房地产价格为什么越调控越高？住宅用地供给存在“瓶颈”吗？宅基地置换“用地指标”的潜力到底有多大呢？影响房地产的因素有哪些？开发商捂盘是不是合理地商业行为？什么是房地产发展滞胀？未来十年，全球房产会发生什么呢？……

孙建波、梁芸为你《揭开房地产的面纱》。

《揭开房地产的面纱》提到：20世纪90年代末以来，受住房体制改革和城市化进程加快等因素的影响，我国房地产市场需求旺盛，房价问题成为老百姓关注的热点问题，房地产开发商的定价行为在理论上和实践中都成为一个亟待探索的问题。美国次贷危机引发的金融风暴一度压制了全球的房地产价格，但中国主要城市的房价在经历了2008年的短暂调整之后，2009年呈现快速上扬态势。特别是上海、北京、杭州等城市的部分区域，房价之高超乎想象，最终演化为严重的社会问题。在这样的背景下，国务院于2010年4月14日提出“坚决遏制住房价格过快上涨”，随即发布了一系列调控政策。新的房地产控制政策的突出亮点是从基本国情出发，首先保障市民的基本居住需求。　　《揭开房地产的面纱》一书中，作者孙建波、梁芸从社会学的角度来看，房价反映的是住房及有关社会资源的分配问题；从宏观经济学的角度来看，是总供求调控的重要内容；从微观经济学的角度来看，则是特定市场环境下的开发商定价问题。商品住宅价格的制定要综合考虑其开发成本、开发商预期利润、市场结构及供求状况等因素。由于房地产的异质性和位置不动性等特征，房地产市场结构十分类似于Salop的环形竞争市场，即房地产商之间的竞争主要是项目区位邻近房地产商之间的竞争，与项目区位较远的房地产商之问的竞争较弱。因此，一般情况下，在房地产市场上同类项目只有少数房地产商进行竞争，形成了类似寡头垄断的区位市场结构。但是，根据区位市场特征的不同，开发商所面临的有可能是垄断竞争市场，也可能近似于完全垄断。　　房地产产品是一种异质性显著的产品；消费者购房时，不仅要通过对住宅价格和楼盘品质的综合评价来调整整自已折的消费行为，而且要根据自身的偏好，对具体消费目标进行评价，包括区位、交通、环境、配套设施、房型、楼层等众多因素。严格意义上说，没有完全相同的两宗房地产产品。横向差别化和纵向差别化在房地产产品中的界限变得相对模糊，兰卡斯特的“近邻商品”分析框架提供了一个研究范式。房地产开发商往往综合运用横向差别化和纵向差别化，根据消费者的偏好对消费者进行分类，对具有不同特征的商品房屋制定不同的价格，以实现价格歧视定价。在房地产开发商的实践中，往往通过详细地分析产品的特征差异，进行市场比较，利用特征价格模型进行定价。　　在影响开发商定价的众多因素中，区位因素是关键因素之一。区位的概念也是动态的，空间寡头分析表明，城市基础设施的改善有利于推动城市中心区域和城市副中心的联系，产生商圈融合效应，推动房地产价格的上升；郊区与城区之间交通基础设施的改善却使得两地的房产替代性变强，市场的分割程度减小，有利于平抑城区的房价，同时带动郊区的发展。现实中往往是商圈融合效应占有优势。开发商根据区位特征的动态变化，制定相应的价格策略，可以实现更高的开发利润。南京市城东房价与城中房价之间存在单向的因果关系，城东房价是城中房价的Granger原因，体现了城东区域作为南京公认的人居环境最好的区域，对城中房价和城市整体房价有着重要影响；河西与城中的房地产价格之问不存在Granger因果关系，表明河西作为造城运动的产物，与南京城市整体房价之间的联动性较弱。这也表明，在城市内部，城市中心与城市各副中心之间的商圈融合效应是相对稳定的。但对不同的远郊的影响却存在差距。　　房地产开发商的价格竞争与其市场结构密切相关。一方面，在环形市场竞争条件下，房地产商通过默契合作，互相比照定价，实现了一非正式协议的价格合谋，这种默契合谋定价形成了区位市场房地产商群体利润最大化的价格；另一方面，开发商之间也开展着激烈的价格竞与产品竞争。由于生产能力的约束，价格竞争往往更多地融合在产品竞争，特别是产品质量竞争中。