取钥匙，那里人排着队等着交物业费，我就挺不理解的，我说干吗拿钥匙还要交物业费呢？然后物业公司就说全国都这么干，你要不交物业费，钥匙就被扣住了。

记者：崔先生又找到开发商协商，可开发商认为这是收房的惯例，没有商量的余地，先签了物业合同交完了物业费后再给钥匙。

崔鹏：房款是交给了你们开发商，凭什么你把我的房屋钥匙给了合同以外的第三人物业公司呢？他扣了我的钥匙，明显就是横插一刀。是否交房与是否签订物业合同从法律上讲没有任何联系。

在节目制作过程中，我和李卓、陈新宇记者一同进行“路采”，很多市民都对这种收房潜规则存有疑问。

“我跟开发商签合同，那么就是说开发商应把钥匙给我，钥匙为什么在那个物业公司的手里呢？”

“你不给他交物业费、取暖费，他就不给你钥匙，只能被动地接受这个条件，原则上来讲是不合理的，大家都是这样的，也就都随波逐流了。”

我的案件的胜利，尤其是四战四胜讨回了半套房钱的诉讼成果，无疑给了很多市民极大的信心和勇气。

是的，先交房屋钥匙再交物业费，还是先交物业费再交房屋钥匙，一两秒钟的差异，其中大有文章。维权，有的时候更是一种意识。

随后，北京电视台《大话京腔》栏目又对本案进行了进一步的报道。  P6-9

小崔鹏要出书了，这引起我许多回忆和思考。

我和作者崔鹏是隔着一辈人的忘年之交。他的父亲崔惠生是我的学生，20世纪70年代从我们中国石油大学毕业后，分配到山东石油石化企业工作。惠生是一个勤奋的老实人，他当年在现任工业和信息化部部长李毅中和国家民委党组书记、副主任杨传堂的率领下，为我国的石油化工建设事业无私地奉献了自己的聪明才智和青春年华，为我国的石油化工事业作出了突出的贡献，是国家的有功之臣。1991年，惠生同李毅中，杨传堂等一起被评选为“共和国重点工程建设青年功臣”，在北京人民大会堂举行的隆重授奖大会上受到了党和国家领导人的接见。

崔鹏的爷爷崔子中先生，早年就读于上海艺术大学，曾师承中j国现代文艺大师丰子恺，是山东著名画家，擅长中国画花鸟写意，一生致力于美术教育事业，培养了许多优秀的美术专业人才。我本人也喜爱中国书画，曾借学生家访之机与崔老交流画艺，并合作书画。这样一来二往，我和崔家两辈人就结了缘。

惠生之子崔鹏，1999年进入江西理工大学(原国家冶金工业部所属的“南方冶金学院”)法学系学习。在校期间，曾担任学生会策划部部长、学生会主席等职务，同时担任院辩论队队长、法学社等社团主要负责人职务。2003年。崔鹏大学毕业后到北京工作，他们父子又常来我家做客，于是，我又认识了叫我“爷爷”的这个小崔鹏。每他给我的初步印象是一个思维敏捷、很有礼貌的聪明孩子。

2008年春夏之交，我从媒体上看到有_位叫“崔鹏”的市民，在购房过程中为了打破“先交物业费再交房的收房潜规则”，和开发商打官司，四战四胜，最后获得了接近一半房款的违约金。媒体把此案炒得很热，称他是“第一个吃草莓的人”，是“不可复制的成功”。2008年“3·15”，崔鹏被评为“《中国3·15年度报告》榜样力量__令人感动的九位消费维权人。物”之一。我好生疑惑，这个“崔鹏”是不是我认识的那个小崔呢？不久，我的学生惠生打来电话，兴备地告诉我，那正是他儿子干的！又过了些时日，惠生来京出差，领着儿子见我，我们高兴地谈了许久。

我想，这可真是“从小窟窿里掏出了大螃蟹”。你看，缘起百十元的物业费，却使开发商赔了近一半房款的违约金，小崔仅用一半的钱就拿到了一套房子，这不是掏了个大螃蟹吗？但是，事件的意义不只如此。我是想说，此事件的影响是不好用金钱和“螃蟹”来衡量或比喻的。现如今老百姓在购房消费中，有太多太多的不知情，不知道在哪里会有陷阱等着；有太多太多的“潜规则”和霸王条款，开发商想怎么说就怎么说，老百姓总是吃亏上当，处于弱势。但小崔能够用法律把自己变成一个强者9成功地维护了自己的权利。这说明，有理不在高言，有法不在金钱；有理走遍天下，有法就可强大。正如媒体所报道的，小崔的维权胜利，不仅是属于他个人的胜利，而是所有消费者的共同胜利。

最让我欣赏的是作者写书出书的用心和勇气。我还是想用“掏螃蟹”来比喻，他没有独享这一成果，而是和大家共享。他对自己亲历的案例作了更深入的思考，对如何依法购房、如何依法维权等作了宝贵的总结和细致的阐述，竞形成了一本书。此书的出版，将会对购房者提供帮助。我和小崔交谈时，他还谈到这样的观点：他写此书的目的绝不仅仅是“为消费者出口气”，“共建和谐社区”才是他追求的目标。“君子和而不同，小人同而不和”，业主。开发商、物业公司应是“合作博弈”的关系，大家都依法办事，才可共享和谐。我很是赞同他的这个观点，相信此书对开发商和物业工作者也很有裨益。

我是一直主张要善于从身边做学问的。做学问也要从实际出发，忌好高骛远。如果有大题目、大能耐做大学问，那当然好；如果一时不具备这样的机会和条件，也不要气馁，其实你身边就有许多学问值得去做。崔鹏这本书给我们提供了一个例证。他抓住了身边的事，花费了一番工夫，写成了一本书。尽管此书在广度、深度上还有可进一步拓展的空间，但为他今后做学问、做大学问进行了有益的准备，则是肯定的。

小崔出书，邀我作序，仅以此数言为赠为贺吧。

余世诚

2010年1月于北京七石斋