李金升编著的《房地产一二三级市场法律实务操作与案例精解（从土地一级开发房地产二级开发到房地产经纪）》基于为房地产开发企业、房地产投资人以及相关政府及其职能部门提供法律服务工作的实际，从它们最常遇到的法律问题、法律风险以及解决路径出发，分专题、分重点地作出相应的法律应用性研究，不仅仅提出问题，还回答解决问题的法律思考。

本书第一部分，主要针对土地一级开发中所遇到的各种典型性法律问题。第二部分，主要针对土地一级开发以后的二级开发，即商品房、保障房等的开发。第三部分，主要针对房地产经纪，即经过土地一级开发，土地出让，房地产开发公司修建、销售商品房后，商品房等房屋的二次或再次流通市场。

《房地产一二三级市场法律实务操作与案例精解（从土地一级开发房地产二级开发到房地产经纪）》作者李金升基于为房地产开发企业、房地产投资人以及相关政府及其职能部门提供法律服务工作的实际，从人们最常遇到的法律问题、法律风险以及解决路径出发，分专题、分重点地作出相应的法律应用性研究，不仅仅提出问题，还回答解决问题的法律思考，提出了多种法律风险控制手段，让您根据您所处的具体环境和自身具体情况而适用。

第一编 土地一级开发重点法律实务

 重点一：社会资金参与土地一级开发收益模式的法律分析

一、社会资金的界定

二、三种收益模式的分类

三、四种投资法律风险

 重点二：招标选择土地一级开发实施单位的法律规制

一、是否必须以招标方式选择土地一级开发实施单位

二、招标是采用公开招标还是邀请招标

三、是否严格按照招标投标法规定的程序和时间安排招标

 重点三：土地出让设定限制条件的法律审视

一、受让方主体资格的限制条件

二、受让方经营业绩与能力的限制条件

三、受让方招商要求或规划设计要求的限制条件

四、受让后按规定建设及租售的限制条件

五、与地块相关联的特定主体签订特定协议的限制条件

 重点四：土地出让后计提各项资金的法律分析

一、从国家层面看土地出让后计提的各项资金

二、从地方层面看土地出让后计提的各项资金

 重点五：招标与拍卖出让土地使用权的混淆及其法律风险

一、混淆：法律法规等对招标与拍卖出让土地使用权的规定

二、厘清：招标与拍卖分属不同的法律范畴和语境

三、法律风险：说更严厉的法律责任——刑事责任对招标“厚此薄彼”

 重点六：土地一级开发成本确定的法律规制

一、国家层面对土地一级开发成本确定的法律规制

二、地方层面对土地一级开发成本确定的法律规制

三、综合看待国家和地方层面对土地一级开发成本确定的法律规制

 重点七：储备土地登记的法律规制

一、储备土地的法律性质

二、储备土地的证书名称

三、储备土地的登记内容

 重点八：关于集体土地流转中的法律障碍

一、通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转只是集体土地用于非农建设的合法路径之一

二、集体土地的流转存在首次流转与再次流转之分

三、农村宅基地只是属于集体建设用地大类项下的一个小类

 重点九：新政背景下招标出让养老服务设施用地的法律考量

一、引言

二、应推荐使用招标而非挂牌或拍卖的方式出让养老服务设施用地

三、应关注并反思新政中招标出让养老服务设施用地资格条件的限制

四、须考量招标出让养老服务设施用地的相应规定与招标投标法律法规的冲突

五、结语

 重点十：养老地产土地出让方式中预测政府选择性偏好的法律实证分析——以贵阳市2014年地块出让方式为例

一、前言：养老地产的三种土地出让方式

二、实例：贵阳市2014年地块出让方式综合统计

三、分析：政府土地出让方式选择性“厚此挂牌与拍卖”“薄彼招标与投标”

四、预测：养老地产土地出让政府仍将继续首选挂牌方式

第二编 房地产二级开发重点法律实务

 重点十一：以包销实现房地产转让的法律探讨

一、法律可行性探讨

二、包销合同双方优劣势探讨

三、进一步优化包销模式的法律探讨

 重点十二：商品房定制模式合法性之辩

一、预售：商品房定制模式难以逾越的法律“天堑”

二、预约：商品房定制模式的法律“刀尖之舞”

