《未来十年，向高房价投降》六个解读让每一个读者从此精确把握房价走势，不再踏空，不再亏损！

·解读一：今后的房价到底是个什么趋势？

·解读二：是谁造成了高房价趋势？让你心底从此一把明账！

·解读三：房价到底涨到哪里是个头？

·解读四：有可能跌么？会跌多少？

·解读五：如果是高房价趋势，你怎么应对？

·解读六：什么时间点买房才对？

没有晦涩难懂的专业语言，也没有刻意忽悠地博取读者，致力于让每一个普通读者都能搞清楚房地产真相。陈宝存所著的《未来十年，向高房价投降》帮助消费者理清楚房价的走向和趋势，分析清楚前因后果，使得每一个人都能准确把握房价走势，做出正确的置业选择！

高房价，几乎是全社会对中国房价的直观理解，但是这种趋势能改变吗？短期房价是否有调整，能否下降？长期的房价又是何种趋势？长期趋势如果不能改变，又是为什么？普通百姓应该怎么办？

多年参与房地产行业实践的笔者，对行业规律和房价形成有精准的把握，财经和房地产网站著名的地产评论人。所写文章稳定在腾讯财经、网易财经、搜狐财经、搜狐焦点、搜房网、新浪网、凤凰网、和讯网等等门户网站的首页，同时，也是全国与地区类报刊杂志的重要作者。

陈宝存所著的《未来十年，向高房价投降》从房地产行业的源头土地开始进行解析，把房地产全程放在整体经济的框架内阐述高房价形成的合理性，对多年来任志强先生的虽雷人但准确的预测有详尽的理解，得出的结论是房价在未来五年内有50%以上的上涨空间，希望看到的是80、90后群体改变居住理念。

同时，对于高房价现状的投降之后我们该怎么办？《未来十年，向高房价投降》也从各个层面给80、90后群体以及各个层次的需求者提出合理的建议。

前言

序

第一章 房奴是怎么炼成的

 第一节 所谓房奴是非理性的说法

 第二节 租赁成为主流居住形态

 第三节 我们的住房观念错在哪儿？

 第四节 激辩蜗居蚁居观念

第二章 高土地成本，房价焉何不涨？

 第一节 屡调屡涨为哪般？

 第二节 面对拆迁开发商已经是弱者

 第三节 18亿亩耕地红线导致地价暴涨

 第四节 农地入市降房价是痴人说梦

 第五节 说说真实的土地财政

 第六节 为什么总是地王？

第三章 向高房价投降

 第一节 高房价下租房不丢人

 第二节 新一轮宏观调控解决租赁问题

 第三节 不靠谱的唱衰派

 第四节 楼市春天将持续30年

 第五节 楼市泡沫派的荒谬

后记

第一节 所谓“房奴”是非理性的说法

1．98房改与按揭消费掀起住房消费潮

在1998年房改之前，不会有“中美老太太之争”。在我看来，推行按揭贷款需要观念的转变。

国人对于借贷还息这种消费观会有很多不适应，所以按揭贷款之初国人对于利息的归还过于看重。但事实上，民间借贷在我们的传统中一直存在。比如私宅的修建，我们很多家庭就是靠借贷完成的。这类借贷主要在亲戚朋友之间进行，等于亲友互相支持，一般不计利息。

中国一直是人情社会，而非商业社会。在传统眼光看来，借钱出去收利息纯属高利贷，这是十分可耻的行为。所以按揭消费的初期，需要改变的就是借贷观念。这个时候，中美老太太的故事适时出现了。

有关中美老太太买房，网上流传的旧版本是：一位美国老太太和一位中国老太太在天堂相遇了，因为房子的事交流起来。中国老太太说：“我辛辛苦苦大半辈子，老了终于买了一幢房子。”美国老太太说：“我享受了几十年的房子，终于还清了贷款。”

超前消费、借贷消费从此被我们鼓励和提倡。

为什么我们启动房地产市场化改革？归根结底我们重生产轻生活所欠的债太多了。

朱镕基总理有关启动住房市场化改革的讲话，在孟晓苏先生的记叙文字中我们能感觉到其中蕴含的深意。

2008年1月13日，《中国房地产报》采访中房集团原董事长孟晓苏先生，发表的文章《中国地产大事：1997年北戴河会议》清楚地记载了住房市场化改革的开始。

引文如下：

1997年夏天，《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组在北戴河召开的一个小型研讨会，成为房地产业被列为国家支柱产业的开端。随后的2003年，“房地产业是支柱产业”的提法写进国务院18号文件。而1998年出台的个人按揭政策则为房地产业装上了推进器。此后10年，房地产业取得迅猛发展。

