六、倡导以房养老，大力推行反向抵押贷款

随着我国快速步入老龄化社会，养老问题已引起政府的高度重视和社会各界的广泛关注。长期以来，我国社会养老保障体系的发展始终处于较低水平，面临着沉重的经济压力。许多老人每月只能领取微薄的养老金，很难过上理想中的生活。养老不仅仅是国家和社会的责任，更是个人和家庭的义务。社会保障制度制定的指导思想，除了承担“支付者”的角色外，还要致力于塑造个人自我保障的能力。这一保障能力的提高，无疑能大大减轻国家养老保障的压力，更有利于社会稳定。为此，提出一种新的养老模式作为现有养老模式的补充，就具有相当的必要性和紧迫性。

由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有多少积蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的；加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础，我们已难于找出更好的办法来保障老年人的生活。与此同时，随着住房制度改革的深入，公房出售和商品房的开发与购买，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，越来越多的城市家庭拥有了自己的住房。对不少城市居民来说，住房已成为私人财产的主要构成部分，如折成现金计算，有些家庭的财产规模还比较大，有的人因此而“家产万贯”。

有的报纸据此称北京、上海有了多少“百万富翁”云云。可是不少被计为“百万富翁”的老年人，却抱怨每个月可以支配的收入仍然仅有一两千元，生活仍很拮据，“没有百万富翁的感觉”。他们价值几十万、上百万的自有房产，在现有制度与规定下只能留待身后传诸子女，而不可能先行出售或出租赢利来养老，这样做将会使他们自己无家可归。而子女们往往都有了自己的房屋，子女发愁的却是如何年复一年地赡养父母。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。这种反向抵押贷款的保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

这些问题能否综合解决？能否让老年人价值几十万、上百万元的自住房产得以在有生之年逐渐变现？能否使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持住在社会和子女面前的自尊与自信，同时又能在有生之年继续使用这套房屋呢？以房养老是老人用自己的房产养自己的老，尤其是将自己身故后已不再能为自己发挥作用的房产价值的生前套现，来养自己的老，正可以对此发挥重要功用。对家庭来说，如能通过以房养老的金融保险机制和进一步结合创设新的金融工具——反向抵押贷款，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，这种结合所创设的新金融工具既可以解除老年人养老资源匮乏的忧虑，又能减轻国家社会保障的负担，有利于社会稳定，对于我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。有鉴于此，以房养老不失为一个有价值的创新性设想。

以房养老的理念其实在国外早已提出，并有了较成熟的操作模式，基于这一新型理念构筑的反向抵押贷款的金融产品，就是国外成熟市场经济下的成熟保险品种。反向抵押贷款于20世纪80年代在美国出现，是指具有资格的老年居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于养老费用的贷款，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷付息。这种贷款之所以称为反向抵押贷款，是在于它的现金流方向与传统抵押贷款相反。它是房主以房产为抵押，从抵押贷款机构取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构。如此一来，住房通过一定形式的金融机制实现了价值的流动。老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流人，从而对养老保障发挥相应的功能，正好可以为解决我国的养老问题起到积极的借鉴作用。

反向抵押贷款这一险种很适合我国的国情，现在完全有条件引入并实施。反向抵押贷款的出现将完善我国的养老保障制度，推动保险业和房地产业的较快发展。可以想象，一个退休老年人每月可以得到几千元至上万元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到多么大的改善！这是公房出售和居民拥有房屋财产以后，可能出现的一个新的产业结合点和发展机遇。

当然，反向抵押贷款有其特定的目标人群，不能期待它解决所有老人的养老问题。但它作为一种新型的养老模式，可以给我们思想的启迪，在养老保障的问题解决上另辟蹊径，从更广阔的视角来考虑我国的养老问题。反向抵押贷款的意义不止于此，它作为一种新型的金融产品和养老保障制度的创新，还可以对我国金融业进行产品创新，提高竞争力起到一定的示范作用，对加强我国的养老保障大业，弥补日益短缺的养老资源，有着更为重大的功用。这在中国金融业全面对外开放，面临外资机构的强大竞争压力，老龄化危机日益增强的今天，研究并在适当的时机在我国推出反向抵押贷款，无疑具有深远的意义。