在开发商的实践中，生产能力约束下的量与价格选择往往与开发节奏、产品品质等因素紧密相连。当某一时期或某一品质的产品市场需求量小于开发能力时，开发商往往不是采取降低价格的办法，而是通过改变开发节奏，或者增加产品的差异程度，以开拓“蓝海”市场。然而当同质产品市场供应量大于需求的时候，价格竞争就会赤裸裸地表现出来，如2005年南京河西房地产市场的价格战便是如此。　　开发商与消费者之间的信息不对称，开发商之问的信息也不对称。开发商受到许多它们无法观察或估计的变量的影响；它们无法准确地估计自己和竞争对手的成本函数；无法准确测量需求状况或市场潜力；不能精确地预测对手的战略性决策。在一定程度上，某些信息不是公开的，因此，我们必须将市场上开发商之问的相互作用视为不对称信息下的博弈。开发商的定价策略则是在与消费者之间的动态博弈前提下，展开与竞争对手之间的竞争博弈。　　房地产广告是集中反映开发商定价策略的重要载体，是价格竞争的一种公开化形式。开发商通过广告向消费者发布其产品信息和价格信息，也向其竞争者传递竞争信息。对于品牌开发商而言，广告除了诱导消费之外，还能够积累声誉并强化品牌，从而帮助其产品实现更高的价格。对于房地产产品这一经验性消费品，无论是垄断开发商、寡头开发商，还是垄断竞争开发商，在实践中都针对其目标消费群采取特定的广告策略。经验分析表明，广告投入的数量对开发商的销售量和销售价格都有着正向的影响。可以通过对房地产开发商广告投入的管制实现对房产市场和房价的调控。　　从社会人口层次及其就业、收入层次的角度来看，市场化的住房市场天然地对收入低的人群有着强烈地排斥，城市贫困家庭就无法参与房市场，其住房难问题就更加突出。低收入者的层次性要求我们具体分析情况，对于收入较好的中等或中等偏下的人群，应在提供廉租房的时，通过各种政策支持，鼓励购买低档商品房；对于收入较低的甚至低于社会保障线的，应完全通过廉租房来解决，对无力承担廉租房费用，应依据规范的制度进行补贴。现行的住房政策对于解决城市贫困家庭住房难问题是无能为力的。应根据实际情况，充分调动社会力量，发多层次的，建立以廉租房为主体的城市中低收入人群住房保障体系。　　与其他行业相比，房地产开发商的价格行为更多地受到宏观政策和政府干预的影响。政府对房地产市场的调控与干预几乎存在于所有国家，在发展中国家尤为明显，其干预效果也不尽相同，欧美经济学家持反对态度的比较多。通过对1999年以来中国房地产市场数据的分析发现，我国房地产市场调控前后，以及调控的不同阶段中，调控政策起到了控制房价涨幅过快的作用，有效地稳定了房地产市场。但从数据的时问序列特征来看，存在明显的信号冲击特征，政策的新闻作用较大。房地产开发商的定价行为受到明显的短期冲击影响。　　房价波动这一宏观结果蕴涵着特定的市场微观主体的个体动机和行为。一个城市乃至国家的房价波动是由众多因素引起的，其中开发商的微观行为是最重要的因素之一，甚至是主要的，因为目前在这一市场上，消费者多处于相对被动的地位。对房地产市场有效性的考察分为两个层次，一是房地产市场中各类指标是否符合内在的经济逻辑关系，即产品市场运行是否有效；二是房地产作为资产的价格序列是否符合有效市场的假设，即投资市场是否有效。即使作为投资品的房地产交易也不同于证券交易，它并不是完全的资本品，也缺乏标准性，交易中存在一定的信息不对称，从而降低了该市场的有效性。在房地产市场中开发商的微观价格行为有着重要影响，对35个大中城市房地产市场数据的分析发现，房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数均为一阶单位根序列，35个大中城市房地产市场在整体上既不具备弱式有效的特征，也不符合半强式有效的假设。这些都表明房地产开发商等市场主体的微观行为对价格的整体变化存在着影响，房地产开发商的定价行为能够产生作用。