“1997年的那次会议只是一个课题组会议。当时的央行行长戴相龙需要一些数据，为此我们马上组织了一个课题组。”回忆起10年前在北戴河召开的那次小型研讨会，中房集团原党委书记兼董事长、现任中房集团理事长、中国企业家联合会执行副会长孟晓苏依然记忆犹新。

更令当事人心生感慨的是，谁都没有想到，正是北戴河的那次小型研讨会，成为房地产业被列入国家支柱产业的前奏。“10年来，中国的房地产发展迅猛，可以说，那次会议对行业的影响是非常深远的。”记者采访一位业内人士如是评价。

据当时的重要参会人之一、建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎介绍，“这次会议是《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组组织召开的，孟晓苏任组长。”

彼时，杨慎正是这个课题组的顾问，其他顾问还包括洪虎、陆学艺、谢家瑾、郑新立和桑荣林等。杨慎回忆，为了落实中央关于发展住宅建设、培育国民经济新增长点的指示精神，1996年10月，国家体改委、建设部、国家计委、国家科委及中国房协等单位商定，以中房集团发展研究所为主，成立了《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组。

支柱产业的开始

“那时候朱镕基总理已经讲过话了。”坐在中房集团宽敞的办公室内，孟晓苏向记者回忆。他所提到的讲话，指的是1996年6月朱镕基总理在国务院常务会议提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。

1997年5月，盂晓苏到瑞士圣加伦参加了一个国际会议。“在这个会上，我就讲到住房建设会成为我国新的经济增长点和新的消费热点，正是因为有朱总理1996年的那一句话。”孟晓苏说。

“当时北戴河的会议我只参加了一天，然后我就赶回北京了，因为太忙。”作为中国最大房企的掌舵人，孟晓苏当时担任中国房地产开发总公司总经理一职。

“那个时候还不适合提房地产业，因为当时房地产业还受到国家的严格控制。所以1997年都没有召开过研究房地产的会，国家所有研究住房的会议说的都是住房建设。我们的会议也没有提房地产业，也只是说的住房建设。”当记者问是否在北戴河会议上提出建议将房地产业作为我国支柱产业的时候，孟总笑着纠正了记者的说法。

“我记得当时会议中确实提到房地产业和建筑业的不同。房地产业要比住宅建设更宽泛，其中还包括了基础设施、配套设施建设等。”孟回忆起当时会上的一个细节。

尽管1997年的北戴河会议并没有明确提及房地产业是支柱产业，在这个研讨会上，专家们提出把住宅建设列为国民经济新增长点。但毫无疑问，这一提法成为房地产业列入国家支柱型产业的前奏。

“在北戴河会议以后，我们还在其他地方开过两次会。一次是在北京，另一次是在广州。在广州，我们找了一个地方关起门来研究，最后形成了报告提交给建设部。我记

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地产江湖专剥画皮的好手

朱大鸣

宝存说要出书了。首先我要恭喜这位小兄弟。我和宝存是在网上相识，2008年的时候他经常到我博客留言和交流，从此我就认识了这位河北的朋友。宝存是个思想上的勤劳耕耘者，也是地产界专门剥掉诸多虚伪画皮的好手。

据说，我、任志强、董藩还有宝存，被媒体称为“楼市春天派”。我想，这是在2009年第一季度，我们共同发表了一系列楼市回暖上升的文章的缘故吧。

在房地产评论界，通常被分为多头和空头，易宪容、曹建海还有牛刀、时寒冰，被称为空军四大掌门，包括我在内的任志强、陈宝存、董藩则被称为多军代表。对于这样的划分，我不太认同，因为我们不是死多头，我们只是将事实客观地描述出来，供人分析，一旦事实情况真正地发生变化，我们也会阶段性地看空市场。这年头，客观地说出房价上涨的观点，会被人痛骂的，或许，这确实捅了这些人的伤口。很多人不愿面对惨淡的事实，宁愿听一些甜如蜜但却是毒药的话。当然，他们吃亏不少，有人从2003年一直踏空到现在，终于清醒了，将利矛转而指向了那些只会出蜜的舌头。

据我观察，真正的唱多派才是真正的调整派，因为增加了供给才能引起房价调整；而现在很多唱衰派其实是真正的助涨派，因为他们寄希望于权力干涉市场。这种做法反而会制造供给短缺，最后会引起价格的暴涨。

对于所谓的“楼市春天派”四个人，宝存、董藩和我比较熟悉，至于被称为“任大炮”的任志强，除了文交之外，并没有太多的交流。因此，在宝存大作即将面世之际，我要当仁不让地为宝存老弟写点什么。

