城市更新与住房保障问题分别是当前我国城市发展中广受瞩目的热点问题，而两者的叠加——在城市更新中所凸显出的住房保障问题——则更是汇聚了万千社会矛盾于一身。

郭湘闽编著的《我国城市更新中住房保障问题的挑战与对策——基于城市运营视角的剖析》首先对我国城市更新中存在的住房保障困境进行了分析，然后结合对国内外典型城市的比较，对住房保障机制——城市经营的传统路径进行了反思，提出应当以广义的“城市运营”来取代狭义的城市经营模式。据此本书再进一步展开系统的分析，分别从城市运营的基础路径、实施手段、决策模式乃至收益分配方式等几个方面详细解析其中的不足与改良策略。最后，本书提出了实行“梯度更新”策略的设想，以实现城市运营模式与城市更新的有效对接，达到保障广大中低收入群体住房权益并兼顾相关各方利益诉求的目标。

前言

1　绪论

　1.1　研究缘起及意义

　1.2　研究目标与思路

　1.3　城市更新中住房保障问题的研究进展

　1.4　研究方法

　1.5　内容框架

2　城市更新中传统“城市经营”理念与住房保障的冲突

　2.1　我国保障性住房供应的窘境

　2.2　境内外典型城市保障性住房的调查及解读

　　2.2.1　京、沪、广、深四大城市的规划分析

　　2.2.2　中国香港和新加坡的保障f生住房规划分析

　　2.2.3　境内外住房规划的对比总结

　2.3　住房保障运作机制的缺失与反思

　　2.3.1　建设资金过分依赖土地财政

　　2.3.2　缺乏专业化的管理机构进行市场化运营

　　2.3.3　忽视了对保障性住房的后期运营

　2.4　小结：住房保障与城市运营的协调

3　城市更新中住房保障政策的演变与困境——以北京为例

　3.1　城市更新中住房保障政策的演变(20世纪90年代以来)

　3.2　近期住房保障政策与规划思路解读

　　3.2.1　国家有关政策

　　3.2.2　北京市有关政策与规划

　3.3　城市更新中居民住房保障的规划困境

　　3.3.1　住房保障的运营思路及其对城市更新规划的挑战

　　3.3.2　当前旧城住房保障运营机制的特征及其转变思路

　3.4　小结：探求城市更新规划与城市运营机制的协调创新之道

4　城市更新中居民住房需求的定量实证分析

　4.1　政策背景

　4.2　研究框架

　　4.2.1　现有住房需求研究分析

　　4.2.2　研究目标与方法

　4.3　典型实证案例的选取及其概况

　4.4　社会基本情况和居民住房更新意愿分析

　4.5　住房更新需求的定量分析

　　4.5.1　居民需求与现行住房政策的对照分析

　　4.5.2　影响住房需求的因素分析

　　4.5.3　保障性住房套型比例的需求分析

　　4.5.4　采用存量住房解决住房保障问题的可行性

　4.6　小结：依靠存量“可承受型住房”解决旧城住房保障问题

5　城市运营基础：土地市场化出让制度分析

　5.1　现行土地再开发机制的内在逻辑剖析

　5.2　城市更新中住房保障与土地再开发的冲突——以北京市大栅栏规划为例

　　5.2.1　更新规划背景

　　5.2.2　逐个院落更新的“微循环”规划指导思想

　　5.2.3　土地开发中实际的运营后果

　5.3　土地再开发机制与城市更新中住房保障的冲突反思

　　5.3.1　城市更新中土地不宜片面依赖市场化经营

　　5.3.2　土地再开发机制不应排斥社区居民的参与

　　5.3.3　土地再开发制度设计应充分考虑城市更新中住房保障的实际需要

　5.4　小结：城市更新中住房保障规划与土地再开发机制的协调变革

6　城市运营实施：房屋产权私有化政策分析

　6.1　公有产权制度下大规模城市更新的成因

　6.2　产权私有化是维护居民权益的灵丹妙药么

　6.3　产权理论基于效率与公平两个维度的反思

　　6.3.1　从产权经济学看私有化的效率程度

　　6.3.2　从产权伦理学看私有化的公平程度

　6.4　海外城市更新中公共住房的产权制度考察

　　6.4.1　英国：旧城住房中的公共产权及自主更新

　　6.4.2　美国：多样化共有产权解决低收入群体的住房保障问题

　　6.4.3　中国台湾：社区产权整合与共有的市场化运作

　6.5　共有产权是一种可行的更优产权模式

　6.6　实证测算：以北京市德内大街某区域为例

　6.7　小结：基于共有产权制度的旧城住房保障之路

7　城市运营决策：规划管理体制分析

　7.1　当前城市更新中公共干预与住房保障的困境

　　7.1.1　宏观层面：居民有限的参与权利不利于化解住房保障矛盾

　　7.1.2　微观层面：社区住房非政府组织的发展不足

　7.2　单中心理论——强化政府干预的理论渊源

　　7.2.1　笃信政府干预能克服市场缺陷的单中心理论

　　7.2.2　对单中心规划机制的反思

　7.3　多中心理论——对政府主导下单一秩序观的挑战

　　7.3.1　破除传统观念窠臼的多中心理论

　　7.3.2　多中心格局中的半市场化多元竞争关系

　　7.3.3　公共服务中的多中心机制应以社区为基点进行建构

　7.4　海外城市更新中社区自主的经验

　　7.4.1　英国：社区从城市更新决策边缘走向中心的角色演变

　　7.4.2　美国：从官方走向社区的多中心更新模式

　7.5　小结：建构基于社区自主的多中心运营机制

8　城市运营收益：土地发展权利制度分析¨

　8.1　土地发展权视角下城市更新中的居住权益冲突

　8.2　土地发展权在城市更新中住房保障方面的应用前景

　8.3　中外城市更新规划中的土地发展权制度比较

　　8.3.1　土地发展权的制度前提

　　8.3.2　土地发展权的应用方式

　8.4　小结：完善以土地发展权为利益平衡杠杆的城市更新规划

9　结语

　9.1　“梯度更新”：一种基于城市运营的理念

　　9.1.1　“梯度更新”的定义

　　9.1.2　与相关理论的比较

　9.2　实现路径：城市更新中运营机制的系统创新

　　9.2.1　“梯度更新”’的实施路线图

　　9.2.2　对各方利益平衡途径的考虑

　　9.2.3　城市运营机制创新对规划师的启示

附录

附录1　德内大街居民调查问卷(部分)

附录2　德内大街某开发商规划方案经济测算表

附录3　大栅栏社会调查访谈记录(部分)

参考文献