第一篇 房价的内涵

　第一章 产品差别化与开发商定价

　 第一节 横向产品差别化

　 第二节 纵向产品差别化

　 第三节 差别产品的特征定价分析

　第二章 区位条件与开发商定价行为

　 第一节 区位、城市规划与房地产价格的一般关系研究

　 第二节 区位对房地产定价的影响：修正的寡头分析框架

　 第三节 动态区位定价：城市发展效应对开发商定价的影响

　 第四节 实证分析：南京主要片区房价演化

　第三章 住宅郊区化：理论思考与模式选择

　 第一节 住宅郊区化发展的历史演进

　 第二节 郊区化居住小区建设模式选择

　 第三节 广州模式：居住郊区化蓝本

第二篇 市场行为

　第四章 开发商与消费者的博弈

　 第一节 开发商与消费者的静态博弈

　 第二节 开发商与消费者的动态博弈

 第五章 开发商价格霓争博弈

第一节 非对称信息下的开发商价格竞争行为

第二节 生产能力约束下的价格博弈

第三节 开发商质量竞争博弈分析

第四节 案例分析：2005年南京河西房地产商的价格战

 第六章 开发商广告策略与效应

第一节 房地产广告的特征与影响机制

第二节 不同市场结构下的广告策略

第三节 广告的市场效应分析

第三篇 住房保障

 第七章 中低收入群体特征与住房消费保障

第一节 中低收入群体及其住房消费保障

第二节 一些国家和地区中低收入群体住房保障的经验与启示

第三节 我国城市中低收入家庭住房困境原因探析

 第八章 建立以廉租房为主体的住房保障体系

第一节 廉租房制度建立的背景和原因 

第二节 廉租房为主体是住房保障的必然选择

第三节 住房保障发展新动向

第四节 基于社会层次分析的研究结论

第四篇 市场管理

 第九章 开发商定价行为的政府管制

第一节 房地产市场中曲政府管制

第二节 数据选择与稳定性探测

第三节 模型构建与实证分析

 第十章 房地产市场有效性分析

第一节 微观价格行为与市场有效性

第二节 模型与数据选择

第三节 城市房地产市场有效性的实证检验

主要结论

参考文献

第二篇 市场行为

交易是在人与人之问发生的，房子的交易也是。前面我们讨论了房价的内涵，但同样内涵的住房，价格是确定的吗？当然不是。撇开宏观环境与货币价值，市场关系是影响房价的关键因素。

收入房价比是人们耳熟能详的一个指标，但这一指标反映的是人们的购买能力吗？也是，也不是。换一个角度来看，如果房子的供给是稀缺的，人们想要购买特定房产，就要来排队购买，按什么排队呢？当然是按出价的高低。而决定出价高低的，是收入或财富。

房价租金比呢？仅仅是一个基于财务模型的理性选择指标吗？当然也不是，反映的是消费者行为。房价租金比越高，反映人们购置自有住房的偏好越强。而更愿意自购住房，反映的不仅仅是社会习惯，可能还有一系列社会制度安排。比如，如果你在异乡租房，就要办理暂住证，接受暂住人口管理，这让很多人心里不自在。

消费者的特征和供给者的特征共同构成了市场关系。我们不妨再来看看供给者的情况。

每个开发商都希望自己的项目能够获得更高利润，希望能够对周边项目“知己知彼”，制定最优的开发和销售策略。不仅如此，而且通过广告，劝诱潜在客户，以尽量高的价格购买其产品。实际上，我们也许会发笑，开发商把房子捂一捂，不久能卖高价了？但偏偏不是，住房的价格还要靠人气的集聚。

本篇讨论了开发商与消费者之间、开发商与开发商之间的博弈，并分析了开发商的广告策略。这些定价行为都是对特定市场关系的反映。

据说某楼盘要卖100套房子，有上千户排队购买。排队的消费者有什么资格同开发商谈价？政府的任务在于，把社会产能充分引导到普通住宅的建设上来，让普通老百姓获得谈价的资格。产能面临约束的行业，没有资格完全市场化。

