近年来，我国房价、地价偏高，房地产过热引起社会各界热议，此问题在北京尤为突出。本书以房地产业发展与宏观经济关系、与相关产业、与社会就业等的相关理论为指导，在定性分析北京市房地产业在宏观层面和微观层面的主要效应及其发展背景和特点的基础上，着重运用相应的计量模型系统全面地测算和分析北京市房地产业的社会经济效应。

全书共包括九章内容。

本书适合从事相关研究工作的人员参考阅读。

目前，我国房价、地价偏高，房地产过热引起社会各界热议，北京此问题更为突出，在中国极具典型性和代表性，如何保证该地区房地产业与国民经济的平稳发展意义重大。实际上，这其中有一个关键问题亟待从理论和实践上给以明确，即房地产业与国民经济到底是什么关系，房地产业是否是国民经济的主导产业，如果是主导产业，是不是一定意味着价格高位运行、发展过热直至泡沫？本书以此问题为核心，对北京市房地产业的社会经济效应作深入的量化研究，以期对北京市未来房地产业的正确定位和进一步发展及保障北京市整体经济的健康稳定提供参考。

房地产业对国民经济的重要性在于：一是对国民经济的贡献与影响，反映房地产业在国民经济中的地位与作用；二是对相关产业的波及和带动，反映国民经济内部结构。在经济发展的同时，房地产业也具有较大的外部性，产生明显的社会效益或社会成本，如促进或抑制就业、满足居住需求、提升或降低居民生活成本和质量、美化或污染环境、吸引或排斥人力资源等。

本书以房地产业发展与宏观经济关系、与相关产业、与社会就业等的相关理论为指导，在定性分析北京市房地产业在宏观层面和微观层面的主要效应及其发展背景和特点的基础上，着重运用相应的计量模型系统全面地测算和系统地分析北京市房地产业的社会经济效应。

在经济效应方面，本书将从两个角度测算：一是测算北京市房地产业对相关产业的带动效应，客观地分析北京市房地产业的产业链及其波及范围和影响程度，从国民经济的内在结构——产业结构上审视和评价该产业的实际作用；二是测算北京市房地产业对国民经济的贡献率，分析该产业对整体经济的重要作用及其在国民经济中所处的地位。

在社会效应方面，本书重点对该产业发展所带动的社会就业效应进行量化研究。按照主导产业理论，一个产业要成为主导产业，一方面要具备产业关联度大、能带动其他产业发展、扩散效应明显的条件，另一方面要具备产业自身发展较快且在国民经济中占有一定的比重，同时该产业能吸纳新技术和有广泛的社会效应的条件。最后，本书依据测算结果对北京市房地产业的产业定位做出判断，并提出相应的促进房地产业健康发展和保障首都社会经济稳定的对策建议。

1．关于北京市房地产业对相关产业的带动效应

研究思路和主要内容是：整个国民经济活动是由各个不同产业组成的复杂系统，每个产业的发展都会对其相关产业的发展产生不同程度的连锁反应，从而影响国民经济的整体协调发展。房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应和前向关联效应，后向关联效应是房地产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生需求拉动作用；前向关联效应是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推动作用。由于产业之间的关联关系非常复杂，常常通过需求和供给相互影响。这样，房地产业对相关产业的带动效应是指房地产业通过需求拉动和供给推动产生的总效应。本著作以北京市国民经济核算中的投入产出资料为基础数据，运用国际通用的投人产出模型测算房地产业对相关产业的波及范围和带动效应。

特别地，在剖析北京市房地产业与相关产业之间的结构的过程中，鉴于房地产业融资量大、融资周期长，与金融业有着天然的内在联系，加之北京市房地产业过度融资是一个突出的实践问题，本书专门对这两个产业的产业关联度进行量化研究，研究结果对避免由房地产业引发金融危机可能会具有重要的价值。

2．关于北京市房地产业对国民经济的贡献率

研究思路和主要内容是：一个产业对国民经济的贡献率大小反映该产业在国民经济中的地位和作用，这对一个国家和地区制定正确的产业发展政策意义重大。房地产业对国民经济的总贡献率来自于两个方面：一是房地产业本产业对国民经济的直接贡献率；二是因房地产业发展带动相关产业发展而产生的对国民经济的间接贡献率。本书将采用增长值法等方法从产业增加值角度测算房地产业对国民经济的直接贡献率，用同样的方法测算房地产业相关产业对国民经济的贡献率，运用产业关联度对相关产业的贡献率进行修正，从而测算房地产业的间接贡献率。在此基础上，以理论和国际经验为标准判断北京市房地产业在国民经济中的实际地位。