我们有理由相信，众多的老人群体中的确存在着对反向抵押贷款的强烈的市场需求，当这一需求达到一定的规模后，由政府提供反向抵押贷款保险，设立特定金融机构承办这项业务，在相关政策的辅佐和支持下，是完全可以在可控风险的情况下实现收益的，该项金融产品在我国的长期发展是可行的。我认为，中国的保险业也应当“与时俱进”，既为今后国家对外资开放保险市场后产业自身的发展考虑，也为更好发挥保险业的社会责任考虑，及时引进这个在国际上已经成熟的保险产品，创造出符合中国国情的反向抵押贷款保险服务和保险业务体系。

本书提出以房养老的思想，并着重从反向抵押贷款的运作等层面，对此组织全面系统而又深入的探讨，是很有价值的。以房养老为我们提供了一个很好的思路，反向抵押贷款则为我们更好地实施以房养老的新理念，提供了一种崭新的金融工具。在我国老龄化危机日益严重，未富先老，社会养老保障体系尚未健全，以及实施独生子女政策的情况下，更应开拓新的养老模式，动用一切可以动用的养老资源，以房养老的作用也将更加明显。P8-11

“反向抵押贷款”是以房养老理念实施的一个重要模式。希望学术界与政府部门、养老保障机构、金融机构、房产企业等各个方面通力合作，认真进行本课题的可行性论证，设计出符合我国国情的反向抵押贷款产品，更好地加强我国老年人的养老保障，实现构建和谐社会的目标。

——厉以宁

序言

第一章 总论

 第一节 以房养老问题的提出

 第二节 以房养老的理念

第二章 反向抵押贷款概述

 第一节 反向抵押贷款的含义

 第二节 反向抵押贷款的类型

 第三节 反向抵押贷款与正向住房抵押贷款的异同

第三章 反向抵押贷款的功能

 第一节 反向抵押贷款功用的一般介绍

 第二节 反向抵押贷款对加固养老保障的效应

 第三节 反向抵押贷款对金融业的促进作用

 第四节 对反向抵押贷款完善家庭经济功能的探讨

 第五节 反向抵押贷款对房地产市场的促进作用

第四章 反向抵押贷款市场

 第一节 反向抵押贷款的潜在需求者

 第二节 反向抵押贷款的供给者

 第三节 商业银行开展反向抵押贷款业务

 第四节 寿险公司开办反向抵押贷款业务

 第五节 银保合作的前景

第五章 反向抵押贷款的运作

 第一节 反向抵押贷款运营市场与模式

 第二节 反向抵押贷款模式的运作流程

 第三节 美国反向抵押贷款市场供给机构

 第四节 反向抵押贷款的给付方式

 第五节 反向抵押贷款的违约及规避

 第六节 反向抵押贷款业务开办考核

第六章 反向抵押贷款制度监管与政策优惠

 第一节 美国反向抵押贷款的监管与服务

 第二节 反向抵押贷款运作中的财税政策

 第三节 反向抵押贷款前期的客户教育与咨询

 第四节 反向抵押贷款的法律条款

 第五节 反向抵押贷款中的陷阱和诉讼

第七章 反向抵押贷款产品定价

 第一节 反向抵押贷款产品定价的基本要素

 第二节 产品定价因素调整

 第三节 反向抵押贷款产品定价的基本公式

第八章 反向抵押贷款的风险

 第一节 利率风险

 第二节 长寿风险

 第三节 房屋价值波动风险

 第四节 反向抵押贷款的其他风险

第九章 反向抵押贷款业务的开办

 第一节 各关联方应做工作

 第二节 反向抵押贷款实施的制约条件

 第三节 我国发展住房反向抵押贷款业务面临的问题及前景

 第四节 发展住房反向抵押贷款业务的对策建议

参考文献

民以居为安，住房从来都是人们关注的热点。尤其是在今天，在国家经济发展、人民群众收入增长的情况下，人们为寻找满意的居住环境、购买适合的住房而殚精竭虑，购房已经成为我国居民的消费热点。而我国房价的持续上涨、投资型购房群体的增加、加之人们对住宅消费的特别偏好，都使得我国居民的住房自有率迅速提高。人们买住房往往要付出毕生的辛苦作为代价，那么住房又可以为人们做些什么呢？现在人们在住房所具有生活居住功能的基础上，还发现了它的投资赢利功能、资产保值功能、资金融通功能等等。本书作者又引进了国外以房养老的理念，发掘出住房的养老保障功能。要知道，市场是动态的而不是静态的，市场可以被创造出来，而赋予一种产品新的功能，等同于开发一种新产品，创造一个新市场。不妨以手机为例。今天的手机同十多年前的手机，功能增加了多少？手机的市场随着其功能的增加就日益打开了。住房也是如此。当住房的功能不断增加以后，对住房的需求也就相应地扩大了，新的住房市场也就被创造出来了。经济学界、房地产业界、广大住房消费者都应当懂得这个道理。