第四章 开发商与消费者的博弈

房地产市场是一个典型的信息不对称市场，开发商与消费者之间的信息是不对称的，开发商对自己的产品了如指掌，而消费者在信息上则处于劣势地位，并不准确知道所面临产品的真正价值，这就产生了不完全信息的博弈问题。房地产开发商对商品房的定价策略与消费者的决策构成不完全信息的动态博弈。房地产商可以利用自己相对于消费者的信息优势，对商品房的质量和成本等因素进行“包装”，引导消费者对开发商的产品作出乐观的判断，诱导消费者接受开发商的既定出价，从而实现开发商的超额利润。

第一节 开发商与消费者的静态博弈

在房地产市场营销中，不仅开发商之间存在竞争，消费者为了购得称心如意的商品房，他们之间也存在一定程度的竞争。现假设某一开发商向市场推出不同户型的商品房，市场上存在两个消费者，他们根据自身的不同偏好和经济能力购买自己所需商品。在买卖过程中无论是开发商还是消费者，目的都很明确：实现各自利益的最大化。在房地产交易市场中，开发商与消费者之间的交易博弈，即供给方与需求方的博弈最终也是形成房地产价格波动的主要因素之一。

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中国房地产的几个基本命题

(代自序)

房地产问题是一个雅俗共赏的话题，也是关系全社会福祉的重大课题。在研究人类发展规律的基础上，有几个基本命题是必须要弄清楚的，这是进行深入研究的前提。

1．房地产业发展的周期性规律：

房地产周期是一个耳熟能详的名词，而其内涵和外延在大多数场合可能是被误读了。房价的涨涨跌跌，只是房地产周期性规模中的一个简单现象。房地产周期有着更为丰富的内涵和外延。

房地产周期不是一个单纯的周期，而是多个周期的重叠。

首先是库兹涅茨周期，也就是建筑周期，这是由与人口变化直接相关的一系列基础设施需求所引致的；其中最重要的就是交通和住房。当建筑业扩张的速度放缓的时候，即便城市化仍在继续，库兹涅茨周期也不能带来房价的上涨了。

其次才是商业周期，也就是通常所说的中波周期。当中波周期向上的时候，是有利于支撑一切资产价格的。应该说，过去5年房价快速上涨，既有城市化加速的一面；也有商业周期繁荣的一面。简单的政策调控，只能短期改变商业周期中的变量，无法影响库兹涅茨周期。

再次是库存周期，也就是通常所说的房地产供需比。大的供需比是由库兹涅茨周期决定的，但短期库存波动对房地产价格的短期影响更大。

长波周期并不是必须去讨论的，因为在长波周期下行阶段，库兹涅茨周期的上行强度往往难以抵消长波周期下行的影响；而长波周期上行往往带来库兹涅茨周期上行。

当前的政策多着眼于商业周期和库存周期的角度去谋划，忽略了库兹涅茨周期的阶段性特征，是房地产调控不断陷入迷局的根本原因所在。换句话说，过去的调控多着眼于房地产市场，而非房地产业。

2．城市规划的科学程度决定了房地产业发展的路径和效率

城市规划担负着顺应经济结构转变，指导城市有序发展的重要职能。当前城市面临的诸多矛盾，如局部房价畸高、交通压力沉重、功能区布局紊乱等，基本都可以归咎于城市规划缺乏前瞻性、连续性和法律严肃性。 