3．关于北京市房地产业对社会就业的带动效应

研究思路和主要内容是：就业是民生之本。扩大就业，促进再就业，关系一个国家的长治久安和稳定发展，制定产业发展政策除了应考虑该产业的经济效应，同时还要关注其就业效应。北京市房地产业对社会就业的总带动效应由两个部分构成，即房地产业自身对社会就业的吸纳与带动效应和通过影响其他产业发展而间接产生的就业效应。在就业效应测算中，本书主要运用就业产量弹性模型，即运用该模型测算北京市房地产业本产业的就业效应作为直接就业效应；其次运用就业产量弹性模型测算房地产业相关产业的就业效应，用投入产出模型测算出的产业关联度修正其他产业的就业效应作为北京市房地产业的间接就业效应。

上述研究内容在本书中共分为九章，第一章为导论，主要阐述本研究的目的、意义、国内外研究动态、研究内容及研究方法等。第二章和第三章阐述本书的研究理论和研究模型，本书以主导产业理论、产业关联理论、就业理论为指导，运用投入产出模型、就业产值弹性模型等测算北京市房地产业对相关产业的带动效应、对国民经济的贡献率、对社会就业的带动效应等房地产业社会与经济效应的重要衡量指标。第四章在阐述房地产业发展历程的基础上对北京市房地产业社会经济效应进行了定性分析。第五章从前向、后向、直接、间接等不同角度测算北京市房地产业对相关产业的带动效应，作为经济效应之一，测算结果显示，北京市房地产业对相关产业的波及面广、带动效应显著。鉴于北京市房地产业与金融业产业关联度较大，第六章专门对北京市房地产业与金融业的产业关联度作动态分析和地区比较，以求分析影响北京市房地产业健康运行的重要因素，第七章测算了北京市房地产业通过本产业及相关产业产生的对国民经济的总贡献率。作为经济效应之二，北京市房地产业对国民经济的贡献率较大。第八章测算了北京市房地产业对社会就业的带动效应，作为社会效应的重要衡量指标，测算结果显示，北京房地产业对社会就业的促进作用十分明显。第九章在北京市社会经济效应综合分析和测算的基础上，对北京市房地产业作出明确定位，并认为，把房地产业作为主导产业发展与房地产业自身发展过热不存在因果关系，最后，提出促进房地产业与国民经济协调发展的对策和建议。

本书的主要结论与观点

1．北京市房地产业不仅产业链长、波及面广，对相关产业的带动效应十分明显，而且对国民经济的贡献率大，在国民经济中占有十分重要的地位，因此，北京市房地产业的经济效应十分显著。

从产业链看，北京市42个产业中有40个产业与房地产业有关联，其中密切关联的产业有16个，金融业名列前茅。从贡献率看，房地产业对国民经济的贡献率来自于两个方面，一是房地产业本产业对国民经济的直接贡献率；二是因房地产业发展带动相关产业发展而产生的对国民经济的间接贡献率。首先，本书运用增长值法从产业增加值角度测算房地产业对国民经济的直接贡献率，采用增长拉动率法测算房地产业对国民经济的贡献百分点(即增长拉动率)；其次，文章充分考虑产业关联效应，运用投入产出法测算房地产业通过产业链产生的对相关产业的带动效应，进而测算问接贡献率；最后，测算房地产业对国民经济的总贡献率，较全面地定量分析北京市房地产业对宏观经济的贡献。测算结果显示，1999～2008年间，北京市房地产业对国民经济的直接贡献率为6．66％、间接贡献率为10．13％、总贡献率为16．79％。

2．北京市房地产业对就业的带动效应较大，显示该产业的社会效应显著。

测算结果显示，北京市房地产业对就业影响力的总效应弹性区间范围在81．34％～111．19％，其中，房地产业本产业产生的直接就业带动效应为67．1％，通过产业链产生的间接就业带动效应为14．24％～44．09％，表明房地产业产值每变动1％，直接、间接带动就业总量弹性在81．34％至111．19％之间，北京市房地产业社会就业的吸纳能力很强，带动效应显著。

3．依据主导产业理论，北京市房地产业无疑是该地区的主导产业之一。

尽管目前学界关于房地产业能否作为国民经济的主导产业的问题仍有很多不同的声音，存在很大争议，但通过对北京市房地产业对国民经济贡献率及对相关产业的带动效应测算，依据主导产业理论及判别标准(即主导产业对国民经济贡献率大且对相关产业带动效应明显，另据经验标准，即一个产业的产值规模至少达到GDP的5％才可能成为主导产业判断，特别是，北京市房地产业的社会就业效应十分明显)，我们认为，当前北京市房地产业远远超出了这些标准，多年来的确是北京市国民经济的主导产业。并且，由于目前尚未有其他产业替代房地产业，因而，从未来发展看，在一定时间内，北京市房地产业依然可作为主导产业。

