一本中国房地产行业跌宕起伏的编年史，一部生动的中国房地产行业启示录，一幅中国房地产行业风流人物的新画卷，一卷触发中国经济思考的话语巨制！

本书以流畅的笔墨忠实地记录了我国房地产业30年来的成长与发展，讲述了一个个影响中国人居住情况的关键事件和人物，记录了我国房地产艰难的源起、激情的发展，揭示出在城市化进程浪潮中房地产业作为城市建设管理面临的诸多新课题，为我国的城市管理研究和学习提供了很好的借鉴。是全面解读中国房地产历史进程的社科类教科书。

开放改变了观念，思想解放了社会，繁荣造就了住房，住房大庇了天下。

改革开放30年，中国房地产业风云际会应运而生，并从无到有、从小到大，以前所未有的速度迅速崛起，成为国民经济毫无疑问的支柱产业和中国主体经济腾飞的历史推手。回首30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产业记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。本书以丰富的笔触，从多个层面回眸中国房地产业的历史进程，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放30年来中国房地产业变革的轨迹，寻找中国经济持续增长的动力，寻找中国房地产业在全球经济震荡形势下的支撑点，以此去除通向未来之路的藩篱，确定新的历史方位。这既是一本30年中国房地产业跌宕起伏的编年史，也是一部严谨、生动的中国房地产业启示录；既是一幅中国房地产业风流人物的新画卷，也是一卷触发中国经济思考的话语巨制。

引言

第一章 春天的故事

1978 中国起步 春天序曲／3

1979 知青返城住房告急／16

1980 开启先河大胆试验／28

1981 建房提速工程招标／39

第二章 梦向何处寻

1982 房改试点 地财萌动／53

1983 期房预售 祖屋发还／63

1984 激情创业改写人生／73

1985 矢志逐梦商海沉浮／85

第三章 不要浪费好时光

1986 依法治地有偿转让／99

1987 深圳拍地 烟台房改／108

1988 天涯狂欢万科改制／120

1989 逆流而上八仙过海／135

1990 浦东开放上海突破／148

第四章 冬天里的一把火

1991 房企上市做大做强／163

1992 活力中国 疯狂地产／176

1993 泡沫破裂 风雨洗礼／189

1994 房改再启 顺驰扩张／203

第五章 未来不是梦

1995 激情策划传奇地产／219

1996 高层研讨沪上实践／233

1997 房改新政启动在即／244

第六章 千年等一回

1998 住房制度彻底转身／257

1999 处置“烂尾”海南试点／269

2000 散户特征联盟时代／282

2001 股市暴跌楼市升温／295

2002 冬春之争惊动总理／308

第七章 让我欢喜让我忧

2003 宏观调控渐成共识／323

2004 及时点刹 政策频出／335

2005 共度风雨守候彩虹／349

2006 惩治腐败任重道远／363

第八章 明天会更好

2007 安居一梦 十年轮回／379

2008 金融危机地产调整／394

2009 十字路口 何去何从／408

人物索引／425

后记／431

参考书目／435

1989

逆流而上八仙过海

我无法回答你，我不知道

那月光铺成的道路尽头

是什么在等待我们

那海和天空之间，星星消失的地方

连时间也没有确切的命运

——杨炼《瞬间》

1989年注定是多事之秋，随着时间的流逝越发清晰地向我们显示了它深远的意味。

有人说，自1919年“五四运动”爆发之时就在中国大行其道的理想主义思潮，在经历了最耀眼的灿烂之后，开始为现实主义腾挪出表演l的舞台。

北京在春夏之交经历了一场风波之后，西方诸国宣布对中国进行制裁，中国国内的经济也在此时陷入了低潮，出现了几乎让人不知所措的“倒春寒”。前一年的“抢购风”不见了，但问题是，接下来的经济低迷未见得比“抢购风”好到哪里去。这一年夏末的8月和9月，全国零售市场甚至出现了十年来从未有过的负增长，而就在一年前，8月和9月的同比增长还高达38.6％和35％。

在这股“倒春寒”中，年广久以贪污、挪用公款罪被捕入狱；李书福：王廷江、蒋锡培等被“吓坏”的私营企业家，纷纷把自己的企业送给当地政府，以求“破财消灾”；刚刚创立两年的国美电器也遭遇了严重的危机，门店在清查中被关，其创始人黄光裕东躲西藏；而在民间经济发达的广东、福建等省，则出现了大量企业家携款外逃的现象。