在以往被动城市化阶段，城市的规划者往往根据工业发展的需要，对城市进行切分，形成条块分割的城市功能区，城市规划紊乱，城市病难以避免。笔者认为，政府的力量不应该耗费在旧城改造上，这是一种高成本、低效益的城市建设模式，带动效应差，并没有实质增加城市的基础设施供给。主动城市化阶段要求城市规划者高瞻远瞩、高屋建瓴，从城市的产业远景和人口远景出发，制订又好又省的城市基础设施供给方案。笔者认为关键在于两个方面，一是城市道路交通体系，二是城市居住功能区体系。从交通体系来看，政府的力量不应该集中于连接个别子功能区的网点结构，而应该从城市大功能区的远景规划出发，建设辐射状的高速城市交通通道。换句话说，政府的任务是为城市交通搭架子，血脉联系的道路子网点应更多地依靠市场机制。从居住功能区体系来看，政府的力量不应集中于本应交给市场调节的中高端商品房市场，而应该从城市人口远景和住房供求的基本现状出发，着力破解需求持续处于高位、产能增长相对滞后的产能缺口问题。政府应该远离核心商业区，规划郊区化的居住区，在做好快速交通通道的前提下；推动居住新城建设。居住新城的开辟为保障性住房提供了广阔的空间，有利于低成本推进。而居住新城功能的不断完善也有利于缓和城市住房供求矛盾。笔者认为，广州整体房价不高的关键在于有类似番禺新城的庞大住房供给，形成了独特的“广州模式”。

城市发展的目标是让市民享有更多更好的道路、住房、文娱等基础设施，而其虚拟价值只是镜花水月。亚洲金融危机前后，日本国民所拥有的土地和住房是同等的，尽管其虚拟价值发生了巨变，足见虚拟价值毫无疑义。

3．房地产的产能发展与产业政策

房地产价格为什么越调控越高？这是困扰大多数学者和经济工作者的话题。实际上，答案也很简单：调控是针对均衡市场的，如果一个市场远远没有达到均衡状态，调控自然就失效了。

什么是均衡呢？在特定的价格上，开发商能够提供的量和消费者能够购买的量是平衡的，这就是均衡。我们的市场呢？我敢肯定，如果剔除未来涨价预期，当前的价格一定是开发商愿意提供更多的量。问题就出在房子的“短缺”上。当物资短缺的时候，供求模型是失效的，购买者需要排队。排队的依据是什么呢？房改之前，是配给制；住房分配货币化改革以后，排队就是靠资金了。出价高的，排在前面。

在产能短缺的情况下，供给曲线是垂直的。面对这条垂直的供给曲线；一切旨在调控供需行为的政策都是苍白的。只有加强房地产产能建设，才是硬道理。

这就牵扯到另外一个问题，开发商捂盘是否是合理的商业行为？可以肯定的是，捂盘行为降低了社会资金和资源的流通速度，是不利于社会发展的，开发商的社会责任应该是建设更多、更好的房子。这样看来，房地产政策不应该简单地着眼于房地产市场，而应该更多地从房地产产业政策角度考虑。产业政策的目标是提高房地产公司的资产周转速度，提高全社会房地产产能，努力破解产能“瓶颈”。

1997年至2009年，全国累计竣工住宅套数约接近4000万套，假如中国要实现60％r的城市化率，就要为近8亿人准备住房，保守估计需要2亿套以上的住房。1997年初，我国城市住房存量约为66亿平方米，可能约为1亿套。不考虑居住升级，我们需要6 000万套，如果当初的l亿套有一半需要被升级，我们需要新建1.1亿套才能达到供求平衡。这才是政府的任务！在产能跟不上的时候，确实需要控制性政策打击住房这一关键资源的投机倒把，以提高社会福利。只要住房供应跟得上，市场是不用管的。

4．安居乐业是房地产需求调控的基本出发点

应该说，社会针对高房价的舆论已经突破了市场的范畴，颇有政治的味道。用时下时髦的话说，畸形的高房价，严重挑战了底层老百姓的生存尊严。

住房问题可以形象地借用餐饮来做类比。人人有房子，类似于人人都能够从菜市场买到菜。但人们的需求是有层次的，对高品质饮食的需求是随着社会的发展而提高的，因此，在菜市场得到保障的前提下，国家必须发展高星级餐饮。  

住房也一样，现在的矛盾根源在于“菜篮子工程”滞后，当菜篮子还成问题的时候，五星级酒店就会显得很刺眼，广为诟病。当老百姓还很缺房子的时候，高品质住房的高房价也就成为社会关注的“不公平”焦点。但高品质住房的需求也必然是不断升级的，所以我们仍然需要有开发商致力于精品开发。