下面，让我们再回到住房的养老保障功能上来。人都有衰老的一天，都需要考虑晚年期的养老问题，并应为此早做安排。养老既是人类社会出现以来就一直为人们所关注的事宜，又是现实社会存在的一个重大问题。在今日，随着我国人口老龄化危机的临近和家庭空巢化的目益严重，“养儿防老”的预期已愈显单薄。人们辛苦了一辈子，如何能够度过幸福的晚年，靠什么来度过幸福的晚年，就是需要我们为之认真筹划的大课题。我国又是一个“未富先老”的国家，人口老龄化面对的是社会养老保障体系不健全。在这种状况下，积极寻找新的养老途径，实现养老模式的观念创新、制度创新，就显得非常必要。我国过去就有“儿女养老”的传统理念，近年又有了存钱养老、社会保障养老的“票子养老”，这是否足够应对中国的养老问题呢？回答是还不够。这本书提出的养老思想，为我国老人增添了“房子养老”这一新的养老模式，并对此组织了全面系统而深入的探讨，力求使得亿万老年人能生活得更为安逸与幸福。我认为这个研究是很有经济意义与社会意义的。

在我国进入市场经济的社会条件下，资源配置优化与效用提升的理念已经贯穿社会家庭生活的各个方面，个人金融理财、家庭理财规划已成为今日社会生活的热门话题。本书将家庭的养老与住房这两大事项，通过金融保险的机制与手段融会贯通在一起，并提出“60岁前人养房，60岁后房养人”的新型养老理念，已经得到社会的积极响应。用老年人拥有的住房在自己身故后余留的价值，通过一定的金融保险机制将其提前加以变现套现，以用来养度老人的余生，是作者目前大力倡导的以房养老模式。这一方式对那些被称为“房产富人，现金穷人”的群体尤为适用，对加固日益短缺的养老资源，减轻我国老龄化危机，提出一条新的解决途径。它可以使家庭的有限资源运用得更好，更能满足人们养老保障的需要，并对社会经济的可持续发展发挥积极的效应。

“反向抵押贷款”又称“抵押年金”，自从20世纪80年代初期在欧洲出现以来，其业务发展目前正处于黄金时期。美国为了增加“住房富裕、现金贫困”老年人群的收入，20多年来完善了反向抵押贷款这种金融产品，其业务规模呈现连年快速增长。它的基本思路，是利用老年人身故后仍然遗留的房产的巨大价值，通过一定的金融保险机制和手段，将其在老年人生前变现，形成一笔笔稳定可靠并可延续终生的现金流，以加固脆弱的养老保障。其基本操作模式是人们将中青年时期购买到的产权住房，在退休后抵押于金融保险机构，从该机构取得一笔定期定额给付的款项用于养老，直到投保人亡故。保险机构在老人身后取得该住房的完全支配权，并通过住房销售或其他经营方式所得款项，结清老人抵押贷款的全部本息。这是国际金融和养老保障领域出现的创新产品，它利用人的自然生命和住房使用寿命的差异，把老人去世后住房的余值提前予以贴现，用以弥补养老期间的收入来源，使人们的财富能够在其一生中得到尽可能合理的配置，使房屋的效用达到最大化。“反向抵押贷款”作为一种金融创新，还是一种减轻老年人贫困度的金融工具。这一独特的融资机制在许多国家赢得认可，有关国家在税收上也给予了相应的优惠。

我国社会公众对实施“反向抵押贷款”这一金融产品有着积极而迫切的需要。按照党中央“创新立国”的基本思想，现在需要在金融保险和养老保障方面进行观念创新与制度创新，以将住房和养老这两大问题联系起来，得到更好地解决。将国际上的反向抵押贷款产品引进到国内来，根据我国国情尽快研发这一新型金融产品，目前正当其时。