用广州商界人士的话来说，这年的市场是“消费降温，市场疲软，商品积压，资金短缺，生意难做”。

这个危机阶段一直持续到1992年春天。

不过，举国萧条中，依然有亮点。

1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议提出了我国“房改”的整体构想，勾勒出了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将“房改”正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。从实际情况来看，现代意义的中国房地产市场的启动应该始于1989年。当时，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为关联的国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。

1989年2月15日，北京首次公开出售商品房，揭开了住房商品化的大幕。北京市房地产交易所门未开，已有上千人等候。这里有住房困难户，有些属于观望者。这次出售商品房350套，每平方米最高2000元，且都是黄金地段，还不一抢而光？没有。上千人光顾，350套商品房，仅有250套房被登记预定。人们还是嫌贵。如今看来，真是不可思议。人们肯定没有料到若干年后房价会涨到什么程度。他们没有意识到，他们进入的不仅仅是一扇门，他们进人的是一个有关住房的新的历史时期。

1989年6月，天津川府新村、无锡沁园新村、济南燕子山——建设部第一批三个“城市住宅小区试点”一建成，就成了房地产业内关注的焦点，参观考察者络绎不绝。三个小区成为那个阶段中国住宅建设的样板。

20世纪80年代，我国城镇住宅建设投资达2600亿元，是前31年的4.6倍，投入使用的住宅面积是前31年的1.8倍。这一时期是住宅建设“量”的猛增阶段，在解决住宅“欠债”问题的同时，也出现了住宅规划、设计和施工偏于粗放、住宅质量不高的情况。对此，老百姓意见很大。

1986年，建设部决定在全国搞几个住宅小区试点工程，目的是通过试点小区的规划建设，带动全国城镇住宅小区事业的发展，为今后住宅建设向舒适、科学、方便等方面发展探索新路。建设部还将天津、无锡、济南三个试点小区列为“七五”国家重大技术开发50个项目之一。试点小区办公室的专家们可谓用心良苦，三个试点城市分别代表了北方、南方及南北方过渡地区三种气候特点，建设规模总计50万平方米。这是一次大规模、多目标的科学实验。

三个小区分别从1986年、1987年开始建设，1989年全部竣工。从小在天津川府新村长大的大学生小强说，他小时候感觉川府新村那种花园式的绿化，比现在天津很多居民区都要好。那时候住川府新村，感觉很有面子。这里可能是天津最早有社区概念的地方，比如小区四周有围墙、有院门，楼与楼之间错落有致，不是那种横平竖直的排列，看上去很新颖。房型本身也很有设计感，60平方米就可以有个三居室，比较适应当年人们的需求。小区的中央地带有个小型广场，也算是“川府”的中心区，居民休息时会聚集在那儿。当时广场上就有很多运动器械，还有在那儿练武术的。广场上有一处室内的活动中心，类似于现在住宅小区的会馆。这些在天津基本上都属于首创。

1989年8月18日，建设部作出了《关于表彰无锡、济南、天津三个优秀实验住宅小区的决定》，授予这三个实验住宅小区技术开发部级奖。8月22日至26日，建设部在济南召开了全国城市住宅小区建设现场会，这是日后被房地产业内人士公认的一次重要会议。建设部领导和全国各省、自治区、直辖市和计划单列市的建委主任，以及部分城市市长共500余人到会，总结交流了三个实验住宅小区的建设经验。各地代表都表示受益很大，纷纷要求参加“试点”。

建设部遂决定扩大试点规模。在此后的十年里，第二、第三、第四、第五批城市住宅小区建设试点工作先后在全国范围内铺开，同时，各省、自治区、直辖市也相继进行了省级试点工作。至1999年，全国部级试点小区108个、省级试点小区420个，建筑面积约为8400万平方米，分布在全国27个省、自治区、直辖市。这些试点小区从当地实际情况出发，继承和发展已竣工试点小区取得的经验，坚持“以人为本”的指导思想，按照建设部试点的要求，依靠科技进步，通过精心规划、精心设计、精心施工、科学管理，实现了“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，古地不多环境美”的目标。为进一步提高住宅功能质量、工程质量、环境质量和服务质量做出了成功的探索。