 重点十三：房地产企业法定代表人的法律风险防范

一、“法定代表人”的界定

二、法定代表人可能承担的刑事法律风险

三、法定代表人可能承担的民事法律风险

四、法定代表人可能承担的行政法律风险

五、法定代表人可能承担的被采取强制措施的法律风险

六、法定代表人的法律风险防范措施

 重点十四：房地产广告常见法律风险分析

一、预售房地产广告中的常见法律风险

二、有奖销售式房地产广告中的常见法律风险

三、不得发布房地产广告的常见法定情形

四、广告不得包含特定内容的常见法定情形

五、广告不得承诺或虚假陈述的常见法定内容

 重点十五：土地使用权人盘活闲置土地的法律模式

模式一：主动介入闲置土地调查与认定，避免被认定为闲置土地

模式二：主动与国土资源主管部门协商，争取最有利方式盘活土地

模式三：积极引入战略投资者。盘活因自身原因导致闲置的土地

模式四：在特定条件下转让土地使用权，全身而退

 重点十六：股东将房地产公司资金转入个人账户的法律风险分析

一、涉嫌刑事犯罪的法律风险

二、导致行政处罚的法律风险

三、承担民事责任的法律风险

四、结语

 重点十七：以PPP模式实施保障房项目的法律探讨

一、国家支持以PPP模式实施保障房项目

二、以合同期限较短的委托运营（O&M）和管理合同（MC）方式实施的法律探讨

三、以合同期限较长的建设一运营一移交（BOT）等四种方式实施的法律探讨

四、以投资回收方式的不同对各种PPP运作方式实施的法律探讨

五、结语——具体的保障房项目具体选择PPP运作及投资回收方式

第三编 房地产经纪重点法律实务

 重点十八：最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析

一、指导性案例的参照作用

二、委托求购房屋合同的居间属性

三、确定客户“跳单”的构成要件

四、房产中介公司对“跳单”法律风险的控制

 重点十九：审慎对待二手房买卖预约合同——以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》为视角

一、二手房买卖预约合同的界定

二、二手房买卖预约合同的表现形式及其存在价值

三、二手房买卖预约合同的成立及效力

四、违反二手房买卖预约合同的法律责任

 重点二十：以特许经营方式加盟房地产经纪公司的法律风险分析及其防范

一、以特许经营方式加盟房地产经纪公司的界定及其种类

二、以特许经营方式加盟房地产经纪公司的法律风险

三、以特许经营方式加盟房地产经纪公司法律风险的产生原因

四、以特许经营方式加盟房地产经纪公司的法律风险防范

 重点二十一：房地产经纪公司渡过市场低迷期的四种法律风险控制之道

一、房地产经纪公司“裁员”的法律风险控制

二、房地产经纪公司“关店”的法律风险控制

三、房地产经纪公司“加盟”的法律风险控制

四、房地产经纪公司“并购”的法律风险控制

 重点二十二：签订二手房买卖“阴阳合同”的法律风险考量

一、“阴阳合同”的界定及其法律效力

二、卖房人签订“阴阳合同”的法律风险考量

三、买房人签订“阴阳合同”的法律风险考量

四、房地产经纪公司参与签订“阴阳合同”的法律风险考量

五、房地产经纪人参与签订“阴阳合同”的法律风险考量

六、防范“阴阳合同”法律风险的最有效方式是共同拒签“阴阳合同”

 重点二十三：房地产经纪机构股权转让与资产转让税费承担比较研究——兼论房地产经纪机构并购重组新路径选择

一、股权转让的主要税费承担

二、资产转让的主要税费承担

三、主要税费承担对比暨并购重组新路径选择

 重点二十四：租借或挂靠执业资格证书的法律风险分析——以房地产经纪人执业资格证书为例

一、造成房地产经纪人执业资格证书租借或挂靠的法律原因

二、拥有房地产经纪人执业资格证书的人员挂靠的法律风险

三、房地产经纪机构租借房地产经纪人执业资格证书的法律风险

 重点二十五：房地产经纪人员权利义务研究

一、前言

二、房地产经纪人员权利义务研究范围界定

三、各主要城市房地产经纪人员职业层级及权利义务现状与分析

四、国外及港台地区房地产经纪人员权利义务状况与分析

五、房地产经纪人员权利义务设置的有关建议

第四编 附录——重要房地产法律法规政策

 附录一：中华人民共和国土地管理法

 附录二：中华人民共和国城市房地产管理法

 附录三：中华人民共和国物权法

 附录四：中华人民共和国土地管理法实施条例

 附录五：国有土地上房屋征收与补偿条例

 附录六：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

 附录七：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

 附录八：闲置土地处置办法

 附录九：土地储备管理办法