本书正以此为切入点，在借鉴发达国家尤其是美国反向抵押贷款运作经验的基础上，通过对这一产品在国外开展情况的深入分析，结合我国养老保障和金融保险运作的实际，对我国进行反向抵押贷款做了探索性的研究，同时设计了适于此模式运行的基本框架。本书在探讨这一业务的基本思路、理论渊源和自身特性的基础上，着重研究分析了反向抵押贷款的发展历史、制度要素、运行规律、产品定价；探讨了反向抵押贷款在我国开展应具备的条件、必要性、可行性、适用人群边界、贷款承担机构等内容，研究了金融保险机构在其中可发挥作用的具体运作机制与运营方式，分析了可能发生的风险，对在我国开展反向抵押贷款的运营模式进行了系统化的深刻论证。本书还对美国反向抵押贷款业务开办中，政府监管和有关政策支持优惠、法律社会制度、政府作用及二级市场建设等予以介绍和评析，对世界各发达国家开办反向抵押贷款的状况等做了介绍和较为深入的探讨，这些都为我国开办反向抵押贷款业务提供了有益的思路，对加强养老保障提供借鉴。

“反向抵押贷款”是一种内容复杂、联系广泛的金融产品，对它进行研究与开发必然是一个宏大的系统工程。业务能否在我国全面开展、它的运行效果如何，将取决于相关金融运营机制是否建立、制度法规是否完善等各方面因素。而如何打破我国长期流传的依赖“养儿防老”、财富代际传递的遗产继承观念，建立后代人自立自强的新型观念与机制，也是一个重大的社会课题。此外，开展这项业务还要消除与规避众多风险，所以并非轻易之事。反向抵押贷款产品在研发中的漏洞以及业务操作中的闪失，都会给金融机构带来一定风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会的各个方面都在发生着深刻的变化，不确定性因素较多。尤其是在我国金融保险运作机制还不够健全，传统观念影响还根深蒂固的情况下，推出反向抵押贷款产品就要非常慎重。

以房养老作为一个涉及广泛的领域和全新的理念，可以派生的产品颇多。其中，“反向抵押贷款”是认房养老理念实施的一个重要模式。我希望学术界与政府部门、养老保障机构、金融机构、房产企业等各个方面通力合作，认真进行本课题的可行性论证，设计出符合我国国情的反向抵押贷款产品，更好地加强我国老年人的养老保障，实现构建和谐社会的目标。

最后，我想借此机会谈谈科学发展观与传统发展观的区别。具体地说，传统发展观的要点是：第一，重物轻人；第二，重生产轻生活；第三，把GDP及其增长放在最重要的位置上，甚至当成唯一的指标；第四，不重视环境、资源、和谐，也就是说不重视经济和社会的可持续发展。科学发展观同传统发展观恰恰相反。具体地说，科学发展观同传统发展观的区别主要是：第一，以人为本，而不是重物轻人；第二，生产生活并重，不断发展生产力，同时又不断提高人们的生活质量；第三，认为GDP重要，GDP的增长也重要，但GDP及其增长绝不是唯一的；第四，坚持走可持续发展道路，保护环境，节约资源，发展循环经济，增进社会和谐。因此，可以认为，进一步研究、设计包括实施“以房养老”在内的社会养老保障模式，是符合科学发展观的要求的。希望经济学界和房地产业界共同关心这一课题。

厉以宁

2008年6月16日

在今天养老资源严重短缺、老龄化危机日益严重之时，以房养老作为一种值得大力推崇的好办法，受到了社会的广泛关注。

如何实现以房养老，借鉴国外开办反向抵押贷款业务的经验，早日设计研发出适合我国国情的反向抵押贷款金融产品，将是我国金融保险界今后的重要任务之一。本书对如下诸多问题进行了全面、深入、系统的探讨和论证，借以为我国开办这一贷款业务提供理论依据和科学的方法：什么是反向抵押贷款？如何组织反向抵押贷款的制度设计与产品研发？如何开办并运作这一贷款业务？运作的体制机制等如何建造？业务开办中需要注意哪些基本事项与要求……

著名经济学家厉以宁作序推荐，“楼市最具影响力人物”、“中国房地产领军人物”、中国房地产开发集团理事长孟晓苏与浙大柴效武教授联袂推出新著。

本书在借鉴发达国家尤其是美国反向抵押贷款运作经验的基础上，通过对这一产品在国外开展情况的深入分析，结合我国养老保障和金融保险运作的实际，对我国进行反向抵押贷款做了探索性的研究，同时设计了适于此模式运行的基本框架。本书着重研究分析了反向抵押贷款的发展历史、制度要素、运行规律、产品定价；探讨了反向抵押贷款在我国开展应具备的条件、必要性、可行性、适用人群边界、贷款承担机构等内容。