城市住宅小区建设试点工作一直到1999年才告结束，时间跨度之长；操纵难度之大，在我国建筑史上是前所未有的。经过数十万试点工作者逾十年的艰苦奋斗，试点工作总结出一系列成功经验，提出了“住宅布局合理化，设计多样化，施工科学化”、“一二十年不落后，三五十年不改造”的指导方针；提出了“三大一小一多”的设计理念，即起居室大、卫生间大，卧室小，储藏空间多；提出了延续城市文脉、保护生态环境、组织空间系列、完善服务系统以及营造宜人景观等建设思想。试点小区，凝聚了人们对未来住房的希望和理想。合肥的琥珀山庄依据其高低起伏的地形，建筑布局随坡就势、错落有致。苏州的三元小区和常州的红梅新村，则巧妙借鉴园林艺术的特点，利用小桥流水，透出一派江南水乡的雅韵。

试点小区建设是一项开创性的工作，在我国房地产业发展史上意义重大而深远。建筑大师、时任建设部试点小区办公室主任的奚瑞林曾作过如下总结：“一批批规划设计好、功能全、质量高、环境美的试点小区落成，新技术、新材料、新设备、新工艺得到广泛应用，对住宅产业现代化起到了引导和示范作用，使我国住宅小区建设从重视数量的发展进入到数量与质量并重的新阶段。居住水平是一个国家科技和综合国力的体现，小区试点建设为我国走向高水平住宅打开了通道。”

这一年，旅游地产也开始在中国起步。

一个景点的落成成为一个对国家未来的美好祝愿。1989年11月22日，当时世界上最大的微缩景区——由香港“中国旅行社”和深圳特区华侨城投资兴建的“锦绣中华”在深圳开幕。“锦绣中华”坐落于风景秀丽的深圳湾畔，占地30公顷。它依照我国的地理版图，将74个具有一定代表性的景点，进行微缩再创造，被人们誉为“一步迈进历史，一日畅游中国”。因此，“锦绣中华”自然就成了我国第一个旅游地产项目，在全国范围内起到了巨大的示范作用。

P135-138

一个懂得尊重思想的民族，才会诞生伟大的思想；一个拥有伟大思想的国家，才能拥有不断前行的力量。

——《大国崛起》解说词

从1978年到2009年，弹指一挥间，过去多少事。

改革开放30年，是中华民族的奋斗史诗。

“向海而兴，背海而衰。禁海几亡，开海则强。”30年的改革开放恰如600年前的郑和下西洋一样，中国人正是以一种更加开放的精神走向世界，为中华民族的和平崛起和伟大复兴，开眼看世界。美国《新闻周刊》国际版总编辑法瑞克·扎卡利亚在《未来属于中国吗？》中用肯定的语气说：“中国的崛起不再是一个预言，它已经是一个事实。”

岁月之河积累着中国人民负重拼搏、开拓创新的一页页壮丽画面。30年的征程，中国走过了一条不平凡的发展之路；30年的征程，中国经历了一次次思想创新、制度创新、科技创新、工具创新；30年的征程，中国经济社会实现了前所未有的大突破、大跨越和大发展；30年的征程，中华民族以崭新的姿态重新崛起于世界民族之林。

30年的沧桑巨变，30年的乘风破浪，铸就了一个民族百年的梦想！

我们这一代中国人看到了。

30年改变了中国，而应运而生的房地产，又迅速成为中国主体经济纵横腾飞的历史推手。中国房地产业从无到有、从小到大，并以前所未有的速度迅速崛起。一方面在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，房地产市场体系已基本健全，住房保障体系正在逐步完善，一个以商品化、市场化、社会化为主体的城镇住房制度已经建立，一个依靠国家、社会、职工个人和所在单位多方积极性，资金既有投入又有产出的住房建设和分配运行机制已经基本形成，房地产业呈现出可持续发展的勃勃生机。

改革开放30年，中国房地产已经成为国民经济毫无疑问的支柱产业。中国房地产历程激荡澎湃，惊心动魄，一代地产人的梦想·完全融人这个国家最波澜壮阔的新航程之中。

随着住宅商品化的深入，中同建筑形态和生活方式发生了前所未有的变化；从平房、筒子楼，到花园洋房、别墅和奢侈型住房，人民的住房水平得到了快速提升；房地产行业、家居行业迅速壮大并创造了相当可观的财富，品牌地产借势诞生和壮大……

地产改变人居，人居改变生活。安居而乐业，乐业而繁荣；身修使天下治，家齐则国家兴。家是老百姓安身立命之本，居住条件翻天覆地的变化，昭示着中国老百姓生活水平的改善和国家经济实力的大幅提升……

今天，快乐居住、幸福生活作为重要的民生问题，越来越受到政府、行业、百姓的关注。

30年的时间，不长但也不短，足以让一些人模糊了对过去的记忆与追念。现在我们已经习惯了高楼大厦，可当我们回首30年中国老百姓的住房变迁时，会吃惊地发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史……