宝存的主题是向高房价投降，这确实有些挑衅公众思维的味道。其实，仔细想想，否定规律、强调“人定胜天”的人何其多，企图操纵经济规律的人也不少，但终究像堂吉诃德大战风车一样，他们除了留下滑稽的谈资和悲剧外，并不能真正地战胜“风车”。中国的房地产市场有自身的规律，宏观调控应当顺势而为，才能真正地达到平抑房价和实现乐居的目的。

房地产纠缠了太多的利益，而在这些利益背后，往往是各种谎言。自命为民意代表的人戴着道德的面具，忽悠着不知真情的人。宝存是热血沸腾的汉子，他直接戳穿了那些虚伪的面具，披露了他们的命门，因此，在网络上，宝存是最招骂的一个人。我们希望宝存今后能够继续剥掉那些虚伪的画皮，还原房地产真相。

中国的房改才十几年，而真正大规模住房商品化不过几年。即使这样，还有很多人认为，中国房地产市场已经老了。其实，中国的房地产市场现在的种种弊端，只是年轻的错误，房地产市场也会在不断纠错中成长起来。

我们常常说，当“公说公有理，婆说婆有理”的时候，就需要事实来检验了。无论何种观点，都必须经得起检验，在事实面前，所有的面具和巧言都将颜面扫地。

最后，祝愿宝存的新书能够引起大家的共鸣，能够带给我们更多的启发。

2010年11月

改变不了的是土地供求失衡

2009年至2010年这轮房价的暴涨，实际上根本原因还是在供求关系上，这是最主要的原因。至于说是先有鸡还是先有蛋我倒不想争论。

如果2008年听我和任志强的话不会后悔，但是那时候很少有人听。2008年敢唱涨的确实是极少数人，所以我和任志强讲话的时候才被封为“中国四大恶人”，但是至少我们说的是真话。

土地招拍挂制度是国土部和监察部一起制定的。为什么监察部插到这里面来呢？这是因为原来的协议出让方式存在很多问题，农民没有得到更高的收益，反而是农村集体负责人包括地方政府官员得到了很高的灰色收益。在这种情况下，我们才开始推行土地招拍挂制度。

招拍挂是拍卖、挂牌和招标三种方式的总称。北京还有广州等很多城市，在市场上需要保障房的时候，及时地推出“两限房”，实际上这种形式在土地供应上就是“招标”方式。而2004年之后我们在招拍挂实践中一般采用单纯拍卖方式。

2004年和2005年招拍挂出现问题的时候，地方政府及时修正就有招标的方式推出，所以招标制不是没有，而是一直有的。比如说我在的城市石家庄，石家庄土地出让挺好玩的，拍卖一个招标几个。但是在这里面也有一个暗箱操作的问题，招标肯定还存在暗箱操作，下面城市是否有暗箱操作呢？肯定是有的，想治理暗箱操作存在一定难度。

那么土地出让中究竟采用单纯的价高者得的拍卖方式，还是土地招标的方式？实际上包括土地局在内的风险都很大，毕竟因为是监察部搞的招拍挂制度，你要是选择招标的话，你就要承受国有资产、土地资产发生巨大流失的指责。我拍卖一亩地拍了300万，招标来个150万，你150万是否有造成土地资产流失的风险？尤其在石家庄，土地部门曾追溯到了前好几年，把当时土地局的原现领导都双规掉了。

招标价格低了的话，或许人家会说你把国土资源流失了，实际价值是300万你怎么150万招了？这都很乱的。到底哪一个正确，我到现在也搞不清楚，我这么多年搞土地都搞不清楚到底怎么回事。

我看一个网上的文章说得很有意思，题目叫做《以后土地招拍挂要改成价低者得》。我觉得这就好玩了。地到底给谁？这是特别难题的难题。这块地给我央企还是给潘石屹，还是给哪个小开发商，这是存在问题的，不能直接给，直接给了谁的话问题更严重，只能够招拍挂，甚至只能够拍卖。

所以现在我们所公开说的很多问题，都是来源于一个特别混乱的思想，比如北京你们乘坐公交为什么用卡才四毛钱？大量的土地财政收入都干什么去了？北京整个公交领域，包括地铁有利润吗？基础设施，包括城市的基础设施，包括公园和配套所有的这些东西钱哪来的？土地财政我认为一直是特别合理的。高端人群买房，然后交土地出让金和税，做普通老百姓改善整个居住水平的事，同时也改善城市的建设水平。