做好房地产的菜篮子工程，高房价带来的社会矛盾自然冰释。安居乐业是房地产需求调控的基本出发点。我们欣喜地看到，政府正在积极尝试。公租房是当前热议的话题。我们认为，住房保障必然是以廉租房为主体的多层次保障体系，而公租房可以看做是条件较好的廉租房，是菜市场中的精品菜，还不是也不应该是五星级酒店的大菜。

5．高房价是为占有更多、更好的社会资源付费

我们认为，住房价格是房屋建筑成本和基础设施价值之和。而当前高房价问题更多的是人们对稀缺性社会资源的竞价。

为什么北京三环内、杭州西湖边、上海浦西等地方的房价很高？耶是因为其基础设施好，房屋的价值不仅仅是建筑物本身，其所附着的土地及其周边基础设施价值是更为重要的部分。

可见，基础设施供给不足是住房价格高企的另一个根本原因。

由于基础设施供给不足，人们争相占取稀缺的基础设施。从而直接推高了核心城市、核心地段的住房价格。

也就是说，大家争相购买的不仅仅是住房，更重要的是住房周边的基础设施。

这样看来，做好城镇体系基础设施规划，完善申小城市基础设施（包括医疗文化教育等基础设施），是平抑局部地区房价畸高的重要措施。

6．住宅用地供给存在“瓶颈”吗？

2009年夏天，在调研了四川、重庆、湖南、湖北等省(市)的城乡统筹改革和农村生产合作社之后，笔者大致匡算了一下农村宅基地的置换空间，对有些人士所宣扬的“土地紧缺论”顿然释怀。我国目前至少还有1／3的农村居住容积率小于0.5，在加上乡间道路占地，整体居住容积率应小于0.4。而其居住面积中，有效面积比例也相对较小。通俗地说，这些农启平均每户占地超过0.6亩，加上道路等公共配套，平均每户占地约0.8亩。如果集中建房实现集中居住，考虑到农村的实际情况，可以建设容积率为1的多层居住区，按户均144平方米建筑面积计算，每1 000户大约需要216亩土地，节约非农用地指标584亩。

以上计算是偏保守的。那么，宅基地置换“用地指标”的潜力到底有多大呢？在18亿亩耕地红线必须保证的前提下，_这一潜力的极限值及其区域分布实际上也代表了城市化扩张的潜力和区域结构。如果“用地指标”可以跨地级市乃至跨省交易，则有利于全国城乡统筹工作的协调，有利于实现全国范围内的资源优化配置。根据以上计算，假设能够进行居住集中化改造的农户有1.2亿户，则可以腾出7 000万亩用地指标。或许有人会说，现有的统计不真实，我国农村实际人口将近8亿人，约有将近2亿户，可改造的空间很大。对于这一数据的猜测笔者保留意见。实际操作中，这一潜力要大打折扣，原因在于：（1）部分发达乡镇的居住条件已经非常好，集中化的成本太高，如苏南的部分村落；（2）中西部山区和东中部丘陵的集中居住不能节约出耕地，其意义在于改善了林地和山地的植被；（3）河南、河北、四川等省份农村的居住密度较大，户均居住占地面积较小，按户均计算能够腾出来的建设用地指标自然要小得多；（4）我国耕地、耕作密度太高，实际上需要更多的耕地。

鉴于以上因素，对于可置换的宅基地面积，笔者认为，居住集中化改造能够腾出土地的下限约6 000万户，3 500万亩用地指标，约合233亿平方米；而上限大致为9 000万户，5 256万亩用地指标；约合350亿平方米。233亿～350亿平方米的潜在建设用地指标，按容积率为1倍，每户144平方米计算则可解决1.6亿～2.4亿户新增城镇居住需要。这样看来，只要选择了正确的城镇化和城乡统筹模式，只要能够坚持现有的以小高层、多层为主的居住模式，中国城镇居住建设用地是不紧缺的。

7．城市的合理规模

要发展特大城市的理由大致有两个，一是发达国家的人口多集中于少数特大城市，所以我们也应该这样；二是特大城市地价贵，因为其效率高，商业价值大。

笔者不同意这种观点。首先，城市规模是有合理边界的。发达国家确实多数人口集中于少数特大城市，但由于其总人口数量不大，尽管集中于城市，城市规模也只有极个别突破2 000万人的。如果我们13亿人口集中于少数特大城市，那将是一种灾难。具有城市规划常识的人都应该知道，超过3 000万人的城市是风险极大的。