在2009年的年底，我们从多个层面来回眸中国房地产这段历史进程，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放30年来中罔地产变革的轨迹，寻找中国经济持续增长的动力，寻找中国房地产在当前全球震荡经济形势下的支撑点，以此去除通向未来之路上的藩篱，确定新的历史方位。

回望既往的发展历史，重温可以载入当代中国史册的事件，顾念为房地产业发展耗费心血的人们，非常及时而必要。回顺是为了铭记与参照，承前启后，继往开来；同顾是为了更好地攀登和超越，在总结经验、吸取教训、继续前行的联结点上，规划中国房地产业的未来。

我们不局限于对过往记忆的“叫醒”，复制历史，更试图“窥斑见豹”，见微知著。我们不忘记抬头远眺现代建筑森林之美丽，也更会低头审视真实江湖刀光剑影之惨烈。我们想从时代的每一次风云变幻、脉搏跳动中，对房地产发展历程进行分析、解读和判断，得出行业前进的逻辑和路径。那么，循着什么样的发展逻辑、踏着什么样的发展路径，达至理想彼岸，回顾和总结30年历程，必能找到答案。

我们，谨以中国房地产之名，回望改革开放30年的伟大进程！

对中国房地产业30年的历史进程进行记录和总结，是我萌生已久的愿望。20世纪90年代末，中央电视台二套节目推出了一个《中国房地产》栏目，当时我就产生了写当代中国房地产业史的念头。2002年，我在报社负责策划工作，恰好遇到一位曾为同行的电视导演，他听了我的想法非常兴奋，建议我赶快写出来，然后由他负责拍系列纪录片。经过几次讨论，我俩把书名和片名都定了下来，同为《中国房地产30年启示录》（现书名为出版社所改）。但是由于种种原因，我却没有去实践自己的愿望。

时光荏苒，每当我想起《中国房地产30年启示录》这个书名，总是不能释怀。

2005年年底，我供职的《中国房地产》报社发生了一场震惊新闻界的“变故”，2006年2月，我本人也遭遇了一场几乎令我进入天堂的严重车祸。此后两年多，我是在医院里度过的。躺在病床上的那段漫长的日子，让我有足够的时间思考人生的变化无常，思考房地产业的跌宕起伏。作为一个较早进入房地产领域的媒体人，对这一行业发展轨迹及其其问的江湖风云进行梳理和归纳，既是义不容辞的责任，又是顺理成章的事情。

转眼到了2009年春天，告别医院不久的我，受博众房地产管理研究院执行院长阎占斌博士的邀请来到重庆，名是开会，实为访友。在渝几日，我们聊得最多的话题就是《中国房地产30年启示录》这部书的现实意义。他催促我立即动笔，尽快完稿，早日出版。他认为我的从业经历是写作中国房地产业史的最大优势。可以说，占斌的肺腑之言和他蒸蒸日上的事业不仅给了我压力，也给了我动力。所以，我会记住他对此书的贡献。

离开重庆，我即开始写作此书。一开始我写得比较吃力，写出四五万字后，我想检验一下它的可读性，便不忍心地让正准备参加高考的女儿千乔看了一部分，她了解的房地产知识非常少，但她对我说了一句话：“挺有意思。”就是女儿的这句话让我一下子找到了感觉和信心。于是，我的写作速度陡然加快。在千乔踏进大学校园的同时，我也基本完成了这部书稿的写作。在这里，我祝愿千乔学有所成，心想事成。写作过程可以说是夜以继日，我基本上没有固定的休息时间，也几乎放弃了所有应酬，就连女儿高三最后一个学期住校，我一次都没有去看过。头脑清醒的时候就强迫自己坐在电脑前面敲击键盘。

这也许只是对发生过的历史的一次并不完整的叙述，但这毕竟是中国第一部房地产行业的“清明上河图”，忠实地记录了30年来中国人在居住方面的种种变迁，并试图通过这种变化来准确地勾勒出中国房地产业的发展轨迹，反映其对中国社会、经济、法律、文化、城市建筑和政治等各个层面所产生的深刻影响——这就是我写作此书的初衷。书稿付梓之时，我既诚惶诚恐，又倍感欣慰。能在半年多的时问里完成这样一个宏大工程和重大课题，是我当初没有想到的。我渴望能早日听到社会各界有识之士们的意见，无论毁誉。

