《楼市大趋势》凝结了作者黄罗维所著的10年来在房地产市场亲身的采写心得，分为“市况实录”、“实战攻略”、“评楼论市”、“风云人物”等四部分进行阐述。通读全书，不仅让读者能够对近10年来房地产市场发展的脉络有清晰的了解，更为重要的是让他们可以获得许多有益的经验和技巧。

《楼市大趋势》作者黄罗维为知名财经记者，《楼市大趋势》凝结了他十年来在房地产市场的采写心得。通读全书，不仅让读者对近十年来房地产市场发展的脉络有一个清晰的了解，更能获得许多有益的经验和技巧。“市况实录”版块详细分析这十多年来房地产市场的变化，让读者再次回顾潮起潮落的楼市；“评楼论市”则针对当时的房地产热点问题进行点评，笔调犀利，一语道破楼市玄机；“实战攻略”总结出非常有现实意义的楼市实战经验，给读者许多操作性的建议；“风云人物”则讲述楼市投资者的传奇故事，大大增强本书的可读性。

自序 让我们共同把握楼市的脉络

引言 楼市大趋势

市况实录

 2001牛市初启

 不动产投资大时代

 2002快速升温

 上海楼市涨势火热心跳

 二手房，“旧房”有新价

 首席景观房，“窗价”破百万

 “大利好”再度刺激上海楼市

 2003纵深发展

 楼市流行抢房

 上海，城市开发进入“北伐时代”

 购房遭遇“热水”迷雾

 以租养房步入低收益率时代

 商用房市场遭遇大震荡

 “高价房”大旋涡

 拍卖，二手房买卖的新途径

 上海，中环线买房正当时

 南汇，东进掘金

 去大学旁当房东

 调控初露端倪

 2004遭遇调控

 温州楼市探营

 调控后楼市仍将上涨

 上海宝山、杨浦楼市将崛起

 北上崇明淘商机

 2005房价难降

 调控力度加大房价仍难下降

 异地购房，跟着大鳄走

 经济型酒店创富新引擎

 2006继续上扬

 楼市在调控重压下上扬

 “促小令”引发市场震荡

 2007再次升温

 深圳房价大涨

 股市震荡楼市趋热

 二线城市房价领涨楼市

 房贷新政对楼市影响有限

 全面“限外”难阻热钱流人

 去海外买房

 捂盘招数揭秘

 物业税或在两三年之后开征

 2008遭遇危机

 楼市不会出现拐点

 观望期换房正当时

 拉动内需，住房消费打“强心针”

 2009捕捉机会

 房价还要涨

 抄底台湾楼市

 大虹桥掘金

 大浦东掘金路线图

 2010调控之年

 走出蜗居

 去二三线城市楼市寻机会

 皖江寻商机

 楼市遭遇“休克”疗法

 弃宅从商

 商业地产仍具潜力

 房产交易安全为上

 高铁房时代

 十年楼市大轮回

评楼论市

 后“8·31”控制地价是关键

 限贷真能提高购房门槛吗？

 房价数字背后的喜与忧

 “富豪榜”与“数据榜”

 无房可盖的诧异

 “酬金制”更有利于维护业主权益

 谁来终结房价的数字迷局

 基于市场才是根本

 买房与炒股哪个累

 公布房价成本惹了谁

 楼市是否也应实行降价补偿

 住房租赁保障体系需要政府推动

 中低价房能解多少渴

 “勾地捂盘”是掩耳盗铃

 房地产真的产能过剩了吗

 是谁制造了房价上涨

 限价商品房限了什么

 世界第一的尴尬

 期待更多中低收入者享受到“经济适用房”

 数据乱相何时休

 杜绝“吃差价”关键要创新交易机制

 收紧公积金贷款能抑制炒房吗

 政策制定叫好更要叫座

 公共政策岂能朝令夕止

 购房意愿创新低不必大惊小怪

 莫把楼市比股市

 深圳“万人购房’堤个弥天大谎

 地价房价游戏可以终结了

 统计局摸底房价成本有必要吗

 人人都买房并不现实

实战攻略

 专业市场商铺投资有技巧

 梯级购房多步走圆你住房梦

 你无我有与大卖场分享商圈利润

 购房，不能忽视隐性成本

 购房要避免踏人价格误区

 换租，你准备好了吗？

 购房，要打南北组合拳

 别墅生活，适合自己是关键

 当股东还是做房东

 人到四十买房不惑

 养铺方法有讲究

 单身女性如何购房

 如何购复式房有技巧

 市场低迷期如何卖房

 买房也要考虑防震

 多种方式巧解“时间差”