我们现在所谓的棚户区改造，是作为保障房定位的，我告诉大家是怎么回事：棚户区就是旧城改造、危房改造，就是城市改造。有一条新闻，是通州还是哪个地方，有上万人排号签回迁房协议。我说对这一万户人来讲是幸福的，因为他原来的旧房通过开发商的旧房改造变成了新房。人家排十个小时甚至一百个小时也值。

我们这么多年的市场改革在做什么事？就是在用商品房开发的形式去补偿普通的最低收入阶层。有多少老百姓是花钱买的房？有多少老百姓是通过回迁和补偿获得的住房改善？怎么就没有人关注这些呢？为什么现在总理的工资在北京也买不起房？但是为什么住房解决得并不差？因为只要在北京你原来有住房的，不管是什么条件的旧房在拆迁过程中，都能够给你一套或两套的楼房，这个方式很好。但是这笔钱是哪来的？是商品房的购买人高价买房补偿过来的。

刚才我们说到保障房，现在回到商品房里面去，这个问题在二线城市一直都是存在的，他没有别的办法。所以说中央财政地方财政所有的都是赤字的情况下你非让他拿多少钱建保障房，我说这是作梦。怎么办呢？开发商卖高价商品房的时候，你回迁给老百姓的利益越大越好。深圳人均住房面积388平方米，这是否是事实？郑州普通的城镇村民一家七套房子这是否是事实？最低收入的人群原来是否都没有房？只要你有房就是通过商品房的高价卖给富人，然后政府把这笔收入拿过来，这就相当于低价款，相当于政府在给老百姓建回迁房和安置房。这样就会造成商品房价格越高越好，我们通过旧城改造不做招拍挂也是这样做的。

我记得当时北京(土地)协议出让有一万公顷，现在实现了供应的有几个？比如鸿坤理想城是2002年签的出让土地协议书，它实现市场供应是2008年，在这里僵持了六年。原来我自己在的公司，我们一个项目2002年签的协议，到了现在我们还是拆不了，拆不动，而且价格一个劲在涨，以前我们签的条件到现在根本不符合。

给老百姓补偿高一点好还是低一点好？强制拆迁的话，可能这个地价很低，干脆北京四环以外我们跟老百姓收地的时候两万块钱一平方米，那样房价就下去了，可能不可能？我这么多年一直搞拆迁，我可知道工作多难做。都是爷，你叫谁走人都不走，你给的条件高，他才走。

我做过拆迁，当时的条件是230万元一亩，你想想在评估地价72万元一亩的区域，这块地怎么卖出去？所以说现在所有对地方土地财政的指责，简直就是胡说八道。地方土地整理过程中，条件在变化，不能像北京经济适用房回龙观的地和垃圾地直接拿过来就行了。现在不行了，任何土地都是从老百姓手里拿来的，给老百姓多少钱，都算作土地整理的成本。土地招拍挂收入，去年全国有1．59万亿，总量的70％是土地收回来的钱。

现在是这样，30年改革开放之初，在土地上农民一直在吃亏，现在特别想占便宜了你又不让。是什么产权，哪怕是公房都是应该合理征地并给予拆迁安置政策的。我们通过这个去改善市民的住房条件，就要求富人积极购买商品房，商品房价越高，土地价值也就越大。但是最后的收益，花到哪儿去了我就不用说了吧？

央企存在的意义何在？央企这一块一年创收多少利润？2亿利润是到了中央财政了，我们没有私分，都在中央财政那儿，这是一个很合理的方式，是我们完全给歪曲错乱了。我们都在断章取义，只看这一个环节。我陈宝存为什么敢说我是对的，因为我从整个国情包括土地的情况和财政情况出发，把所有的东西都连贯在一起。我本身是财经大学毕业的，是做会计出身的。我举石家庄的一个例子，600亩的城中村改造，拆完了然后腾退了之后，待建的道路包括整个公建的配套等等整理完了可用的地就剩下400亩。拆的600亩只有400亩可以用，再额外建一个经济适用房和10亩地的廉租房，然后再建这个建那个，再建两所小学，再建中学这些东西都是开发商自己掏钱做的，政府就基本上把一般的配套都打到600亩上了，这样我最后只剩下250亩了，你容积率又没有给我限制。所以说在北京住的真的很亏，我们石家庄的房子以前都是板楼，南北通透，但是我们北京容积率就现在我们还觉得太低，再高那就不是房子了，那就没法住了。一层住28户那我们住他做什么，还不如上廊坊我们开发的四千块钱一平米，我开车过去廊坊只要15分钟。

