本书以规范研究为目标指向进行实证研究，即通过比较目前中国与美国房地产业在产业构成及其主要行业上的差异，归纳总结中美两国房地产业在内涵、产业属性和社会经济功能三方面的差异，然后通过对影响中美两国房地产业的主要外生因素和内生因素的比较研究，总结中美两国房地产业差异形成的主要原因，并据此归纳房地产业自身发展(演进)的一般规律，最终据此提供若干对中国政府制定房地产业产业政策具有参考价值的启示。

本书对中国和美国房地产业发展的历史和现状进行比较分析，揭示了两者在内涵、属性和功能上的差异，分析了中美两国在经济、法律、房地产业管理制度以及城市化和产业结构状况、房地产金融市场等外生因素方面的种种差异对中美两国房地产业差异形成的影响，探讨了房地产业发展、演进规律及房地产流通模式演进路径在其中的核心作用，从内生因素方面解释了中美两国房地产业差异的成因，为中国正确定位房地产业的产业功能、合理制定房地产业政策提供了实证和理论依据。

第一章 导论／1

 1.1 问题的提出及研究意义／1

 1.2 国内外相关研究综述／4

1.2.1 关于房地产业内涵、属性、社会经济功能与发展(演进)的研究／4

1.2.2 关于房地产(业)的国际比较研究／9

 1.3 本书的研究思路与方法／12

 1.4 本书的结构、特色与创新／15

第二章 房地产业研究的理论基础与模型推演／17

 2.1 产业经济理论／17

2.1.1 产业的定义／17

2.1.2 产业兴衰与产业转化／21

2.1.3 产业形成的关键、条件和市场结构／21

2.1.4 产业发展理论／23

 2.2 服务经济理论／27

2.2.1 “服务”与“服务业”的内涵／27

2.2.2 服务业的分类／29

 2.3 房地产业发展“倒U曲线”模型／31

2.3.1 房地产业发展“倒U曲线”模型／31

2.3.2 房地产业发展“倒U曲线”模型的思想渊源／33

 2.4 房地产两市场四象限模型及其推演／35

2.4.1 房地产两市场四象限模型／35

2.4.2 房地产两市场四象限模型的推演／39

第三章 中美房地产业界定与发展沿革的比较分析／47

 3.1 中美房地产业的界定及比较分析／47

3.1.1 中美房地产业的统计界定／47

3.1.2 中美房地产业的行业界定／51

3.1.3 中美房地产业界定的比较分析／52

 3.2 中国房地产业发展沿革／54

3.2.1 近代至新中国成立／54

3.2.2 新中国成立至1984年／57

3.2.3 1985年至今／58

 3.3 美国房地产业发展沿革／64

3.3.1 殖民地时期至19世纪后期／64

3.3.2 19世纪末到第二次世界大战／67

3.3.3 第二次世界大战结束至今／71

 3.4 中美房地产业发展沿革的比较分析／80

第四章 中美房地产业现状的比较分析／81

 4.1 中美房地产业的内部构成及其比较分析／8l

4.1.1 房地产业的行业结构／81

4.1.2 房地产开发业内部构成／84

4.1.3 房地产(中介)服务业内部构成／91

 4.2 中美房地产业的产业属性及其比较分析／93

4.2.1 房地产业在产业分类体系中的归属／93

4.2.2 房地产业与其他产业的关联特征／96

4.2.3 房地产业的时空变化特征／97

4.2.4 房地产业的产业组织特征／101

 4.3 中美房地产业的经济与社会功能及其比较分析／109

4.3.1 房地产业的基础产业功能／109

4.3.2 房地产业对经济增长的影响／111

4.3.3 房地产业对社会财富的影响／115

4.3.4 房地产业对就业的影响／117

4.3.5 房地产业对地方政府财政收入的影响／119

第五章 中美房地产业差异的外生因素分析／121

 5.1 中美房地产业外生因素的分析框架／121

 5.2 中美经济体制与法律制度的比较分析／122

5.2.1 经济制度与经济体制／122

5.2.2 基本法律体系／125

5.2.3 房地产相关法律体系／129

 5.3 中美房地产业管理制度比较分析／133

5.3.1 改府对房地产业的管理(干预)／133

5.3.2 房地产业自我管理制度／142

 5.4 中美土地制度的比较分析／145

5.4.1 土地制度与土地市场／145

5.4.2 土地利用管／146

 5.5 中美房地产税收制度比较分析／150

5.5.1 房地产税收体系／150

5.5.2 财产税／151

 5.6 中美社会经济环境比较分析／153

5.6.1 城市化／153

5.6.2 产业结构／156

 5.7 中美房地产金融市场的比较分析／161

5.7.1 间接金融市场／161

5.7.2 直接金融市场／167

第六章 中美房地产业差异的内生因素分析／171

 6.1 分工与房地产流通方式演进／171

6.1.1 分工与房地产业／171

6.1.2 房地产流通与房地产流通方式演进／173

6.1.3 中美房地产业发展演进路径的差异分析／177

 6.2 房地产业的发展、演变／180

6.2.1 房地产业资产经营模式的演变／180

6.2.2 房地产业内部行业结构的演变／182

6.2.3 房地产业社会经济职能的演变／183

第七章 结论与启示／195

 7.1 基本结论／195

7.1.1 中美房地产业内涵、属性和社会功能的异同／195

7.1.2 中美房地产业差异的主要形成原因／196

7.1.3 房地产业发展、演进的基本规律／197

 7.2 对中国房地产业发展的启示／198

7.2.1 关于房地产业的功能定位／198

7.2.2 关于政府对房地产业的干预／199

7.2.3 关于金融体制改革与房地产金融体系／200

表目录／202

图目录／204

附录一 美国主要的全国性房地产企业名录／205

附录二 在纽约证券交易所上市的美国房地产公司／209

附录三 在香港股票交易所上市的中国大陆房地产企业名录／222

参考文献／224

后记／239