 宜居住宅生活乐悠悠

 购高铁房都要注意啥

 投资商铺要避免走入误区

风云人物

 当房东终成温州客代言人

 89间客房一年进账300万元

 从300元到六房十铺——田老头楼市翻滚记

 沪上最牛打工老头——逆势作投资买跌不买涨

 从2 000元到2 000万元——“上海阿姐”的财富传奇

 老田的“弃宅从商”记

不动产投资大时代

从目前各大投资市场的表现来看，我们可以说已经进入了一个不动产投资的大时代，这一时代的产生与利率、经济周期以及其他投资市场的变化都不无关联。但值得我们投资者关注的是，当前的不动产投资并非简单的狂热投机，而是在以更加理陛的方式向纵深发展，这就要我们对它进行更多深入而细致的研究。

不动产投资热得发烫

不动产投资很热，热得有些发烫，也撩得许多人的心痒痒的。从2001年年初开始，上海的房地产市场逐渐升温，使得很多人都跃跃欲试投入其中，希望可以从火热的市场中分得一杯羹。

排队抢购也许对很多人来说都已成了遥远的回忆，但如今，这一幕又显现在了我们面前。从2000年开始，申城各处开始出现了一队队的等候长龙，他们不是为了别的，而是等待着去夺一套他们中意的房子，好在楼市中可以“抢”点钱。

据说有一位房地产公司销售部的负责人，他发现自家公司房子有着不小的升值潜力，于是暗度陈仓，私底下以付订金的方式预订了几十套房子，后来果然不出他所料，这些房子每平方米涨了1 000多元。然后他再把这些房子慢慢转手，一些苦于买不到房子的购房者终于了了他们的心愿，而这位负责人却也有了几百万元入账。

笔者的一位朋友顾钧以13万元购买了上海打浦桥地区的一套二手房，想不到区政府规划出台，他的房子就在规划中的绿地附近，并且随着房地产市场的升温，这套房子一下子升值，超过了50％，。他对笔者说：“真是无心插柳柳成荫，虽然是托了那块绿地的福，但房地产市场的火爆却也帮了我大忙。我现在想再投资几套二手房用来出租，肯定会有不少收益。”

“你买房了没有？”这句话现在成了时下上海人最时髦的一句问候语，除了自住之外，有越来越多的上海人把购买房产作为一项投资。据统计，当时以投资为目的的买房者已占到了购房总人数的15％以上，另有一项调查表明，在有些楼盘中这些投资者已达到了30％的比例。当然，前面那位房地产公司销售负责人的作法还只是一个极端的例子，但的的确确，投资不动产的理念已经越来越深入人心。

以下的数字或许更能从侧面说明一些问题，笔者从上海统计局获得的资料显示，2001年上海全年商品房施工面积5 683．7万平方米，比上年增长2．9％，竣工面积1 758．01万平方米，增长7％。与此同时整个市场也日趋活跃，全年商品房销售面积1 767．91万平方米，增长14％。在商品房销售面积中，个人购房比重已达96．7％，比上年提高3．7个百分点。存量房交易持续攀高，全年成交过户面积1 422．43万平方米，比上年增加643．91万平方米，增长82．7％。房屋租赁市场交易活跃，全年商品房出租面积494．24万平方米，比上年增长37．9％。

而回顾2001年申城房价，其总体保持在稳中趋升、升势强劲的态势中运作。中房上海指数的走势显示，年初1、2月份上涨最少为1点，年中6、7月份上涨最高为11点，金秋10月的长假效应使房市再度热闹，指数又上涨11点，总体呈缓升一强升一再缓升的态势。2001年中房上海综合指数共上升65点，升幅为9．1％，月平均上升5．4点，月平均升幅0．76％，创下新纪录，年末指数为777点。

多种因素催生房市升温

这波不动产投资热潮，虽然来得较为突然，但它的生成却也自有缘由。从2001年各大投资市场的表现来看，房地产市场可以说是万绿丛中一点红。2001年度上海证券市场成交额4．41万亿元，比2000年下降11．5％。其中，股票成交额2．27万亿元，比上年下降27．6％，而上证指数则从2000年年末的2 073点下跌至2001年年末的1 645点，下跌了20．6％。收藏品市场虽然在5月份曾出现过一些热点，但总体却是步履维艰，同样，期货市场也是波澜不兴。各路投资市场的萧条使滚滚热钱流入了房地产市场，使其成了一个资金角逐搏杀的场所。

是锦上添花或又是一个催化剂，2002年2月，中国人民银行在已7次降低利率的基础上，再次降息，银行一年期定期存款利率降为1．98％．(扣除利息税后为1．584％)。利率的下调对房地产市场来说应该是一件好事，它使得投资房地产显得更为有利可图，而它所激起的阵阵浪花，也使得更多的投资者为之心动。

购房者这样盘算着：“此次利率下调，1至5年的按揭贷款利率由原来的5．31％调整为4．77％，而6至30年则由5．58％调整为5．04％，这使我们的购房成本有了降低。”房地产开发商乐开了怀：“利率下调使我们的财务费用有了降低，投资房地产的热情也有了提高。”投资者更是觉得有利可图：“降息使国债利率等也．出现了同步下调，投资不动产的相对回报率有了提高。”