其次，要避免走进“虚假价值”的误区。发展特大城市有利于提高全社会财富，这一判断是个伪命题。城市发展的目标是让市民享有更多和更好的道路、住房、文娱等基础设施，而其虚拟价值只是镜花水月。亚洲金融危机前后，日本国民所拥有的土地和住房是同等的，尽管其虚拟价值发生了巨变，足见虚拟价值毫无疑义。城市规划必须要尊重中国丰富的经济社会层次，尊重千年积淀的历史文化，合理布局城市圈，科学规划中心城市。尤其是要科学控制城市规模，坚决杜绝对特大城市过度集聚人口所形成的虚拟价值的盲目追求，一切要以市民享有更多、更好的城市基础设施为目标。

适合中国国情的模式是：以少数特大城市为纽带，发展以区域中心城市为关键节点的城镇体系。在农业生产集中化和农民居住集中化的基础上，推进小城镇建设。

8．低端劳动力供给拐点的到来是房地产业(及建筑业)发展的硬约束

单纯地谈劳动力拐点是没有意义的。在一个以知识性劳动为主体的社会中，青壮年的劳动能力是不如年纪偏大的知识型劳动者的。但对于建筑业和简单制造业来说，青壮年的数量至关重要。

如果从事建筑业的建筑工人少了，意味着房地产的供给能力将受到威胁，而供给成本也将提高。这是中国库兹涅茨周期面临的重大挑战：一方面，库兹涅茨周期上行意味着城市化将继续推进；另一方面，进城人口越多意味着低端劳动力供给将越少，从而也提高了农民进城的机会成本。我们正在寻找这样一个平衡。过去频繁报道的“民工荒”问题正是这一问题的表现形式之一。

谈论中国人口红利的衰减过程，首先应知道这一趋势肇始于低端劳动力环节。未来15年内，中国低端劳动力的供应将持续衰减，从而推动其工资水平持续上涨。这一过程是制约建筑周期上升的。当建筑业遇到阻力，或向上的速率下滑的时候，城市化的成本也将提高。这将是我国不得不选择小城镇模式的关键理由。

9．滞胀与房地产发展

我们要弄清楚什么是滞胀。传统的定义可能是有问题的。物价持续处于高位，增长停滞，这是滞胀的经典描述性定义。实际上，历史上堪称滞胀的好像只有20世纪70年代的美国。但如果深入研究滞胀的原因，就会发现是经济长期增长动力缺失所致。由于缺乏长期增长动力，存量的分配方案更受重视，旨在维持市场的工资提高成为必然，经济中的矛盾越来越多地暴露。

这时候，我们会看到滞胀对房地产市场有利的一面，那就是普通劳动者收入的提高。这将支撑房价。同时，通货膨胀也使得资产具有抗通货膨胀的属性。但可惜的是，滞胀是经济长期增长动力的缺失，资产价格泡沫也就缺乏滋生的温床。

当前，有很多学者说经济会通货紧缩。应该说，他们的逻辑出发点是对的，看到了生产能力扩张引致工业品价格下滑，同时经济活力下降和货币流通速度下滑。在19世纪最后十多年里，资本主义世界发生了长期的通货紧缩，正是如此。但此后经济制度发生了巨变，特别是货币供应逐步摆脱金属本位，当经济活力下降时，政府将竭力制造通货膨胀以刺激即期消费和投资。由于制度的进步，当代经济社会已经能够避免长期的通货紧缩。而滞胀并不可怕，本质上是普通劳动者在生产链条上的分配比例上升，带来的将是全民生活水平的提高。相比通货紧缩，政府肯定是宁愿滞胀的。

未来十年，全球将发生什么呢？发达国家的债务型通货膨胀和全球生产体系中劳动收入分配的提高将引致全球的滞胀格局。中国当然不能置身事外。元论中国多么特殊，必须面对普通劳动者收入分配比重上升的长期趋势。在这一过程中，一切现代工业文明成成果都将逐步普及到所有劳动者，包括住房。