秦虹、刘湣棠编著的《平安地产金融报告》研究了对世界经济最具影响力的五大城市群特征，分析了世界其他城市群蓬勃发展的规律。认为城市群均已成为各国经济和人口集聚中心，而近年大型城市群发展迅猛，其中大城市对推动城市群的形成与发展作用特别突出。本书还总结了世界城市群发展的一般规律，即：城市群发展是城镇化发展到高级阶段的必然结果，城市群发展是由产业协作和分工所推动，城市群发展与中心城市的发达程度和集聚能力密切相关，城市群发展几乎都经历了从点到面的发展阶段等。在城市群的发展中，产业发展、人口迁移及就业结构变化决定着城市群发展的不同阶段，城市群本身的扩张就是逐步形成分工明确的产业布局体系的过程。而政府在城市群形成和发展中通过规划引导、合适的交通模式、建立和完善城市群协调管理机制，能够有效促进城市群的融合发展。

房地产业的发展与城市发展息息相关、兴衰与共。2010年中国的城镇化率达到了50％，进入了城镇化发展的高级阶段。在这个阶段，由于城镇化水平不断提高，虽然中心城市的集聚和辐射效应依然存在，但城市规模的边际效益递减，中心城市与周边城市的联系和互动加强，城市群开始出现，城市群中的各个城市由过去的各自封闭发展、相互竞争到此时的协同发展、相互合作，而这一城市发展的新特征必将对房地产业的发展产生新的影响。2012年新一届政府也提出：“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。”强调我国要走以“人”为核心的新型城镇化的发展之路。毫无疑问，未来我国的城镇化将对中国经济和社会发展产生举足轻重的影响。

秦虹、刘湣棠编著的《平安地产金融报告》瞄准我国未来城市发展的新格局，聚焦城市群发展与房地产业发展关系的客观规律，研究我国区域发展不平衡状态下的房地产业发展潜力，探索未来房地产市场如何适应、而不是脱离城镇化进程的发展之路。

第一章 国外城市群形成和发展规律

 第一节 国外城市群发展及比较

一、五大城市群是对世界经济最具影响力的城市群

 （一）现状

 （二）特征

二、其他城市群蓬勃发展

 （一）城市群均已成为各国经济和人口集聚中心

 （二）大型城市群发展迅猛

 （三）大城市对推动城市群的形成与发展作用突出

三、不同类型城市群发展格局迥异

 （一）高度蔓延式的城市群，如洛杉矶大都市区

 （二）分散性、独立性、低密度的城市群，如德国城市群

 （三）单一核心城市群，如东京城市群

 第二节 国外城市群的形成和发展规律

一、城市群发展的一般规律

 （一）城市群发展由产业协作和分工推动

 （二）城市群发展与中心城市的发达程度和集聚能力有关

 （三）城市群发展是城镇化发展到高级阶段的必然结果

 （四）城市群发展经历从点到面的发展阶段

二、城市群产业发展与人口迁移规律

 （一）产业发展及就业结构变化决定城市群发展不同阶段

 （二）城市群扩张是逐步形成分工明确的产业布局体系的过程

 （三）城市群产业迁移决定了人口迁徙的方向

 （四）成熟的城市群人口在大中小城市分布合理

三、政府在城市群形成和发展中的作用

 （一）通过规划引导城市群形成

 （二）通过合适的交通模式促进城市群的融合发展

 （三）建立和完善城市群协调管理机制

第二章 境外国家和地区城市群发展对房地产市场的影响

 第一节 城市群不同发展阶段的房地产市场发展规律

一、房地产业与城镇化呈现出同步发展的规律

 （一）城镇化发展呈现“S”形曲线演变规律

 （二）房地产市场长期发展趋势与城镇化进程曲线基本类似

 （三）房地产市场与城镇化发展阶段呈现同步性特点

二、房地产市场发展在城市群形成不同阶段与人口、产业和交通等紧密相关

 （一）人口城市化阶段：人口流入城市带动房地产业发展

 （二）大城市郊区化阶段：产业转移和交通发展促进郊区房地产市场发展

 （三）城市群形成阶段：房地产市场伴随城市化水平的稳定逐渐步入存量房时代

 （四）城市群成熟阶段：房地产供需关系在不同城市间的溢出与承接效应更加明显

三、不同阶段房地产市场发展还受经济增长和政府政策影响

 （一）房地产市场发展与经济发展整体上呈大致同步关系

 （二）住房和信贷政策影响房地产市场明显

 （三）规划带来核心城市及周边城市功能定位调整进而影响房地产市场

四、房地产市场发展与城镇化和城市群发展紧密相关——以美国为例

 （一）城镇化水平提高期：人口增长带动房地产业迅速兴起

 （二）城镇化水平稳定期：房地产业发展主要受郊区化趋势影响

 第二节 城市群中不同级别城市的房地产市场发展规律

一、越靠近核心地区房价和地价越高

 （一）城市群的核心城市房价高于全国平均水平

 （二）城市群周边的城市房价随与中心城区距离的加大而递减

……

第三章 我国城市群发展现状及潜力研究

第四章 我国城市群发展对房地产市场的影响