4．北京市房地产业作为主导产业与目前房地产业发展过热并无因果关系，而是房地产业发展中市场供给、需求及监管都存在诸多问题所导致的综合性结果。

在供给上，土地一级市场的垄断和“价过高者得”的单一出让标准使得土地价格上涨有了可能。在需求上，房地产市场的投资性需求过旺，真正的居住性需求被排挤在市场以外，由此进一步抬升了房价。特别是从房地产业与金融业过高的产业关联度看，金融业从供给和需求双向为房地产业提供了资金保障，使得北京市房地产业的高价运行势在必行。在管理层面，政府在房地产市场上仍然具有举足轻重的主导地位，政府部门和房地产企业的产权主体以及房地产项目的投资主体之间有着或明或暗、千丝万缕的联系，从而使房地产市场政策性浓厚，运行机制不畅，垄断经营，房地产高价运行在所难免。

本书是国内第一本系统研究北京市房地产业与国民经济相互关系的专著，其创新性内容主要包括：

(1)选题与研究角度新颖。首先，尽管目前国内外关于房地产业的研究并不少见，研究角度也很多，但尚未从宏观层面综合开展北京市房地产业社会经济效应的定量研究。其次，理论界关于房地产业是否是国民经济主导产业的争论比较激烈，且尚无定论，本书通过量化研究方法从经济的社会的角度进行系统分析。

(2)北京市房地产业对国民经济的贡献率、对相关产业的带动效应、对社会就业的促进作用等重要的房地产业地位和作用的判断指标均有了全面和准确的量化研究结果。

(3)北京市房地产业有了明确的产业定位，过去是且未来一定时间内仍应作为国民经济的主导产业，但主导产业的发展不应单一地以经济效益为目标，而应兼顾社会效应和环境效应等综合效应。同时认为，目前北京市房地产业过热与房地产业主导产业地位之间不存在因果关系，应从多种角度促进北京市房地产业健康发展和保障国民经济协调稳定运行。

近年来，我国房价、地价偏高，房地产过热引起社会各界热议，此问题在北京尤为突出。本书以房地产业发展与宏观经济关系、与相关产业、与社会就业等的相关理论为指导，在定性分析北京市房地产业在宏观层面和微观层面的主要效应及其发展背景和特点的基础上，着重运用相应的计量模型系统全面地测算和分析北京市房地产业的社会经济效应。

这一成果的研究角度、研究方法及研究结论对于从理论和实践上进一步认识和确立北京市房地产业的发展方向、研讨房地产业发展问题具有一定的参考价值。

摘要

第一章 导论

 第一节 研究意义与目的

 第二节 房地产业及其相关概念界定

 第三节 研究动态综述

 第四节 主要研究内容、研究框架及结论

第二章 房地产业社会经济效应研究的理论基础

 第一节 产业分类理论与产业关联理论

 第二节 主导产业理论及其选择基准

 第三节 产业就业效应理论

第三章 房地产业社会经济效应的研究方法与计量模型

 第一节 投入产出模型及其指标

 第二节 产业贡献率测算方法——增长值贡献法、增长拉动率法

 第三节 就业产量弹性模型

第四章 北京市房地产业社会经济效应的定性分析

 第一节 北京市房地产业的发展背景与发展阶段

 第二节 北京市房地产业的宏观经济作用和社会环境效应

 第三节 北京市房地产业的微观经济作用

第五章 北京市房地产业对相关产业的带动效应

 第一节 相关产业的选择方法与测算思路

 第二节 北京市房地产业对其主要关联产业的带动效应

 第三节 北京市房地产业对其相关产业带动效应的动态分析

 第四节 北京市房地产业对相关产业带动效应的地区比较

 第五节 北京市房地产业对相关产业带动效应研究的主要结论

第六章 北京市房地产业与金融业的关联关系

 第一节 北京市房地产业与金融业关联度测算及动态分析

 第二节 北京市房地产业与金融业产业关联度地区比较

 第三节 北京市房地产业与金融业关联度的判断标准与方法

 第四节 北京市房地产业与金融业产业关联度研究的主要结论 

第七章 北京市房地产业对国民经济贡献及其所处地位

 第一节 贡献率的测算思路

 第二节 北京市房地产业对国民经济的直接贡献率

 第三节 北京市房地产业对国民经济的间接贡献率

 第四节 北京市房地产业对国民经济的总贡献率

 第五节 主要结论及北京市房地产业在国民经济中的产业定位

第八章 北京市房地产业的社会效应——就业效应

 第一节 房地产业对社会就业带动效应的测算思路

 第二节 北京房地产业自身发展对社会就业的带动效应

 第三节 北京房地产业通过产业关联对社会就业的带动效应分析

 第四节 北京房地产业对社会就业的总带动效应及主要结论

第九章 北京市房地产业与国民经济协调发展的调控措施

 第一节 研究结论及其与产业发展过热的因果关系

 第二节 对策建议与调控措施

主要参考文献