我需要感谢的人实在太多，首先是这段历史的参与者、记录者和研究者们。因为是当代行业史，因为新闻职业的优势，使我有机会接触到本书中论及的不少人，房地产界的知名人物如王石、任志强、冯仑、潘石屹、孙宏斌、谢强、王志纲、俞正声、侯捷、杨慎、顾云昌、王平、奚瑞林、魏杰、易宪容等，印象深刻。对于一些并未亲历的房地产界人物和事件，则需要大量地阅读和采访，我尽可能多地查阅了重要的国内外报刊、书籍以及网络上的相关新闻。我要感谢很多在新闻一线辛勤工作着的传媒业同仁们，在很多房地产重大事件中，他们作为第一目击者记录了很多珍贵的现场资料并进行了深度的调研和思考，以富有独立精神的工作责任感留存了中国房地产业的第一手资料。但是，现在让我来回忆使用了什么资料，已经难以复述和一一列出，十分抱歉，感激在心。写作难，写史尤其难，写大家都喜欢读的行业史更是难上加难，凌志军的《交锋》与《沉浮》、吴晓波的《激荡三十年》给了我很大的启发，让我受益匪浅。谢家瑾《房地产这十年》也让我了解到更多的有关房地产政策出台前后的内幕，这十分重要，理应致谢。需要说明的是，我在本书中引用了很多高官、学者和房地产商的观点，一定要感谢他们，如曲解其意，责任全部由我承担。

我总算完成了力所能及的工作。感谢《中国房地产报》，这份曾经创造奇迹的报纸，为我提供了深入了解房地产业的很好平台。这是我生命历程中的一段重要经历，感谢我在不同岗位上的多位领导，他们在不同阶段给了我许多关怀和爱护，令我终身难忘；感谢我的同事柳枢、龚后雨、马慧芳、张杰、卢清才、娄立平、戴志忠、陈海岚、马赛、董怀武、胡德怀、赵斌、常江、庄士鹏、孙军、刘庆斌，他们在为《中国房地产报》的发展竭力打拼的同时，也给了我太多的帮助和信心。《地产商学院》的石永泉主编、中信出版社的蒋蕾编辑、纺织出版社的高振亚编辑、太平洋保险的杨曦光女士以及上面说到的孙林导演也给予我许多建议和鼓励，让我铭刻于心。还要感谢蓝狮子财经出版中心和浙江大学出版社对这部书稿的青睐，钱济平编辑和王留全编辑对本书的出版耗费了不少心血。是他们的辛勤劳动，让这部书及时面世。

最后，我要特别感谢年过七旬的父母，他们正直、善良的品德足以让我享用终生。因此，在写作中，我尽可能详尽地将业内发生的事实完整而不带情绪地记录下来。我始终提醒自己要冷静、审慎、公正、客观，实事求是，真实再现历史，以不辜负父母对自己的教育。

哲学家说，时间可以使人成长，成长中孕育成熟。我想，人可以终身成长，我们的事业也一样。经过30年的风雨兼程，我们为之奋斗的房地产行业必将艰难地走向成熟。对此，我将继续跟踪和关注。

卜凡中

2009年12月11日于北京石景山鲁谷

《我们房地产这些年》以流畅的笔墨忠实地记录了我国房地产业30年来的成长与发展，恰如一部改革开放后房地产人、物、势之史记，不媚俗、不浮夸，是全面解读中国房地产历史进程的社科类教科书。

——顾云昌 中国房地产研究会副会长

在历史的片断中，《我们房地产这些年》讲述了一个个影响中国人居住情况的关键事件和人物，从中可以看出我国改革开放30年来，在改善居民居住条件方面取得的巨大进步。

历史是一面镜子，此书就是读者站在历史的角度看待住房问题的一面最好的镜子。

——王平 中国房地产业协会副秘书长；

《我们房地产这些年》传递了一个思想：用建筑铭刻历史，以居住改变中国。通过对中国居住变化的记录和评述，反映其对中国社会、经济、法律、文化、城市建筑等各个层面所产生的深刻影响，意义深远。作者把情感融入文字中，把感悟溶在墨色里，思绪激扬，文笔流畅，内容丰富，值得一读。

——孙克放 建设部住宅产业化促进中心总工程师

《我们房地产这些年》记录了我国房地产艰难的源起、激情的发展，揭示出在城市化进程浪潮中房地产业作为城市建设管理面临的诸多新课题，为我国的城市管理研究和学习提供了很好的借鉴。

——任宏 重庆大学建设管理与房地产学院院长