我们石家庄还有一个项目就是最特别的一个例子。政府要求整个村南北是300米，现在政府要求做一个中心公园，这300米政府只允许一半作为开发，把300米的房子都是二层楼全都挤到150米里面去，那开发商立马就跑了，开发商不可能不赚钱。实际上现在面临了很多的难题。尤其是我们北京的本土的老百姓，实际上是享受的挺高的制度，但是现在可以这样说，我目前的工资如果马上要搬到通州来，在北京也买不起房子。所以要理解整个开发过程的话，我们开发企业本身就是建设者。

实际上从《蜗居》播出之后，我写了大约有十篇“蜗居”文章，中心思想就是引导合理消费。目前市场我陈宝存都想唱衰了，但是我没法唱，因为我一直说的是地产的真相。还有一点我要提醒大家关于土地供应的真相，我认为现在也就是15亿亩耕地了，18亿亩红线早已实质被突破。而且我们目前有一个政策叫做占补平衡，就是你这儿占一块耕地，可能是产量特别好的地，然后再在那边开发一块地出来，这两个地的地力是不一样的。所以现在土地，尤其是城近郊的土地是越来越少，我们也不能再占用了。把耕地都盖成房子不可能，这样做也不对。

像福建和浙江，本身可耕地就极少，你让他把房子都盖山上去不可能，就一分田都盖成房子那我们吃什么？我们中国地大物博，哪大？西藏大，青海大，内蒙古大，所有北京人都搬那儿去，在那你住八百平米都行，那是不可能的。北京市、石家庄和唐山，你只能够在周边居住，你北京要做到七环的话就到河北去了，那我们还不给你呢！

为什么以前房价便宜呢？北京五环以外的地，2004年的时候就三四十万一亩，现在多少钱一亩？而且环外的耕地当然也快没有了，我们就只能够在城市原有建设用地挖潜上做文章，你想想朝阳区那儿拆一亩地要花1．5个亿，这样开发的土地成本肯定高了。你要求房价还便宜，这个事我没法做。

你鼓励钉子户的时候，实际上你把自己给限制住了。土地供应不可能无限度的增大。北京市的容积率也不可能达到15，那都盖上超高楼了，不能那样做。真正居住舒适的，不应该产生城市市区的拥堵，北京土地的容积率不能再高了，土地也不能再加大利用率。现在好多人说北京土地利用率很低，我们应该再充分地利用，我不同意。每年600万大学生毕业，我们河北每年30万大学生一拐都拐北京这边来了。实际上你要回河北去多好！而且目前我们中国的整个城镇化进程，不叫城市化进程，重点还是中小城市和城镇，尤其是西部的发展，西部没有人都涌北京和上海了，你还非得给他保障住房，这样的发展是不合理的。

所以高房价确实从一线城市挤出了很多人。但是浙江村现象是从20世纪70年代就开始，浙江人原来在这里创业的有多难？“蜗居”还是“蚁居”，他们抱怨过吗？

如果你真正下决心就在北京这里打拼，就要做好先受苦的心理准备。我1989年来北京做“北漂”的时候，我身边就有孙楠和那英，他们居住水平当时就是十来平米，现在那英跟孙楠住的是什么情况？

政府政策年年调整，年年让老百姓盼着房价降。2009年是连续一年半的观望之后的爆发。连续一年半大家都憋着，我们并不想这么高价卖房，但是现在卖面的也没有面，你又非得找我这个面包铺子。一个面包铺子就两袋面，那我就只能卖高价了。

在城市拆迁上，我是从来不会强拆的，但是在这个过程中我也很痛苦。拆迁户的胃口也很大，你给他一套他想两套，你给他两套他想三套，就这样出来了。而且一家一户，一户一案，到底哪个是合理的，我也不知道。你拿出一个方案别人给你否定了，最后我拆不动了这块地当然就实现不了供应了。我们是央企的，我们做城市的一级开发银行也给我们资金，但是就是拆不动。

居住条件改善是需要代价的。60平米够住，为什么非得住150平米呢？《蜗居》里面海藻出了问题全是海萍的虚荣心。还有所谓的丈母娘推动房价上涨的观点，这就是观念问题了。我批评50后、60后的丈母娘们，你就算是男女双方的父辈，但你奔了这么多年都没有给你的子女买上房子，现在你要求小俩口都还在学校里就让他买上房，这样就把80后逼得不行了。最后我逗80后，你着什么急结婚呢，你就先创业，不要去成天的追房子了，如果女孩子她真不跟那你还要她做什么？如果你成了张朝阳和丁磊的话，那你要娶谁娶不到呢？

本文来源于笔者在2010年4月10日

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