一位专家也对笔者说：“作为循环性的产业，房产价格的变化也具有其周期性变化规律，而且是与经济周期的变化相对应的。我国房产市场在经历了1994年的高峰之后，就步入调整期。而随着经济周期的变化，从2000年开始，种种迹象表明房市可能又进入了新一轮的循环，并从循环的第二阶段向第三阶段过渡。房产的周期循环一般要6至10年的时间，所以从现阶段来看，房价虽然在短期内仍可能会有反复，但从—个长远的趋势来看，当前房产的增值前景是不容忽视的。尤其是现在上海进入了大发展的时段，各路人马都在向上海聚集，这也使得购房者的队伍有了保证。”

后市发展凸显理性

对于身处不动产市场的芸芸众生来说，他们最为关心的就是，市场的后市会有些什么变化？

从当时来看，大多数投资者仍对房地产市场有着很大的热情，其中有一个依据就是恩格尔系数的变化。据资料显示，国际上通常衡量一个社会或家庭的富裕程度的量化指标是恩格尔系数，即德国经济学家恩格尔提出的家庭用于食品支出占收入的比例。当时，我国不少发达城市和地区已经进入“后小康”阶段，其标志为人均GDP3 000美元左右，恩格尔系数低于40％。在这个时期，这些地方的人均寿命、家庭结构、环保投入、人均居住面积等方面也都达到较高的指标。此时住宅就对建筑、设计、规划、材料运用等都提出了新的要求，从而造就了房产市场巨大的发展空间，也促成了房产市场很多新概念的诞生。

P7-9

让我们共同把握楼市的脉络

当今社会，很多人的财富都与楼市有着千丝万缕的关系，然而房地产市场就是这样的无奈，许多年来它无疑处在了一个漩涡之中，成了一个让人口诛笔伐的战场。但是你有没有想过，真正能够战胜市场的，并非那些看似火爆的讥讽和抱怨，而是那能够真正把握楼市脉络的精神，只有通过这样客观务实的路径才能让普通大众最终成为大赢家。这是一种理性思考的洞察力，谁是谁非，历史已经不断地证明了这一点。

让我们再次追溯到本世纪初，那时笔者曾经有过这样的预言，中国已经进入了不动产投资的大时代，而这近十年来市场的风云变幻，也实在让太多人明白了这句话的分量。如果说楼市堆砌了人生的感悟与经验，那么这市场的起起伏伏，足以让很多人发生了脱胎换骨的变化。

时间恍然飞逝，那一年我来到《理财周刊》，专注于财经新闻。周刊还刚刚创办，一切都是崭新的，但却孕育着勃勃生机。那时候中国的房地产市场也才刚刚起步，上海等地的投资者还在享受着购房退税的优惠，然而就是在这样一个时点，却是一轮楼市大潮的开端。

我与楼市有缘，也把这一领域作为了笔耕的园地，虽不能说经历了大起大落的风浪，却也是感受着风雨与彩虹的交替。这许多年来，粗略地统计一下，发表的文字居然已达数百万之巨，而其中好多都是有关房地产的，由此终于被归人了房地产专业人士这一类别，也经常被人扣上“专家”的帽子，但自己觉得还是有些言过其实的。不过，当把所有这些文章摆在一起再次检索时，蓦然发现其中还是有许多内容值得欣慰的。首先，从根本上把握住了楼市的大趋势，这一点至关重要；其次，许多文章尖锐的观点都触到了楼市的痛处，让人大呼过瘾；最后，整体以楼市的实战为源泉，非常实用。

这次，在周刊社的支持下，我把自以为会对读者有益的那些文字重新梳理，从而便有了此书的诞生。接下来，如果你有耐心读完所有这些文章，笔者相信大家还是能有所获，至少能在市场动荡的今天把握住未来楼市的大趋势。应该说，这本书凝结了许多来自楼市第一线有价值的情报，它主要分为4篇。

第一篇是市况实录，记录楼市这十年来的风云变化，其中的许多细节也一定会引发许多读者的共鸣，而其背后的玄机笔者也在其中一一道来，说得不为过，知己知彼才能百战不殆。

第二篇是评楼论市，楼市的起起落落关乎大多数人的生存财富，有些话也是不吐不快，虽然不少文章的笔调可能过于犀利，但却也是市场中难得的真话。

第三篇是实战攻略，也是笔者这许多年来采写心得的集成，其中的一些文字还是花了不少工夫，特别是对于不少房产投资者来说，应该会有不小的帮助。

第四篇是风云人物，这些文字读起来的快感还是显而易见的，而正是这些兴奋点的存在：才造就了楼市一位又一位的先富者，的确让人心动。

总之，过去楼市的10年是值得我们纪念的，而未来的市场则更让我们期待。最后，笔者在这里要表述的是，这本书能够得以出版还要感谢许多师长和朋友，特别是《理财周刊》长期以来对我的爱护和培养。当然，还要感谢上海人民出版社的编辑同仁，他们的辛勤劳动使此书的出版得到了保证。